[易居研究院]2021年二季度易居全球房?jī)r(jià)指數(shù)報(bào)告

二季度易居全球房?jī)r(jià)指數(shù)再創(chuàng)新高，新西蘭房?jī)r(jià)飆升漲幅全球第一

中國(guó)房?jī)r(jià)同比漲幅已見(jiàn)頂回落，市場(chǎng)加速降溫

??上海易居房地產(chǎn)研究院9月22日發(fā)布《2021年二季度易居全球房?jī)r(jià)指數(shù)報(bào)告》。該報(bào)告顯示，2021年二季度易居全球房?jī)r(jià)指數(shù)再創(chuàng)新高，新西蘭房?jī)r(jià)飆升漲幅全球第一；中國(guó)房?jī)r(jià)同比漲幅已見(jiàn)頂回落，市場(chǎng)加速降溫。

??報(bào)告顯示，2021年二季度，易居全球房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比上漲1.1%，同比上漲4.3%，繼續(xù)快速上漲。過(guò)去十年，全球房?jī)r(jià)持續(xù)走高，相比2010年實(shí)際房?jī)r(jià)上漲23.7%。58國(guó)中47國(guó)房?jī)r(jià)上漲，即超8成國(guó)家房?jī)r(jià)跑贏通脹。

??疫情以來(lái)發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)強(qiáng)勁，新興經(jīng)濟(jì)體較疲軟。全球空前流動(dòng)性寬松環(huán)境下，2021年二季度發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體房?jī)r(jià)同比漲幅達(dá)金融危機(jī)以來(lái)最高水平，泡沫明顯；新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體由于經(jīng)濟(jì)衰退、貨幣貶值，實(shí)際房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌。從地區(qū)看，北美是高房?jī)r(jià)和房?jī)r(jià)上漲的主力地區(qū)，近期全面繁榮。在東南亞，作為主力軍的菲律賓市場(chǎng)正在快速降溫。東亞房?jī)r(jià)受中國(guó)影響較大，二季度房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，三季度或降溫。

??過(guò)去一年，新西蘭房?jī)r(jià)持續(xù)飆升，二季度同比上漲22.6%，領(lǐng)漲全球，主要原因是超低利率和貨幣強(qiáng)勢(shì)。菲律賓由于經(jīng)濟(jì)衰退、通脹高企，市場(chǎng)降溫最快，二季度房?jī)r(jià)同比大跌19.7%，表現(xiàn)全球最差。中國(guó)房?jī)r(jià)城市間分化較大，一線全球領(lǐng)先。二季度中國(guó)房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅全球第四。短期看，一線城市對(duì)貨幣放水的敏感度類似發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，二線城市相對(duì)略低。長(zhǎng)期看，一線房?jī)r(jià)全球領(lǐng)先，二線基本趕上發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體。

??易居研究院研究員潘竑羽表示，未來(lái)幾個(gè)季度全球房?jī)r(jià)漲幅可能收窄：近期可能出現(xiàn)美聯(lián)儲(chǔ)貨幣政策轉(zhuǎn)向信號(hào)，美國(guó)樓市承壓。歐洲央行仍堅(jiān)持低利率，貨幣政策正?；诿缆?lián)儲(chǔ)，將繼續(xù)利好多數(shù)發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體。今年上半年，部分新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體（如巴西、土耳其、俄羅斯等）為了應(yīng)對(duì)美歐開(kāi)閘泄洪產(chǎn)生的溢出效應(yīng)，已被迫加息，利空樓市。中國(guó)貨幣政策自主性遠(yuǎn)超其他新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體，因此外部環(huán)境對(duì)中國(guó)房?jī)r(jià)的影響總體偏弱，人民銀行的貨幣政策影響更大。預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月國(guó)內(nèi)貨幣政策總體上將繼續(xù)堅(jiān)持穩(wěn)健基調(diào)，但結(jié)構(gòu)性小幅放寬。嚴(yán)厲調(diào)控下，中國(guó)房?jī)r(jià)同比漲幅已見(jiàn)頂回落，三季度中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)大概率繼續(xù)加速降溫。

??報(bào)告正文如下：

??為了更好地?cái)U(kuò)大研究視野、領(lǐng)悟全球房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律，易居房地產(chǎn)研究院在國(guó)內(nèi)率先研究全球房?jī)r(jià)走勢(shì)。易居全球房?jī)r(jià)指數(shù)跟蹤全球58個(gè)國(guó)家的主流住宅價(jià)格，是衡量全球房?jī)r(jià)水平的加權(quán)平均指標(biāo)，能夠反映全球房?jī)r(jià)波動(dòng)特征與規(guī)律。

??本報(bào)告主要選取了國(guó)際清算銀行（BIS）房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)中涉及的58個(gè)國(guó)家為樣本，覆蓋了G20中除阿根廷以外的其余19個(gè)國(guó)家地區(qū)（其中，歐盟覆蓋27個(gè)國(guó)家）。依據(jù)國(guó)際貨幣基金組織（IMF）標(biāo)準(zhǔn)將國(guó)家劃分為發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體和新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體（2020年IMF公布發(fā)達(dá)國(guó)家36個(gè)，其他國(guó)家皆視為新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體），包括34個(gè)發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體和24個(gè)新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體。58個(gè)國(guó)家具體名單如下：

??（1）發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體（34國(guó)）：澳大利亞、新西蘭、美國(guó)、加拿大、英國(guó)、愛(ài)爾蘭、冰島、挪威、瑞典、芬蘭、丹麥、德國(guó)、荷蘭、比利時(shí)、法國(guó)、瑞士、盧森堡、葡萄牙、西班牙、意大利、愛(ài)沙尼亞、拉脫維亞、立陶宛、捷克、斯洛伐克、奧地利、斯洛文尼亞、馬耳他、希臘、塞浦路斯、以色列、新加坡、日本、韓國(guó)。

??（2）新興經(jīng)濟(jì)體（24國(guó)）：墨西哥、哥倫比亞、智利、秘魯、巴西、摩洛哥、南非、俄羅斯、波蘭、匈牙利、羅馬尼亞、克羅地亞、保加利亞、北馬其頓、塞爾維亞、土耳其、沙特阿拉伯、阿聯(lián)酋、印度、菲律賓、印度尼西亞、馬來(lái)西亞、泰國(guó)、中國(guó)。

??本報(bào)告使用的是剔除通脹因素后的實(shí)際房?jī)r(jià)指數(shù)。選取的數(shù)據(jù)時(shí)間范圍為2010年一季度至2021年二季度，基期為2010年。

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