??2024年上半年，中央、地方均密集出臺多項(xiàng)寬松政策，然而樓市悲觀預(yù)期仍存，新房市場依然承壓。在這樣冷清的市場環(huán)境下，房企并未“躺平”，反而在密切關(guān)注著市場，聚焦以改善人群為主的購房群體的生活理念和居住場景的變化，并以產(chǎn)品的創(chuàng)新迭代和服務(wù)的全面升級打動客戶，從而持續(xù)建立市場競爭力和行業(yè)影響力。

??未來，房企將繼續(xù)以建設(shè)“好房子”為核心目標(biāo)，不斷探索產(chǎn)品升級迭代的路徑。隨著市場競爭的加劇和消費(fèi)者需求的日益多樣化，行業(yè)內(nèi)將涌現(xiàn)出更多具有創(chuàng)新性和高品質(zhì)的產(chǎn)品，推動整個(gè)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

??總結(jié)

??01
產(chǎn)品成交結(jié)構(gòu)

??（1）房型：三房仍為主力，四房成交比重持續(xù)走高

??2024年上半年，根據(jù)CRIC重點(diǎn)監(jiān)測的194個(gè)城市數(shù)據(jù)顯示，三房產(chǎn)品成交套數(shù)依舊占據(jù)市場主導(dǎo)地位，占比54.1%，但較去年下滑1.8個(gè)百分點(diǎn)，且降幅較一季度拉大。四房產(chǎn)品成交套數(shù)占比進(jìn)一步提升至28.1%，較去年增長1.7個(gè)百分點(diǎn)。此外，二房產(chǎn)品成交占比13%，穩(wěn)中微降。

??從歷年情況整體來看，以三、四房為主的市場格局相對穩(wěn)固，其中四房產(chǎn)品成交占比逐年穩(wěn)步增長，二、三房產(chǎn)品則占比呈走弱趨勢，市場持續(xù)向改善需求偏倚。

??這種趨勢與當(dāng)前的政策導(dǎo)向、市場供求、產(chǎn)品趨勢均有一定關(guān)系。一方面，政策端大力發(fā)展保障房公租房等住房保障體系，解決了一部分無房群體的居住需求；同時(shí)二手房市場在供大于求背景下價(jià)格持續(xù)向下調(diào)整，亦吸引了一部分剛需客群。另一方面，在市場持續(xù)下行背景下，更多剛需客群或持觀望態(tài)度，而高端改善產(chǎn)品，尤其是豪宅、市場稀缺產(chǎn)品卻價(jià)值依舊，熱度不減。此外，今年以來政策大力倡導(dǎo)“好房子”建設(shè)，鼓勵房企做好產(chǎn)品，基于此房企愈發(fā)注重產(chǎn)品力打造，甚至將品質(zhì)產(chǎn)品做到超配，對齊過去的改善型產(chǎn)品，使之性價(jià)比凸顯，更受市場青睞。

??分城市能級看，2024年上半年一線城市四房成交套數(shù)占比較去年提升3.3個(gè)百分點(diǎn)至26.1%，且增幅較一季度擴(kuò)大，其余各戶型產(chǎn)品則成交占比基本上有所回落，其中二房產(chǎn)品降幅最大，達(dá)2.1個(gè)百分點(diǎn)；三房產(chǎn)品下滑0.7個(gè)百分點(diǎn)，但依舊占比60.9%，為市場主力。

??二線城市成交結(jié)構(gòu)略顯分散，但結(jié)構(gòu)相對穩(wěn)定。三房產(chǎn)品成交套數(shù)占比較去年高點(diǎn)的56.4%下降2.1個(gè)百分點(diǎn)，二房產(chǎn)品較上年占比增加1.1個(gè)百分點(diǎn)至14.5%；此外一房、四房、五房產(chǎn)品的成交比重均變動不大。

??三四線城市更傾向于多室產(chǎn)品，四房產(chǎn)品成交比重較去年大幅提升2.4個(gè)百分點(diǎn)至接近三成，其市場份額與增幅均高于一二線城市，更趨改善的五房及以上產(chǎn)品成交占比也同期持增。

??（2）面積段：改善比例進(jìn)一步擴(kuò)大，三四線城市110㎡以上產(chǎn)品已成主流

??從成交面積結(jié)構(gòu)看，2024年上半年90-110㎡產(chǎn)品成交占比顯著下滑1.5個(gè)百分點(diǎn)至26.5%，其余面積段則占比均有小幅提升。其中110-140㎡產(chǎn)品成交比重較上年進(jìn)一步上漲0.5個(gè)百分點(diǎn)至38.4%，坐穩(wěn)市場主力面積段；140㎡及以上面積段產(chǎn)品成交比重也均有所上揚(yáng)。

??90-110㎡產(chǎn)品曾經(jīng)一度與110-140㎡產(chǎn)品相接近，共同成為市場主力，近年來卻加速拉開差距，主要基于供需兩方面的原因。在供給端，高端住宅產(chǎn)品價(jià)格相對堅(jiān)挺，房企積極戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向，重視中高端產(chǎn)品的升級優(yōu)化，推出更多大面積、低密度的產(chǎn)品；在需求端，購房者更加重視居住體驗(yàn)，有能力的購房者為提升居住舒適度，也會選擇適當(dāng)擴(kuò)大面積為目標(biāo)。

??分城市能級看，一線城市需求分化，主力段90-110㎡產(chǎn)品成交占比止升下行，較上年大幅下滑4.6個(gè)百分點(diǎn)至35.9%。而90㎡以下剛需產(chǎn)品熱度有所回升，成交比重提升1.4個(gè)百分點(diǎn)；同時(shí)140-180㎡高端改善產(chǎn)品成交比重分提升2.4個(gè)百分點(diǎn)，高端改善產(chǎn)品受市場追捧。

??二線城市成交面積結(jié)構(gòu)相對持穩(wěn)，110-140㎡和90-110㎡產(chǎn)品位列市場份額的一二位，雖然比重較去年合計(jì)下降1.8個(gè)百分點(diǎn)，但是仍然占據(jù)六成以上的市場份額。90㎡以下產(chǎn)品止跌上揚(yáng)，成交占比較上年提升1.3個(gè)百分點(diǎn)至17.6%。

??三四線城市則體現(xiàn)出更為強(qiáng)勁的改善意愿，110-140㎡產(chǎn)品成交占比44.2%，110㎡及以上產(chǎn)品成交占比合計(jì)超六成，相較于一二線城市，成交更向大面積段集中。同時(shí)，改善面積段產(chǎn)品集中趨勢進(jìn)一步走強(qiáng)，110-140㎡、140-180㎡和180㎡以上產(chǎn)品占比較去年分別增加1.6、0.9和0.4個(gè)百分點(diǎn)。

??（3）三房和四房產(chǎn)品面積段進(jìn)一步顯示出改善化特征（略）

??02
產(chǎn)品特征

??（1）品質(zhì)社區(qū)更注重全面配套設(shè)施，形成當(dāng)下生活方式的“理想空間”

??當(dāng)前，供求關(guān)系的格局已經(jīng)發(fā)生了顯著變化，客戶的成長速度日益迅猛，產(chǎn)品也需與時(shí)俱進(jìn)，確保在信息溝通、認(rèn)知理解、審美觀念以及情感共鳴等方面，與目標(biāo)客群保持一致。新一代年輕客群擁有更開放的視野和更豐富的閱歷，在審美、功能的需求上均有大幅提升，但受制于供應(yīng)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品痛點(diǎn)，少有能夠完全滿足他們“既要又要還要”的居住解決方案。

??好的生活不僅僅取決于住宅產(chǎn)品本身，還與街區(qū)、社區(qū)氛圍以及融入城市未來發(fā)展的社區(qū)價(jià)值增長密切相關(guān)。根據(jù)2024年上半年產(chǎn)品力測評的60個(gè)入圍項(xiàng)目來分析，品質(zhì)住宅項(xiàng)目在社區(qū)配套設(shè)施的打造上展現(xiàn)出了更為全面和完善的特征，不僅滿足了客群對尊貴禮遇、漫步式活力社區(qū)、酒店化體驗(yàn)、與自然共生的空間以及貼心服務(wù)等理想生活狀態(tài)的期望，更在細(xì)節(jié)上做到了多元化和個(gè)性化。

??萬科調(diào)查顯示北京年輕人日均下班休息時(shí)間為3.54小時(shí)，為全國最短，40%在家步行范圍無法享用咖啡。這促使北京萬科東廬打破慣常社區(qū)配套做法，退讓公共空間、結(jié)合城市口袋公園與歸家動線，為年輕人定制1700余平“社區(qū)盒子”，向外擁抱城市、向內(nèi)服務(wù)社區(qū)，營造“上班買咖啡，下班健身回家”的便捷體驗(yàn)，填補(bǔ)年輕人從城市到家之間的空白地帶。

??華潤天河潤府項(xiàng)目規(guī)劃“一城兩心、三軸四區(qū)”居住配套，打造10分鐘生活配套圈，社區(qū)商業(yè)作為項(xiàng)目外部配套的重要一環(huán)，為年輕客群創(chuàng)造兼具格調(diào)和煙火氣的街區(qū)商業(yè)氛圍。

??項(xiàng)目打造的“潤心社”，集合“吉山小座、創(chuàng)習(xí)書屋、輕氧訓(xùn)練室、多巴胺健身、陽光長廊”等主題空間，從全齡體驗(yàn)、多元社交、鄰里共融、精神生活等賦能社區(qū)，讓公區(qū)空間成為家的第二延展。

??（2）科技成為產(chǎn)品煥新的內(nèi)核動力，定制未來智慧化生活場景

??在房地產(chǎn)市場日益成熟、消費(fèi)者需求日益升級的背景下，單純依靠規(guī)模和數(shù)量的擴(kuò)張已難以適應(yīng)市場多元化需求。當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷著從規(guī)模擴(kuò)張到產(chǎn)品質(zhì)量、配套服務(wù)、科技創(chuàng)新等多維度全面競爭的躍遷。

??為實(shí)現(xiàn)“綠色、低碳、智能、安全”的住宅建設(shè)目標(biāo)，房企逐步加強(qiáng)與其他行業(yè)的跨界協(xié)同合作，促進(jìn)新技術(shù)、新材料、新理念在房地產(chǎn)領(lǐng)域的廣泛應(yīng)用，更能夠推動整個(gè)行業(yè)的創(chuàng)新和可持續(xù)發(fā)展。

??華發(fā)攜手華為、億航智能、?？低暤绕髽I(yè)，發(fā)布“新一代好房子華發(fā)科技+產(chǎn)品體系技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)”，涵蓋多項(xiàng)技術(shù)亮點(diǎn)及百余項(xiàng)技術(shù)細(xì)節(jié)的產(chǎn)品提升，其中融合了智慧無人機(jī)服務(wù)、數(shù)字智慧社區(qū)、智能家居、綠色低碳等科技。

??華發(fā)珠海灣已成為全國首個(gè)實(shí)現(xiàn)無人機(jī)配送的智慧住宅小區(qū)，完成了華發(fā)新一代住宅的智慧標(biāo)準(zhǔn)。

??同時(shí)，全屋智能家居系統(tǒng)通過1+2+N的積木式架構(gòu)、數(shù)字家庭控制平臺，以及可擴(kuò)展的鴻蒙生態(tài)系統(tǒng)，聯(lián)動玄關(guān)、客餐廳、臥室、廚房等，并以開放式設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)與各類品牌智能設(shè)備的互聯(lián)互通。

??越秀地產(chǎn)持續(xù)加速智能化技術(shù)與住宅、商業(yè)等地產(chǎn)業(yè)務(wù)融合，以“健康+智能”為特色，打造香山樾、觀樾等科技賦能的住宅產(chǎn)品。其中，越秀觀樾聯(lián)動多平臺資源勢能，構(gòu)建差異化智慧社區(qū)新模式。一方面聚焦全屋智能解決方案與社區(qū)空間、歸家動線、居家服務(wù)等場景的深度融合，另一方面，跨界合作網(wǎng)易新聞，通過WIFI/AP、GPS科技手段，開創(chuàng)線上圖書館的全新體驗(yàn)。

??（3）國潮風(fēng)起，房企細(xì)分市場需求，加碼新中式住宅戰(zhàn)略（略）

??展望

??03
房企在政策引導(dǎo)下制定自身“好房子”戰(zhàn)略，行業(yè)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品將更多涌現(xiàn)

??2024年3月，住建部部長提到：“不同的面積、不同的價(jià)位都有不同的好房子，我們將引導(dǎo)建筑師去精心設(shè)計(jì)好的戶型，鼓勵企業(yè)去研發(fā)好的產(chǎn)品、好的材料、好的設(shè)備，我們也希望能夠多行業(yè)跨界協(xié)同，合力建造綠色、低碳、智能、安全的好房子，讓群眾能夠住得健康、用得安全方便。今后要拼的是高質(zhì)量、新科技，好服務(wù)?！?/p>

??在住建部的“好房子”政策指引下，品牌房企紛紛重新審視、梳理自己的產(chǎn)品戰(zhàn)略體系，并在此基礎(chǔ)上與時(shí)俱進(jìn)，擁抱創(chuàng)新，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，已有10家左右房企適時(shí)推出了具備自身特色的好房子戰(zhàn)略。例如，華發(fā)股份于4月發(fā)布“四化十二優(yōu)”體系下的“新一代好房子華發(fā)科技+產(chǎn)品體系技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)”，并將其落地于年內(nèi)計(jì)劃推出的珠海灣項(xiàng)目；華潤置地從人本觀、自然觀、城市觀、美學(xué)觀、性能觀、適配觀、工藝觀、智慧觀、服務(wù)觀九個(gè)維度重新定義“好房子”；招商蛇口從客戶需求出發(fā)，升級健康科技“4+X”體系，融合主動式全屋智能和智慧社區(qū)2.0，通過6大定制化科技場景，招商蛇口形成健康科技好房子3.0，用健康、安全、智慧定制化科技場景去滿足不同人群的需求。

??當(dāng)前，做“好房子”已經(jīng)成為行業(yè)共識，未來，預(yù)計(jì)會有更多房企加入“好房子”隊(duì)伍中來，市場將涌現(xiàn)更多優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，且不拘泥于特定面積段、價(jià)位，在保證品質(zhì)、服務(wù)的前提下，擁抱產(chǎn)品創(chuàng)新，產(chǎn)品形式將更多元化，讓不同需求階段的客戶都能住上好房，更好地滿足人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待。

??04
住宅產(chǎn)品研發(fā)從依賴“標(biāo)準(zhǔn)化”向探索“非標(biāo)化”邁進(jìn)（略）