??2024年迎來(lái)了長(zhǎng)達(dá)8天的春節(jié)假期，各行各業(yè)喜報(bào)連連：春運(yùn)人數(shù)走高：2月10日-17日（農(nóng)歷正月初一至初八），全社會(huì)跨區(qū)域人員流動(dòng)量累計(jì)22.93億人次；春節(jié)檔電影票房“飄紅”：2024年春節(jié)假期全國(guó)電影票房為80.16億元，觀影人次為1.63億，相比2023年春節(jié)假期票房和人次分別增長(zhǎng)了18.47%和26.36%。春節(jié)旅游熱：全國(guó)國(guó)內(nèi)旅游出游4.74億人次，同比增長(zhǎng)34.3%；國(guó)內(nèi)游客出游總花費(fèi)6326.87億元，同比增長(zhǎng)47.3%。而樓市層面，略顯平淡，核心一二線城市熱度轉(zhuǎn)降、三四線返鄉(xiāng)置業(yè)缺席，今年春節(jié)成交同比下降40%，居民購(gòu)房信心不足，觀望情緒持續(xù)加劇。

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??50城春節(jié)兩周供應(yīng)同比下降1成

??多數(shù)城市房企營(yíng)銷躺平，力度較弱

??2024年春節(jié)假期房企推盤積極性普遍不高，受樓市低迷行情影響，房企多以順銷平銷、去庫(kù)存為主，多數(shù)城市春節(jié)周（2024年2月9日-2月15日，下同）近乎于0供應(yīng)， 結(jié)合春節(jié)前一周（2024年2月2日-2月8日）累計(jì)兩周的新增供應(yīng)來(lái)看依舊不容樂(lè)觀：據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，50個(gè)重點(diǎn)城市在春節(jié)兩周（2024年2月2日-2月15日，下同）的新增供應(yīng)量?jī)H為396.44萬(wàn)平方米，同比下降11%，較2022年同期下降了53%。 

??一線穩(wěn)步放量，同比上漲73%，僅北京因去年基數(shù)較高影響，同比下降42%；二線穩(wěn)中有降、同比“腰斬”，較2022年跌幅達(dá)8成以上。僅長(zhǎng)沙、南京少數(shù)城市節(jié)前一周放量，帶動(dòng)供應(yīng)同比正增。三四線小幅放量，肇慶、惠州、無(wú)錫、麗水、溫州、東莞等核心東南沿海城市同比“翻番”，房企推盤積極性相對(duì)較高。

??結(jié)合調(diào)研數(shù)據(jù)來(lái)看，春節(jié)期間房企推盤積極性普遍不高，一些弱二三城市諸如濟(jì)南、青島、長(zhǎng)春等部分售樓處已進(jìn)入關(guān)門歇業(yè)階段，還有部分開業(yè)售樓處也多以1-2人值班為主，并未安排集中性開盤。從房企營(yíng)銷折扣來(lái)看，也多與節(jié)前持平、手法力度相對(duì)常規(guī)，特價(jià)房、一口價(jià)、送家電等，房企營(yíng)銷“躺平”一方面與當(dāng)前低迷的市場(chǎng)環(huán)境密切相關(guān)；另一方面，針對(duì)于城市外圍去化不佳的剛需盤而言，降價(jià)策略效果平平，只會(huì)稀釋本就不足的利潤(rùn)空間，因而房企讓利動(dòng)機(jī)不強(qiáng)。

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??成交同比降40%

??一線高位回落、二線輪動(dòng)復(fù)蘇

??三四線返鄉(xiāng)置業(yè)爽約

??受房企推盤積極性較低影響，2024年春節(jié)樓市成交延續(xù)平淡行情。CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，44個(gè)重點(diǎn)城市在春節(jié)周成交量?jī)H為23.38萬(wàn)平方米，環(huán)比下降87%，同比下降40%，較2022年同期降幅也達(dá)到了82%。即便年前核心一二線相繼松綁限購(gòu)、放松限貸，對(duì)于購(gòu)房者的刺激作用依然有限。

??細(xì)化到日度變化，2024年春節(jié)前一周成交量開始波動(dòng)下行，春節(jié)周降至低位，自年初二開始，日度成交開始緩步上行，至2月17日（正月初八）達(dá)到11萬(wàn)平方米為春節(jié)假期單日高點(diǎn)，但整體成交尚未恢復(fù)到節(jié)前一周水平。

??分能級(jí)來(lái)看，一線熱度高位回落，同環(huán)比降幅均超8成。因春節(jié)外出務(wù)工人員返鄉(xiāng)，各城市春節(jié)期間表現(xiàn)均較為平淡，即便是節(jié)前出臺(tái)利好政策的上海、深圳等，假期成交也屬低位。二線成交表現(xiàn)略好于一線，8個(gè)典型城市春節(jié)周成交僅為3.56萬(wàn)，環(huán)比下降94%，同比增長(zhǎng)44%%。僅青島、武漢、成都等少數(shù)城市因去年基數(shù)較低同比持增。三四線延續(xù)探底行情，返鄉(xiāng)置業(yè)并未出現(xiàn)，32個(gè)三四線城市環(huán)比下降81%，同比下降43%，僅韶關(guān)、煙臺(tái)、東莞等個(gè)別城市同比漲幅顯著均平均。

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??僅西安重慶杭州等項(xiàng)目來(lái)訪

??認(rèn)購(gòu)好于去年春節(jié)

??學(xué)區(qū)改善盤去化優(yōu)于剛需

??結(jié)合17個(gè)典型城市認(rèn)購(gòu)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市單項(xiàng)目平均來(lái)訪客戶組數(shù)和認(rèn)購(gòu)套數(shù)來(lái)看，多數(shù)項(xiàng)目來(lái)訪組數(shù)在20-50組不等，春節(jié)期間也多為2-3套零星成交。從與1月周均和去年同期變動(dòng)情況來(lái)看，幾近全線飄綠，北京主要得益于節(jié)前新政刺激，春節(jié)期間單盤認(rèn)購(gòu)套數(shù)增至4套。西安、重慶今年單盤來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)表現(xiàn)也顯著好于去年同期， 不過(guò)較節(jié)前熱度還是有了穩(wěn)步下滑。余下大多數(shù)城市春節(jié)項(xiàng)目來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)較為慘淡，鄭州、徐州等跌幅均在5成以上。

??事實(shí)上，當(dāng)前熱點(diǎn)城市和熱點(diǎn)項(xiàng)目個(gè)數(shù)減少已是不爭(zhēng)的事實(shí)，不過(guò)仍有部分項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了逆勢(shì)熱銷，大體特征如下：

??一是地處供應(yīng)稀缺、配套健全的核心片區(qū)的改善盤，項(xiàng)目走量尚佳。譬如招商萬(wàn)科山水間項(xiàng)目，基本已屬于銅山區(qū)大學(xué)路板塊內(nèi)為數(shù)不多的在售改善項(xiàng)目，春節(jié)期間銷售套數(shù)達(dá)22套。而擁有學(xué)區(qū)等核心資源加持樓盤仍是購(gòu)房者爭(zhēng)搶對(duì)象，譬如昆明學(xué)區(qū)項(xiàng)目萬(wàn)科城、公園城市、龍湖青云賦、書香云海、金地學(xué)府名著等項(xiàng)目春節(jié)期間客戶轉(zhuǎn)化率均在10%以上。二是剛改和改善需求持續(xù)釋放，改善客群韌性好于剛需，熱銷戶型主力面積段集中在100-130平不等。三是熱銷項(xiàng)目?jī)?yōu)惠讓利幅度普遍較低，不再依托單純價(jià)格戰(zhàn)來(lái)帶動(dòng)去化。以武漢為例，大折扣力度項(xiàng)目未必能實(shí)現(xiàn)熱銷，相較而言網(wǎng)紅盤諸如武漢城建萬(wàn)科云泊江岸項(xiàng)目額外釋放全民營(yíng)銷1%春節(jié)限時(shí)優(yōu)惠，即可實(shí)現(xiàn)12套認(rèn)購(gòu)。而合肥春節(jié)期間銷量居前的項(xiàng)目也幾乎都未推出額外的價(jià)格優(yōu)惠。

??值得關(guān)注的是，傳統(tǒng)的人口輸出大省諸如安徽、蘇北、川渝等，今年并未迎來(lái)傳統(tǒng)返鄉(xiāng)置業(yè)潮，房企推盤力度上升，折扣力度延續(xù)節(jié)前，但是收效甚微。以徐州為例，假期期間多達(dá)五個(gè)項(xiàng)目推新，較22/23年同期推盤頻次及推盤量均顯著增加，各案場(chǎng)春節(jié)主題活動(dòng)超150余次，覆蓋特價(jià)房、春節(jié)專屬優(yōu)惠、買贈(zèng)等多種形式，但受市場(chǎng)行情不佳影響，整體去化不理想。

??綜上，2024年開局依舊很“難”，年前核心一二線城市諸如上海、蘇州、深圳等相繼松綁限購(gòu)，不過(guò)密集利好政策疊加似乎并未在春節(jié)樓市激起太大的浪花：一是熱點(diǎn)城市、熱點(diǎn)項(xiàng)目個(gè)數(shù)仍在不斷下降，春節(jié)樓市僅西安、杭州、重慶等少數(shù)城市市場(chǎng)表現(xiàn)略好于去年同期；二是三四線返鄉(xiāng)置業(yè)爽約，尤其是安徽、四川、蘇北等三四線城市，剛需購(gòu)買力降級(jí)對(duì)樓市的負(fù)面作用也在逐步顯現(xiàn)。三是上海、北京、合肥等核心城市二手房市場(chǎng)暫無(wú)明顯起色，置換需求難于釋放?；诖?，我們認(rèn)為，2024年2月整體成交環(huán)比或?qū)⑦M(jìn)一步下行，市場(chǎng)恢復(fù)預(yù)期要至3-4月，供應(yīng)稀缺、配套健全的改善盤仍將是成交主力，剛需客群購(gòu)買力還將持續(xù)降級(jí)，二手房成交占比有望進(jìn)一步上升。