??導(dǎo)語

??一線庫(kù)存新鮮度高于二三線，二三線100-140平/三房庫(kù)存去化承壓

??◎  文 / 楊科偉 俞倩倩 李詩昀

??因2021年以來地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，供需兩淡，百城供求比持續(xù)下降，2019年為1.16，顯示市場(chǎng)仍然明顯供過于求，2022年，供求比滑入1以內(nèi)區(qū)間，并在2023年進(jìn)一步0.84的階段性低位，整體市場(chǎng)也由供過于求向供不應(yīng)求轉(zhuǎn)變，供給約束愈發(fā)明顯。從庫(kù)存層面來看，2023年以來庫(kù)存規(guī)模持續(xù)收縮，百城狹義庫(kù)存面積降至5.3億平方的階段性低位，不過由于成交持續(xù)低迷，去化周期仍保持在24個(gè)月的較高位。分能級(jí)來看，一線庫(kù)存規(guī)模小幅微增，二線城市庫(kù)存縮量，三四線城市庫(kù)存規(guī)模小幅微縮，但庫(kù)存消化周期不降反升至36個(gè)月的新高。究竟當(dāng)前各城市有效庫(kù)存是否充足，2024年是否又將面臨嚴(yán)重的供給約束呢？

??01

??新房供給約束加劇
庫(kù)存規(guī)模回落至近年來低點(diǎn)

??（本節(jié)有刪減）

??一、2023年末百城狹義庫(kù)存降至5.3億平，去化去周期仍超24個(gè)月2023年，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處在深度調(diào)整期，新房供給持續(xù)縮量、成交仍然疲弱，受此影響，2023年狹義庫(kù)存回落至近年來低點(diǎn)。1-10月，狹義庫(kù)存整體呈持續(xù)回落走勢(shì)，2023年1月，全國(guó)100個(gè)典型城市狹義庫(kù)存總規(guī)模為56321萬平方米，到10月收縮至50896萬平方米，累計(jì)收縮10%，年尾2個(gè)月庫(kù)存小幅微增但仍為階段性底部。12月，狹義庫(kù)存面積為53231萬平方米，同比下降6.2%。從去化周期變動(dòng)來看，以5月和10月為轉(zhuǎn)折點(diǎn)，5月由降轉(zhuǎn)增，而9月則由增轉(zhuǎn)降并持穩(wěn)，至12月末達(dá)24.4個(gè)月，環(huán)比微降4%，同比上漲11%。由此可見，雖然狹義庫(kù)存整體在收縮，但由于成交持續(xù)低迷，去化周期仍處在近年來較高位水平。

??二、一線庫(kù)存小幅微增、二線收縮，三四線消化周期36個(gè)月創(chuàng)新高（略）

??三、供給約束下百城供求比降至0.84，一線平穩(wěn)、二三線持續(xù)下降（本節(jié)有刪減）

??新房庫(kù)存規(guī)模收縮主要由于供給受到約束，一方面是地市顯著縮量，另一方面則是樓市持續(xù)低迷，房企推貨信心不足，致使供給收縮速度超過成交，就比如2023年，全國(guó)百城商品住宅供應(yīng)面積同比下降13%，而成交僅下跌5%。

??縱觀近5年重點(diǎn)城市新房供求比變化情況，百城供求比持續(xù)下降，2019年為1.16，顯示市場(chǎng)仍然明顯供過于求，2022年，供求比滑入1以內(nèi)區(qū)間，并在2023年進(jìn)一步0.84的階段性低位，供求關(guān)系轉(zhuǎn)向假性“供不應(yīng)求”。

??分能級(jí)來看，一線城市供求比保持相對(duì)平穩(wěn)，上海、深圳供求比大于1，帶典型如上海，2023年維持一月一集中推盤的快速供貨節(jié)奏，全年供應(yīng)規(guī)模超1千萬平方米，供求比升至1.1，而廣州供求比維持0.9的緊平衡狀態(tài)，北京供應(yīng)仍然趨緊，2023年多個(gè)月份供應(yīng)面積不足10萬平，全年供應(yīng)面積不足550萬平方米，同比下降21%，供求比下滑至0.81。二線城市供求比加速下行，2023年降至0.8的低位，其中，昆明、鄭州、南昌、沈陽等受供給約束最為明顯，供求比不到0.7，而杭州、成都、長(zhǎng)沙、西安等市場(chǎng)相對(duì)保溫的城市，房企供貨信心仍然較足，供求比仍維持在0.9-1的健康區(qū)間內(nèi)。三四線供求比逐年回落，不過下降的斜率趨于平緩，2023年供求比為0.84，較2022年僅下降了0.06，其中，梧州、柳州、九江等供求比明顯偏低，不到0.7，而麗水、紹興、南通等仍然高于1。

??02

??一線庫(kù)存新鮮度高于二三線
二三線100-140平/三房庫(kù)存去化承壓

??（本節(jié)有刪減）

??一、新鮮度：庫(kù)存中2023年供給占比3成，滬蓉杭等庫(kù)存新鮮度高（本節(jié)有刪減）

??從56個(gè)樣本城市數(shù)據(jù)來看，一線庫(kù)存新鮮度顯著超二三線，供給年份為2023年的占比達(dá)43%，56城中有40城庫(kù)存新鮮度較高，但不乏呼和浩特、阜新等老舊庫(kù)存偏多。

??1、總體：近3成庫(kù)存為2023年供應(yīng)，一線新鮮度顯著超二三線CRIC數(shù)據(jù)顯示，截至2023年末，重點(diǎn)56城7成以上庫(kù)存為2020年及以來的供應(yīng)，其中2020年、2021年、2022年、2023年占所有庫(kù)存的比重分別為11%、17%、16%和29%，2018年及之前的老舊庫(kù)存累計(jì)占比約為19%。

??分能級(jí)城市來看，一線城市庫(kù)存相對(duì)“較新”，2023年庫(kù)存占比高達(dá)43%。相比之下，二三線城市庫(kù)存不及一線城市新鮮，2023年庫(kù)存占比分別為32%和25%。

??2、城市：七成以上城市庫(kù)存以2023年供給為主，滬廬等占比過半（略）二、面積段：100-140平庫(kù)存占比超2成，小面積段近三年占比上升（本節(jié)有刪減）

??從總體樣本來看，100-140平方米產(chǎn)品仍然占據(jù)庫(kù)存主力，截止2023年末庫(kù)存占比超過4成，不過其庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)仍然可控，庫(kù)存占比有下降之勢(shì)，另一方面受市場(chǎng)歡迎、去化速度有保障。而70平方米以下產(chǎn)品庫(kù)存占比激增，占比升至近2成，去庫(kù)存壓力與日俱增。分能級(jí)來看，一線、二線城市70平以下小面積產(chǎn)品為庫(kù)存主要分布，二線、三四線城市100-120平產(chǎn)品為庫(kù)存占比偏高。

??1、總體：100-140平仍是主力庫(kù)存，一二線70平以下小面積庫(kù)存積壓 

??從總體樣本來看，100-140平方米產(chǎn)品仍然占據(jù)庫(kù)存主力。2023年12月末，所有樣本城市中100-120平方米、120-140平方米產(chǎn)品分別占22%、18%，合計(jì)近乎占據(jù)庫(kù)存的半壁江山，這主要是由于該面積產(chǎn)品是市場(chǎng)主流，推貨量較大。而反觀70-80平方米產(chǎn)品、160-180平方米產(chǎn)品，面向客群相對(duì)小眾，房企推貨量也相對(duì)有限，庫(kù)存規(guī)模占比不大，都在5%以下。其余各面積段如80-90平方米等庫(kù)存分布相對(duì)平均，占比都在10%左右。

??對(duì)比近幾年各面積段庫(kù)存增減情況，70平方米以下產(chǎn)品庫(kù)存占比激增，180平方米以上大面積產(chǎn)品庫(kù)存占比有逐年攀升之勢(shì)。2022年、2023年，樣本城市70平方米以下產(chǎn)品庫(kù)存占比激增至接近20%，較2018-2022年7%左右的水平增長(zhǎng)大約12個(gè)百分點(diǎn)。2021年末，180平方米產(chǎn)品占比不到5%，而到2023年末，占比升至6%，增長(zhǎng)約1.5個(gè)百分點(diǎn)。80-140平方米房源庫(kù)存占比持跌。比如100-120平方米產(chǎn)品占比由2021年的25%梯度下降至2023年末的22%，120-140平方米房源占比也較2021年下降3個(gè)百分點(diǎn)。80-90平方米產(chǎn)品庫(kù)存占比也有回落之勢(shì)，2023年較2021年占比減少4個(gè)百分點(diǎn)。

??分能級(jí)來看，一線、二線城市70平以下小面積產(chǎn)品為庫(kù)存主要分布，二線、三四線城市100-120平產(chǎn)品為庫(kù)存占比偏高。具體來說，一線樣本城市70平以下小面積產(chǎn)品仍然占據(jù)庫(kù)存最高份額，占比達(dá)到23.6%，80-90平的剛需產(chǎn)品占比也接近16%。二線城市庫(kù)存占比最高的面積段同樣是70平方米以下，占比多達(dá)21.8%，其次是100-120平方米產(chǎn)品，占比超過2成。三四線城市庫(kù)存分面積段分布形態(tài)大體與總體樣本數(shù)據(jù)相一致，即庫(kù)存主要集中在100-120平方米和120-140平方米產(chǎn)品，占比分別達(dá)到23%和20.2%，相比之下，受客群結(jié)構(gòu)和供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響，二線、三四線城市小面積產(chǎn)品庫(kù)存占比明顯低于一線城市。

??而從庫(kù)存占比變化趨勢(shì)來看，三四線城市庫(kù)存占比則進(jìn)一步向“一大一小”兩頭聚攏，比如相較于2022年，2023年三四線180平方米以上產(chǎn)品增長(zhǎng)0.65個(gè)百分點(diǎn)，再比如相較于2021年，2022年三四線的70平方米以下庫(kù)存占比增長(zhǎng)7.41個(gè)百分點(diǎn)是各個(gè)面積段中占比變化最為劇烈的，而“中間面積段”庫(kù)存占比基本都有下降之勢(shì)。一二線城市庫(kù)存占比波動(dòng)相對(duì)較大，70平方米以下產(chǎn)品占比增長(zhǎng)較快，主要原因在于樣本城市數(shù)量相比于三四線城市都較少，因此受結(jié)構(gòu)性因素影響較大，從數(shù)據(jù)上我們可以看出，相較于2021年，2022年一線城市庫(kù)存占比“兩頭增、中間減”，和三四線城市變化大致保持一致，而2023年與2022年相比則呈現(xiàn)“兩頭減、中間增” 70平以下產(chǎn)品、180平以上產(chǎn)品庫(kù)存占比分別下降了1.97個(gè)百分點(diǎn)和0.27個(gè)百分點(diǎn)，而80-160平方米內(nèi)各面積段產(chǎn)品庫(kù)存占比均有所回升。

??2、城市：淮南、淮北等近半數(shù)二三線城市庫(kù)存主力集中100-120平（略）

??三、戶型：三房為庫(kù)存絕對(duì)主力，一房庫(kù)存占比穩(wěn)中有增至12%（本節(jié)有刪減）

??分戶型來看，三房產(chǎn)品庫(kù)存規(guī)模占比雖然近兩年處在持續(xù)收縮態(tài)勢(shì)，但占比依然排名居前，截止2023年末多達(dá)43%，四房產(chǎn)品占比次高，比例達(dá)到21%，一房產(chǎn)品因功能性欠缺失寵于主流市場(chǎng)，近年來庫(kù)存積壓態(tài)勢(shì)日趨嚴(yán)重，庫(kù)存占比顯著回升至12%。

??1、總體：三房占比在收縮但仍近半，各能級(jí)市場(chǎng)一房去化壓力增加

??分戶型來看，三房戶型庫(kù)存規(guī)模占比最高。2023年末，樣本城市三房戶型庫(kù)存占比多達(dá)43%，仍牢牢占據(jù)庫(kù)存主力位置，除此之外，四房是庫(kù)存占比第二高的戶型，比重達(dá)到21%。五房及以上庫(kù)存占比最低，僅有8%，一房、二房戶型占比相近，分別為12%、16%。

??對(duì)比近幾年的庫(kù)存占比情況，三房戶型占比明顯收縮，在2021年，三房庫(kù)存占比一度達(dá)到50%的高位，而后梯度回落，累計(jì)下降7個(gè)百分點(diǎn)。二房庫(kù)存占比小幅微降，2018年，樣本城市二房產(chǎn)品庫(kù)存占比高達(dá)20%，而后以每年不到1個(gè)百分點(diǎn)的速度逐年緩慢回調(diào)，逐漸降至2023年末的16%，累計(jì)下降4.5個(gè)百分點(diǎn)。與之形成對(duì)比的是，一房占比明顯回升，主要原因是一房功能性欠缺，逐漸失寵于主流市場(chǎng)，致使庫(kù)存不斷擠壓，2018年，一房產(chǎn)品庫(kù)存占比僅為7%，而2022年，這一占比首次突破10%，2023年末一房庫(kù)存占比為12%，増勢(shì)明顯。與此同時(shí)，四房庫(kù)存占比與2018年相比也增長(zhǎng)了3個(gè)百分點(diǎn)，但主要原因是適應(yīng)改善性需求增長(zhǎng)，市場(chǎng)上四房產(chǎn)品推貨量增加，致使庫(kù)存規(guī)模有所擴(kuò)容，但總體去化風(fēng)險(xiǎn)比一房更可控。

??分能級(jí)來看，各能級(jí)城市中占比最高的均為三房，比重均在40%以上。次高占比的房型均為四房，三四線四房占比達(dá)到21.3%，二線為20.5%，而一線僅為18.2%。從其余房型庫(kù)存占比分布來看，一線庫(kù)存分布最為均勻，一房、二房、五房及以上占比都在13%左右，三四線庫(kù)存分布最為集中，一房、五房及以上占比較少，比如五房及以上，庫(kù)存占比僅為8%，與其他房型占比差異明顯，同理一房，三四線城市市場(chǎng)接受度不高，供貨量低因此庫(kù)存低，占比僅有10.7%。

??縱向來看，一線城市庫(kù)存進(jìn)一步向一房、五房及以上聚集，2021年末，一線城市一房庫(kù)存僅為5%，而到2023年末這一占比增長(zhǎng)13.1%，五房及以上庫(kù)存占比也從8.8%攀升至12.8%，累計(jì)增長(zhǎng)4個(gè)百分點(diǎn)。二線城市一房庫(kù)存積壓態(tài)勢(shì)日益明顯而三房庫(kù)存占比收縮，2023年末，二線城市一房占比升至14.2%，較2021年增長(zhǎng)10個(gè)百分點(diǎn)以上，是各面積段中占比變化最為劇烈的一個(gè)，而三房庫(kù)存有所收縮，占比由2021年的過半收縮至2023年的42.5%。三四線城市三房、四房庫(kù)存占比降低、一房五房占比增長(zhǎng)，例如一房產(chǎn)品占比在近兩年突破10%，較2021年末增長(zhǎng)4個(gè)百分點(diǎn)以上，而三房、四房2023年庫(kù)存占比較2021年分別回落4.5個(gè)百分點(diǎn)和1.4個(gè)百分點(diǎn)。

??2、城市：三房為庫(kù)存主力、長(zhǎng)沙、阜新、北海等二房占比居前（略）

??03

??三類典型城市：滬杭蓉等熱點(diǎn)城市庫(kù)存見底
深穗鄭等供需錯(cuò)配加劇

??（本節(jié)有刪減）

??一、滬杭蓉鎬廬長(zhǎng)等狹義庫(kù)存去化周期不足1年，短期供給約束顯著（本節(jié)有刪減）第一類以上海、杭州、成都、西安、合肥、長(zhǎng)沙為典型代表，2023年12月末狹義庫(kù)存見底，去化周期都在1年以內(nèi)，短期內(nèi)基本不存在去化風(fēng)險(xiǎn)。

??結(jié)合各城市庫(kù)存結(jié)構(gòu)進(jìn)行綜合分析，可以看出，這些城市庫(kù)存新鮮度都較高，基本不存在所謂的老舊和僵尸庫(kù)存，2023年末庫(kù)存中供給年份為2023年本年的占比均在4成以上。

??從庫(kù)存面積段、戶型來看，上海、西安、合肥、成都庫(kù)存結(jié)構(gòu)和成交結(jié)構(gòu)高度相似，上海庫(kù)存積壓以90-100平小三房為主；合肥、成都庫(kù)存結(jié)構(gòu)則以100-120平三房為主，也是成交主力面積段，杭州、長(zhǎng)沙存在部分供需錯(cuò)配，庫(kù)存積壓以70平以下小面積段為主，以長(zhǎng)沙為例，庫(kù)存70平以下小戶型多以酒店式公寓一房為主，而從當(dāng)前長(zhǎng)沙新房成交結(jié)構(gòu)來看，近四年主力面積段集中在110-150平，改善型需求逐步成為市場(chǎng)主導(dǎo)驅(qū)動(dòng)力，2023年四房成交套數(shù)的占比逼近六成。短期來看，酒店式公寓70平以下一房仍存在不小的去化壓力。

??二、行業(yè)下行、供需兩淡致庫(kù)存下行至階段低點(diǎn)，短期供給約束顯著（略）

??三、一線庫(kù)存新鮮度較高，部分二三線100-140平、三房短期庫(kù)存積壓（本節(jié)有刪減）

??第二類以深圳、青島、鄭州、廣州、廈門、寧波、蘇州、濟(jì)南等核心一二線城市為典型代表，去化壓力適中，2023年12月末消化周期在13-30個(gè)月不等，不過供需錯(cuò)配較為嚴(yán)重。

??如廣州，對(duì)比其2023年庫(kù)存結(jié)構(gòu)和成交結(jié)構(gòu)，可以看出，庫(kù)存以70平以下小面積段為主，占比高達(dá)22%，而成交則以80-120平為主，尤其是100-120平中等面積段，成交套數(shù)占比高達(dá)24%，剛改和改善需求旺盛，而受購(gòu)買力降級(jí)影響，小面段產(chǎn)品預(yù)期仍將積壓。

??04

??總結(jié)：庫(kù)存降至階段性低點(diǎn)
三類城市短期內(nèi)面臨嚴(yán)重供給約束

??（本節(jié)有刪減）

??一、行業(yè)下行、供需兩淡致庫(kù)存下行至階段低點(diǎn)，短期供給約束顯著（略）

??二、一線庫(kù)存新鮮度較高，部分二三線100-140平、三房短期庫(kù)存積壓

??聚焦典型100個(gè)城市，我們按照庫(kù)存新鮮度（供給年份）、面積段、戶型等多個(gè)維度對(duì)各城市庫(kù)存結(jié)構(gòu)進(jìn)行解析： 新鮮度層面，2023年末近3成庫(kù)存為2023年供應(yīng)，一線庫(kù)存新鮮度顯著超二三線。一線2023年庫(kù)存占比高達(dá)43%。將顆粒度細(xì)化至城市，我們可以看出，56城中有40城庫(kù)存新鮮度較高，2013年末庫(kù)存占比較高的供給年份多為2022年-2023年，其中合肥、上海等短期市場(chǎng)熱度較高城市，供給年份為2023年的庫(kù)存占比均在50%以上。不過也有少數(shù)城市以老舊庫(kù)存為主，典型代表為呼和浩特、阜新、來賓等，庫(kù)存占比較高的供給年份多在十年前，多為老盤甚至是僵尸樓盤，潛在去化壓力相對(duì)較大。 

??面積段層面，100-140平方米產(chǎn)品仍然占據(jù)庫(kù)存主力，截止2023年末庫(kù)存占比超過4成，不過其庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)仍然可控，庫(kù)存占比有下降之勢(shì)，而且作為成交主力面積段受市場(chǎng)歡迎、去化速度有保障。而70平方米以下產(chǎn)品庫(kù)存占比激增，占比升至近2成，去庫(kù)存壓力與日俱增。分能級(jí)來看，一線、二線城市70平以下小面積產(chǎn)品為庫(kù)存主要分布，長(zhǎng)沙、鄭州、福州、深圳、杭州等70平以下占比較高，均超3成。二線、三四線城市100-120平產(chǎn)品為庫(kù)存占比偏高，淮南、淮北、銅陵、蕪湖、永泰、梧州這一面積段占比均超35%。 

??戶型層面，三房產(chǎn)品庫(kù)存規(guī)模占比雖然近兩年處在持續(xù)收縮態(tài)勢(shì)，但占比依然排名居前，截止2023年末多達(dá)43%，重點(diǎn)83個(gè)典型城市中有73城商品住宅狹義庫(kù)存主要集中在三房產(chǎn)品， 莆田、紹興、百色、福清、南寧、茂名等四房庫(kù)存占比均超35%。四房產(chǎn)品占比次高，比例達(dá)到21%，一房產(chǎn)品因功能性欠缺失寵于主流市場(chǎng)，近年來庫(kù)存積壓態(tài)勢(shì)日趨嚴(yán)重，庫(kù)存占比顯著回升至12%。而長(zhǎng)沙、阜新、北海、哈爾濱、呼和浩特等二房占比居多。

??三、熱點(diǎn)恒熱、老舊庫(kù)存占比較多、供需錯(cuò)配等三類城市供給約束顯著

??細(xì)分到單個(gè)城市來看，我們認(rèn)為有三類城市短期內(nèi)供給約束顯著：

??第一類為熱點(diǎn)恒熱的上海、杭州、成都、西安、合肥、長(zhǎng)沙等，2023年12月末狹義庫(kù)存見底，去化周期都在1年以內(nèi)，短期內(nèi)基本不存在去化風(fēng)險(xiǎn)。這些城市庫(kù)存新鮮度都較高，基本不存在所謂的老舊和僵尸庫(kù)存，2023年末庫(kù)存中供給年份為2023年本年的占比均在4成以上。從庫(kù)存面積段、戶型來看，上海、西安、合肥、成都庫(kù)存結(jié)構(gòu)和成交結(jié)構(gòu)高度相似，上海庫(kù)存積壓以90-100平小三房為主；合肥、成都庫(kù)存結(jié)構(gòu)則以100-120平三房為主，也是成交主力面積段。

??第二類為消化周期偏高，老舊庫(kù)存積壓嚴(yán)重的二三線城市，以呼和浩特、阜新、防城港、梅州、東營(yíng)等為典型代表，2023年12月末狹義庫(kù)存依舊保持高位，去化周期均在50個(gè)月以上，短期內(nèi)庫(kù)存壓力巨大。這些城市老舊庫(kù)存積壓較為嚴(yán)重，供給年份為2018年及之前的庫(kù)存占比均在35%以上，呼和浩特的供給年份在2010年前的庫(kù)存占比高達(dá)6成以上。對(duì)于這類城市而言，庫(kù)存多為開發(fā)較早的老舊庫(kù)存或僵尸樓盤，未來去化壓力較大，而短期內(nèi)新鮮庫(kù)存不足也會(huì)導(dǎo)致成交受限。

??第三類為消化周期適中（13-30個(gè)月不等），但存在嚴(yán)重供需錯(cuò)配的城市，以深圳、青島、鄭州、廣州、廈門、寧波、蘇州、濟(jì)南等核心一二線城市為典型代表，這類城市的主要癥結(jié)在于庫(kù)存結(jié)構(gòu)和成交結(jié)構(gòu)存在顯著錯(cuò)配，以廣州為例，對(duì)比其2023年庫(kù)存結(jié)構(gòu)和成交結(jié)構(gòu)，可以看出，庫(kù)存以70平以下小面積段為主，占比高達(dá)22%，而成交則以80-120平為主，尤其是100-120平中等面積段，成交套數(shù)占比高達(dá)24%，剛改和改善需求旺盛，而受購(gòu)買力降級(jí)影響，小面段產(chǎn)品預(yù)期仍將積壓。對(duì)于這類城市而言，庫(kù)存中容易去化的熱銷樓盤基本已經(jīng)去化殆盡，而庫(kù)存中剩余的多為城市外圍或面積段較小的剛需戶型，雖然消化周期仍在警戒線以下，但是短期去化問題也值得引起高度關(guān)注。