廣東多層次促供應破冰 有利市場平穩(wěn)良性發(fā)展

  研究員/楊科偉

  17日，廣東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議印發(fā)了《廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)深化改革的實施意見(征求意見稿)》(以下簡稱征求意見稿)。征求意見稿 提出，在完善住房保障和供應體系領(lǐng)域，通過探索公有產(chǎn)權(quán)住房模式，建立共有產(chǎn)權(quán)住房制度；構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場；未來廣東或?qū)⑼ㄟ^房產(chǎn)稅促進閑置住房 出租，降低二手房交易成本，允許提取住房公積金支付購房首付款和房租等多層次促進市場供應，鼓勵自住型，遏制投資投機型住房消費。

  降低二手房交易成本，平抑新房市場價格

  過往樓市調(diào)控重要手段之一就是設(shè)置越來越反復的存量房交易環(huán)節(jié)、增加越來越多的稅費，希圖減少樓市炒作的頻率和收益率進而平抑投資沖動，屢調(diào)屢 漲的結(jié)果表明，這種措施不但沒有遏制樓市投機炒作風潮，反而由于稅費轉(zhuǎn)嫁最終居住者而徒增購房支出，推高房價。過高的二手房交易成本，一方面也將眾多購房 者推向了一手新房市場，導致供需失衡，另一方面也導致存量房業(yè)主“轉(zhuǎn)售為租”或者“撤牌停售”，減少了二手房市場供應。故而，近年來市場對二手房交易成本 過高使得調(diào)控屢不奏效的因果關(guān)系的詬病越來越多，簡化交易環(huán)節(jié)、降低交易稅費成本的呼聲越來越高。

  《征求意見稿》在建立多層次住房供應體系中提出的一大亮點即是，“進一步簡化存量住房交易手續(xù)，降低交易成本”。這項改革一旦確立，不光是對二 手房市場，乃至整個房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展無疑是一大利好。在當前限購、限貸政策的大環(huán)境下，投資需求大幅減少，短期炒作獲利的投機需求比例更低，市場以剛需 和改善置業(yè)自住需求為主。簡化二手房交易環(huán)節(jié)、削減二手房交易成本，可以有效地吸收自住需求，相對活躍的市場交易又會帶動更多存量房源掛牌投放，二手房市 場進入良性循環(huán)，另一方面，在需求一定的情況下，二手房市場成交勢必減少一手新房需求，有效緩解新房供需矛盾，平抑新房市場價格。

  《征求意見稿》在促進市場供應方面透露出的另一個信號則是房產(chǎn)稅的出臺。提出“按照國家部署，配合做好房產(chǎn)稅等稅制改革工作”，“探索通過房地 產(chǎn)稅等措施，促進閑置住房出租”。之前一種普遍的觀點認為，增加房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)成本可以促使多套房持有人出售、出租多余空置房產(chǎn)，可有效地增加市場供應量， 起到平抑房價和租金的作用。

  探索共有產(chǎn)權(quán)住房模式，保障中低收入家庭

  《征求意見稿》明確了廣東將根據(jù)國家的部署，探索公有產(chǎn)權(quán)住房模式，建立共有產(chǎn)權(quán)住房制度。2014年全省還將完成新增開工保障性住房50178套，棚戶區(qū)改造37538套，基本建成保障性住房10.22萬套的工作任務。

  所謂共有產(chǎn)權(quán)住房，通俗地說即個人與政府“搭伙”買房，將根據(jù)定價標準及個人出資數(shù)額，確定個人和政府持有住房產(chǎn)權(quán)的相應比例產(chǎn)權(quán)，分享產(chǎn)權(quán)。這既有助于降低中低收入者的購房成本，也能夠遏制投資套利的行為。 

  這一產(chǎn)權(quán)模式最典型的表現(xiàn)則是近幾年上海的經(jīng)濟適用房，根據(jù)房源區(qū)位、戶型不同，個人享有房屋產(chǎn)權(quán)的60%-80%不等，其余產(chǎn)權(quán)為政府所有， 目前還沒有退出機制的規(guī)定，但明確不能進行常規(guī)市場交易，沒有套利空間之后在分配環(huán)節(jié)也就相對公平、公正，有限的房源真正分配到需要的中低收入家庭。

  公積金破冰先行，細則還需進一步落實

  《征求意見稿》提出，將允許提取住房公積金支付購房首付款和房租。這條公積金新政無疑將給樓市剛需者和租房的低收入者帶來福音。住房公積金制度 作為國家主導的住房互助資金，本來是為了方便和幫助更多的人購買自住房，由個人、企業(yè)和和國家各出一部分費用，以減輕工薪階層買房的壓力?？墒?，目前公積 金制度不僅沒能起到應有的作用，反而飽受詬病。一方面，數(shù)千億元的公積金在銀行里沉睡，使用效率不高；另一方面房價高企的無奈現(xiàn)實，讓大量繳納了公積金的 普通工薪階層無力買房，無緣享受制度優(yōu)惠，公積金反而成了“劫貧濟貧”、“劫貧濟富”。這跟目前必須支付首付款后，才能提取公積金的政策有很大關(guān)系。改變 大量繳納者盡了義務卻無法享受權(quán)利的制度缺陷，喚醒沉睡的公積金，讓公積金政策真正惠民便民，幫更多的人實現(xiàn)“居者有其屋”的夢想，擴大住房公積金的使用 范圍，讓公積金能夠便利地用于包括買房、租房在內(nèi)的所有住房消費，已是當務之急。

  不過，如何細化相關(guān)政策，包括提取條件、額度、比例等等，都需要在考量不同人群需求之后，一一落實，使政策效益最大化。