??點擊查看完整版報告：[易居研究院]中國百城住宅庫存報告

??2023年黨中央首次提出，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生了重大變化。我們認為，房地產(chǎn)庫存關(guān)聯(lián)供應(yīng)和成交兩端，是衡量供求關(guān)系變化的最佳指標，也是反映房價指標的重要因素。深刻分析庫存及庫存去化周期等數(shù)據(jù)，對于我們深入認識供求關(guān)系的重大變化、找準市場堵點和突破口、推進城市及房企去庫存工作等都具有積極的作用。

??本報告對全國百城的庫存規(guī)模、供求關(guān)系、去庫存周期等指標進行系統(tǒng)分析，覆蓋了14年時長的數(shù)據(jù)和走勢分析，尤其是結(jié)合2023年全年視角做了深度分析。我們認為，2023年各城市在各級政府領(lǐng)導(dǎo)支持下，主動用足用好各類政策，積極開展去庫存的工作。同時，2023年各地去庫存工作也面臨很多新情況和新問題。在2024年相關(guān)工作中，更要妥善解決，真正促進去庫存工作的高質(zhì)量發(fā)展。

??一、庫存規(guī)模

??1、百城庫存：連續(xù)11個月同比下降

??2023年全年，全國百城庫存規(guī)?？傮w呈現(xiàn)下降態(tài)勢。年初庫存規(guī)模為53058萬平方米，而到了年底則為50518萬平方米。據(jù)此計算，百城住宅庫存規(guī)模同比下降4.8%。觀察全年月度數(shù)據(jù)，當前全國100個城市庫存規(guī)模已經(jīng)出現(xiàn)了連續(xù)11個月的同比下降態(tài)勢，終結(jié)了此前連續(xù)50個同比正增長的態(tài)勢。這說明庫存高企壓力有了一定程度的降低或緩解。

??庫存高企壓力有一定程度的緩解，原因有二。1）2023年是全國各地全面去庫存的關(guān)鍵一年，尤其是下半年各地積極響應(yīng)黨中央國務(wù)院精神，主動調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，積極促進合理住房消費需求的釋放。從實際觀察來看，包括：主動降價的樓盤、以舊換新項目、教育和交通配套不錯的項目、總價可控的房源等，其去化狀況是不錯的。2）房地產(chǎn)供給端出現(xiàn)萎縮，導(dǎo)致房源供應(yīng)或推盤能力面臨制約。供給端指標方面，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額指標連續(xù)兩年同比下降、房地產(chǎn)新開工面積連續(xù)四年下降、全國重點監(jiān)測的30個城市土地購置面積連續(xù)三年下降。此類數(shù)據(jù)均說明，當前房地產(chǎn)市場供給端出現(xiàn)萎縮狀態(tài)，進而也會使得庫存指標難以明顯增加。

??從2023年全國百城庫存數(shù)據(jù)來看，成績是積極的、方向是正確的。當然從高質(zhì)量推進去庫存工作的角度看，對于庫存方面的工作需要有更清的思路。1）方向上看，2024年的重心在于“去庫存”，而非“補庫存”。各地銷售工作、房貸工作、購地工作等都要基于這個最基本的市場狀況來進行。2）要適當關(guān)注結(jié)構(gòu)性房源不足的問題，圍繞“好房子”的標準開展庫存相關(guān)工作，包括限價政策的放松、響應(yīng)低碳要求和數(shù)字化要求、確保工程建設(shè)資金充足到位等。