??近日，全國多個城市相繼傳來首批城中村改造專項(xiàng)借款（以下簡稱“專項(xiàng)借款”）授信獲批或落地?fù)芨兜南ⅰ?024年2月19日，上海首單城中村改造專項(xiàng)借款落地，發(fā)放專項(xiàng)借款15.58億元，在超大城市中，發(fā)放專項(xiàng)借款金額最高。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，截至目前，已有包括上海、重慶、廣州等28個城市官宣首批城中村改造專項(xiàng)借款獲批授信額度或已在當(dāng)?shù)貙?shí)施投放，涉及城中村改造項(xiàng)目371個，授信金額超9200億元，放款金額近400億元。專項(xiàng)借款成為城中村改造的熱點(diǎn)話題。本文梳理了目前各城首批城中村改造專項(xiàng)借款的授信金額、放款金額、授信項(xiàng)目數(shù)量等信息，并對專項(xiàng)借款的特點(diǎn)、作用等方面進(jìn)行了點(diǎn)評，以加深對城中村改造的認(rèn)識。

??一、城中村改造專項(xiàng)借款的政策背景

??2000年，人民銀行、財(cái)政部印發(fā)《地方政府向中央專項(xiàng)借款管理規(guī)定》，文件明確：專項(xiàng)借款是指經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，中國人民銀行發(fā)放再貸款，并通過指定的地方商業(yè)銀行向省（自治區(qū)、直轄市）政府的融資，專項(xiàng)用于解決地方要關(guān)閉的農(nóng)村合作基金會、各類信托投資公司、城市商業(yè)銀行、城市信用社的個人債務(wù)和合法外債。當(dāng)時，專項(xiàng)借款的目的是為了維護(hù)地方金融穩(wěn)定、防范化解金融風(fēng)險。由地方政府向中央政府舉借，資金來源是中央財(cái)政或人民銀行再貸款，還款來源是地方政府財(cái)政。隨著預(yù)算法的實(shí)施和地方政府隱性債務(wù)管理，專項(xiàng)借款的模式逐漸式微，直到近兩年為了化解房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險再度在保交樓工作中出現(xiàn)。

??2023年7月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》，城中村改造支持資金方面，除符合條件的城中村改造項(xiàng)目納入專項(xiàng)債支持范圍外，將設(shè)立城中村改造專項(xiàng)借款。除了政策性銀行的城中村改造借款外，政策還鼓勵銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)按照市場化、法治化原則提供城中村改造貸款，專款專用、封閉管理。

??2023年12月，住建部、財(cái)政部、人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于通過專項(xiàng)借款支持城中村改造工作方案的通知》，設(shè)立城中村改造專項(xiàng)借款，用于符合條件的城中村改造項(xiàng)目，優(yōu)先支持群眾需求迫切、城市安全和社會治理隱患多的城中村改造項(xiàng)目。

??近期住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳、國家發(fā)展改革委辦公廳財(cái)政部辦公廳印發(fā)了《關(guān)于申報保障性住房建設(shè)和城中村改造政策支持城市和項(xiàng)目的通知》，明確省會（首府）城市或城區(qū)常住人口200萬人以上的大城市可申報納入城中村改造政策支持范圍。

??隨后，納入城中村改造政策支持范圍的各個城市也紛紛跟進(jìn)，出臺了相應(yīng)的專項(xiàng)借款資金使用管理規(guī)定。比如，2024年2月19日，福州市人民政府辦公廳印發(fā)了《福州市城中村改造專項(xiàng)借款資金使用管理規(guī)定》，確保城中村改造專項(xiàng)借款的規(guī)范管理。2月20日，長沙市城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組出臺《長沙市城中村改造專項(xiàng)借款管理辦法》。北京市海淀區(qū)印發(fā)了《海淀區(qū)城中村改造專項(xiàng)借款資金管理規(guī)定》。

??二、城中村改造專項(xiàng)借款的要點(diǎn)分析

??根據(jù)上述政策文件，明確本輪城中村改造專項(xiàng)借款的資金發(fā)放主體為國家開發(fā)銀行（以下簡稱“國開行”）和中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行（以下簡稱“農(nóng)發(fā)行”）兩家政策型銀行。

??專項(xiàng)借款的資金用途是主要用于項(xiàng)目前期工作、征收補(bǔ)償安置、安置住房建設(shè)以及安置住房小區(qū)的配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。

??專項(xiàng)借款資金，基本上是封閉式管理、?？顚Ｓ玫墓芾矸绞?。專項(xiàng)借款以城市為單位借入、使用、償還，市政府負(fù)統(tǒng)借統(tǒng)還責(zé)任，由市政府指定專項(xiàng)借款的借款主體。從福州、天津、南京等若干城市的實(shí)踐來看，借款主體多為城投平臺。如福州市披露，1月30日福州市城投集團(tuán)所屬市城鄉(xiāng)建總集團(tuán)下屬福州市城中村改造建設(shè)發(fā)展有限公司與國家開發(fā)銀行福建省分行合作，順利實(shí)現(xiàn)倉山區(qū)高宅片區(qū)城中村改造項(xiàng)目合同簽訂13.8億元。在天津，天津市北辰城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資有限責(zé)任公司作為“北辰區(qū)天穆片區(qū)城中村改造項(xiàng)目”實(shí)施主體，成功獲得國家開發(fā)銀行天津市分行城中村專項(xiàng)借款批復(fù)。作為借款主體的城投公司還有廈門思明城建集團(tuán)、杭州市蕭山交投集團(tuán)、常州市高鐵新城公司和常高新集團(tuán)、南京市城建集團(tuán)所屬全資子公司城建控股公司、青島開投集團(tuán)等。

??關(guān)于專項(xiàng)借款的資金來源，研究機(jī)構(gòu)主流觀點(diǎn)認(rèn)為，抵押補(bǔ)充貸款（PSL）是一個重要渠道。這一點(diǎn)可以從最新央行投放數(shù)據(jù)上得到側(cè)面印證。2023年12月，人民銀行時隔十個月再重啟PSL投放3500億元；2024年1月，人民銀行再次投放PSL1500億元。此外，人民銀行年初披露數(shù)據(jù)顯示，2023年全年新增PSL5000億元，為政策性開發(fā)性銀行發(fā)放“三大工程”建設(shè)項(xiàng)目貸款提供中長期低成本資金支持。

??實(shí)際上，在此之前，專項(xiàng)借款模式已經(jīng)在保交樓領(lǐng)域運(yùn)用。保交樓專項(xiàng)借款和城中村改造專項(xiàng)借款在資金發(fā)放主體、責(zé)任主體、借款主體、管理方式等方面具有共通性。兩者同樣是由政策性銀行按照國家相關(guān)要求提供專項(xiàng)借款資金，市級政府承擔(dān)統(tǒng)借統(tǒng)還責(zé)任，指定城投公司作為專項(xiàng)借款的借款主體，專戶管理、封閉運(yùn)行、?？顚Ｓ?。在用途方面則不同，其中，保交樓專項(xiàng)借款用于已售逾期難交付或者項(xiàng)目停工、已售逾期交付風(fēng)險大的住宅項(xiàng)目。

??三、城中村改造專項(xiàng)借款落地情況梳理

??根據(jù)國開行和農(nóng)發(fā)行的披露，國開行1月30號發(fā)放城中村改造專項(xiàng)借款90.8億元，涉及廣州、鄭州、濟(jì)南、南京等城市的近百個項(xiàng)目，惠及居民超過10萬戶，建設(shè)安置房23.84萬套。農(nóng)發(fā)行也從1月30號起，向石家莊、濟(jì)南、成都、武漢、寧波、合肥、貴陽等10多個城市的城中村改造項(xiàng)目發(fā)放了專項(xiàng)借款。進(jìn)入2月上半月，多城繼續(xù)密集傳來專項(xiàng)借款落地的消息。2月19日，上海首單城中村改造專項(xiàng)借款落地，發(fā)放專項(xiàng)借款15.58億元，在超大城市中，發(fā)放專項(xiàng)借款金額最高。

??據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，截止2024年2月20日，已有包括上海、廣州、北京3個一線城市，25個二三線城市官宣首筆城中村改造專項(xiàng)借款獲批授信額度或已在當(dāng)?shù)貙?shí)施投放。授信涉及城中村改造項(xiàng)目371個，授信金額達(dá)9201.9億元，放款金額達(dá)399.1億元。由于部分城市未披露具體的授信金額、放款金額、項(xiàng)目數(shù)量，沒有納入合計(jì)數(shù)計(jì)算，因此實(shí)際的規(guī)模預(yù)計(jì)將超過目前統(tǒng)計(jì)數(shù)，實(shí)際已授信金額預(yù)計(jì)超萬億。

??在首批專項(xiàng)借款落地的城市中，授信金額規(guī)模超1000億元有2個城市，即廣州（授信額度1426億元）和成都（授信額度1200億元），另外濟(jì)南（授信額度940億元）也近1000億元；放款金額規(guī)模最大的城市是武漢（放款135.6億元）和濟(jì)南（放款73.7億元）；從放款進(jìn)度看（放款進(jìn)度=放款金額/授信金額），27城平均放款進(jìn)度為4.3%，其中武漢（放款進(jìn)度20.7%）、北京（放款進(jìn)度18%）、寧波（放款進(jìn)度17.8%）三城的資金落地速度最快，另外無錫（放款進(jìn)度10.2%）、常州（放款進(jìn)度13%）放款進(jìn)度超10%，落實(shí)效率也較高。

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