[克而瑞]市場(chǎng)熱度仍在低位，重點(diǎn)城市二輪集中拍地潮將臨（8.30-9.5）

??2021年第36周

??8月30日-9月5日，受本周仍無(wú)重點(diǎn)城市集中土拍影響，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的土地成交熱度仍然位于低位，成交規(guī)模、溢價(jià)率等指標(biāo)均處于近一年較低點(diǎn)。不過(guò)，接下來(lái)多個(gè)重點(diǎn)城市將要進(jìn)行二輪集中土拍，下周福州、青島、濟(jì)南和天津等四個(gè)城市均有集中土拍，成交量有望大幅回升。

??1 土地政策

??保障性租賃住宅為十四五發(fā)展重點(diǎn)
長(zhǎng)春第三次集中供地將不供應(yīng)商品宅地

??8月31日，住建部部長(zhǎng)王蒙徽在當(dāng)日國(guó)務(wù)院新聞發(fā)布會(huì)上表示，“十四五”期間，將以發(fā)展保障性租賃住房為重點(diǎn)，進(jìn)一步完善住房保障體系，增加保障性住房的供給，努力實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居。結(jié)合近期重點(diǎn)城市二輪集中供地情況來(lái)看，重慶、福州、天津等多個(gè)城市出讓地塊中大多要求配建初始租賃，杭州、廈門、鄭州等城市也表態(tài)將加快發(fā)展租賃住房。此外，為了合理控制宅地供應(yīng)節(jié)奏，長(zhǎng)春提出第三次集中供地原則上將不供應(yīng)住宅用地，將以棚改、租賃用地為主。

??2 土地供應(yīng)

??三城公布二輪集中出讓地塊
僅北京二輪供應(yīng)量較首輪上漲

??供應(yīng)方面。本周重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的土地供應(yīng)量為2375萬(wàn)平方米，環(huán)比下降45%，同比則有56%的漲幅。具體來(lái)看，本周有三個(gè)城市發(fā)布了二輪集中供地公告，分別是北京、武漢和重慶。對(duì)比首輪供應(yīng)量來(lái)看，三城中僅北京二輪供應(yīng)量較首批上漲31%，其余兩市的供應(yīng)量均較首輪有所縮減。具體來(lái)看，北京二輪集中供應(yīng)量達(dá)496萬(wàn)平方米，涉及43宗地，總起價(jià)達(dá)1359億元；武漢供應(yīng)量約為862.81萬(wàn)平方米，涉及51宗地，重慶此次則有42宗地出讓，總供應(yīng)量約447萬(wàn)平方米。非重點(diǎn)城市中，金華、臺(tái)州的供應(yīng)量較高，均超過(guò)了50萬(wàn)平方米，其余城市的供地量則維持在低位。

??3 土地成交

??成交規(guī)模延續(xù)低位運(yùn)行
三四線城市成交占比接近七成

??成交方面，本周重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的土地成交規(guī)模依然延續(xù)低位運(yùn)行。具體來(lái)看，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市總成交建筑面積為515萬(wàn)平方米，環(huán)比增加19%，但較去年同期仍有較大差距；成交金額為276億元，環(huán)比上漲17%，同比降幅也超七成；價(jià)格方面，本周平均地價(jià)較上周小幅下滑，成交樓板價(jià)達(dá)5349元/平方米，環(huán)比微降2%。

??各能級(jí)城市方面，三四線城市仍是本周成交主力，成交占比達(dá)69%。具體來(lái)看，一線城市本周無(wú)成交。二線城市也依然以商辦或遠(yuǎn)郊宅地為主，成交量亦在較低水平。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的三四線城市中，嘉興和東莞的成交面積相對(duì)較大，均超過(guò)了50萬(wàn)平方米；其中，嘉興在本周迎來(lái)了市區(qū)的第二次集中拍地，共出讓7宗地塊，最終全部成功出讓，共攬金61億元，值得注意的是，和首次相比，嘉興第二次集中土拍熱度明顯下降，溢價(jià)率低至7%，競(jìng)配建比例也較首次明顯降低。

??4 市場(chǎng)熱度

??溢價(jià)率仍處于5%以下的低位
流拍率延續(xù)高位運(yùn)行

??成交溢價(jià)方面。受熱點(diǎn)城市進(jìn)一步加強(qiáng)成交溢價(jià)率管控影響，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的平均溢價(jià)率延續(xù)低位運(yùn)行，本周仍處于5%以下的低位。具體到各城市來(lái)看，本周成交溢價(jià)率超過(guò)10%的城市屈指可數(shù)，僅臺(tái)州和肇慶的溢價(jià)率超過(guò)了10%，其余城市多為零溢價(jià)。

??土地流拍方面。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的土地流拍率雖較上周有所回落，但仍處于近一年較高水平，本周流拍率達(dá)24.7%。結(jié)合地塊所在位置來(lái)看，三四線城市為流拍主力，尤其是湛江、河源、清遠(yuǎn)等低熱度城市，均有地塊遭遇流拍。 

??5 周度TOP5

??熱點(diǎn)三線競(jìng)拍熱度下滑
入榜地塊多以低溢價(jià)成交

??在熱點(diǎn)城市土地側(cè)調(diào)控進(jìn)一步深入的影響下，近來(lái)三四線城市的土拍熱度進(jìn)一步下滑，競(jìng)拍過(guò)百輪、超高溢價(jià)成交的現(xiàn)象明顯減少。以本周成交總價(jià)榜TOP5地塊來(lái)看，除東莞沙田地塊成交溢價(jià)率超過(guò)10%外，其余四宗地的溢價(jià)率均未超過(guò)5%，競(jìng)拍熱度相對(duì)較低。

??單價(jià)榜單方面。本周摘得單價(jià)榜榜首的地塊是義烏福田街道一宗宅地，成交樓板價(jià)為17216元/平方米，僅經(jīng)過(guò)3輪競(jìng)價(jià)就被濱江競(jìng)得。門檻地塊為溫州樂(lè)清南草垟安置留用地塊，由于需要配建一定比例的回購(gòu)安置房，最終也是以低溢價(jià)成交，成交樓板價(jià)為11804元/平方米。

??6 重點(diǎn)地塊點(diǎn)評(píng)

??濱江低溢價(jià)落子義烏福田

??地塊分析：

??9月1日，義烏一宗住宅用地到期出讓。地塊位于義烏福田街道，位置相對(duì)較佳，周邊配套也較為齊全。最終，由濱江房產(chǎn)以13.92億元的總價(jià)收入囊中，溢價(jià)率1.46%，平均樓板價(jià)17216元/平方米。

詳細(xì)來(lái)看該宗地的條件。據(jù)地理位置來(lái)看，地塊靠近正在建設(shè)的輕軌義東線浙大附屬第四醫(yī)院站，未來(lái)交通可看高一線。宗地附近有多個(gè)住宅小區(qū)，居住氛圍濃厚，配套也基本齊全：商業(yè)方面，主要以周邊社區(qū)的底商為主，并且項(xiàng)目還靠近義烏國(guó)際商貿(mào)城，能充分滿足日常生活需求；教育方面，地塊500米范圍內(nèi)中小幼配套均有，能滿足就近上學(xué)需求。周邊樓市方面，近三年來(lái)地塊周邊出讓了多宗宅地，目前項(xiàng)目附近3公里內(nèi)在售、待售樓盤較多，未來(lái)項(xiàng)目可能面臨一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力；不過(guò)，項(xiàng)目周邊新房在售均價(jià)接近3萬(wàn)/平方米，與成交樓板價(jià)相比，項(xiàng)目仍有較為充足的利潤(rùn)空間。