[易居研究院]需求端大幅收縮，二手住宅庫(kù)存去化難度增加20%

以下內(nèi)容節(jié)選自

易居月報(bào)之

【三季度全國(guó)主要城市二手房庫(kù)存報(bào)告】

??核心觀點(diǎn)

??2021年三季度60城二手住宅庫(kù)存迅速積壓。三季度全國(guó)所有地區(qū)庫(kù)存量正在快速增長(zhǎng)。其中，西北地區(qū)增長(zhǎng)最快，東北地區(qū)相對(duì)最慢。分梯隊(duì)來(lái)看，一線和部分熱點(diǎn)二線城市近期受調(diào)控政策影響最大，因此在架房源量增長(zhǎng)最快；三四線城市二手住宅市場(chǎng)已降溫超過(guò)兩年，因此現(xiàn)在庫(kù)存增速相對(duì)較慢。

??需求端大幅收縮，三季度20城去化難度增加20%。三季度20城二手住宅成交總量同比降速已擴(kuò)大至37.0%，平均去化周期拉長(zhǎng)至17.9個(gè)月。主要原因是，二手房參考價(jià)等調(diào)控政策和新房集中供應(yīng)模式很大地影響了二手房市場(chǎng)熱度。

??浙江共同富裕示范區(qū)定位下，杭州去化周期快速拉長(zhǎng)。具體城市來(lái)看，三季度二手住宅去化周期增速較快的城市有鄭州、深圳、杭州等。三季度深圳的去化周期環(huán)比增速高達(dá)75.7%。10月16日，習(xí)近平總書記在《扎實(shí)推動(dòng)共同富?！肺恼轮校诠餐辉５慕嵌忍岢龇康禺a(chǎn)稅試點(diǎn)內(nèi)容。在浙江社會(huì)主義共同富裕示范區(qū)定位下，杭州政府出臺(tái)房地產(chǎn)稅的壓力將更大，未來(lái)幾個(gè)月杭州去化時(shí)間將進(jìn)一步拉長(zhǎng)。

??預(yù)計(jì)未來(lái)兩個(gè)月內(nèi)17城二手住宅價(jià)格將由漲轉(zhuǎn)跌。二手住宅去化周期環(huán)比增速與房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅負(fù)相關(guān)，且去化周期拐點(diǎn)領(lǐng)先房?jī)r(jià)拐點(diǎn)約3個(gè)月。三季度末17城二手住宅去化周期環(huán)比增速進(jìn)一步擴(kuò)大到10.1%。此外，易居監(jiān)測(cè)的城市中，已有半數(shù)城市被住建部約談，共7城已經(jīng)出臺(tái)了二手房指導(dǎo)價(jià)或核驗(yàn)價(jià)。根據(jù)9月去化周期數(shù)據(jù)結(jié)合房地產(chǎn)政策，我們認(rèn)為武漢、廈門、無(wú)錫、南昌9月房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)跌的可能性較高。未來(lái)兩個(gè)月內(nèi)17城二手住宅房?jī)r(jià)指數(shù)大概率將由漲轉(zhuǎn)跌

??供求關(guān)系的變化直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此，持續(xù)跟蹤存量住房庫(kù)存及去化周期的變化，對(duì)于研究二手房市場(chǎng)行情非常重要。

??本報(bào)告選取了全國(guó)60個(gè)大中城市的二手住宅庫(kù)存量、20個(gè)熱點(diǎn)城市的成交量和庫(kù)存去化周期、17個(gè)典型城市的二手房?jī)r(jià)指數(shù)等相關(guān)性較高的月度數(shù)據(jù)進(jìn)行研究。其中，60城庫(kù)存以貝殼網(wǎng)上相關(guān)城市的二手住宅在售房源作為指標(biāo)，20城成交量數(shù)據(jù)來(lái)源于各地住建部或房管局等官方網(wǎng)站，17城房?jī)r(jià)指數(shù)來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局每月公布的《70 個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》數(shù)據(jù)。具體城市名單詳見(jiàn)附錄。

??2021年三季度60城二手住宅庫(kù)存迅速積壓

??截至2021年三季度末，全國(guó)60個(gè)城市的二手住宅庫(kù)存量為320.2萬(wàn)套，較二季度末增長(zhǎng)8.6%。

??從區(qū)域存量增速來(lái)看，三季度全國(guó)所有地區(qū)庫(kù)存量正在快速增長(zhǎng)。其中，西北地區(qū)增速最高，庫(kù)存較二季度明顯增長(zhǎng)20.9%；其次是華中、華北地區(qū)，分別增長(zhǎng)14.3%、12.4%；東北地區(qū)三季度增速最慢，庫(kù)存較二季度僅增長(zhǎng)3.4%。

??分梯隊(duì)來(lái)看，三季度一線城市二手住宅在架房源量增長(zhǎng)最快。三季度一二三線城市的二手住宅庫(kù)存環(huán)比增速分別為15.7%、9.4%、5.1%。其中，一線和部分熱點(diǎn)二線城市近期受調(diào)控政策影響最大，因此二手住宅市場(chǎng)降溫最快；三四線城市二手住宅市場(chǎng)已經(jīng)降溫超過(guò)兩年，因此現(xiàn)在庫(kù)存增速相對(duì)放緩。

??政策上，一線和強(qiáng)二線城市新房政策已經(jīng)很緊，當(dāng)前調(diào)控關(guān)注點(diǎn)明顯更傾向于二手住宅，包括不限于彌補(bǔ)離婚購(gòu)房、法拍房、贈(zèng)與住房等過(guò)去的監(jiān)管漏洞。而弱二線和三線城市二手房市場(chǎng)相對(duì)偏弱，因此調(diào)控重點(diǎn)主要還在新房上。

??需求端大幅收縮，三季度20城去化難度增加20%

??本報(bào)告的20城二手住宅月均成交量采用各城市最近12個(gè)月成交量的移動(dòng)平均值。從曲線上來(lái)看，近12 個(gè)月成交量移動(dòng)平均同比增速已經(jīng)在5月見(jiàn)頂。三季度20城二手住宅成交總量連續(xù)下滑，截至季度末，成交總量同比降速已擴(kuò)大至37.0%。從近12個(gè)月成交量移動(dòng)平均同比增速來(lái)看，三季度末20城增速降至10.5%，迅速收窄。近幾個(gè)月政策調(diào)控力度持續(xù)升級(jí)，多城陸續(xù)跟進(jìn)二手房參考價(jià)機(jī)制，市場(chǎng)交易迅速轉(zhuǎn)冷，需求端承壓。預(yù)計(jì)四季度二手住宅成交量將延續(xù)回落狀態(tài)。

??20城二手住宅去化周期，以“庫(kù)存/近12個(gè)月平均銷量”的公式來(lái)計(jì)算。三季度末20城二手住宅平均去化周期為17.9個(gè)月,環(huán)比暴增20.6%。5月以來(lái)，20城二手住宅平均去化周期已連續(xù)增長(zhǎng)4個(gè)月，且8、9月開(kāi)始加速拉長(zhǎng)。主要原因是在“房住不炒”等一系列政策指導(dǎo)下，消化速度逐漸向理性發(fā)展。此外，在土地集中供應(yīng)制度之下，新房集中供應(yīng)模式應(yīng)運(yùn)而生，而新房的集中銷售會(huì)較大影響當(dāng)?shù)氐亩址渴袌?chǎng)的熱度。預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月二手住宅市場(chǎng)供大于求的格局將更明顯。

??浙江共同富裕示范區(qū)定位下，杭州去化周期快速拉長(zhǎng)

??具體城市來(lái)看，三季度二手住宅去化周期增速較快的城市有鄭州、深圳、杭州等。其中，鄭州7月受水災(zāi)和疫情影響，導(dǎo)致近2個(gè)月樓市階段性十分低迷，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未完全恢復(fù)。深圳受二手房指導(dǎo)價(jià)等調(diào)控政策影響很大，9月二手住宅僅成交1765套，創(chuàng)下2012年3月以來(lái)最低成交記錄。從近12個(gè)月月均成交量來(lái)看，深圳三季度末成交量較去年同期幾乎腰斬，因此三季度深圳的去化周期環(huán)比增速高達(dá)75.7%。

??從今年5月開(kāi)始，杭州市區(qū)的存量市場(chǎng)供應(yīng)也增長(zhǎng)較快。主要原因是市場(chǎng)回歸理性以及嚴(yán)厲調(diào)控帶來(lái)的需求量暴降。今年3月杭州市二手住宅共成交11400套，但9月僅成交3784套，成交量半年來(lái)縮水了近7成。截至三季度末杭州二手住宅去化時(shí)長(zhǎng)已拉長(zhǎng)至9個(gè)月，為年內(nèi)最高點(diǎn)。

??需要注意的是，今年以來(lái)，全國(guó)主要熱點(diǎn)城市調(diào)控不斷收緊，且今年6月浙江省被定位為社會(huì)主義共同富裕示范區(qū)，使得三季度杭州調(diào)控政策持續(xù)層層加碼。10月16日，《求是》雜志發(fā)表了習(xí)近平總書記的重要文章《扎實(shí)推動(dòng)共同富裕》，文章基于共同富裕的角度提出房地產(chǎn)稅試點(diǎn)內(nèi)容。杭州作為浙江省會(huì)及房地產(chǎn)熱門城市，當(dāng)?shù)卣雠_(tái)房地產(chǎn)稅的壓力將更大。如果出臺(tái)，將進(jìn)一步利空樓市。預(yù)計(jì)四季度杭州二手住宅市場(chǎng)形勢(shì)繼續(xù)嚴(yán)峻，未來(lái)幾個(gè)月去化周期將繼續(xù)拉長(zhǎng)。

??預(yù)計(jì)未來(lái)兩個(gè)月17城二手住宅價(jià)格將由漲轉(zhuǎn)跌

??為了研究市場(chǎng)供求關(guān)系對(duì)房?jī)r(jià)的影響，本報(bào)告選取了17個(gè)熱點(diǎn)城市的二手住宅去化周期，并與國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的《70城二手住宅房?jī)r(jià)指數(shù)》中相關(guān)17城的房?jī)r(jià)進(jìn)行對(duì)比?？梢钥闯?，首先，二手住宅去化周期環(huán)比增速與房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅呈負(fù)相關(guān)。其次，在今年6月，17城庫(kù)存去化周期環(huán)比增速由負(fù)轉(zhuǎn)正。考慮到8月70城二手住宅房?jī)r(jià)已經(jīng)由漲轉(zhuǎn)跌，結(jié)合當(dāng)前的17城二手住宅房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅曲線走勢(shì)來(lái)看，我們認(rèn)為9月17城房?jī)r(jià)環(huán)比曲線也會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)。即去化周期拐點(diǎn)領(lǐng)先房?jī)r(jià)曲線拐點(diǎn)約3個(gè)月。因此我們能通過(guò)監(jiān)測(cè)去化周期的變化，來(lái)預(yù)判房?jī)r(jià)短期走勢(shì)。

??2021年1-5月，17城二手住宅去化周期持續(xù)縮短，但是環(huán)比降幅總體收窄。隨著各城調(diào)控收緊，17城二手住宅去化周期開(kāi)始加速拉長(zhǎng)，截至9月末已連續(xù)增長(zhǎng)4個(gè)月。與之對(duì)應(yīng)的是今年上半年17城二手住宅房?jī)r(jià)指數(shù)總體上漲動(dòng)力逐漸減弱，7、8月房?jī)r(jià)開(kāi)始加速回落，并已接近0軸。

??三季度末17城二手住宅去化周期環(huán)比增速進(jìn)一步擴(kuò)大到10.1%。我們預(yù)計(jì)未來(lái)兩個(gè)月內(nèi)17城二手住宅房?jī)r(jià)指數(shù)大概率由漲轉(zhuǎn)跌。

??需要注意的是，易居研究院監(jiān)測(cè)的17城中，已有成都、深圳、廣州、金華、上海、北京、杭州、無(wú)錫、南昌共9城被住建部約談（占目前被約談城市數(shù)量一半），成都、深圳、廣州、金華、無(wú)錫、北京（海淀區(qū)）共6城出臺(tái)二手房參考價(jià)機(jī)制，上海出臺(tái)二手房核驗(yàn)價(jià)機(jī)制。這些地區(qū)的購(gòu)房者在首付飆升的壓力下，出手更謹(jǐn)慎。隨著市場(chǎng)觀望情緒增加，預(yù)計(jì)這些地區(qū)二手住宅市場(chǎng)去化周期總體將進(jìn)一步拉長(zhǎng)。

??從各城排名及形態(tài)圖來(lái)看，8月二手住宅房?jī)r(jià)已下跌的城市有鄭州、深圳、金華、北海和南寧。根據(jù)9月去化周期數(shù)據(jù)結(jié)合房地產(chǎn)政策，我們認(rèn)為武漢、廈門、無(wú)錫、南昌9月房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)跌的可能性較高。

??附注

??1、60城庫(kù)存樣本城市：

??（1）4個(gè)一線城市：北京、上海、廣州、深圳。

??（2）29個(gè)二線城市：重慶、福州、廈門、泉州、南寧、貴陽(yáng)、蘭州、石家莊、哈爾濱、鄭州、武漢、長(zhǎng)沙、海口、長(zhǎng)春、南京、南昌、沈陽(yáng)、大連、呼和浩特、銀川、太原、濟(jì)南、青島、成都、西安、天津、烏魯木齊、昆明、杭州。

??（3）27個(gè)三四線城市：蕪湖、佛山、惠州、東莞、中山、北海、唐山、廊坊、洛陽(yáng)、宜昌、岳陽(yáng)、三亞、無(wú)錫、徐州、蘇州、昆山、南通、淮安、贛州、煙臺(tái)、南充、寶雞、寧波、溫州、嘉興、湖州、金華。

??2、20城去化周期樣本城市：

??北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、南京、蘇州、廈門、武漢、青島、東莞、佛山、無(wú)錫、南昌、鄭州、南寧、金華、大連、北海

??3、17城房?jī)r(jià)指數(shù)樣本城市：

??北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、南京、廈門、武漢、青島、無(wú)錫、南昌、鄭州、南寧、金華、大連、北海。不包括蘇州、東莞、佛山3城。