[克而瑞]2021年三季度中國房地產(chǎn)總結(jié)與展望（中篇）

????04

??城市篇

??三季度迎下行“拐點(diǎn)”

??四季度供應(yīng)放量難挽成交頹勢

??2021年三季度，樓市增長動(dòng)能明顯轉(zhuǎn)弱，迫于資金壓力，房企開工放緩，供應(yīng)穩(wěn)中有降；同時(shí)熱點(diǎn)城市調(diào)控持續(xù)發(fā)酵和信貸監(jiān)管進(jìn)一步收緊的雙重影響下，成交規(guī)模一降再降，“金九”成色明顯不足。分能級來看，一線供不應(yīng)求，北、上、深均保持較高熱度；二線穩(wěn)中有降，三四線加速下行，不同城市分化加?。捍饲把睾８邿岢鞘惺苷哒{(diào)控作用明顯降溫，譬如南京、寧波、常州、佛山、惠州等7-8月成交同比均有不同程度回落，而政策相對穩(wěn)定且居民購買力有一定積累的區(qū)域中心城市如?？?、呼和浩特、銀川、西寧樓市逐步升溫。

??預(yù)判四季度，首先明確“房住不炒”的政策主基調(diào)，房地產(chǎn)金融政策仍將全面趨緊的局面短期內(nèi)將不會(huì)發(fā)生實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)變，基于此，樓市整體成交增長動(dòng)能也將轉(zhuǎn)弱，累計(jì)同比降幅穩(wěn)步收窄，至年末或?qū)⒌霖?fù)區(qū)間，不過“熱點(diǎn)恒熱”的分化格局不會(huì)發(fā)生根本性逆轉(zhuǎn)：核心一二線供不應(yīng)求的格局還將延續(xù)；相較而言，弱二線和廣大缺乏基本面支撐的三四線下行壓力依舊較大，即便“以價(jià)換量”，去化效果依舊難言樂觀。

??總結(jié)

??01

??新房供應(yīng)：持續(xù)回落，一線“堅(jiān)挺”，四季度預(yù)期階段性放量

??2021年三季度，受上半年新開工進(jìn)度放緩影響，房企推盤積極性下降，三季度商品住宅供應(yīng)面積繼續(xù)回落，相關(guān)增速驟降并進(jìn)入負(fù)增長區(qū)間。自二季度5月起全國新房供應(yīng)規(guī)模已低于過去兩年同期水平，至三季度8月新房供應(yīng)面積較2020年和2019年跌幅已分別擴(kuò)大至17%和13%。

??各能級城市新房供應(yīng)規(guī)模均低于往年同期，其中一線城市規(guī)模相對平穩(wěn)，二三線城市三季度內(nèi)則回落顯著，分化加劇趨勢下北海、惠州、江陰、莆田等供應(yīng)面積較二季度均有明顯縮減。

??

??1、7-8月供應(yīng)同比降19%，一線微降5%，二線跌幅22%居首

??7-8月，100個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅新增供應(yīng)面積8285萬平方米，同比及較2019年同期分別下降19%和10%，月均供應(yīng)面積較二季度月均下降16%。

??4個(gè)一線城市整體供應(yīng)581萬平方米，同比僅降5%，較2019年同期增長35%，月均供應(yīng)面積較二季度月均上升7%。對比二季度來看，廣深兩城供應(yīng)放量，月均推貨規(guī)模分別上升26%和63%。北京7-8月供應(yīng)規(guī)模較2020年和2019年持平；上海供應(yīng)回落明顯較2021年二季度和2020年同期均有下降?？偟膩砜?，三季度一線城市新房供應(yīng)普遍放量，“保剛需”的方針下廣深加強(qiáng)剛需房入市，僅上海受新房集中入市新政影響供應(yīng)規(guī)模有所下滑。

??25個(gè)二線城市新增供應(yīng)共計(jì)3992萬平方米，較2020年和2019年同期分別下降22%和15%，月均供應(yīng)面積較二季度也降17%。三季度整體二線城市新房供應(yīng)強(qiáng)度顯著下降，主要受中西部及東北地區(qū)二線城市斷供拖累?！耙凿N定產(chǎn)”下房企在三季度減輕了對銷售流速不佳的弱二線城市的供應(yīng)節(jié)奏，如昆明、天津、太原、南寧、長春等新房加推強(qiáng)度較2019年同期及2021年二季度均有顯著減弱。此外，南京、鄭州、武漢、合肥等強(qiáng)二線城市受調(diào)控政策收緊和自然災(zāi)害影響，7-8月供應(yīng)面積較往年也出現(xiàn)一定下滑。值得注意的是，中西部地區(qū)中西安、成都、濟(jì)南等上半年樓市升溫城市7-8月均有大量新房加推，其中西安供應(yīng)較過去兩年同期體量均翻倍。

71個(gè)三四線城市新增供應(yīng)3712萬平方米，同比下降18%，較二季度月均下降17%；2019年同期基數(shù)較低背景下較之下降9%。超六成以上三四線城市三季度新房供應(yīng)規(guī)模較二季度下降，主要集中在施行“以價(jià)換量”的欠發(fā)達(dá)城市如北海、許昌、貴港、岳陽、上饒等，以及部分市場大熱但調(diào)控監(jiān)管收緊城市，如金華、江陰、常州、泉州等。徐州、湖州、無錫、莆田等強(qiáng)三線城市則仍是房企關(guān)注重點(diǎn)，在“調(diào)控空窗期”內(nèi)上述城市7-8月供應(yīng)面積同比漲幅超40%，較2019年同期均有大幅上漲。

??2、9月供應(yīng)環(huán)比增10%，同比降39%，一線領(lǐng)漲，二三線分化 

??28個(gè)重點(diǎn)城市9月預(yù)估供應(yīng)面積約2531萬平方米。受市場下行影響規(guī)模較2020年同期降39%，對比7-8月來看供應(yīng)已開始放量，環(huán)比增10%。

??一線城市商品住宅新增供應(yīng)面積356萬平方米，環(huán)比大增37%顯著。北京和深圳多項(xiàng)目集中入市，環(huán)比分別上漲73%和135%，其中深圳預(yù)計(jì)9月新增供應(yīng)超百萬平方米，同比增29%。廣州供應(yīng)面積繼續(xù)收窄，同、環(huán)比分別降34%和3%。

??二三線城市新增供應(yīng)面積2175萬平方米，環(huán)比上升7%。正如上文所說，房企普遍加快在重點(diǎn)城市的推貨節(jié)奏和力度，成都、杭州、南京、武漢和蘇州等核心城市9月預(yù)計(jì)新增供應(yīng)規(guī)模均超百萬平方米。僅徐州、西安、寧波、廈門、濟(jì)南等小部分城市因調(diào)控新出等緣故環(huán)比回落。但同比來看，僅長春、南京、常州、無錫等小部分城市規(guī)模同比上升，市場景氣不佳下多城供應(yīng)規(guī)模處于歷史較低水平。

??02

??新房成交：一降再降，信貸收緊、調(diào)控加碼下全年規(guī)?？吹?/p>

??2021年三季度，全國新房成交由二季度“由穩(wěn)轉(zhuǎn)跌”趨勢進(jìn)一步下行，至8月百城商品住宅成交規(guī)模連續(xù)4個(gè)月縮減，單月較2020年和2019年同期降幅擴(kuò)大至22%和12%，連續(xù)6個(gè)月縮減。

??各能級城市中僅一線城市成交規(guī)模保持穩(wěn)定，二三線城市整體均較2021年二季度及2020年同期顯著回落。城市間分化更加顯著，中西部及東北地區(qū)欠發(fā)達(dá)城市樓市下行程度加劇。

??1、7-8月成交同比降18%，三四線下行加劇，跌24%超百城平均

??7-8月，全國100個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅成交面積8386萬平方米，較2020年和2019年同期分別下降18%和9%，月均成交面積相較二季度下降18%。

??4個(gè)一線城市總計(jì)成交615萬平方米，較2020年同期和較2021年二季度分別微降2%和3%，較2019年同期增長24%。充裕的購房需求支撐下一線城市三季度成交規(guī)模仍維持較高水平；但受制于土地和新房集中入市帶來的短期供應(yīng)不足，相較前值仍有一定回落。廣州在新房“禁收價(jià)外款”和“收緊人才限購”、二手房“增值稅2改5”和“二手房指導(dǎo)價(jià)”等連續(xù)調(diào)控下，三季度樓市銷售表現(xiàn)冷淡，同比降幅達(dá)23%。而北上深三城雖也有一定政策收緊和調(diào)控新規(guī)出臺，如二手房指導(dǎo)價(jià)、積分搖號、新房集中供貨等，但充足購房需求支撐下7-8月新房成交規(guī)模較2019年同期均增長25%以上，其中深圳月均成交規(guī)模較二季度上升32%。

??26個(gè)二線城市成交共計(jì)4239萬平方米，較2020年和2019年同期分別下降14%和11%，月均成交面積較二季度下降20%。輪動(dòng)與分化現(xiàn)象在三季度愈發(fā)凸顯，此前沿海高熱城市受政策調(diào)控作用明顯降溫，小部分區(qū)域中心城市則初見翹尾行情。一方面，三季度合肥、西安、武漢、杭州和南京陸續(xù)出臺了包括對限購、限貸、限售政策的收緊以及搖號規(guī)則的細(xì)化，疊加二手房市場指導(dǎo)價(jià)與信貸政策收緊，上述城市樓市非理性購房需求短期得到抑制，7-8月成交面積同比或較二季度有顯著回落，如武漢、南京同比分別回落31%和22%。另一方面，調(diào)控政策相對穩(wěn)定且居民購買力有一定積累的區(qū)域中心城市如?？凇⒑艉秃铺?、銀川、西寧樓市逐步升溫。7-8月呼和浩特成交面積達(dá)220萬平方米，同比增長131%；銀川更是連續(xù)數(shù)月房價(jià)漲幅居全國榜首。

??70個(gè)三四線城市商品住宅總成交面積3532萬平方米，較2020年和2019年同期分別下降24%和10%，月均成交面積較二季度下降18%。東部沿海強(qiáng)市與邊緣弱市市場表現(xiàn)分化加大，調(diào)控與信貸收緊下部分高熱城市已有降溫跡象。汕頭、金華、寧德、漳州、日照等沿海強(qiáng)市7-8月成交規(guī)模較2019年同期增長超20%。而 “以價(jià)換量”成為在售項(xiàng)目沖量常態(tài)后，對樓市成交刺激效用邊際遞減，購房者觀望情緒加劇下樓市進(jìn)一步降溫。玉林、防城港、淄博、寶雞、上饒、欽州等邊緣弱市成交規(guī)模同比降幅超230%。值得注意的是，佛山、蕪湖、泉州、紹興等此前高熱城市在三季度出臺新政收緊調(diào)控后，7-8月新房成交規(guī)模較二季度月均已出現(xiàn)20%以上收窄。

??2、“金九”爽約，同環(huán)比齊跌，成都、天津、西安等逆勢上行

??28個(gè)重點(diǎn)城市9月預(yù)估成交面積約2000萬平方米，“金九”銷售表現(xiàn)料將冷淡收場。環(huán)比降5%，較2020年和2019年同期分別降23%和15%。

??一線城市總成交為250萬平方米，同環(huán)比分別下降35%和22%。深圳9月雖迎來了供應(yīng)放量，但受二手房指導(dǎo)價(jià)政策影響改善換房客戶銳減，成交表現(xiàn)同環(huán)比回落。上海和北京則受制于新增供應(yīng)規(guī)模不足，受制約下購房需求難以充分釋放，成交面積同比分別降27%和44%。

??二三線城市總成交1750萬平方米，環(huán)比下降2%，同比降21%。重點(diǎn)城市保持較高市場熱度，廈門、成都、合肥、濟(jì)南、杭州和長沙成交面積較2019年同期上漲30%以上；武漢、西安、蘇州、南京規(guī)模環(huán)比再增。其余城市樓市下行壓力加大，如南寧、昆明、長春、福州等市場動(dòng)能明顯轉(zhuǎn)弱，規(guī)模同環(huán)比及較2019年同期均有不同幅度下降。

??03

??二手住宅：三季度成交規(guī)模持續(xù)降級，市場調(diào)控“風(fēng)頭正盛”

??2021年三季度市場持續(xù)走低，上半年“小陽春”行情在線，4月起“二手房指導(dǎo)價(jià)”、“限貸升級”等調(diào)控政策頻出，市場進(jìn)入下行通道。截至季度末，核心城市成交規(guī)模回歸2019年水平，杭州、青島、廈門等上半年行情火爆的核心城市規(guī)模顯著降級。

??1、調(diào)控加碼致成交規(guī)?！?連降”，累計(jì)同比增幅持續(xù)收窄至23%

??據(jù)CRIC數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2021年1-8月二手房累計(jì)成交面積11364萬平方米，同比增長23%，雖市場表現(xiàn)好于往年同期但同比增速較上半年顯著回調(diào)?；谌ツ晗掳肽暌詠矶址渴袌鰺岫瘸掷m(xù)高漲，在“因城施策”的調(diào)控下各熱點(diǎn)城市相繼出臺調(diào)控新政，一線城市廣深“帶頭”出臺二手房指導(dǎo)價(jià)，東莞、成都等緊隨其后，至今已有12城先后出臺二手房指導(dǎo)價(jià)控市，市場熱度自4月起逐步降溫，月成交量實(shí)現(xiàn)“5連降”。7-8月累計(jì)成交2439萬平方米，較去年同期回落27%?；谏习肽晔袌龌鸨?-8月累計(jì)同比仍保持20%以上漲幅。

??2、7-8月同比跌27%，一線降幅33%居首，二三線僅天津同比持增

??一線城市成交面積總量增速放緩，前8月累計(jì)同比漲幅22%，但7-8月同期成交量下降33%。其中上海仍是一線“領(lǐng)頭羊”，前8月成交量為1833萬平方米，同比上漲32%；北京也保持較高熱度，前8月累計(jì)同比增速分別為49%；廣州受二手房指導(dǎo)價(jià)政策出臺成交有所抑制，前8月累計(jì)同比增速回落至33%；深圳二手房市場仍顯低迷表現(xiàn)，前8月累計(jì)成交面積301萬平方米，累計(jì)同比跌幅擴(kuò)大至5成以上，7-8月累計(jì)成交量僅去年1/5，其原因在于調(diào)控政策持續(xù)加碼抑制需求，疊加房價(jià)居高不下購房者觀望情緒加重，深圳市場長期下行趨勢確定。

??二線城市成交面積前8月成交量為6201萬平方米，同比增長24%，熱點(diǎn)城市受調(diào)控影響普遍降溫，各城市分化持續(xù)加劇，其中重慶成交規(guī)模突破1000萬平方米，前8月累計(jì)同比增長49%，合肥、武漢市場表現(xiàn)持續(xù)高光，2020年前8月成交總量累計(jì)同比收漲超4成；天津、廈門、蘇州等城市也有2成以上增幅，其余城市均有不同程度增長；三季度杭州市場進(jìn)入負(fù)增長，成交規(guī)模弱于去年同期，前8月累計(jì)同比下降15%，成都市場持續(xù)低位運(yùn)行，前8月累計(jì)同比收跌22%。

??三四線城市前8月整體成交面積為830萬平方米，同比增長21%，7-8月同比回落19%，其中佛山、衢州上半年翻倍增長，7-8月穩(wěn)步回落，因而前8月累計(jì)成交同比收窄至6成以內(nèi)，佛山因周邊廣深莞調(diào)控輻射成交受限規(guī)模顯著下行，三四線中僅東莞市場持續(xù)回落，前8月累計(jì)同比增速擴(kuò)大至29%。

??3、9月10城同比降幅擴(kuò)大至44%，深、杭等近半數(shù)城市“腰斬”

??三季度末，各省市成交規(guī)模持續(xù)下行，上半年市場高熱自年中起已回歸理性，疊加三季度熱點(diǎn)城市新政頻出，青島、杭州、廈門等市場遇冷回調(diào)，月成交規(guī)模繼二季度后再度“三連降”。整體來看，9月全國10個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交體量為359萬平方米，環(huán)比回落18%，同比跌44%。

??從日成交數(shù)據(jù)具體來看，10個(gè)核心城市環(huán)比普遍回落，僅南京同比增長32%市場堅(jiān)挺，北京、大連、杭州、青島、廈門環(huán)比回落30%左右；同比來看，降幅持續(xù)擴(kuò)大，其中深圳市場長期低位運(yùn)行，同比回落77%，三季度杭州、青島市場顯著回落，本月同比均有6成以上下降。 

??房價(jià)：三季度增長“見頂”，一線增速放緩，二三線漲跌參半（本節(jié)有刪減）

??2021年以來，全國各能級城市房價(jià)指數(shù)“先揚(yáng)后抑”，尤其是步入三季度，房價(jià)指數(shù)環(huán)比普遍回落，整體市場進(jìn)入“調(diào)控時(shí)代”，房價(jià)增長得到抑制。

??以不同能級城市房價(jià)漲幅來看，一線城市加速放緩，上海、北京等房價(jià)虛高現(xiàn)象得到抑制，二線城市穩(wěn)中有降，三四線城市持續(xù)分化，市場輪動(dòng)效應(yīng)向中西部強(qiáng)三四線城市轉(zhuǎn)移，各類穩(wěn)房價(jià)政策頻出，部分經(jīng)濟(jì)弱市在房企普遍降價(jià)搶收回款的營銷手段下更是難有起色。

??1、70城房價(jià)同、環(huán)比增速放緩，一線環(huán)比漲幅較6月“腰斬” （略）

??2、三四線頻出“限跌令”穩(wěn)房價(jià)，東南沿海和內(nèi)陸強(qiáng)二三線補(bǔ)漲

??從CRIC監(jiān)測的2021年8月105個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交統(tǒng)計(jì)均價(jià)看，長三角與珠三角沿海熱點(diǎn)城市依舊處于房價(jià)前列，核心一二線城市房價(jià)產(chǎn)生分化：本月深圳新房均價(jià)突破85000元/平方米“一枝獨(dú)秀“，高出第二的上海近30000元/平方米，其原因在于本月南山區(qū)單價(jià)破10萬元高價(jià)盤集中入市拉高城市均價(jià)，而部分高房價(jià)城市相繼出臺限價(jià)政策調(diào)控市場，上海、北京、廈門等城市房價(jià)漲勢受到抑制。此外，三亞由于新盤區(qū)域分散拉低城市均價(jià)，本月跌出榜單前10；東莞、南京等前期漲幅較快的城市增速顯著放緩。

??在同比漲幅上，江浙及中西部三四線城市出現(xiàn)補(bǔ)漲，一二線核心城市如深圳、杭州、重慶等均有20%以上較高漲幅，深圳更是高達(dá)58%。對比去年同期，房價(jià)漲幅前10城市入榜門檻上升至18%。值得一提的是，房價(jià)漲幅前列的城市由東南沿海城市向內(nèi)陸轉(zhuǎn)移，德陽、西寧等中西部城市在輪動(dòng)效應(yīng)的作用下出現(xiàn)明顯的補(bǔ)漲行情，基于城市本身房價(jià)基數(shù)較低，本輪補(bǔ)漲房價(jià)漲幅仍處健康區(qū)間。

??

??從各能級城市來看，一線城市房價(jià)仍居高不下，城市間出現(xiàn)分化。上半年受嚴(yán)格調(diào)控房價(jià)有所抑制，北京、廣州房價(jià)穩(wěn)中有降，環(huán)比跌幅分別為6%和3%；上海在新房政策持續(xù)加碼的嚴(yán)苛調(diào)控下漲勢得到抑制，環(huán)比增長3%，同比1%幾乎持平；深圳因高價(jià)盤集中入市本月同、環(huán)比大幅攀升，環(huán)比增長近4成。

??二線城市房價(jià)漲跌參半，25個(gè)重點(diǎn)城市中11城環(huán)比增長，杭州、西寧漲幅最高，分別為31%和22%，杭州或是高價(jià)盤集中入市拉高均價(jià)，西寧受輪動(dòng)效應(yīng)出現(xiàn)顯著補(bǔ)漲。值得一提的是，房價(jià)環(huán)比下跌城市均控制在6%以內(nèi)跌幅，二線城市購買力較為充沛，疊加“兩集中”政策下房企普遍收攏資金，營銷戰(zhàn)略普遍保守，城市房價(jià)仍有較強(qiáng)支撐。

??三四線城市市場持續(xù)分化，輪動(dòng)效應(yīng)下強(qiáng)市愈強(qiáng)、弱市愈弱。76個(gè)三四線城市中38城房價(jià)同比上漲，其中東南部沿海城市及部分中西部城市出現(xiàn)補(bǔ)漲但漲幅可控。部分如岳陽、江陰等經(jīng)濟(jì)基本面普通的三四線城市先后出臺“限跌令”抑制房價(jià)“跳水”，環(huán)比分別小幅增長6%和1%；而一些本身經(jīng)濟(jì)實(shí)力不濟(jì)疊加購買力透支的三四線弱市，房企紛紛打出“零首付”、“首付分期”等促銷手段收回款，房價(jià)也應(yīng)聲而落，池州、東營、三明等市房價(jià)環(huán)比普遍回落超10%。

??05

??庫存：狹義庫存5.8億平高位波動(dòng)，去化周期超1年，廣義庫存由升轉(zhuǎn)降（本節(jié)有刪減）

??1、8月末商品房待售面積穩(wěn)中有降至5.1億平方米，住宅、辦公持續(xù)回落（略）

??2、三季度狹義庫存高位微增5.8億平方米，三四線持穩(wěn)，僅一線同環(huán)比齊跌

??2021年三季度，狹義庫存延續(xù)穩(wěn)中有增態(tài)勢。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，2021年8月百城商品住宅庫存量達(dá)到了57953萬平方米，環(huán)比上漲0.3%，同比增長2%。8月恰逢傳統(tǒng)營銷淡季，疊加中央信貸收緊，熱點(diǎn)城市調(diào)控加碼，樓市明顯降溫，供需兩淡，成交降幅略高于供應(yīng)，使得狹義庫存延續(xù)小幅微增態(tài)勢，較上月上漲了189萬平方米。

不同能級城市狹義庫存與上月相比變動(dòng)不大，漲跌幅均在1%以內(nèi)，僅一線韌性較強(qiáng)，環(huán)比持降。同比來看，二線漲幅4%，在不同能級城市中居首；一線得益于良好的成交表現(xiàn)，整體庫存量仍顯著低于去年同期水平；三四線供求持穩(wěn)，同比小幅微增1%。

??具體來看，一線城市中，北京、上海、深圳狹義庫存同環(huán)比齊降，北京供應(yīng)顯著縮量，成交熱度亦有回落，供求比維持低位，僅為0.5，總體仍保持供不應(yīng)求格局。上海、深圳成交熱度延續(xù)，調(diào)控層層加碼下，項(xiàng)目開盤去化情況均有不同程度回調(diào)，但降幅可控，狹義庫存延續(xù)穩(wěn)中有降態(tài)勢。值得關(guān)注的當(dāng)屬廣州，因部分房企擔(dān)憂多次申請預(yù)售將造成指導(dǎo)價(jià)接連下浮，索性一次性推出更多貨量，導(dǎo)致供應(yīng)大增，不過受限于調(diào)控政策持續(xù)發(fā)力，疊加房貸放款周期普遍延長，廣州市場降溫特征明顯，新房成交創(chuàng)年內(nèi)次新低，同比跌幅擴(kuò)至31%，因而狹義庫存環(huán)比增長7%，是一線城市中唯一一個(gè)狹義庫存環(huán)比保持增勢的城市。

??二線城市中，北部內(nèi)陸城市諸如沈陽、青島、太原8月末狹義庫存量均超2000萬平方米，位列本月末狹義庫存總量前3。多數(shù)城市庫存量與上月相比變動(dòng)不大，漲跌幅均在10%以內(nèi)，西安因浐灞、高新、城北區(qū)域供應(yīng)集中井噴，狹義庫存環(huán)比漲幅達(dá)20%，居百城之首。6成共18城8月庫存同比上漲，漲幅顯著的集中在北部和中部等弱二線城市，譬如青島、蘭州、昆明、鄭州、西安、南寧、武漢、銀川、哈爾濱、南昌等，庫存積壓情況顯著。在13個(gè)庫存下降的城市中，貴陽、重慶跌幅顯著，均超40%。

??三四線城市狹義庫存同、環(huán)比均呈現(xiàn)漲跌參半，不同城市間分化持續(xù)加劇，汕頭、紹興、張家港、江門、東莞、日照、揚(yáng)州、淄博、舟山、臨沂、衡陽、欽州、防城港、金華、常州、連江、佛山、福清、臺州、永泰、來賓、太倉、岳陽等同環(huán)比齊增，庫存風(fēng)險(xiǎn)穩(wěn)中有增；其中日照、淄博、臨沂、欽州、防城港等城市主要源于歷史遺留問題，庫存基數(shù)較大，疊加成交轉(zhuǎn)淡，使得狹義庫存穩(wěn)步攀升；而東莞、金華、常州等東南沿海城市則主要受到政策“調(diào)控”影響，成交被抑制，數(shù)據(jù)實(shí)難反映真實(shí)的市場需求。此外，部分長三角城市迎來輪動(dòng)行情，蕪湖、泰州、淮北等城8月庫存環(huán)比持降，同比跌幅均在50%以上。

??3、8月末消化周期增至13個(gè)月顯著高于去年同期，三四線漲幅近3成

??2021年三季度因市場熱度明顯轉(zhuǎn)淡，成交增長動(dòng)能轉(zhuǎn)弱，狹義庫存保持小幅微增態(tài)勢，去化周期則延續(xù)上行走勢，由2021年年中的11.2個(gè)月上漲至13個(gè)月，分能級來看，一線成交熱度延續(xù)，市場韌性較強(qiáng)，去化周期環(huán)比微降至10.21個(gè)月，但仍顯著低于2020年同期水平。二三線去化周期同環(huán)比齊增，三四線成交顯著下行致去化周期激增至14.73個(gè)月，高于百城平均，去化風(fēng)險(xiǎn)浮出水面。

??具體來看，一線城市分化加劇，北京、廣州去化周期均在1年以上，上海、深圳則低于8個(gè)月，庫存風(fēng)險(xiǎn)相對較小，整體去化周期變動(dòng)情況與狹義庫存變動(dòng)情況基本一致，僅廣州一城出現(xiàn)同環(huán)比齊增，且漲幅均在2成以上，主要是因調(diào)控層層加碼下，新房市場逐漸回歸理性，疊加房貸放款周期普遍延長，使得置換需求被壓抑，狹義庫存穩(wěn)中有增，加之居民購房熱情回落，去化周期增至13.26個(gè)月，高于去年同期水平。

??30個(gè)二線城市中僅有哈爾濱、太原、大連3個(gè)城市庫存消化周期超過2年，以北部城市居多，成交相對慘淡；多數(shù)城市去化周期在12個(gè)月以內(nèi)。從變化情況來看，商品住宅消化周期同、環(huán)比均是漲多跌少，其中哈爾濱、蘭州、青島、昆明等面臨去化周期大于15個(gè)月且同環(huán)比齊增，整體庫存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。與之形成鮮明對比的是，呼和浩特、福州、石家莊等成交熱度回升，去化周期環(huán)比均有不同程度的回調(diào)，顯著低于2020年同期水平。

??因三四線城市成交顯著回落，去化周期同環(huán)比齊增，且增幅在不同能級中居首，庫存壓力驟增。整體來看，下跌城市以東南沿海三四線為主，汕頭、寧德、三明、太倉、鹽城、無錫、泉州、莆田等城市8月末消化周期維持在一年以下，庫存見底且同環(huán)比均保持降勢。而永泰、防城港、寶雞等基本面缺乏支撐的三四線城市消化周期高達(dá)30個(gè)月以上，且同環(huán)比齊增，庫存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。

??

??4、三季度廣義庫存由升轉(zhuǎn)降至37.8億平，一線回落、二三線同比漲幅收窄（略）

??圖片

??展望

??圖片

??06

??供應(yīng)：土地和新開工支撐一線四季度放量，全年總量預(yù)期穩(wěn)中微增

??預(yù)判后市，料全年供應(yīng)規(guī)模將持穩(wěn)同比微增5%。2021年前8月百城商品住宅供應(yīng)面積累計(jì)同比增1%，房企到位資金緊缺下預(yù)計(jì)會(huì)加快已開工未預(yù)售項(xiàng)目和持銷項(xiàng)目入市。

??一線及強(qiáng)二線城市將成為四季度供應(yīng)放量的主要落腳點(diǎn)?！耙凿N定產(chǎn)”下加快新房銷售表現(xiàn)較好城市貨量入市將成為房企的普遍決策之舉。

??弱二三線城市則仍將面臨供應(yīng)不足。一方面樓市下行的環(huán)境下房企將減少弱二三線城市純新盤的入市，多以持銷項(xiàng)目的續(xù)推加推為主；另一方面，上半年三四線城市土地成交規(guī)模同比降20%，待開發(fā)項(xiàng)目的減少也將制約新房供應(yīng)面積的放量。

??此外值得注意的是，四季度整體供應(yīng)面積較三季度放量，但大概率仍低于過去兩年同期。一方面核心22城土拍兩集中以及上海施行新房集中供應(yīng)等政策約束，另一方面弱二三線城市上半年房地產(chǎn)投資與新開工進(jìn)度大幅放緩，各線城市新房供應(yīng)規(guī)模均將受到一定制約。

??07

??成交：全年預(yù)期高位回落，一線延續(xù)供不應(yīng)求，三四線加速下行

??預(yù)判后市，全年新房銷售規(guī)模預(yù)計(jì)將微降，四季度樓市情緒與市場預(yù)期將進(jìn)一步悲觀。2021年前8月百城商品住宅成交面積累計(jì)同比增21%，基于調(diào)控政策與信貸監(jiān)管短期內(nèi)將繼續(xù)收緊加碼的判斷，一方面當(dāng)前高熱的一二線城市受調(diào)控政策影響部分非理性購房需求將得到抑制，另一方面涉房貸款資質(zhì)審查和貸款利率上浮將繼續(xù)劣化弱二三線城市居民購房需求的釋放。

??各能級全年新房銷售規(guī)模增速預(yù)計(jì)較前三季度將進(jìn)一步降低：一線城市雖在購房需求支撐下仍將維持供不應(yīng)求的整體表現(xiàn)，但受制于供應(yīng)不足和調(diào)控政策收緊，預(yù)計(jì)全年新房銷售規(guī)模增速將降至20%。

??二線城市中強(qiáng)市與弱市分化加劇，強(qiáng)二線城市市場表現(xiàn)將與一線城市類似，而弱二線城市疊加信貸政策后將面臨購房群體容量與購買力雙重收窄，兩相作用下預(yù)計(jì)二線城市全年新房銷售規(guī)模增速將降至10%。

??三四線城市將更廣范圍量價(jià)雙降，“以價(jià)換量”效用邊際遞減，市場觀望情緒加劇。同時(shí)信貸政策收緊與利率提高則將使當(dāng)前成交較熱的部分強(qiáng)三線城市同樣面臨較大下行壓力。預(yù)計(jì)三四線城市全年新房銷售規(guī)模將同比下降10%。

??08

??二手住宅：信貸收緊致需求“見頂”，熱點(diǎn)城市成交規(guī)模預(yù)期高位回落（略）

??09

??房價(jià)：調(diào)控“高壓”，一二線房價(jià)穩(wěn)中微降，三四線“以價(jià)換量”加速下行（略）

??10

??庫存：核心一二線庫存或?qū)⒊址€(wěn)微升，三四線去化周期拉長，風(fēng)險(xiǎn)加劇

??預(yù)判2021年四季度，我們認(rèn)為，狹義整體庫存穩(wěn)中有增，主要是基于成交轉(zhuǎn)淡，總體成交降幅預(yù)期高于供應(yīng)。不過城市間分化將持續(xù)加?。?/p>

??一線城市整體庫存量有望持穩(wěn)或小幅微降，但降幅有收窄趨勢。供應(yīng)層面，土地成交規(guī)模尚屬高位，在資金“捉襟見肘”的情況下，房企也會(huì)集中力量辦大事，搶工期爭取年前集中供應(yīng)，加速資金回籠；成交層面，即便下半年信貸收緊，成交增長動(dòng)能放緩，一線城市仍是“人+錢”的集中地，購買力相對旺盛，供求齊增也會(huì)帶動(dòng)庫存量持穩(wěn)或微降。

??而庫存壓力將主要集中在基本面缺乏支撐且購買力嚴(yán)重不足的廣大三四線城市，諸如永泰、防城港、寶雞等，這些基本都是人口凈流出的城市，目前商品住宅消化周期均在30個(gè)月以上，即便供應(yīng)不再放量，以目前低迷的成交走勢來看，中長期庫存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。

而就廣義庫存而言，預(yù)期將高位持穩(wěn)，主要是基于狹義庫存微增，房企新開工意愿不足。一方面，多城二次集中供地延期，土地成交規(guī)模受限；另一方面，房企在“三條紅線”的客觀壓力下，資金面不會(huì)特別充裕，開工意愿不會(huì)太高，從已披露的8月新開工數(shù)據(jù)我們不難看出端倪，8月全國房企房屋新開工面積16554萬平方米，環(huán)比降6%；較2020年和2019年同期分別下降16.8%和14.7%。房企審慎態(tài)度下新開工大幅減緩，單月規(guī)模已降至疫后最低。基于此，后期未開工地塊量預(yù)期穩(wěn)步上漲也將使得廣義庫存延續(xù)高位。

??附表

??附表1：2021年7-8月100個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅新增供應(yīng)情況（單位：萬平方米）（略）

??附表2：2021年7-8月100個(gè)城市新建商品住宅新增成交情況（單位：萬平方米）（略）

??附表3：2021年8月105個(gè)典型城市新建商品住宅成交均價(jià)情況（單位：元/平方米）（略）

??附表4：2021年8月末100個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅狹義庫存及消化周期（單位：萬平方米，月）（略）

??附表5：2021年8月末100個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅廣義庫存量及其變動(dòng)情況（單位：萬平方米）（略）

??05

??業(yè)績篇

??下半年增速放緩

??四季度供貨去化承壓

??2021年前三季度，市場整體銷售表現(xiàn)分化，上半年特別是一季度，部分熱點(diǎn)城市延續(xù)了去年末以來的熱度，市場整體購房情緒升溫提振樓市表現(xiàn)。但二季度以來，受房企貨量供應(yīng)不足、二三線城市市場降溫影響，百強(qiáng)房企銷售承壓、單月業(yè)績增速呈放緩趨勢。三季度，百強(qiáng)房企整體業(yè)績表現(xiàn)不及上半年和歷史同期。

??目前，行業(yè)增速放緩疊加房企投、融兩端調(diào)控力度的不斷加強(qiáng)，企業(yè)投資和擴(kuò)張動(dòng)能相應(yīng)降低。四季度，房企需加快開發(fā)、保證貨量供應(yīng)，加強(qiáng)營銷和折扣力度、促進(jìn)銷售去化及現(xiàn)金回籠。新常態(tài)下，規(guī)模房企整體戰(zhàn)略需以謹(jǐn)慎經(jīng)營為主，在開發(fā)和銷售端也對企業(yè)的經(jīng)營效率、供貨節(jié)奏及去化效率提出了更高的要求。

??總結(jié)

??01

??業(yè)績：下半年百強(qiáng)房企整體業(yè)績表現(xiàn)不及上半年和歷史同期

??2021年前三季度，中國房地產(chǎn)市場的整體銷售表現(xiàn)呈現(xiàn)出一定的分化。上半年特別是一季度，部分熱點(diǎn)城市延續(xù)了去年末以來的市場熱度，市場整體購房情緒升溫提振樓市表現(xiàn)。但在房企貨量供應(yīng)不足、二三線城市市場降溫，以及去年同期銷售恢復(fù)、業(yè)績同比基數(shù)回升等多方面因素的影響下，二季度特別是6月以來百強(qiáng)房企單月業(yè)績增速呈放緩趨勢。下半年，百強(qiáng)房企整體業(yè)績表現(xiàn)不及上半年和歷史同期，7月、8月連續(xù)兩月單月業(yè)績同比下跌，且跌幅明顯放大。

??02

??格局：百強(qiáng)房企各梯隊(duì)門檻持續(xù)增長，前30房企保持規(guī)模優(yōu)勢（略）

??03

??企業(yè)：逾8成百強(qiáng)房企累計(jì)業(yè)績同比增幅超15%，部分企業(yè)表現(xiàn)突出（略）

??04

??目標(biāo)：規(guī)模房企目標(biāo)完成分化，逾3成企業(yè)1-8月完成度不及60%

??2021年，企業(yè)對業(yè)績規(guī)模增長的總體預(yù)期延續(xù)謹(jǐn)慎的態(tài)度。從企業(yè)目前的目標(biāo)完成率來看，截至8月末在披露年度業(yè)績目標(biāo)的近半數(shù)百強(qiáng)房企中，有近4成企業(yè)的業(yè)績目標(biāo)完成率在65%以上，其中9家企業(yè)目標(biāo)完成率高于70%，業(yè)績完成度較佳。

??但同時(shí)，百強(qiáng)房企整體的目標(biāo)達(dá)成情況表現(xiàn)出一定的分化。受下半年以來企業(yè)業(yè)績增速放緩的影響，截至8月末有近3成房企目標(biāo)完成率僅在60%-65%之間，也有逾3成房企的目標(biāo)完成率不及60%，四季度去化壓力較大。

??具體來看，截至8月末大發(fā)、首開、新力、濱江、金地、綠城、景瑞、正榮等房企的業(yè)績表現(xiàn)較為突出，目標(biāo)完成率在70%以上，預(yù)計(jì)全年大概率能超額完成業(yè)績目標(biāo)。其中，大發(fā)近年來的業(yè)績增速和目標(biāo)完成率都居于行業(yè)前列，2021年650億元的總可售貨值相對充裕，1-8月目標(biāo)完成率達(dá)86.9%。此外，融信、寶龍、美的置業(yè)、旭輝、中梁、華潤、招商蛇口、龍光等規(guī)模房企截至8月末的目標(biāo)完成情況也處于行業(yè)領(lǐng)先水平。

??（略）表：部分規(guī)模房企2021年業(yè)績目標(biāo)及1-8月目標(biāo)完成情況（億元）

??展望

??05

??四季度房企需加快開發(fā)、保證貨量供應(yīng)，積極去化回款

??近年，隨著融資“三道紅線”、投銷比管控等政策相繼出臺，房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管不斷收緊。行業(yè)增速放緩疊加房企投、融兩端調(diào)控力度的不斷加強(qiáng)，企業(yè)短期償債壓力加大、投資和擴(kuò)張動(dòng)能相應(yīng)降低。特別是下半年以來貨量供應(yīng)不足、疊加二三線城市市場降溫、項(xiàng)目去化率表現(xiàn)不佳，房企整體銷售承壓。四季度，房企需要加快開發(fā)、保證貨量供應(yīng)，積極營銷、促進(jìn)銷售去化及現(xiàn)金回籠，加快資金周轉(zhuǎn)效率，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健、高質(zhì)量發(fā)展。

??長期來看，目前規(guī)模房企整體戰(zhàn)略需以謹(jǐn)慎經(jīng)營、防范風(fēng)險(xiǎn)為主。未來房企經(jīng)營邏輯將加速向“以銷定投”轉(zhuǎn)變，在開發(fā)和銷售端也對企業(yè)的經(jīng)營效率、供貨節(jié)奏及去化效率提出了更高的要求。同時(shí)，隨著不同城市市場分化加劇，企業(yè)的銷售策略需要更具針對性。在一線和熱點(diǎn)二線城市積極供貨推盤、提升周轉(zhuǎn)效率。在需求不足、競爭激烈的低能級城市深化銷售渠道，加強(qiáng)營銷和折扣力度、加速現(xiàn)金回流。此外，也要持續(xù)關(guān)注產(chǎn)品升級，加強(qiáng)產(chǎn)品打造、提高產(chǎn)品適銷性，以在日趨激烈的市場競爭中保持發(fā)展優(yōu)勢。