??2023年，辦公市場(chǎng)壓力不減。

??隨著開發(fā)投資走低，辦公物業(yè)銷售繼續(xù)下行。更重要的是，辦公市場(chǎng)面臨租金下行、空置率上升的現(xiàn)狀，其中上海、深圳甲級(jí)寫字樓的空置率均超過20%。

??市場(chǎng)對(duì)辦公的預(yù)期正在減弱，2023年辦公物業(yè)在大宗物業(yè)中的占比降至28%。

??在供應(yīng)高企、需求復(fù)蘇緩慢的情況下，辦公空置率還將持續(xù)走高。未來需要優(yōu)化供應(yīng)節(jié)奏和供應(yīng)結(jié)構(gòu)，通過多元功能疊加、局部用途的調(diào)改，實(shí)現(xiàn)辦公空間活化。

??辦公租賃市場(chǎng)尚未恢復(fù)至疫情前水平，不確定因素尚存。

??CAIC數(shù)據(jù)顯示，2023年辦公成交面積2280萬平方米，同比下降11.5%，成交金額3088億元，同比下降15.1%。截至2023年11月，辦公物業(yè)成交面積同比下降11.71%，相比22年同期的14.88%有所回升，但仍處于0點(diǎn)以下。

??空置率上升、租金下行成為辦公市場(chǎng)關(guān)鍵詞。

??受新增供應(yīng)影響，一線城市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)空置率持續(xù)高企。截至2023年四季度，上海、深圳甲級(jí)寫字樓空置率爬升至20%以上；二線城市中，杭州、武漢租賃復(fù)蘇緩慢，空置率持續(xù)走高，武漢甲級(jí)寫字樓空置率已達(dá)到33%。

??從租金來看，重點(diǎn)城市甲級(jí)寫字樓租金有所下滑。

??2023年上海、北京、深圳、廣州、武漢甲級(jí)寫字樓租金均出現(xiàn)不同程度下降，一線城市中北京甲級(jí)寫字樓降幅最大，達(dá)到了7.6%。上海租金也出現(xiàn)下降。

??以上海為例，核心區(qū)受租戶搬遷影響，租金繼續(xù)小幅向下波動(dòng)；CBD核心區(qū)如北外灘、徐匯濱江等供應(yīng)量大，且未來競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境更加激烈的區(qū)域，租金下調(diào)幅度增大。部分項(xiàng)目希望通過短期的讓利，能拉動(dòng)租金外溢客戶的成交。

??二線城市中，重慶、武漢甲級(jí)寫字樓租金降幅分別達(dá)到了8.1%和2%。

??市場(chǎng)對(duì)于辦公的預(yù)期正在走弱。

??從大宗交易數(shù)據(jù)來看，2023年重點(diǎn)城市大宗交易成交金額為931億元，為三年最低，同比下降近六成。與此同時(shí)，寫字樓占比從2022年的56%下降至21%。要知道，以往寫字樓在大宗交易中占比最高，2020年時(shí)這一數(shù)據(jù)一度達(dá)到了79%。

??隨著寫字樓占比降低，辦公資產(chǎn)價(jià)格已降至底部，這也意味著新的機(jī)會(huì)。

??辦公市場(chǎng)還面臨租戶粘性不足的問題，過去兩年寫字樓租戶辦公習(xí)慣產(chǎn)生了重大變化，遠(yuǎn)程辦公使得租戶對(duì)辦公需求降低。

??從出租率來看，一線城市甲級(jí)寫字樓出租率普降，其中廣州寫字樓出租率降幅最大，較2021年同期下降了5.9個(gè)百分點(diǎn)，深圳出租率也下降了5.2個(gè)百分點(diǎn)。

??以上海為例，截至2023年四季度，甲級(jí)寫字樓出租率為80%，較2021年四季度下降2.5個(gè)百分點(diǎn)。具體項(xiàng)目來看，CAIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的322個(gè)成熟在運(yùn)營(yíng)甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目中，受疫情及需求收縮影響，出租率連續(xù)兩年下跌的項(xiàng)目占比達(dá)62%，部分項(xiàng)目如楊浦區(qū)的合生國(guó)際中心，兩年跌幅達(dá)7%。

??從國(guó)際案例來看，曼哈頓甲級(jí)寫字樓空置率也超過20%，實(shí)際上，辦公面積減少、空置率仍在上升，從側(cè)面來看說明辦公效率提升了，這是辦公市場(chǎng)需要面對(duì)的現(xiàn)象，就像外賣對(duì)餐飲的影響一樣。

??未來，辦公供應(yīng)還將持續(xù)走高。

??值得注意的是，目前積壓的待入市項(xiàng)目，將在2023年和2024年陸續(xù)入市，如果未出現(xiàn)大規(guī)模爛尾或延遲入市的情況，四個(gè)一線城市甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)在2024年將達(dá)到316萬平方米，未來三年新增供應(yīng)達(dá)到975萬平方米。

??在供應(yīng)高企的背景下，需求端復(fù)蘇緩慢，預(yù)計(jì)2026年一線城市甲級(jí)寫字樓凈吸納量?jī)H為673萬平方米。

??供應(yīng)高企疊加需求復(fù)蘇緩慢，再加上辦公模式的改變，這意味著未來甲級(jí)寫字樓空置率還將持續(xù)攀升。

??通過對(duì)四個(gè)一線城市甲級(jí)寫字樓季度租金及空置率的擬合，預(yù)計(jì)上海、深圳2026年甲級(jí)寫字樓空置率將分別達(dá)到22.1%和23.8%。

??實(shí)際上，辦公的用途決定了它改造空間的難度，辦公盤活的難度要比商業(yè)大。

??一方面是能夠讓辦公更適合辦公，比如可以增加消費(fèi)、咖啡、文娛和休閑設(shè)施，另外也可以做一些活化空間，對(duì)已建的辦公樓進(jìn)行更新改造減少辦公功能，將一部分空間轉(zhuǎn)型，提升其運(yùn)作效率。比如上海1.8萬平方米的亞洲大廈，已改建了近20個(gè)“演藝新空間”，高峰時(shí)期一晚上有近2000人涌入觀看戲劇，是否成功還有待進(jìn)一步觀察，但目前來看租金和出租率有所提升。

??總之，辦公要做出一些更成功的案例，要比商業(yè)更加困難。

??租金下降、空置率上升已成為辦公市場(chǎng)近兩年關(guān)鍵詞，未來不確定因素仍存，整體仍處于緩慢恢復(fù)期，未來空置率還將持續(xù)上升。

??對(duì)于辦公租賃市場(chǎng)建議優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)和供應(yīng)節(jié)奏，依據(jù)區(qū)域人口、交通條件、產(chǎn)業(yè)條件等判斷實(shí)際辦公需求，合理規(guī)劃，盤活區(qū)域內(nèi)閑置存量資產(chǎn)，提升資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率，同時(shí)通過多元功能疊加、局部用途調(diào)改，實(shí)現(xiàn)辦公空間活化。