??導(dǎo)語(yǔ)

??供給側(cè)金融支持舉措頻出，協(xié)同發(fā)力穩(wěn)市場(chǎng)。

??◎  文 / 楊科偉、李詩(shī)昀

??近日，央行“千億租賃住房貸款支持計(jì)劃”在多個(gè)試點(diǎn)城市落地，“金融支持租賃17條”中也明確提出支持發(fā)放住房租賃團(tuán)體購(gòu)房貸款購(gòu)買(mǎi)存量住房。此外，住建部和金監(jiān)總局共同推動(dòng)建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制。這一系列政策舉措可能產(chǎn)生哪些影響？

??01

??金融支持“購(gòu)樓改租”
“千億貸款支持計(jì)劃”或帶動(dòng)7%庫(kù)存去化

??2023年1月，央行創(chuàng)設(shè)租賃住房貸款支持計(jì)劃，在重慶、濟(jì)南、鄭州、長(zhǎng)春、成都、福州、青島、天津等8個(gè)城市開(kāi)展試點(diǎn)，支持批量收購(gòu)存量住房用于擴(kuò)大租賃住房供給，額度為1000億元，對(duì)于符合要求的貸款，按貸款本金的100%予以資金支持，利率為1.75%。

??據(jù)公開(kāi)信息，濟(jì)南、福州、天津、青島均已經(jīng)落地首批租賃住房貸款支持計(jì)劃試點(diǎn)貸款，用于購(gòu)置存量住房用作保障性租賃住房，首筆貸款均由國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行牽頭，貸款金額總計(jì)40.8億元，授信額度超73億元，授信和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)主體多為市屬?lài)?guó)企或城投平臺(tái)。

??千億租賃住房貸款支持計(jì)劃，意在盤(pán)活存量住房和擴(kuò)大租賃供給。一方面，助力樓市去庫(kù)存，入選的試點(diǎn)城市多數(shù)面臨去庫(kù)存壓力，截止2023年12月末，8城商品住宅狹義庫(kù)存總規(guī)模超過(guò)8200萬(wàn)平方米，福州、長(zhǎng)春、鄭州、青島等庫(kù)存消化周期在20個(gè)月以上，天津、濟(jì)南也逼近18個(gè)月的警戒線(xiàn)。按照8個(gè)重點(diǎn)城市2023年商品住宅成交均價(jià)16789元/平方米測(cè)算，千億資金至少可以帶動(dòng)596萬(wàn)平方米住宅庫(kù)存去化，占8城狹義庫(kù)存規(guī)模的7%，考慮到批量購(gòu)置、城投收購(gòu)內(nèi)部項(xiàng)目?jī)?yōu)惠等因素，房源收購(gòu)價(jià)格很可能低于城市均價(jià)，疊加投資撬動(dòng)效應(yīng)，實(shí)際去庫(kù)存比例會(huì)更高。另一方面，增加租賃住房供給，按照41.8平方米的人均住房面積計(jì)算，596萬(wàn)平增量租賃住宅供應(yīng)，可以滿(mǎn)足至少14.3萬(wàn)人租住需求。

??2024年1月5日，央行、金監(jiān)總局發(fā)布《關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見(jiàn)》，從加強(qiáng)住房租賃信貸產(chǎn)品和服務(wù)模式創(chuàng)新、拓寬住房租賃市場(chǎng)多元化投融資渠道、加強(qiáng)和完善住房租賃金融管理等方面推出17條舉措，支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。其中，“團(tuán)體購(gòu)買(mǎi)”條款引發(fā)市場(chǎng)廣泛關(guān)注，即支持商業(yè)銀行向批量購(gòu)買(mǎi)閑置房屋作為保障性或商業(yè)性租賃住房團(tuán)體發(fā)放購(gòu)房貸款。

??值得注意的是，租賃住房貸款支持計(jì)劃與住房租賃團(tuán)體購(gòu)房貸款并不是一碼事。性質(zhì)上，前者屬于結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具，由央行創(chuàng)設(shè)，經(jīng)開(kāi)行等7家全國(guó)性金融機(jī)構(gòu)發(fā)放，而后者屬于商業(yè)貸款，由商業(yè)銀行主導(dǎo)。范圍上，前者目前只在試點(diǎn)城市實(shí)施，后者無(wú)地域限制。融資成本上，央行規(guī)定租賃住房貸款支持計(jì)劃利率原則上不超過(guò)3%，符合要求的貸款，利率為1.75%，而后者由商業(yè)銀行綜合考慮借款人風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素合理確定，大概率會(huì)更高。效果上，1000億元的租賃住房貸款支持計(jì)劃落地后至少帶動(dòng)試點(diǎn)城市7%的狹義庫(kù)存去化，而租賃團(tuán)體購(gòu)房貸款的規(guī)模、效果還有待觀(guān)察。

??02

??建立融資協(xié)調(diào)機(jī)制，亮點(diǎn)在地級(jí)市分管領(lǐng)導(dǎo)掛帥、分類(lèi)支持“白名單”項(xiàng)目

??1月12日，住建部、金監(jiān)總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知》，從建立融資協(xié)調(diào)機(jī)制、篩選確定支持對(duì)象、滿(mǎn)足合理融資需求、做好融資保障四方面展開(kāi)，精準(zhǔn)支持房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求。主要亮點(diǎn)如下：

??第一，由地級(jí)城市政府牽頭，分管副市長(zhǎng)任組長(zhǎng)、多部門(mén)協(xié)同，使得政策推行更順暢。《通知》明確協(xié)調(diào)機(jī)制以地級(jí)市為單位建立，體現(xiàn)“因城施策”原則。協(xié)調(diào)機(jī)制組長(zhǎng)由城市政府分管住房城鄉(xiāng)建設(shè)的負(fù)責(zé)同志擔(dān)任，住建部門(mén)、金監(jiān)總局派出機(jī)構(gòu)等為成員單位，高級(jí)別官員掛帥有助于強(qiáng)化跨部門(mén)協(xié)同配合，增進(jìn)工作合力，確保相關(guān)舉措落實(shí)落地。

??第二，支持主體由“企業(yè)”細(xì)化到“項(xiàng)目”維度，進(jìn)一步區(qū)分房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)。房企普遍是集團(tuán)公司加項(xiàng)目公司的架構(gòu)，然而集團(tuán)公司出現(xiàn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并不能與項(xiàng)目無(wú)法交付劃等號(hào)?！锻ㄖ穼⒅С种黧w由過(guò)往的“企業(yè)”維度細(xì)化到“項(xiàng)目”維度，區(qū)分了項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)和公司債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，避免金融機(jī)構(gòu)對(duì)出險(xiǎn)房企的所有項(xiàng)目搞“一刀切”，這一方面保障了正常項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)融資平穩(wěn)，確保項(xiàng)目完成交付，另一方面，項(xiàng)目銷(xiāo)售回款也能反哺企業(yè)，進(jìn)而緩解企業(yè)流動(dòng)性壓力。

??第三，建立“項(xiàng)目白名單”，分類(lèi)給予融資支持。對(duì)于“白名單”內(nèi)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，要建立授信綠色通道，積極滿(mǎn)足合理融資需求；對(duì)于開(kāi)發(fā)建設(shè)暫遇困難但資金基本能平衡的項(xiàng)目，不隨意抽斷貸并給予貸款展期等支持，有助于防范項(xiàng)目交付風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定和提振市場(chǎng)信心。

??03

??供給側(cè)金融支持舉措頻出，協(xié)同發(fā)力穩(wěn)市場(chǎng)

??綜上所述，1000億元“租賃住房貸款支持計(jì)劃”之于試點(diǎn)城市去庫(kù)存作用不容小覷，未來(lái)也不排除試點(diǎn)范圍擴(kuò)容、額度加碼的可能，加上“金融支持租賃17條”中的住房租賃團(tuán)體購(gòu)房貸款，核心城市住宅庫(kù)存壓力有望得到緩解。同時(shí)，增加租賃住宅供給，一方面可以滿(mǎn)足更多新市民、青年群體的切實(shí)租住需求，另一方面有助于改變房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期以來(lái)“重售輕租”的局面，推動(dòng)住房供應(yīng)向租售并舉轉(zhuǎn)變。

??房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制通過(guò)地方高級(jí)別領(lǐng)導(dǎo)掛帥、多部門(mén)協(xié)同的組織形式，建立了會(huì)商和對(duì)接機(jī)制，一定程度上緩和了跨部門(mén)目標(biāo)不統(tǒng)一、步調(diào)不一致等問(wèn)題，使得融資支持政策推行更加順暢。另外，通過(guò)區(qū)分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，避免金融機(jī)構(gòu)搞“一刀切”，保障了局部出險(xiǎn)房企的正常項(xiàng)目交付，防止風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步擴(kuò)大蔓延。

??總的來(lái)說(shuō)，無(wú)論是金融支持回購(gòu)存量住房用作租賃，還是房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，落腳點(diǎn)都在房地產(chǎn)供給一側(cè)。與2023年四季度以來(lái)的“一視同仁滿(mǎn)足不同所有制房企融資”、“三個(gè)不低于”、“房企白名單”等金融支持舉措一樣，都旨在通過(guò)供給端政策優(yōu)化調(diào)整，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。