[貝殼研究院]集中度管理滿半年，涉房貸款壓降成趨勢(shì)

??近年來(lái)，黨中央、國(guó)務(wù)院多次強(qiáng)調(diào)防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)尤其是系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。各行業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)金融化泡沫化傾向較強(qiáng)，是現(xiàn)階段中國(guó)金融風(fēng)險(xiǎn)方面最大的“灰犀?！?，也是監(jiān)管的重中之重。為了進(jìn)一步落實(shí)長(zhǎng)效機(jī)制、實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度的要求，房地產(chǎn)貸款集中度管理制度于去年底建立。實(shí)施半年，取得了怎樣的進(jìn)展？實(shí)施效果如何？給房企帶來(lái)了怎樣的影響？以上問(wèn)題值得關(guān)注。

??從新規(guī)落實(shí)情況來(lái)看，半年以來(lái)房地產(chǎn)貸款余額保持平穩(wěn)，增速顯著回落。增量低于同期，且占同期各項(xiàng)貸款增量比重下降。個(gè)人購(gòu)房貸款余額雖然處于高位，一季度增速上升，但二季度已有所降低。新規(guī)政策效果開(kāi)始顯現(xiàn)，信貸結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)薄弱環(huán)節(jié)支持力度進(jìn)一步提升，且對(duì)于“穩(wěn)房?jī)r(jià)”具有積極意義。多數(shù)大中型銀行半年考達(dá)標(biāo)，涉房貸款態(tài)度普遍審慎，下半年壓降壓力或較上半年有所緩解；從新規(guī)對(duì)房企的影響來(lái)看，開(kāi)發(fā)貸余額存量規(guī)模下降，增速繼續(xù)保持回落趨勢(shì)。疊加發(fā)債緊縮和信托新規(guī)實(shí)施效果，房企近期主要融資渠道進(jìn)一步收緊。

??房貸集中度管理制度實(shí)施，旨在提升金融體系韌性和穩(wěn)健性

??央行、銀保監(jiān)會(huì)于2020年12月31日正式發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，要求建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度,對(duì)房地產(chǎn)貸款余額及個(gè)人住房貸款余額設(shè)置上限,對(duì)超出管理規(guī)定要求的銀行設(shè)置過(guò)渡期以進(jìn)行貸款規(guī)模調(diào)整，提高金融體系韌性和穩(wěn)健性，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??其中，房地產(chǎn)貸款占比是指，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額占該機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額的比例；個(gè)人住房貸款占比是指，個(gè)人住房貸款余額占該機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額的比例。計(jì)算公式為：

??房地產(chǎn)貸款占比=房地產(chǎn)貸款余額/人民幣各項(xiàng)貸款余額×100%

??個(gè)人住房貸款占比=個(gè)人住房貸款余額/人民幣各項(xiàng)貸款余額×100%

??涉房貸款增速增量持續(xù)壓降，新規(guī)政策效果開(kāi)始顯現(xiàn)

??1. 涉房貸款增速持續(xù)下降

??從央行公布的金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，截至2021年上半年末，全國(guó)主要金融機(jī)構(gòu)（含外資）房地產(chǎn)貸款余額50.8萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)9.5%，增速較3月末低1.4個(gè)百分點(diǎn)，低于各項(xiàng)貸款增速2.8個(gè)百分點(diǎn)，比上年末增速低2.2個(gè)百分點(diǎn)。

??個(gè)人住房貸款余額方面，截至2021年上半年末，我國(guó)個(gè)人住房貸款余額為36.6萬(wàn)億元，占全部信貸余額的19.72%。上半年同比增速?gòu)?018年第四季度開(kāi)始持續(xù)下降，2021年第一季度小幅回升后，第二季度繼續(xù)下降至13.0%，增速比上年末回落1.6個(gè)百分點(diǎn)。

??2、涉房貸款增量繼續(xù)收縮

??上半年房地產(chǎn)貸款增加2.42萬(wàn)億元，占同期各項(xiàng)貸款增量的18.9%，比去年上半年水平低5.83個(gè)百分點(diǎn)，且2021年第一、二季度增量值均明顯低于2019年和2020年同期；個(gè)人住房貸款余額增量方面，增量值為2.1萬(wàn)億元，較去年上半年下降0.2萬(wàn)億元，占同期各項(xiàng)貸款增量比重較去年變化不大。2021年二季度增量則分別低于2019年和2020年同期。

??3、銀行信貸對(duì)重點(diǎn)領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)的支持力度進(jìn)一步加強(qiáng)

??在新規(guī)引導(dǎo)下，銀行信貸結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。商業(yè)銀行把更多的精力放到了支持制造業(yè)、三農(nóng)、小微企業(yè)、綠色發(fā)展、戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)等重點(diǎn)領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)。6月末，制造業(yè)中長(zhǎng)期貸款增速為41.6%，連續(xù)4個(gè)月超過(guò)40%。其中，高技術(shù)制造業(yè)中長(zhǎng)期貸款同比增長(zhǎng)達(dá)46.3%。普惠小微貸款余額17.7萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)31%，比2020年末高4個(gè)百分點(diǎn)。

??4、新規(guī)對(duì)于“穩(wěn)房?jī)r(jià)”具有積極意義

??通過(guò)統(tǒng)計(jì)方法實(shí)證檢驗(yàn)，2018年四季度至2021年二季度涉房貸款占人民幣貸款比重與70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比的皮爾遜相關(guān)系數(shù)達(dá)到0.5，相關(guān)性較高。根據(jù)這一趨勢(shì)，房貸集中度管理制度管理的常態(tài)化，有利于使房?jī)r(jià)更趨于平穩(wěn)。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，新規(guī)有助于調(diào)節(jié)市場(chǎng)供求，抑制房地產(chǎn)投機(jī)，穩(wěn)定金融市場(chǎng)、土地市場(chǎng)預(yù)期，健全市場(chǎng)化、法治化的房地產(chǎn)金融管理規(guī)則。

??多數(shù)大中型銀行半年考達(dá)標(biāo)，涉房貸款態(tài)度普遍審慎

??1、多數(shù)大中型銀行半年考達(dá)標(biāo)

??新規(guī)實(shí)施以來(lái)，中資大中型銀行對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)貸款繼續(xù)保持審慎態(tài)度。根據(jù)各上市銀行2021年中報(bào)數(shù)據(jù)，截至2021年6月末，18家樣本銀行中，共有15家銀行房地產(chǎn)貸款余額占比符合監(jiān)管要求，僅3家不符合要求。其中，第一檔中資大型銀行房地產(chǎn)貸款余額占比均符合監(jiān)管要求。13家銀行個(gè)人住房貸款余額占比符合監(jiān)管要求，5家不符合要求。2020年12月末，房地產(chǎn)貸款余額占比和個(gè)貸余額占比合規(guī)銀行數(shù)則分別為15家和12家。二者比較來(lái)看，本年度銀行合規(guī)情況繼續(xù)保持穩(wěn)定。

??根據(jù)各上市銀行2021年中報(bào)數(shù)據(jù)，相比去年末，多數(shù)超標(biāo)銀行的兩項(xiàng)貸款余額占比有所壓降。房地產(chǎn)貸款余額占比方面，北京銀行和招商銀行分別下降1.8%和0.9%；個(gè)人住房貸款余額占比方面，第一檔中資大型銀行中，中國(guó)建設(shè)銀行和中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行分別下降1.1%和0.6%。第二檔中資中型銀行中，中信銀行涉房貸款占比回落并符合新規(guī)，北京銀行壓降1.1%，興業(yè)銀行和招商銀行也分別下調(diào)0.7%和0.6%。以上銀行涉房類貸款下降，一方面反映了銀行業(yè)高度重視監(jiān)管合規(guī)，另一方面也表現(xiàn)出銀行業(yè)對(duì)高杠桿房企信貸風(fēng)險(xiǎn)的積極防范態(tài)度。

??值得注意的是，新規(guī)對(duì)超出管理規(guī)定要求的銀行設(shè)置過(guò)渡期，以進(jìn)行貸款規(guī)模調(diào)整。2020年12月末，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比超出管理要求2%以內(nèi)的，業(yè)務(wù)調(diào)整過(guò)渡期為2年；超出2%以上的，業(yè)務(wù)調(diào)整過(guò)渡期為4年。超標(biāo)銀行雖然完成壓降存在一定壓力，但整改時(shí)間較為寬裕。

??2、大中型銀行下半年壓降壓力或較上半年有所緩解

??在2021年上半年和2020年末數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，對(duì)下半年一二檔大中型銀行落實(shí)房地產(chǎn)貸款集中度新規(guī)，所需的壓降幅度進(jìn)行測(cè)算。提出以下前提假設(shè)：個(gè)人住房貸款占比和涉房貸款占比超限銀行將會(huì)在規(guī)定的過(guò)渡期內(nèi)線性完成壓降。

??以中國(guó)建設(shè)銀行為例，2020年12月末個(gè)人住房貸款占比34.9%，超標(biāo)2.4%。假定在4年過(guò)渡期內(nèi)勻速壓降，每年需壓降0.6%，則本年度目標(biāo)值可以設(shè)定為33.1%。上半年個(gè)人住房貸款占比33.8%，壓降1.1%，“超出值”1.3%（如為負(fù)值，代表距離標(biāo)準(zhǔn)尚有空間）?！巴瓿啥取边_(dá)到183%，表示該銀行上半年已超額完成全年壓降目標(biāo)。

??測(cè)算結(jié)果發(fā)現(xiàn)：第一，大多數(shù)大中型銀行涉房貸款占比和個(gè)人住房貸款占比低于上限，占比較低的銀行可能有增長(zhǎng)空間；第二，多數(shù)超標(biāo)銀行上半年兩項(xiàng)指標(biāo)的壓降完成度已超過(guò)目標(biāo)值的50%，部分銀行完成度超過(guò)100%，超額完成全年目標(biāo)。其中，個(gè)人住房貸款壓降完成度較高，對(duì)商品房銷售存在一定利好，或有助于部分房企加快資金周轉(zhuǎn)速度。

??房企開(kāi)發(fā)貸增速下降，主要融資渠道繼續(xù)收緊

??隨著 “三道紅線”、房地產(chǎn)貸款集中度管理等金融審慎制度的建立和實(shí)施，房企外源性融資受到嚴(yán)控。今年上半年，銀行業(yè)對(duì)新增開(kāi)發(fā)貸的發(fā)放更為審慎，收緊力度進(jìn)一步加大。前兩季度，住房開(kāi)發(fā)貸款余額分別為9.5和9.4萬(wàn)億元。自2018年第4季度以來(lái)，開(kāi)發(fā)貸余額增速已經(jīng)連續(xù)11個(gè)季度下降，且存在加速下滑趨勢(shì)。至2021年2季度，增速已下降至3.4%，較3月末低2.4個(gè)百分點(diǎn)。

??強(qiáng)監(jiān)管的效果同樣體現(xiàn)在其他融資渠道上。債券融資方面，根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2021年1-8月房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約6999億元，較2020年同比下降21%，金額規(guī)模減少1817億元。前8月累計(jì)增速較前7月加速下滑，2021年1-8月發(fā)債規(guī)模占比2020年全年約58%。信托融資方面，限制“非標(biāo)”，嚴(yán)管“通道”的效果逐步顯現(xiàn)，投向房地產(chǎn)的信托資金余額已經(jīng)連續(xù)7個(gè)季度下滑。8月新增投向房地產(chǎn)業(yè)信托規(guī)模創(chuàng)今年來(lái)新低，降至420.96億元。在政策疊加作用下，未來(lái)房企融資渠道或?qū)⒈３质站o態(tài)勢(shì)。

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