??導語

??整體成交大概率延續(xù)企穩(wěn)態(tài)勢，環(huán)比持平6月，基于去年7月為全年低點，預期7月同比降幅也將大幅收窄甚至轉正。

??◎  文 / 楊科偉 俞倩倩

??7月房企推盤積極性由增轉降，絕對量已不及一季度月均。據(jù)CRIC調研，7月28個重點城市預計新增商品住宅供應面積658萬平方米，6月傳統(tǒng)營銷旺季已過，房企推盤積極性一般，7月環(huán)比下降32%，同比下降25%，絕對量已不及一季度月均699萬平方米。分能級來看，僅一線同環(huán)比保持正增，累計同比降幅持續(xù)收窄至2成以內。

??從供給結構來看，呈現(xiàn)出以剛需、改善為主，高端為輔的供應結構；主城、近郊、遠郊占比結構為51%、33%和16%。預判7月，我們認為，整體成交大概率延續(xù)企穩(wěn)態(tài)勢，環(huán)比持平6月，基于去年7月為全年低點，預期7月同比降幅也將大幅收窄甚至轉正。

??01

??規(guī)模：7月28城供應有增轉降不及2024年Q1月均，京滬新政利好逆勢增長

??7月房企推盤積極性由增轉降，進入年中沖刺之后的營銷淡季，絕對量已不及一季度月均。據(jù)CRIC調研，7月28個重點城市新建商品住宅預計新增供應面積658萬平方米， 環(huán)比下降32%，同比下降25%，絕對量已不及一季度月均699萬平方米。

??分能級來看，僅一線同環(huán)比保持正增，累計同比降幅持續(xù)收窄至2成以內。其中北京集中放量，預計7月供應量將達到52萬平方米，絕對量為年內次高，預期將有4600余套房源入市。上海穩(wěn)中有增，得益于新政利好窗口期，成交持續(xù)放量，“以銷定產”模式下房企推盤積極性穩(wěn)步回升，推貨節(jié)奏明顯加快，同環(huán)比增幅分別達16%和12%。廣州本月供應基本與上月持平，絕對量均不足50萬平方米，累計同比降幅維持在3成以上。而深圳7月則出現(xiàn)大幅縮量，同環(huán)比“腰斬”，因5-6月集中放量，本月供給略顯疲軟。

??二三線供應穩(wěn)中有降，環(huán)比降幅均在4成以上，分化持續(xù)加劇。絕對量來看，無一城市單月供應量突破50萬平方米，成都、長沙并列榜首，單月供應量也僅48萬平。

??從變化情況來看，大體分為以下四類：（1）階段性放量的重慶、廈門、徐州、漳州等，因上月基數(shù)較低，本月環(huán)比出現(xiàn)超6成增長。（2）天津、鄭州、南寧、福州等本月供應小幅修復，環(huán)比漲幅1成以內，整體供應仍處階段性低位。（3）前期熱點城市西安、成都、杭州等本月供應階段性回調，環(huán)比跌幅均在6成以上。（4）多數(shù)城市供應仍顯低迷，保持同環(huán)比齊降，合肥、南京等跌幅較小，青島、昆明、濟南、長春、無錫、泉州等三四線城市跌幅相對較大。

??02

??結構：供應剛改為主，高端為輔
京深津濟等近遠郊剛需供應占比顯著上升

??而從供應結構各產品檔次分布來看，重點城市剛需、改善、高端占比結構為45%、42%和14%，呈現(xiàn)出以剛需、改善為主，高端為輔的供應結構。分城市來看，（1）泉州、深圳、南寧、濟南、昆明、鄭州、天津、北京、西安等城市剛需產品供應占比都在60%以上，事實上南寧、濟南、昆明、鄭州、天津等城市當前主要以剛需客為成交主力，房企推盤偏好剛需產品也迎合主流需求。（2）長春、廈門、青島、漳州依舊以改善作為供應主力，占比均在7成以上。（3）合肥剛需、高端占比“不分伯仲”，基本都在4成左右。（4）上海則以剛需、改善為主力，占比均在5成左右。（5）福州、蘇州高端產品占比顯著上升，達到81%和60%。

??從供應結構各項目區(qū)域分布來看，重點城市主城、近郊、遠郊占比結構為51%、33%和16%，本月供應重心仍集中在主城區(qū)，近郊次之，遠郊最少。

??分城市來看，（1）漳州、福州、昆明、南寧、武漢、合肥、重慶、西安、鄭州、成都、徐州等主城占比均在7成以上。（2）北京、濟南、無錫、寧波、長沙、青島則以近郊項目為主，占比均在5成及以上。（3）長春、廈門、南京、蘇州、廣州等供給結構兼顧了主城和近郊。（4）少數(shù)城市諸如常州、杭州、天津等遠郊還將持續(xù)加大供貨量，預期也將造成庫存積壓。

??03

??預判：7月供應“提質”優(yōu)化結構更契合需求
新政發(fā)酵下成交延續(xù)企穩(wěn)

??我們結合不同城市7月推盤所處區(qū)域，依據(jù)2024年以來各區(qū)域板塊歷史去化情況進行合理預估，可以看出，2024年7月預期去化率為27%，環(huán)比下降2個百分點，同比下降9個百分點，與上月和2024年一季度市場熱度基本持平。

??不同城市分化行情預期還將延續(xù)，大體可以分為以下幾類典型城市：

??第一類以北京、上海、成都、杭州等核心一二線城市，熱度居前，去化率均在4成以上。北京得益于限購松綁、降首付降利率等利好刺激，新政后項目來訪量與認購量均有不同程度的上升，7月仍處于政策窗口期，存量需求尚有釋放空間，新房預計成交量達50萬方左右，環(huán)比增幅約5%。而成都、杭州等城市雖然當前去化率仍處高位，但是同環(huán)比齊跌，成都、杭州等去化率已顯著低于一季度均值，增長動力略顯不足。

??第二類為廣州、深圳、武漢、濟南等或因供應放量或供給結構持續(xù)優(yōu)化，市場熱度有望低位復蘇。以深圳為例，7月供應恢復常態(tài)化，回落至2600套左右，不過得益于改善盤加快入市步伐，成交有望在多個改善盤帶動下上行，環(huán)比增幅預期在2成左右。再如武漢，本月均加強了改善產品和高端產品的供給比例，有開盤和加推意向的主要為純新盤，且多以準四代住宅高得房率項目為主， 預計7月新房市場能延續(xù)弱復蘇走勢，整體市場價格也因主城區(qū)成交占比拉升而結構性上漲。

??第三類為剛需主導型城市，諸如昆明、青島、重慶等，或因供需錯配、或因二手房低價分流影響，去化率或將延續(xù)同環(huán)比齊跌。青島、重慶本月加強了改善產品供應占比，但因個盤區(qū)位問題，對去化率并無明顯改善，而昆明本月仍以主城區(qū)剛需項目供應為主，不過二手房因總價低、選擇面寬而備受剛需客群青睞，持續(xù)分流剛需客群，也使得昆明7月預期去化率低于2成。對這類市場，房企只能加強營銷力度，以低總價、低首付吸引需求，否則整體成交實難有亮眼表現(xiàn)。

??總體來看，7月房企推盤積極性一般，供應量穩(wěn)步回落，絕對量已不及2024年一季度月均，不過整體供應以主城區(qū)剛需、改善為主，供給結構持續(xù)優(yōu)化，加之517新政持續(xù)效應影響，因而預判后市，我們認為，整體成交大概率延續(xù)企穩(wěn)態(tài)勢，環(huán)比持平6月，基于去年7月為全年低點，預期7月同比降幅也將大幅收窄甚至轉正。

??值得關注的是，得益于新政利好，一線北上廣深整體市場止跌企穩(wěn)，不過前期熱點城市諸如杭州、成都等，短期市場熱度則有轉弱跡象，后期市場復蘇主要與不同城市供給結構、房企讓利程度和新政刺激密切相關，總體而言城市間、項目間分化還將持續(xù)加劇。