??2023年，全國(guó)百城商品住宅成交規(guī)模低位再降，延續(xù)筑底行情。按月度來看，呈現(xiàn)出脈沖式復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，二手成交韌性優(yōu)于新房。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，30個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市二手房全年累計(jì)成交面積18099萬平方米，同比增長(zhǎng)33%，一手房全年累計(jì)成交面積16135萬平方米，與去年同期基本持平。

??從成交占比來看，重點(diǎn)30城二手房成交占比達(dá)到了53%，首次超過了一手房。這主要受交付、價(jià)格、產(chǎn)品等多個(gè)方面影響。

??當(dāng)前企業(yè)強(qiáng)存弱汰，產(chǎn)品全面進(jìn)化，價(jià)格回歸理性，交付風(fēng)險(xiǎn)出清，四方條件具備，因此，我們認(rèn)為2024年應(yīng)該是一手房重新向二手房奪回市場(chǎng)份額的重要的一年。

??2023年住房需求規(guī)?？傮w穩(wěn)定，CRIC數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)30個(gè)城市去年全年一二手房成交總規(guī)模達(dá)到3.43億平方米，同比增長(zhǎng)13%。其中，一手房成交較2022年微降3.3%；二手房成交同比增長(zhǎng)33%，成交規(guī)模創(chuàng)近5年新高。

??二手房成交規(guī)模創(chuàng)新高是一個(gè)非常重要的增長(zhǎng)信號(hào)，過去我們太多只關(guān)注一手房，但實(shí)際上，對(duì)購(gòu)房者來說，一二手房同樣重要。

??縱觀近年來重點(diǎn)30個(gè)城市一二手房成交變化可以發(fā)現(xiàn)相比一手房，二手房整體相對(duì)穩(wěn)定，2018年至今，僅2022年出現(xiàn)一定回調(diào)，此外一直保持成交總量穩(wěn)定上升態(tài)勢(shì)。

??從一二手房占比來看，一二手市場(chǎng)份額“此消彼長(zhǎng)”，二手房占比從最低40%上升至2023年的53%首次超過了一手房。

??具體到城市來看，2023年多數(shù)重點(diǎn)城市二手房成交表現(xiàn)明顯強(qiáng)于去年同期，很多城市二手房突然出現(xiàn)了爆發(fā)式的上升，從不足40%的占比到如今超過一半以上的份額，特別是重慶、天津、合肥、成都、武漢、鄭州這幾個(gè)城市。

??一手房被二手房搶占了市場(chǎng)份額。

??購(gòu)房者選擇二手房的原因很簡(jiǎn)單，首先是，交付問題一直在困擾我們的新房市場(chǎng)，所有很多購(gòu)房者，尤其是剛需購(gòu)房者因此選擇購(gòu)買二手房。

??其次，二手房相對(duì)單價(jià)和總價(jià)都比一手房便宜。CRIC數(shù)據(jù)顯示，2023年14個(gè)核心一二線城市新房、二手房?jī)r(jià)格平均約有4000-6000元/平方米差距。從趨勢(shì)來看，2021年下半年是關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，在這之前14個(gè)核心一二線城市新房與二手房平均價(jià)格倒掛，這一現(xiàn)象在2021年下半年起改變，一二手房差價(jià)也由此開始拉大。

??除了交付及價(jià)格原因之外，第三個(gè)原因則是二手房市場(chǎng)上次新房的掛牌量增加。

??從典型城市新增掛牌房源房齡結(jié)構(gòu)情況可以看到，新增掛牌房源房齡基本以15年以內(nèi)的為主，其中南京10年內(nèi)的次新房占比高達(dá)67%，此外，重慶、武漢、西安也以10年內(nèi)的次新房掛牌為主，鄭州5年內(nèi)的次新房掛牌為典型城市最高，達(dá)12%。

??由此可見，今天有很多的二手房不是“舊房”，實(shí)際上還是新房。

??從成交結(jié)構(gòu)來看，我們發(fā)現(xiàn)剛需更多的選擇二手房，如北京300萬以下的二手房占65%，上海300萬以下的二手房占61%，基本上都是剛需為主。

??成交面積也是如此，二手房成交面積段中100平方米以下的占比更高。當(dāng)然也有個(gè)別城市，典型如重慶的二手房成交面積較大，所以我們也可以判斷有相當(dāng)一部分改善的客戶群體購(gòu)買了重慶的二手房，主要原因是因?yàn)橹貞c很多二手房的位置相對(duì)較好，很多都是次新房。

??綜合目前一二手房占比情況、一二手房成交結(jié)構(gòu)情況，以及購(gòu)房者“棄新選舊”的原因來看，我們認(rèn)為，目前企業(yè)強(qiáng)存弱汰，留下來的都是好的企業(yè)，產(chǎn)品全面進(jìn)化，剛需產(chǎn)品也比之前有更多的進(jìn)化，同時(shí)，價(jià)格回歸理性，交付風(fēng)險(xiǎn)也已出清，所以已具備奪回一手房市場(chǎng)份額的條件。2024年應(yīng)該是一手房重新向二手房奪回市場(chǎng)份額的重要的一年。

??特別是在一些二線城市中，很多項(xiàng)目就是被周邊的次新房打敗的，這些城市明顯是可以從二手房市場(chǎng)當(dāng)中奪回一些市場(chǎng)份額的。

??我們預(yù)判未來住房需求規(guī)模總體穩(wěn)定，三年之后，2026年商品住宅大概在8億平方米左右。加上保障房及二手房等整個(gè)中國(guó)未來的樓市總量還是在16億到18億規(guī)模，還是一個(gè)相當(dāng)大的一個(gè)市場(chǎng)。

??但需求結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生變化，房企需要盡快適應(yīng)市場(chǎng)新變化，推進(jìn)供給側(cè)改革，挖掘不同城市、不同需求結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，同時(shí)做好營(yíng)銷推廣，提升貨值變現(xiàn)能力。

??尤其是天津、鄭州、重慶等以剛需客群主導(dǎo)的城市，居民購(gòu)買力透支、消費(fèi)降級(jí)，客戶轉(zhuǎn)戰(zhàn)二手房，持續(xù)分流新房客戶，房企還需努力搶市場(chǎng)份額。