??2023年，房地產(chǎn)市場底部調(diào)整。

??以7月政治局會(huì)議定調(diào)“行業(yè)供需關(guān)系發(fā)生重大轉(zhuǎn)變”為分水嶺，政策力度逐漸轉(zhuǎn)向“托舉并用”，房地產(chǎn)政策到了近十年來最給力的階段，全年政策關(guān)鍵詞可以用七個(gè)字概括：四箭齊發(fā)促穩(wěn)定。

??過去一年，政策主要圍繞金融支持、地方刺激、城中村改造和保障性住房四大方向展開。政策首提“三大工程”，即作出規(guī)劃建設(shè)保障性住房、城中村改造、平急兩用基礎(chǔ)設(shè)施三方面重要部署，這是非常重要的政策，將構(gòu)建未來中國房地產(chǎn)新格局。

??2024年，中央層面房地產(chǎn)政策仍將持續(xù)發(fā)力，地方調(diào)控也將進(jìn)一步優(yōu)化，比如1月2日上海公積金調(diào)整二套改善型住房最低首付比例，釋放較強(qiáng)的信號(hào)，這意味著一線及部分強(qiáng)二線城市調(diào)控政策仍有進(jìn)一步松綁空間。

??金融政策逐漸落到實(shí)處，既在穩(wěn)主體，也在穩(wěn)需求。

??2023年，供給端金融支持再加力，促進(jìn)企業(yè)穩(wěn)定。7月，央行延期“金融16條”適用期限；8月，證監(jiān)會(huì)明確上市房企再融資不受破發(fā)、破凈、虧損限制；10月，中央金融工作會(huì)議提出一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求；11月，三部門召開金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)，提出“三個(gè)不低于”和“50家房企白名單”。

??金融政策逐步落地，特別是對(duì)民營房企也給予一定的支持。據(jù)央行數(shù)據(jù)，11月份以來工行、農(nóng)行等主要銀行向非國有房企投放房地產(chǎn)開發(fā)貸款300多億元。 

??穩(wěn)需求方面，金融政策持續(xù)加碼。全年兩次降準(zhǔn)、存量房貸降息，降首付、降利率、認(rèn)房不認(rèn)貸等利好接連落地，尤其四大一線城市相繼落地認(rèn)房不認(rèn)貸，合力減輕居民按揭壓力、擴(kuò)大加杠桿空間，助力購房需求釋放。

??事實(shí)上，降稅費(fèi)穩(wěn)需求方面仍有進(jìn)一步調(diào)整空間，比如購買家庭唯一住房或改善住房，減征免征契稅，再比如縮短購房增值稅、個(gè)人所得稅征免年限等。

??地方政策松綁提速，除了一線城市和少數(shù)二線城市外，限制性政策幾乎全面解除。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2023年12月25日，全年276個(gè)省市出臺(tái)634次寬松性政策，且頻次已超去年，政策內(nèi)容包括限購、限貸、限價(jià)、減免稅費(fèi)、購房補(bǔ)貼和調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)等八個(gè)方面。

??具體來看，有31城取消或放松限購；105個(gè)省市放松限貸，北上廣深四大一線城市落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”、下調(diào)首付比例；寧波、合肥、成都等7城放松限價(jià)；廈門、福州等24城放松限售，其中包括鄭州、青島、濟(jì)南、合肥在內(nèi)的17個(gè)城市解除限售；上海、杭州等225省市放松公積金貸款，比如上海調(diào)整存量住房公積金貸款期限、提升多子女家庭公積金貸款額度等；廣州、重慶等30城減免稅費(fèi)；南京、杭州、武漢等148城實(shí)施購房補(bǔ)貼；深圳、北京、上海等3城調(diào)整普宅標(biāo)準(zhǔn)，取消總價(jià)限制。

??地方房地產(chǎn)調(diào)控政策有進(jìn)一步優(yōu)化空間，一線及部分強(qiáng)二線城市在限購、限價(jià)政策上還有一定的松綁空間。

??2023年，中央首提“三大工程”，即作出規(guī)劃建設(shè)保障性住房、城中村改造、平急兩用基礎(chǔ)設(shè)施三方面重要部署。

??其中，城中村改造是房地產(chǎn)行業(yè)向新模式轉(zhuǎn)型的必要一環(huán)。7月，國務(wù)院發(fā)文推進(jìn)城中村改造，主要面向22個(gè)城區(qū)人口超500萬的超大特大城市。截至年底，已有16城公布城中村規(guī)模，預(yù)計(jì)涉及約87.4萬戶居民。

??此次城中村改造也面臨著三個(gè)方面的壓力和困難：首先是資金從何而來，第二是成本測算較難，第三是較長的資金占用周期。

??以上海為例，2023年已落地項(xiàng)目投資額都在百億級(jí)，實(shí)施方也多為國央企及旗下平臺(tái)公司。待推進(jìn)項(xiàng)目商品住宅的規(guī)劃占比僅3成左右，卻具有大量綠地、配套等建設(shè)比重，大部分民營開發(fā)商不具備整合開發(fā)的能力。

??為進(jìn)一步推進(jìn)城中村改造，2024年首個(gè)工作日，風(fēng)向標(biāo)城市上海便關(guān)注城市更新，在城市更新推進(jìn)大會(huì)上提出五大舉措推進(jìn)城市更新落地。

??另外，城中村改造耗時(shí)長、難度大。整體規(guī)劃制定，拆遷補(bǔ)償談判、回遷方案談判、居民拆遷安置等流程復(fù)雜。比如深圳市大沖村項(xiàng)目，從首次納入舊改規(guī)劃至2022年基本全面完成耗時(shí)24年。廣州市獵德村項(xiàng)目和上海市紅旗村項(xiàng)目耗時(shí)也在十年左右。

??此次城中村改造和當(dāng)年棚改有非常大的差異，改造范圍、參與主體、資金來源和改造模式不同，推進(jìn)速度比棚改要慢，短時(shí)間內(nèi)對(duì)銷售、投資拉動(dòng)作用有限。

??保障性住房政策是去年非常重要的內(nèi)容。

??去年，中央會(huì)議多次提及保障性住房建設(shè)。4月，中央政治局會(huì)議明確規(guī)劃建設(shè)保障性住房，7月政治局會(huì)議明確要加大保障性住房建設(shè)和供給，8月，國常會(huì)審議通過《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》，致力于構(gòu)建“剛需有保障、改善有商品”的住房供給新格局，明確保障對(duì)象為工薪階層，采取保本微利定價(jià)原則配售，實(shí)行嚴(yán)格封閉管理。

??城區(qū)人口超過300萬的城市先行先試，按照七普數(shù)據(jù)，目前城區(qū)人口超過300萬的城市共35個(gè)，這些城市將成為保障性住房建設(shè)的先行試點(diǎn)。另外，商品住房庫存大的城市，可改建或收購存量商品住房用作保障性住房，高庫存城市可去化高企的新房庫存，緩解商品房市場壓力。

??建設(shè)保障性住房有四大資金來源：一是中央財(cái)政補(bǔ)助；二是地方專項(xiàng)債；公積金試點(diǎn)發(fā)放保障性住房開發(fā)貸款；四是不得因之新增地方政府隱形債務(wù)。

??保障性住房作為市場重要的組成部分，從試點(diǎn)到逐步落地的過程，將對(duì)未來三至五年乃至更長時(shí)間的中國房地產(chǎn)會(huì)起到至關(guān)重要的作用，并將構(gòu)建未來中國房地產(chǎn)的新格局。

??2024年，房地產(chǎn)政策有望進(jìn)一步發(fā)力。

??中央層面，以“三大工程”建設(shè)為抓手，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。保障性住房、城中村改造等“三大工程”是住房多元供給改革的重要內(nèi)容，也是房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要組成部分。三個(gè)不低于、房企白名單等金融支持政策繼續(xù)落地見效，住房交易稅費(fèi)有待進(jìn)一步下調(diào)，以穩(wěn)需求、穩(wěn)市場。

??地方調(diào)控政策或進(jìn)一步優(yōu)化，一線及部分強(qiáng)二線城市調(diào)控政策仍有松綁空間。