觀點馬琳 2024-01-05 09:22:01 來源:中房報
??“如果一家企業(yè)只能看見10年、20年以后的發(fā)展道路,它注定是悲觀的。”御風集團董事長馮侖觀察房地產(chǎn)行業(yè)這幾年的變化調(diào)整時拋出了這樣的觀點。
??過去幾年特別是過去一年,中國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷著銷售下行、風險蔓延、市場處于低迷的深度調(diào)整中,悲觀情緒蔓延。
??面對這一行業(yè)現(xiàn)狀,馮侖則樂觀地表示行業(yè)不必過于悲觀。他以段子隱喻行業(yè)發(fā)展,如果你今年50歲,家里有個小孩18歲了,不長個了,你會認為他會死掉嗎?他不長個了,就會長智慧了。
??相反,馮侖認為,現(xiàn)在是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一個重要機遇期,也將是一個快速發(fā)展的起點。行業(yè)的機遇期將在七大賽道領域出現(xiàn),涉及醫(yī)療、物流等,這也是一個行業(yè)在人均GDP超過1.2萬美元、人口增長緩慢或不增長、城市化率超過50%后必然的發(fā)展趨勢。
??2016年,馮侖退出自己一手創(chuàng)建的萬通集團,以御風集團董事長身份活躍在公眾視野中,圍繞醫(yī)療健康開發(fā)空間產(chǎn)品,他推出的健康公寓、療愈酒店、大健康產(chǎn)業(yè)園、健康生活館等都獲得了市場的認可,最近他又聯(lián)手遠大集團正在落地健康住宅。
??“我一直在講行業(yè)要創(chuàng)新,不要老看地產(chǎn)行業(yè)在暴雷,我們也在用創(chuàng)新來解決暴雷、人居環(huán)境改善和品質(zhì)提升的問題,這是行業(yè)趨勢?!瘪T侖表示。
??對于未來中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,馮侖表示,穩(wěn)定下來的健康的房地產(chǎn)市場規(guī)模會由2019年的20萬億元調(diào)整至8萬億~10萬億元,房地產(chǎn)公司的數(shù)量未來或會從10萬家減少到1萬家以下,房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展模式則可以參考新鴻基、凱德、長實、黑石等,他們就是我們的未來。
??中國房地產(chǎn)報:長期以來,中國房地產(chǎn)行業(yè)都在調(diào)整中發(fā)展,目前走到了一個關鍵的十字路口,要如何發(fā)展成為業(yè)界普遍關心的話題,在這方面您怎么看。
??馮侖:房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整是很重要的,行業(yè)的發(fā)展已經(jīng)到了這個時刻,也不必悲觀。相反,現(xiàn)在是行業(yè)發(fā)展的一個重要機遇期,也將是一個快速發(fā)展的起點。
??舉個例子,如果你今年50歲,家里有個小孩18歲了,不長個了,你會認為他會死掉嗎?不會吧,你會知道他不長個了但是開始長智慧了,在社交、人際關系方面長能力了;他還學會了請客吃飯,這種變化家長會高興的。其實,讓我看現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)我就是這么看的。原因是“住宅產(chǎn)品”已經(jīng)不可能再有多高的增長規(guī)模了,企業(yè)的規(guī)模也到頂了,有很多企業(yè)會退出會死掉,這都是正?,F(xiàn)象,但這個行業(yè)還在。我們可以看到,在人均GDP達到五六萬美元甚至8萬美元的國家,房地產(chǎn)市場依然發(fā)展得很好,只不過它走向了其他領域,行業(yè)將進入“非住宅開發(fā)時代”。
??中國房地產(chǎn)報:行業(yè)進入“非住宅開發(fā)時代”后, 哪些領域?qū)⒂瓉頇C會?
??馮侖:比如我一直在講的“1+7”賽道,“1”是住宅,“7”則是指七大賽道領域,包括商業(yè)、辦公、酒店度假、教育研發(fā)、醫(yī)療健康、物流倉儲、政府物業(yè)等,這里面醫(yī)療健康和物流倉儲發(fā)展得就很好。
??其實,房地產(chǎn)行業(yè)也不等于住宅開發(fā),它是一個非常大的概念,領域豐富,就像年輕人談戀愛,感覺談戀愛就是人生了,到了老爺爺、老奶奶的年紀才知道那并不是全部的人生,人生很復雜。一樣的,房地產(chǎn)行業(yè)并不等于住宅開發(fā)。
??中國房地產(chǎn)報:目前,房地產(chǎn)行業(yè)仍處在調(diào)整中,行業(yè)表現(xiàn)悲觀,您悲觀嗎?
??馮侖:我不悲觀。從成熟國家發(fā)展情況來看,房地產(chǎn)領域開發(fā)類公司只占10%,90%均是服務類公司?,F(xiàn)在,中國房地產(chǎn)市場中90%是開發(fā)類公司,這90%的開發(fā)公司當中有90%是開發(fā)住宅的,所以經(jīng)過這一輪調(diào)整,我認為會有將近90%的企業(yè)會消失,行業(yè)的發(fā)展也會趨同于其他國家的模式,走入服務模式,賺取經(jīng)營收入。
??雖然說企業(yè)的生死很重要,但我們不要把這件事看得過于重了,除了“死”還有“生”,我們要站在更高的位置向更遠的方向去看,要看到行業(yè)70年、100年、200年以后的發(fā)展規(guī)律,如果看見的只是10年、20年后的發(fā)展道路,他注定是悲觀的。
??我身邊也有一些地產(chǎn)公司的朋友,他們總是沉浸在過去高周轉(zhuǎn)的時光里,突然一下子環(huán)境變了就認為行業(yè)不行了,他不知道轉(zhuǎn)向,不知道還有一片大好未來。對于下一步的發(fā)展,我們可以看看新鴻基、凱德、長實、黑石等,他們就是我們的未來。
??中國房地產(chǎn)報:有觀點認為是過往政策導致了如今的局面,您怎么看?
??馮侖:一個企業(yè)的死亡分為多種情況,分別是自然死亡、制度性死亡、意外死亡,商業(yè)競爭、技術替代就是自然死亡,自然災害屬于偶然性死亡,制度性死亡就是社會革命顛覆導致的死亡,中國房企的調(diào)整是市場趨勢使然,這一狀況在歐美國家發(fā)生過,在中國臺灣地區(qū)發(fā)生過,在香港也發(fā)生過,當人均GDP過了1.2萬美元、人口增長緩慢或不增長、城市化率超過50%后,很多住宅公司就沒有空間了。
??中國房地產(chǎn)報:您如何看現(xiàn)在一些企業(yè)面臨的困局,包括萬科。
??馮侖:萬科是一家財務合規(guī)、專業(yè)能力好、運營穩(wěn)健的企業(yè),也是一家有明確價格觀和使命的企業(yè),風險偏好也沒有大,監(jiān)管也比較全面,管理團隊的管控力也較好,我認為是沒有什么問題的。一些企業(yè)出問題是因為老板個人的風險意識不足,過于追求“大”了。
??中國房地產(chǎn)報:您對2024年的房地產(chǎn)市場發(fā)展怎么看,有什么建議?
??馮侖:我認為,未來穩(wěn)定下來的健康的房地產(chǎn)市場規(guī)模大概會由2019年的20萬億元調(diào)整至8萬億~10萬億元,房地產(chǎn)公司的數(shù)量未來或會從10萬家減少到1萬家以下。住房市場將重點解決三方面需求,一是剛性住房需求,二是保障性住房需求,三是城市更新需求,這三個方面將是市場增長的重點;上述需求也將主要集中在經(jīng)濟發(fā)達、人口增加的城市,這是企業(yè)拓展的機會區(qū)域。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
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日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |