??導(dǎo)語

??供給側(cè)金融支持舉措頻出，協(xié)同發(fā)力穩(wěn)市場。

??◎  文 / 楊科偉、李詩昀

??近日，央行“千億租賃住房貸款支持計劃”在多個試點城市落地，“金融支持租賃17條”中也明確提出支持發(fā)放住房租賃團體購房貸款購買存量住房。此外，住建部和金監(jiān)總局共同推動建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制。這一系列政策舉措可能產(chǎn)生哪些影響？

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??金融支持“購樓改租”
“千億貸款支持計劃”或帶動7%庫存去化

??2023年1月，央行創(chuàng)設(shè)租賃住房貸款支持計劃，在重慶、濟南、鄭州、長春、成都、福州、青島、天津等8個城市開展試點，支持批量收購存量住房用于擴大租賃住房供給，額度為1000億元，對于符合要求的貸款，按貸款本金的100%予以資金支持，利率為1.75%。

??據(jù)公開信息，濟南、福州、天津、青島均已經(jīng)落地首批租賃住房貸款支持計劃試點貸款，用于購置存量住房用作保障性租賃住房，首筆貸款均由國家開發(fā)銀行牽頭，貸款金額總計40.8億元，授信額度超73億元，授信和項目運營主體多為市屬國企或城投平臺。

??千億租賃住房貸款支持計劃，意在盤活存量住房和擴大租賃供給。一方面，助力樓市去庫存，入選的試點城市多數(shù)面臨去庫存壓力，截止2023年12月末，8城商品住宅狹義庫存總規(guī)模超過8200萬平方米，福州、長春、鄭州、青島等庫存消化周期在20個月以上，天津、濟南也逼近18個月的警戒線。按照8個重點城市2023年商品住宅成交均價16789元/平方米測算，千億資金至少可以帶動596萬平方米住宅庫存去化，占8城狹義庫存規(guī)模的7%，考慮到批量購置、城投收購內(nèi)部項目優(yōu)惠等因素，房源收購價格很可能低于城市均價，疊加投資撬動效應(yīng)，實際去庫存比例會更高。另一方面，增加租賃住房供給，按照41.8平方米的人均住房面積計算，596萬平增量租賃住宅供應(yīng)，可以滿足至少14.3萬人租住需求。

??2024年1月5日，央行、金監(jiān)總局發(fā)布《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見》，從加強住房租賃信貸產(chǎn)品和服務(wù)模式創(chuàng)新、拓寬住房租賃市場多元化投融資渠道、加強和完善住房租賃金融管理等方面推出17條舉措，支持住房租賃市場發(fā)展。其中，“團體購買”條款引發(fā)市場廣泛關(guān)注，即支持商業(yè)銀行向批量購買閑置房屋作為保障性或商業(yè)性租賃住房團體發(fā)放購房貸款。

??值得注意的是，租賃住房貸款支持計劃與住房租賃團體購房貸款并不是一碼事。性質(zhì)上，前者屬于結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具，由央行創(chuàng)設(shè)，經(jīng)開行等7家全國性金融機構(gòu)發(fā)放，而后者屬于商業(yè)貸款，由商業(yè)銀行主導(dǎo)。范圍上，前者目前只在試點城市實施，后者無地域限制。融資成本上，央行規(guī)定租賃住房貸款支持計劃利率原則上不超過3%，符合要求的貸款，利率為1.75%，而后者由商業(yè)銀行綜合考慮借款人風(fēng)險狀況等因素合理確定，大概率會更高。效果上，1000億元的租賃住房貸款支持計劃落地后至少帶動試點城市7%的狹義庫存去化，而租賃團體購房貸款的規(guī)模、效果還有待觀察。

??02

??建立融資協(xié)調(diào)機制，亮點在地級市分管領(lǐng)導(dǎo)掛帥、分類支持“白名單”項目

??1月12日，住建部、金監(jiān)總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制的通知》，從建立融資協(xié)調(diào)機制、篩選確定支持對象、滿足合理融資需求、做好融資保障四方面展開，精準支持房地產(chǎn)項目合理融資需求。主要亮點如下：

??第一，由地級城市政府牽頭，分管副市長任組長、多部門協(xié)同，使得政策推行更順暢?！锻ㄖ访鞔_協(xié)調(diào)機制以地級市為單位建立，體現(xiàn)“因城施策”原則。協(xié)調(diào)機制組長由城市政府分管住房城鄉(xiāng)建設(shè)的負責(zé)同志擔任，住建部門、金監(jiān)總局派出機構(gòu)等為成員單位，高級別官員掛帥有助于強化跨部門協(xié)同配合，增進工作合力，確保相關(guān)舉措落實落地。

??第二，支持主體由“企業(yè)”細化到“項目”維度，進一步區(qū)分房地產(chǎn)項目風(fēng)險與企業(yè)集團風(fēng)險。房企普遍是集團公司加項目公司的架構(gòu)，然而集團公司出現(xiàn)債務(wù)風(fēng)險，并不能與項目無法交付劃等號。《通知》將支持主體由過往的“企業(yè)”維度細化到“項目”維度，區(qū)分了項目風(fēng)險和公司債務(wù)風(fēng)險，避免金融機構(gòu)對出險房企的所有項目搞“一刀切”，這一方面保障了正常項目開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)融資平穩(wěn)，確保項目完成交付，另一方面，項目銷售回款也能反哺企業(yè)，進而緩解企業(yè)流動性壓力。

??第三，建立“項目白名單”，分類給予融資支持。對于“白名單”內(nèi)的優(yōu)質(zhì)項目，要建立授信綠色通道，積極滿足合理融資需求；對于開發(fā)建設(shè)暫遇困難但資金基本能平衡的項目，不隨意抽斷貸并給予貸款展期等支持，有助于防范項目交付風(fēng)險，穩(wěn)定和提振市場信心。

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??供給側(cè)金融支持舉措頻出，協(xié)同發(fā)力穩(wěn)市場

??綜上所述，1000億元“租賃住房貸款支持計劃”之于試點城市去庫存作用不容小覷，未來也不排除試點范圍擴容、額度加碼的可能，加上“金融支持租賃17條”中的住房租賃團體購房貸款，核心城市住宅庫存壓力有望得到緩解。同時，增加租賃住宅供給，一方面可以滿足更多新市民、青年群體的切實租住需求，另一方面有助于改變房地產(chǎn)市場長期以來“重售輕租”的局面，推動住房供應(yīng)向租售并舉轉(zhuǎn)變。

??房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制通過地方高級別領(lǐng)導(dǎo)掛帥、多部門協(xié)同的組織形式，建立了會商和對接機制，一定程度上緩和了跨部門目標不統(tǒng)一、步調(diào)不一致等問題，使得融資支持政策推行更加順暢。另外，通過區(qū)分項目風(fēng)險與企業(yè)風(fēng)險，避免金融機構(gòu)搞“一刀切”，保障了局部出險房企的正常項目交付，防止風(fēng)險進一步擴大蔓延。

??總的來說，無論是金融支持回購存量住房用作租賃，還是房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，落腳點都在房地產(chǎn)供給一側(cè)。與2023年四季度以來的“一視同仁滿足不同所有制房企融資”、“三個不低于”、“房企白名單”等金融支持舉措一樣，都旨在通過供給端政策優(yōu)化調(diào)整，推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。