[中房研協(xié)]7月投資銷售處于低位，市場仍處于回調(diào)區(qū)間

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??商品房銷售面積和銷售金額漲幅繼續(xù)回調(diào)

??7月成交處于低位

??1—7月份，商品房銷售面積101648萬平方米，同比增長21.5%；比2019年1—7月份增長14.5%，兩年平均增長7.0%。商品房銷售額106430億元，增長30.7%；比2019年1—7月份增長28.0%，兩年平均增長13.1%。

??7月，中央層面繼續(xù)表態(tài)堅(jiān)定“穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”調(diào)控立場，對(duì)市場過熱的城市進(jìn)行約談和監(jiān)測，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)“三道紅線”規(guī)則打補(bǔ)丁，如將商票納入負(fù)債監(jiān)管，拿地銷售比不得高于40%等，政策環(huán)境依舊從嚴(yán)。

??進(jìn)入7月后，受市場周期性因素供應(yīng)減少、調(diào)控政策和利率上調(diào)等影響，商品房成交量有所收縮，1-7月銷售面積和銷售金額同比漲幅較1-6月分別減少8.2個(gè)和6.2個(gè)百分點(diǎn)，同比漲幅仍處于回調(diào)區(qū)間，8月大概率將繼續(xù)走弱。

??7月商品房銷售面積13013萬平方米，為今年最低單月，較上月減少41.5%，較去年同期減少8.5%，與2019年7月基本持平。單月數(shù)據(jù)出現(xiàn)下調(diào)一方面完成上半年業(yè)績沖刺后，市場和企業(yè)進(jìn)入休整期，銷售出現(xiàn)回調(diào)；另一方面7月多個(gè)重點(diǎn)城市因疫情暫停線下銷售活動(dòng)，對(duì)市場成交產(chǎn)生一定影響。銷售面積同比轉(zhuǎn)負(fù)，是市場發(fā)生趨勢(shì)性改變的重要指標(biāo)，指標(biāo)再次轉(zhuǎn)正需要一定時(shí)間進(jìn)行恢復(fù)。

??分類物業(yè)銷售看,住宅銷售數(shù)據(jù)同比漲幅仍明顯高于其他物業(yè)類型，較上月漲幅回落幅度也最大；商業(yè)營業(yè)用房同比漲幅最低。

??從各地區(qū)銷售情況看，中部地區(qū)市場持續(xù)發(fā)力，銷售面積同比漲幅最高，但銷售金額漲幅低于東部地區(qū)。東北地區(qū)兩項(xiàng)指標(biāo)漲幅回落幅度也超過其他區(qū)域，其中銷售金額漲幅低于銷售面積且回落速度加快，房價(jià)處于下調(diào)區(qū)間。

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??房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速走勢(shì)趨穩(wěn)

??1—7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資84895億元，同比增長12.7%；比2019年1—7月份增長16.5%，兩年平均增長8.0%。住宅投資63980億元，同比增長14.9%。

??1-7月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅逐月回落，回落幅度逐步收窄趨穩(wěn)，同比指標(biāo)系統(tǒng)逐漸擺脫疫情因素影響，能夠更加真實(shí)反映開發(fā)投資的走勢(shì)。7月底監(jiān)管部門要求重點(diǎn)房企買地金額不得超年度銷售額的40%，并購項(xiàng)目也計(jì)算在內(nèi)，房企投資規(guī)模受到限制，房企彎道超車不復(fù)存在。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)投資、融資兩端的調(diào)控政策不斷加強(qiáng)，企業(yè)面臨市場占有率和資金雙重考驗(yàn)，需要思考更加理性的投資策略。

??月度數(shù)據(jù)方面，7月新增房地產(chǎn)開發(fā)投資額12716億元，環(huán)比減少28.8%，同比增長1.4%。開發(fā)企業(yè)在結(jié)束上半年沖刺后進(jìn)入調(diào)整周期，項(xiàng)目新開工速度放緩，建安工程等支出相應(yīng)減少，符合市場規(guī)律。無論是單月投資金額還是同比增幅都處于一年來的低位，作為重要的市場先行指標(biāo)，開發(fā)投資在未來幾個(gè)月預(yù)期進(jìn)入負(fù)增長區(qū)間，進(jìn)一步確認(rèn)了市場調(diào)整的趨勢(shì)。

??從物業(yè)類別投資上看，住宅類投資漲幅明顯高于其他物業(yè)類型。與上月相比，各物業(yè)類型漲幅均有不同程度收窄，辦公樓投資漲幅收窄幅度最大。

??從地區(qū)來看，中部地區(qū)領(lǐng)漲全國，同比上漲20.0%，東部、西部漲幅超過一成；與上月相比，東北地區(qū)漲幅回落更為明顯。投資規(guī)模上，東部地區(qū)45306億元高于其他三區(qū)域的總和，西部地區(qū)略高于中部地區(qū)。

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??房屋新開工面積同比下滑

??1—7月份，房屋新開工面積118948萬平方米，下降0.9%。其中，住宅新開工面積88474萬平方米，增長0.4%；辦公樓新開工面積2948萬平方米，下降19.9%；商業(yè)營業(yè)用房新開工8317萬平方米，下降13.6%。

??1-7月，商品房累計(jì)新開工面積低于去年同期，僅商品住宅新開工面積保持微弱漲幅。7月房屋新開工面積17660萬平方米，環(huán)比減少34.4%，較去年同期少21.5%，同比跌幅較前幾個(gè)月明顯擴(kuò)大。主要受調(diào)整期開發(fā)企業(yè)新開工意愿減弱和前期土地成交面積減少影響，進(jìn)而也將對(duì)開發(fā)投資呈現(xiàn)向下拉動(dòng)的作用。

??新開工連續(xù)多月同比下降，且可以預(yù)期的未來降幅還將繼續(xù)下降，需要密切關(guān)注各分類市場新開工情況，尤其是住宅新開工出現(xiàn)大幅下降的情況會(huì)對(duì)后續(xù)市場供應(yīng)有負(fù)面影響。商辦市場新開工下降可以認(rèn)為是市場博弈與選擇的結(jié)果。

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??房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速繼續(xù)回落

??1—7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金118970億元，同比增長18.2%；比2019年1—7月份增長19.2%，兩年平均增長9.2%。其中，國內(nèi)貸款15402億元，下降4.5%；利用外資44億元，下降44.4%；自籌資金35533億元，增長10.9%；定金及預(yù)收款45398億元，增長38.3%；個(gè)人按揭貸款18953億元，增長17.0%。

??1-7月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速較上月回落5.3個(gè)百分點(diǎn)，依然處于高位。在企業(yè)到位資金中銷售回款是主力，定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款漲幅最大，占全部資金的54.1%；企業(yè)自籌資金也是主要資金來源，占全部資金的29.9%。國內(nèi)貸款降幅繼續(xù)擴(kuò)大，仍與銀行貸款集中度管理，房貸額度受限等因素有關(guān)。

??從資金來源構(gòu)成看，國內(nèi)貸款比重在下降，企業(yè)自籌資金比重上升，而后者融資成本則遠(yuǎn)高于前者，尤其是民營企業(yè)，主要靠自籌資金渠道融資，這也導(dǎo)致近期不少大型民營開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)現(xiàn)金流問題，由于銀行和開發(fā)企業(yè)的密切關(guān)系，應(yīng)防止開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)連鎖資金反應(yīng)，進(jìn)而影響到銀行信用。

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??土地購置面積保持負(fù)增長，

??土地成交均價(jià)繼續(xù)上漲

??1—7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積8764萬平方米，同比下降9.3%；土地成交價(jià)款5121億元，下降4.8%；土地成交均價(jià)5843元/平方米，上漲4.9%。

??1-7月，土地購置面積和成交價(jià)款仍保持負(fù)增長，跌幅較1-6月略有收窄；土地成交均價(jià)逐月上漲，且高于去年同期。7月重點(diǎn)城市集中供地進(jìn)入空檔期，三四線城市供應(yīng)明顯增加，成交規(guī)模也隨之上漲。拿地銷售比不得超過40%的紅線可能導(dǎo)致部分房企由于投資受限，拿地意愿降低。

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??住宅待售面積持續(xù)減少

??7月末，商品房待售面積50864萬平方米，比6月末減少215萬平方米。其中，住宅待售面積減少270萬平方米，辦公樓待售面積減少26萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加19萬平方米。

??今年以來，商品房待售面積整體呈現(xiàn)跌多漲少，但漲跌波動(dòng)幅度較小。7月末住宅待售面積保持下降趨勢(shì)，辦公樓較上月略有減少，商業(yè)營業(yè)用房繼續(xù)小幅增加。