[克而瑞]熱點二線城市 (二十二)：青島市

??1、“中國青島，山東濟南”，功能定位、經(jīng)濟體量、人口吸附蓋過濟南，但近年略顯乏

??2、2020年二季度行情啟動，今年上半年一二手成交齊增，7月開始快速轉(zhuǎn)淡

??3、房價梯度大，既有嶗山千萬海景豪宅，又有城陽剛需產(chǎn)品不破百（萬）

??4、樓市管控“跟風(fēng)”走，限購、限售不含糊，共有產(chǎn)權(quán)吸人才

??5、購房客群由剛需傳導(dǎo)至改善，一手換房看功能，二手換房看學(xué)區(qū)

??6、“賺GDP但不賺錢”，二產(chǎn)主導(dǎo)型經(jīng)濟模式，居民收入低、消費高，剛需買房壓力大

??7、土地市場不透明，本土海信、君一有優(yōu)勢，融創(chuàng)、萬科外來龍頭“吃得開”

??8、內(nèi)生市場而缺“新人”，需求“固化”是頑疾，人口、收入制約中長期樓市規(guī)模增長

??◎  作者 / 楊科偉、俞倩倩

??青島，作為山東省核心城市之一，從城市定位、人口吸附力、經(jīng)濟發(fā)展等層面均不亞于省會濟南，因而也存在“中國青島，山東濟南”的說法。全市下轄7個區(qū)、代管3個縣級市，建成區(qū)面積758.16平方千米，區(qū)域總面積11293平方千米。根據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)，青島市常住人口為1007.17萬人，十年增加135.66萬人，居全省首位，年均增速1.46%，高于全省平均增速(0.58%)0.88個百分點，增速居全省首位，占全省總?cè)丝诒戎?.92%，比2010年提高0.82個百分點，提高幅度居全省首位。

??產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟和收入層面，青島存在著“賺GDP但不賺錢”的尷尬情況，民富基礎(chǔ)較弱，這主要與以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的經(jīng)濟發(fā)展結(jié)構(gòu)密切相關(guān)，2021年上半年青島實現(xiàn)6539.21億元的地區(qū)生產(chǎn)總值，同比增長13.8%，很大部分靠著強大的“縣域經(jīng)濟”，但目前仍然缺乏規(guī)模大、質(zhì)量好、具備引領(lǐng)性的大項目。而從收入水平來看，2021年上半年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入僅為29858元，月均2500元左右，極大制約購房能力。

??1 市場變化：上半年新房量價齊升
二手成交創(chuàng)3年新高，7月熱度略有回落

??縱觀青島樓市歷年發(fā)展脈絡(luò)，2016年前年成交量基本在1000萬平方米波動，2016年隨著全國樓市行情復(fù)蘇，青島市場快速啟動，成交量一度沖高至1694萬平方米，不過“好景不長”，隨著限購、限售等調(diào)控政策陸續(xù)出臺，年成交量穩(wěn)步回落，2020年止跌轉(zhuǎn)增，持穩(wěn)在1500萬平方米，主要基于城陽推出共有產(chǎn)權(quán)房政策，推動一波剛需、投資需求釋放。

??步入2021年，市場保持穩(wěn)步上行態(tài)勢，上半年累計成交面積797萬平方米，同比上升34%，7月隨著需求釋放完畢，疊加信貸收緊，熱度略有回落，不過成交均價“高歌猛進”，至7月末達1.6萬元/平方米。

??青島二手房交易同樣值得注意，今年上半年二手房成交面積創(chuàng)2018年限購、限售實施后新高，累計成交228萬平方米，同比增長50%，環(huán)比2020年下半年亦增9%。自2018年調(diào)控加碼后，二手房市場持續(xù)處于低迷階段，經(jīng)歷了長期的需求積累，疊加疫情有效控制后居民購房信心恢復(fù)，同時也恰逢學(xué)區(qū)改善高峰期，二手房成交迎來了一波集中放量。

??2 政策環(huán)境：限購、限售未放松，信貸略收緊
放開落戶、共有產(chǎn)權(quán)提振樓市效應(yīng)減弱

??青島早在2017-2018年便制定了嚴格的限購（本地人限購2套，外地人限購1套）和限售（需取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》滿5年后方可上市交易）政策，至今仍未有任何放松征兆。不過購房資格可通過“落戶”變相突破，2021年上半年，不僅主城放寬落戶標準，而且全面放開縣域（膠州/平度/萊西）的落戶限制。

??限貸政策方面，首套三成，利率5.35%；二套四成，利率5.65%，暫未出現(xiàn)上調(diào)，放款周期在半個月到一個月不等，隨著中央銀根收緊，下半年青島各銀行額度預(yù)期也將吃緊，放貸有周期也延長的征兆。

??值得關(guān)注的是，城陽在2020年出臺了共有產(chǎn)權(quán)房政策，人才分檔，最高政府可補貼30%房款，刺激一波剛需、投資需求的集中釋放，2021年以來雖然政府持續(xù)貫徹該政策，但因財政吃緊，需開發(fā)商墊資，房企推進共有產(chǎn)權(quán)房政策積極性不高。

??3 區(qū)域市場：市南、嶗山房價高地
城陽、膠南、即墨跑量擔當
膠州、萊西去化承壓

??青島總體規(guī)劃環(huán)灣（膠州灣）發(fā)展，主城區(qū)涵蓋嶗山，市南，市北，李滄，房價依次遞減，嶗山屬于典型“富人區(qū)”，目前仍是青島價格高地，2021年上半年商品住宅成交均價達到了40835元/平方米，市南沿海豪宅可達4-5萬元/平，其他項目售價也在2.5-3.5萬元/平，市北，李滄為老城片區(qū)，住宅項目分散，房價在1.5-2.5萬元/平不等。近郊城陽區(qū)、高新區(qū)、黃島、膠南、即墨等房價1-1.5萬元/平不等，其中西海岸新區(qū)熱度較高，項目扎堆，分化較大，高端改善海景豪宅2-3萬元/平，小高層剛需產(chǎn)品1.5-1.7萬元/平不等。而遠郊平度、萊西等房價尚未破萬。

??成交規(guī)模層面來看，新城（近郊）區(qū)因規(guī)劃利好和房價適中吸納了大批剛需置業(yè)，膠南、即墨可謂跑量擔當，2021年上半年商品住宅成交面積均在140萬平方米以上，累計占青島總成交規(guī)模的1/3,屬成交主力片區(qū)。第二梯隊為膠州市和城陽區(qū)，整體成交規(guī)模也在120萬平方米左右。

??值得關(guān)注的是，市南、李滄、高新等庫存見底，大量樓盤集中在膠州、膠南、即墨等區(qū)域，因近年來整體供應(yīng)量較大，導(dǎo)致存量顯著增加，排名前三。此外，膠州、萊西、市南等庫存去化周期均在20個月以上，后期去化壓力不小。

??4 項目去化：今年主城改善盤流速
略高于部分近郊剛需盤
分銷渠道占比3成

??項目去化層面來看，近郊新城區(qū)（城陽、高新、黃島、膠南、即墨、膠州）依舊是成交熱點，2021年上半年成交面積前10項目基本都來自此片區(qū)，膠南融創(chuàng)影都學(xué)府位列榜首，上半年銷售面積達15萬平方米，攬金25億元。同樣城陽、高新等受政策利好驅(qū)動，中歐國際城、和達智慧生態(tài)城、卓越·青嵐郡等也有不錯的成交表現(xiàn)。

??依據(jù)實地調(diào)研來看，2021年以來，不同區(qū)域輪動效應(yīng)顯著，市區(qū)改善盤銷售情況略好于近郊新城區(qū)部分剛需盤，以城陽區(qū)越秀星匯城為例，2020年憑借共有產(chǎn)權(quán)房帶動一波走量，銷售業(yè)績最好時一天可售200套，而后進入平銷期，月均去化40-50套，今年以來去化面臨瓶頸，月均20-30套。相較而言，主城四區(qū)今年市場熱度升溫，大云谷金茂府月均可去化40-60套，一街之隔的金茂悅首開即去化85%。

??步入7月以來，市場略有轉(zhuǎn)冷征兆，城陽，膠南等部分項目扎堆、面臨較大去化壓力的項目普遍啟用分銷渠道，成交占比在3-5成不等，而高端豪宅項目主要以圈層營銷為主。

??5 客群結(jié)構(gòu)：內(nèi)生型市場，地緣性客戶占比達6-8成
90后買房主力，二手換房看學(xué)區(qū)

??目前來看，青島樓市屬于典型的內(nèi)生型市場，在售多數(shù)改善、剛需類樓盤以地緣性客戶為主，占比可達6-8成，高新區(qū)的綠地觀瀾半島項目主要吸附主城外溢和本地改善，外地投資客占比僅在2-3成；城陽區(qū)的越秀星匯城項目，地緣性客戶占比更是高達9成以上，主要為城陽本地工薪階層，中車員工、制藥廠員工、動車小鎮(zhèn)在職人員。即便是海景豪宅項目，吸附力也僅限于山東省內(nèi)，外地投資客占比不超過2成。譬如黃島區(qū)的卓越天元項目主要吸附了市區(qū)和山東省內(nèi)高端客戶為主，還有部分從深圳返鄉(xiāng)，認可卓越高端品牌的高凈值客群。

??依據(jù)我們與貝殼交流的客戶數(shù)據(jù)來看，二手房成交客戶中，90后依舊是成交的主體，占比超過40%，其次是80后，占比也在39.4%，但隨著人口結(jié)構(gòu)的改變以及后疫情時代多元住房需求等因素的共同影響，2021年上半年70后及70前人群的購房占比均有小幅提升。

??而從置換需求來看，50%以上的二手房購房者愿意“向內(nèi)換房”，以高總價買配套，更關(guān)注教育、醫(yī)療等配套設(shè)施，學(xué)區(qū)改善是成交的中堅力量；而新房購房者中“外溢換房”比重較大，低總價獲得舒適度，剛需、剛改外溢至城陽、高新、黃島、膠南等近郊片區(qū)的現(xiàn)象屢見不鮮。

??6 購買能力：十年增135.7萬人低于同類城市
收入低、消費高、剛需買房壓力大

??依據(jù)近期發(fā)布的七普數(shù)據(jù)顯示，2020年青島市常住人口總量為1007.2萬人，較2010年增加135.7萬人，增長幅度15.6%，年平均增速為1.5%，人口增速高于全國平均水平，但在31個900萬以上人口城市中，整體增速排名17位，相較同量級城市，青島近十年平均增速較慢。細化到各區(qū)域人口占比，可以看出，主城李滄、嶗山人口增幅顯著，近郊新城西海岸新區(qū)、城陽人口吸附力較強，主要得益于規(guī)劃利好，城陽更是憑借2020年共有產(chǎn)權(quán)房新政吸納了不少外地人才落戶。

??事實上，從青島產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來看，很大部分靠著強大的“縣域經(jīng)濟”，主要集中在西海岸新區(qū)、即墨區(qū)、膠州等區(qū)域，雖然2020年工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)串聯(lián)下的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，為青島工業(yè)發(fā)展注入了龐大動能，但青島仍然缺乏規(guī)模大、質(zhì)量好、具備引領(lǐng)性的大項目，這也導(dǎo)致青島很難留住大學(xué)畢業(yè)生等高素質(zhì)人群，短期內(nèi)依托人才新政帶來的人口增長實難長久。

??而從青島居民購買力來看，應(yīng)屆畢業(yè)生收入4000-5000元/月，作為旅游城市，消費高，收入低，買房壓力較大。此外，居民收入也呈現(xiàn)出嚴重的兩級分化：嶗山以中高端改善為主，客群多為企業(yè)高管，私營業(yè)主，公務(wù)員，總價天花板在500萬左右。城陽上馬片區(qū)客戶剛需，鄉(xiāng)鎮(zhèn)工薪階層，價格敏感度高，越秀星匯城1.1萬元/平，客戶便有購房壓力，且愿意選擇高首付，減輕月供壓力。

??7 土地市場：地市不透明，底價成交普遍
首輪集中拍出1.7萬元/平地王

??青島土地市場透明度不高，本土房企拿地有優(yōu)勢。從CRIC監(jiān)測的招拍掛數(shù)據(jù)來看，青島地市周期性顯著，每隔3-4年都將迎來一輪成交高點，2010年、2014年和2019年涉宅用地成交量都突破了2200萬平方米，自2019年之后便有回落態(tài)勢，2021年1-8月涉宅用地成交規(guī)模僅787萬平方米，地價回調(diào)至2840元/平方米。從已公布的第二次集中供地計劃來看，體量較大，成交可期。

??聚焦到單個地塊層面，青島第一次集中供地共成交55宗地塊，僅8幅地塊樓面價超8000元/平方米，譬如君一控股、海信等均為本土房企，地塊均以底價成交，值得關(guān)注的當屬青自然資規(guī)告字[2021]3號市北區(qū)開平路45號地塊，因競買條件較開放，成為焦點，17家開發(fā)商參與競拍，合計競拍保證金33億元。競拍加價164輪，樓面地價自1.03萬元/平漲至1.7萬元/平，觸發(fā)熔斷，轉(zhuǎn)入線下競自持城鎮(zhèn)住宅建筑面積，最后由綠城中國以樓板價1.7萬元/平+自持商品住宅建面2156.9平競得此地塊，遠高于周邊在售均價，去化或?qū)⒚媾R挑戰(zhàn)。

??8 房企競爭：本土、外來房企“雙分天下”
品牌房企產(chǎn)品亦“本土化”降維

??從當前房企競爭格局來看，本土與外來房企“不相伯仲”,在CRIC監(jiān)測的2021年青島房企銷售面積前10榜單中“雙分天下”，一方面，融創(chuàng)、龍湖、萬科、金茂保利等外來企業(yè)市場占有率相對較高，而和達、海信、君一控股等深耕型本土房企憑借交付項目的高品質(zhì)在青島本地擁有較好的口碑，此外，旭輝更是與本土銀盛泰合作開發(fā)項目。

??目前來看，海信主要以開發(fā)高端樓盤為主，君一控股（海爾）近期有“去地產(chǎn)化”傾向，要求房地產(chǎn)開發(fā)收入不高于整體收入的30%，因而也在積極與外來品牌房企謀求合作，大云谷金茂府即為其與中國金茂合作開發(fā)，不得不說，品牌房企進入青島，產(chǎn)品從戶型配置到定位檔次都有“降級”現(xiàn)象，有本土化趨勢，主要也與購房者價值點密切相關(guān)，相較于戶型、社區(qū)營造、綠化景觀、物業(yè)服務(wù)等軟實力更加看重地段、區(qū)域、配套等價值點，品牌房企產(chǎn)品力創(chuàng)新積極性不高。

??9 展望：前期高熱剛需片區(qū)供需失衡、去化艱難
總需求“固定”下成交大概率回落

??青島樓市自2020年疫后止跌轉(zhuǎn)增，2021年上半年熱度不減，一二手房持續(xù)火熱，進入下半年以來，市場已然有轉(zhuǎn)冷征兆，一方面，去年因共有產(chǎn)權(quán)房新政已然透支了部分購房需求，當下政府財政吃緊，開發(fā)商墊資背景下推進該政策積極性不高，這也意味著購房成本的增加；另一方面，前期熱度較高的剛需片區(qū)諸如城陽、膠南等因項目集中入市，同質(zhì)化競爭加劇，未來去化依舊艱難。

??預(yù)判2021年，我們認為，樓市以穩(wěn)為主，下半年大概率回調(diào)，全年成交量有望與去年持平或小幅微降，地價支撐下，房價有望保持小幅微增態(tài)勢。主要是基于屬內(nèi)生型城市，購房需求相對固定，人口吸附力僅限于山東省內(nèi)，增長相對有限。從居民購買力來看，收入低但消費高，整體房價水平已然超過了本地工薪階層的收入水平；事實上，青島有著北方城市固有的通病，產(chǎn)業(yè)沒落，人口外流，南北狹長的海岸線帶來了充分的文旅資源和港口貿(mào)易的同時，也導(dǎo)致城市框架太大，難于重點發(fā)展，亟待尋求新的突破口。

??典型項目一：綠地觀瀾半島

▲區(qū)位/沙盤/售樓處實景圖

??地理位置：高新區(qū)管委會南約800米 物業(yè)類型：小高層、洋房、疊拼別墅、聯(lián)排別墅建筑面積：29萬平方米，1154戶交付標準：毛坯首次開盤時間：2019年8月主力戶型：3室2廳2衛(wèi)125/139/140/150平；聯(lián)排5室2廳5衛(wèi)320平售價：1.35萬元/平

??項目點評：該項目2013年拿地，彼時高新區(qū)限價，房企“捂盤惜售”，2019年限價略有松動，項目首開，主力戶型面積段140-550平，定位高端。目前一期9棟樓全部售罄，去化周期為2020年8月-2021年5月，共銷售400余套房源，月均去化30-40套左右，而后經(jīng)歷了2個月左右的蓄客期，7月末二期加推8、9、11、12號樓，推出200余套方面，目前去化一半左右，項目與貝殼合作，渠道分銷成交占比在5成左右，日到訪客戶10組左右，周六、周日可達30-40組?？腿航Y(jié)構(gòu)層面，主城外溢和本地改善為主，占比可達6-8成，投資客在2-3成左右，首套房和二套房客戶為五五開，居民總價承受主流區(qū)間基本處于170-180萬，月供壓力大于首付。

??典型項目二：越秀星匯城

▲區(qū)位/沙盤/售樓處實景圖

??地理位置：城陽區(qū)上馬片區(qū)龍潤路333號 物業(yè)類型：高層建筑面積：22.42萬平方米，2037戶交付標準：毛坯首次開盤時間：2019年12月24日主力戶型：3室2廳1衛(wèi)87/97平；3室2廳2衛(wèi)107/119平；4室2廳2衛(wèi)136平項目售價：1.1萬元/平 

??項目點評：2019年末一期開盤，推出3棟樓，當天去化200套，隨即加推1棟，后期進入順銷期，2020年月均去化50-60套，主要得益于共有產(chǎn)權(quán)房政策推動，成交占比在8成以上，步入2021年以來，隨著前期需求釋放殆盡，補貼力度回落，市場明顯轉(zhuǎn)淡，尤其是3月以后，月均去化僅在20-30套左右，價格變化來看，整體保持穩(wěn)中有增態(tài)勢，從開盤之初的9000多元/平上漲至二期首開的1.1萬元/平，當前項目一期進入清盤階段，已去化9成以上，還剩余100多套房源?？蛻艚Y(jié)構(gòu)來看，以地緣性客戶為主，占比9成以上，主要為城陽本地工薪階層，中車員工、制藥廠員工、動車小鎮(zhèn)在職人員，年齡基本集中在30歲左右，市區(qū)因共有產(chǎn)權(quán)房政策外溢的也有，不過占比較少，僅在5%。  

??典型項目三：大云谷金茂府

??▲區(qū)位/沙盤/售樓處實景圖

??地理位置：嶗山區(qū)浮山后板塊勁松六路107號  物業(yè)類型：高層建筑面積：13.14萬平方米，1000戶交付標準：精裝首次開盤時間：2020年9月26日主力戶型：3室2廳2衛(wèi)115/119平；4室2廳2衛(wèi)143/165平；4室2廳3衛(wèi)184/228平售價：3.8萬元/平

??項目點評：項目為本土房企君一控股（海爾）和中國金茂合作開發(fā)，自2020年9月首開，當日便創(chuàng)造熱銷200余套，10億元的佳績；步入2021年以來，項目去化顯著提速，月均去化為40-60套左右，目前已去化一半以上，還剩余400多套房源待售，熱銷戶型為119平和143平三/四房，400-500萬總價是客戶普遍可接受的區(qū)間，3-4成低首付居多，客戶月供壓力不大?？腿航Y(jié)構(gòu)來看，以市區(qū)本地改善客群為主，企業(yè)高管、教師醫(yī)生為主力購房人群，年齡在30-40歲，主要看中學(xué)區(qū)資源，在拿證限售5年的嚴苛政策下，外地投資客占比不高，以自住為主。

典型項目四：四方華能郡府

▲區(qū)位/沙盤/售樓處實景圖

??地理位置：市北區(qū)開華路與宣化路交匯處南側(cè)  物業(yè)類型：小高層，高層建筑面積：6.9萬平方米，5棟，170套商品住宅，245套人才公寓，67套商鋪交付標準：毛坯首次開盤時間：2018年11月10日主力戶型：3室2廳1衛(wèi)84/95/113平，4室2廳2衛(wèi)139平售價：高層2.3-2.4萬元/平，小高層2.6-2.8萬元/平

??項目點評：項目為山東本土國企濟南華能置地有限公司開發(fā)，周邊二手房價2.8-3萬元/平，略有點一二手價格倒掛，現(xiàn)房銷售，目前整盤還剩下40套左右。首開定價較高，2.6-2.8萬元/平，開盤去化不足20套，2021年以來調(diào)整營銷策略，一方面折扣力度較大，以價換量，另一方面與渠道分銷合作帶客，高傭金帶客，外加周邊競品較少，5月去化了70多套，創(chuàng)年內(nèi)新高，目前已不與渠道分銷合作，成交略有回落，工作日5-6組自然到訪客戶，月均去化20套左右。客群結(jié)構(gòu)來看，以地緣性客群老四方區(qū)購房者為主，占比達6-7成，少有嶗山、市南等改善片區(qū)客戶跨區(qū)域置業(yè)，目前客戶以首付3-4成居多，100-110平為熱銷戶型。

??典型項目五：卓越天元

▲區(qū)位/沙盤/售樓處實景圖

??地理位置：黃島區(qū)金沙灘路789號  物業(yè)類型：小高層，高層建筑面積：9.66萬平方米，346戶交付標準：毛坯首次開盤時間：2018年11月10日主力戶型：3室2廳4衛(wèi)230平；3室2廳5衛(wèi)360平；4室2廳4衛(wèi)270平；4室2廳5衛(wèi)290/292/339/346平；5室2廳3衛(wèi)360平售價：對外報價2.5-2.6萬元/平方米，折后2.2-2.4萬元/平

??項目點評：該項目為卓越收購地塊，2018年末首開，銷售至今，去化層面，以2020年為分界點，此前去化情況較好，月均去化為10-15套左右，2020年初受疫情影響，銷售轉(zhuǎn)淡，加之項目開始推售大面積段產(chǎn)品，總價較高，客戶選擇空間更大，使得去化壓力陡增，目前項目剩余貨源為346-360平大面積段產(chǎn)品，成交總價在780-850萬元總價區(qū)間，無論是戶型面積還是總價均是區(qū)域天花板。客戶目前核心價值點為獨特的海岸線資源不可復(fù)制，從客群結(jié)構(gòu)來看，以吸附市區(qū)客戶和山東省內(nèi)高端客戶為主，還有部分從深圳返鄉(xiāng)，認可卓越高端品牌的高凈值客群，這類客戶一般成交周期較長，在1-2年左右。

??典型項目六：融創(chuàng)影都學(xué)府

▲區(qū)位/沙盤/售樓處實景圖

??地理位置：膠南市東岳中路與朝陽西路交匯處北100米  物業(yè)類型：小高層、疊加建筑面積：26萬平方米，2100戶交付標準：毛坯首次開盤時間：2020年11月主力戶型：3室2廳2衛(wèi)116/127/133平方米；4室1廳3衛(wèi)196平上疊；4室3廳3衛(wèi)192平上疊；5室2廳2衛(wèi)177平中疊售價：宸院2.3-3萬元/平方米，之前小高1.6-1.7萬元/平

??項目點評：快銷盤，屢開屢罄：一期2020年4月開盤，2020年6月售罄；二期2020年8月開盤，10月售罄；三期學(xué)府2020年11月底開盤，2021年6月所有洋房、小高層全部售罄，2021年1-6月銷售業(yè)績達25億元，四期宸院于2021年6月25日首開，總共312套房源，目前大概去化60多套，流速放緩主要源于總價段變化，此前小高層總價段在250-260萬區(qū)間，去化較佳，目前因產(chǎn)品變化，總價段提升至420-650萬，去化難度上升，項目此前與分銷渠道合作，成交占比在三成以上，從客群結(jié)構(gòu)來看，開發(fā)區(qū)地緣性客戶占比在4-5成，青島和山東省內(nèi)成交占比均在25%-30%。