[易居研究院]需求端大幅收縮，二手住宅庫存去化難度增加20%

以下內(nèi)容節(jié)選自

易居月報之

【三季度全國主要城市二手房庫存報告】

??核心觀點

??2021年三季度60城二手住宅庫存迅速積壓。三季度全國所有地區(qū)庫存量正在快速增長。其中，西北地區(qū)增長最快，東北地區(qū)相對最慢。分梯隊來看，一線和部分熱點二線城市近期受調(diào)控政策影響最大，因此在架房源量增長最快；三四線城市二手住宅市場已降溫超過兩年，因此現(xiàn)在庫存增速相對較慢。

??需求端大幅收縮，三季度20城去化難度增加20%。三季度20城二手住宅成交總量同比降速已擴大至37.0%，平均去化周期拉長至17.9個月。主要原因是，二手房參考價等調(diào)控政策和新房集中供應(yīng)模式很大地影響了二手房市場熱度。

??浙江共同富裕示范區(qū)定位下，杭州去化周期快速拉長。具體城市來看，三季度二手住宅去化周期增速較快的城市有鄭州、深圳、杭州等。三季度深圳的去化周期環(huán)比增速高達75.7%。10月16日，習近平總書記在《扎實推動共同富?！肺恼轮?，基于共同富裕的角度提出房地產(chǎn)稅試點內(nèi)容。在浙江社會主義共同富裕示范區(qū)定位下，杭州政府出臺房地產(chǎn)稅的壓力將更大，未來幾個月杭州去化時間將進一步拉長。

??預(yù)計未來兩個月內(nèi)17城二手住宅價格將由漲轉(zhuǎn)跌。二手住宅去化周期環(huán)比增速與房價環(huán)比漲幅負相關(guān)，且去化周期拐點領(lǐng)先房價拐點約3個月。三季度末17城二手住宅去化周期環(huán)比增速進一步擴大到10.1%。此外，易居監(jiān)測的城市中，已有半數(shù)城市被住建部約談，共7城已經(jīng)出臺了二手房指導(dǎo)價或核驗價。根據(jù)9月去化周期數(shù)據(jù)結(jié)合房地產(chǎn)政策，我們認為武漢、廈門、無錫、南昌9月房價轉(zhuǎn)跌的可能性較高。未來兩個月內(nèi)17城二手住宅房價指數(shù)大概率將由漲轉(zhuǎn)跌

??供求關(guān)系的變化直接影響房地產(chǎn)市場。因此，持續(xù)跟蹤存量住房庫存及去化周期的變化，對于研究二手房市場行情非常重要。

??本報告選取了全國60個大中城市的二手住宅庫存量、20個熱點城市的成交量和庫存去化周期、17個典型城市的二手房價指數(shù)等相關(guān)性較高的月度數(shù)據(jù)進行研究。其中，60城庫存以貝殼網(wǎng)上相關(guān)城市的二手住宅在售房源作為指標，20城成交量數(shù)據(jù)來源于各地住建部或房管局等官方網(wǎng)站，17城房價指數(shù)來源于國家統(tǒng)計局每月公布的《70 個大中城市住宅銷售價格變動情況》數(shù)據(jù)。具體城市名單詳見附錄。

??2021年三季度60城二手住宅庫存迅速積壓

??截至2021年三季度末，全國60個城市的二手住宅庫存量為320.2萬套，較二季度末增長8.6%。

??從區(qū)域存量增速來看，三季度全國所有地區(qū)庫存量正在快速增長。其中，西北地區(qū)增速最高，庫存較二季度明顯增長20.9%；其次是華中、華北地區(qū)，分別增長14.3%、12.4%；東北地區(qū)三季度增速最慢，庫存較二季度僅增長3.4%。

??分梯隊來看，三季度一線城市二手住宅在架房源量增長最快。三季度一二三線城市的二手住宅庫存環(huán)比增速分別為15.7%、9.4%、5.1%。其中，一線和部分熱點二線城市近期受調(diào)控政策影響最大，因此二手住宅市場降溫最快；三四線城市二手住宅市場已經(jīng)降溫超過兩年，因此現(xiàn)在庫存增速相對放緩。

??政策上，一線和強二線城市新房政策已經(jīng)很緊，當前調(diào)控關(guān)注點明顯更傾向于二手住宅，包括不限于彌補離婚購房、法拍房、贈與住房等過去的監(jiān)管漏洞。而弱二線和三線城市二手房市場相對偏弱，因此調(diào)控重點主要還在新房上。

??需求端大幅收縮，三季度20城去化難度增加20%

??本報告的20城二手住宅月均成交量采用各城市最近12個月成交量的移動平均值。從曲線上來看，近12 個月成交量移動平均同比增速已經(jīng)在5月見頂。三季度20城二手住宅成交總量連續(xù)下滑，截至季度末，成交總量同比降速已擴大至37.0%。從近12個月成交量移動平均同比增速來看，三季度末20城增速降至10.5%，迅速收窄。近幾個月政策調(diào)控力度持續(xù)升級，多城陸續(xù)跟進二手房參考價機制，市場交易迅速轉(zhuǎn)冷，需求端承壓。預(yù)計四季度二手住宅成交量將延續(xù)回落狀態(tài)。

??20城二手住宅去化周期，以“庫存/近12個月平均銷量”的公式來計算。三季度末20城二手住宅平均去化周期為17.9個月,環(huán)比暴增20.6%。5月以來，20城二手住宅平均去化周期已連續(xù)增長4個月，且8、9月開始加速拉長。主要原因是在“房住不炒”等一系列政策指導(dǎo)下，消化速度逐漸向理性發(fā)展。此外，在土地集中供應(yīng)制度之下，新房集中供應(yīng)模式應(yīng)運而生，而新房的集中銷售會較大影響當?shù)氐亩址渴袌龅臒岫?。預(yù)計未來幾個月二手住宅市場供大于求的格局將更明顯。

??浙江共同富裕示范區(qū)定位下，杭州去化周期快速拉長

??具體城市來看，三季度二手住宅去化周期增速較快的城市有鄭州、深圳、杭州等。其中，鄭州7月受水災(zāi)和疫情影響，導(dǎo)致近2個月樓市階段性十分低迷，目前房地產(chǎn)市場尚未完全恢復(fù)。深圳受二手房指導(dǎo)價等調(diào)控政策影響很大，9月二手住宅僅成交1765套，創(chuàng)下2012年3月以來最低成交記錄。從近12個月月均成交量來看，深圳三季度末成交量較去年同期幾乎腰斬，因此三季度深圳的去化周期環(huán)比增速高達75.7%。

??從今年5月開始，杭州市區(qū)的存量市場供應(yīng)也增長較快。主要原因是市場回歸理性以及嚴厲調(diào)控帶來的需求量暴降。今年3月杭州市二手住宅共成交11400套，但9月僅成交3784套，成交量半年來縮水了近7成。截至三季度末杭州二手住宅去化時長已拉長至9個月，為年內(nèi)最高點。

??需要注意的是，今年以來，全國主要熱點城市調(diào)控不斷收緊，且今年6月浙江省被定位為社會主義共同富裕示范區(qū)，使得三季度杭州調(diào)控政策持續(xù)層層加碼。10月16日，《求是》雜志發(fā)表了習近平總書記的重要文章《扎實推動共同富?！罚恼禄诠餐辉５慕嵌忍岢龇康禺a(chǎn)稅試點內(nèi)容。杭州作為浙江省會及房地產(chǎn)熱門城市，當?shù)卣雠_房地產(chǎn)稅的壓力將更大。如果出臺，將進一步利空樓市。預(yù)計四季度杭州二手住宅市場形勢繼續(xù)嚴峻，未來幾個月去化周期將繼續(xù)拉長。

??預(yù)計未來兩個月17城二手住宅價格將由漲轉(zhuǎn)跌

??為了研究市場供求關(guān)系對房價的影響，本報告選取了17個熱點城市的二手住宅去化周期，并與國家統(tǒng)計局公布的《70城二手住宅房價指數(shù)》中相關(guān)17城的房價進行對比?？梢钥闯觯紫?，二手住宅去化周期環(huán)比增速與房價環(huán)比漲幅呈負相關(guān)。其次，在今年6月，17城庫存去化周期環(huán)比增速由負轉(zhuǎn)正。考慮到8月70城二手住宅房價已經(jīng)由漲轉(zhuǎn)跌，結(jié)合當前的17城二手住宅房價環(huán)比漲幅曲線走勢來看，我們認為9月17城房價環(huán)比曲線也會出現(xiàn)拐點。即去化周期拐點領(lǐng)先房價曲線拐點約3個月。因此我們能通過監(jiān)測去化周期的變化，來預(yù)判房價短期走勢。

??2021年1-5月，17城二手住宅去化周期持續(xù)縮短，但是環(huán)比降幅總體收窄。隨著各城調(diào)控收緊，17城二手住宅去化周期開始加速拉長，截至9月末已連續(xù)增長4個月。與之對應(yīng)的是今年上半年17城二手住宅房價指數(shù)總體上漲動力逐漸減弱，7、8月房價開始加速回落，并已接近0軸。

??三季度末17城二手住宅去化周期環(huán)比增速進一步擴大到10.1%。我們預(yù)計未來兩個月內(nèi)17城二手住宅房價指數(shù)大概率由漲轉(zhuǎn)跌。

??需要注意的是，易居研究院監(jiān)測的17城中，已有成都、深圳、廣州、金華、上海、北京、杭州、無錫、南昌共9城被住建部約談（占目前被約談城市數(shù)量一半），成都、深圳、廣州、金華、無錫、北京（海淀區(qū)）共6城出臺二手房參考價機制，上海出臺二手房核驗價機制。這些地區(qū)的購房者在首付飆升的壓力下，出手更謹慎。隨著市場觀望情緒增加，預(yù)計這些地區(qū)二手住宅市場去化周期總體將進一步拉長。

??從各城排名及形態(tài)圖來看，8月二手住宅房價已下跌的城市有鄭州、深圳、金華、北海和南寧。根據(jù)9月去化周期數(shù)據(jù)結(jié)合房地產(chǎn)政策，我們認為武漢、廈門、無錫、南昌9月房價轉(zhuǎn)跌的可能性較高。

??附注

??1、60城庫存樣本城市：

??（1）4個一線城市：北京、上海、廣州、深圳。

??（2）29個二線城市：重慶、福州、廈門、泉州、南寧、貴陽、蘭州、石家莊、哈爾濱、鄭州、武漢、長沙、?？?、長春、南京、南昌、沈陽、大連、呼和浩特、銀川、太原、濟南、青島、成都、西安、天津、烏魯木齊、昆明、杭州。

??（3）27個三四線城市：蕪湖、佛山、惠州、東莞、中山、北海、唐山、廊坊、洛陽、宜昌、岳陽、三亞、無錫、徐州、蘇州、昆山、南通、淮安、贛州、煙臺、南充、寶雞、寧波、溫州、嘉興、湖州、金華。

??2、20城去化周期樣本城市：

??北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、南京、蘇州、廈門、武漢、青島、東莞、佛山、無錫、南昌、鄭州、南寧、金華、大連、北海

??3、17城房價指數(shù)樣本城市：

??北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、南京、廈門、武漢、青島、無錫、南昌、鄭州、南寧、金華、大連、北海。不包括蘇州、東莞、佛山3城。