[克而瑞]對降二套首付和減營業(yè)稅政策的點(diǎn)評

??今天是房地產(chǎn)行業(yè)的大日子，首先是央行出盡風(fēng)頭，三上地產(chǎn)板塊頭條，中午即有傳言稱將于下午舉行新聞發(fā)布會(huì)，下調(diào)二套房貸首付比例至五成，下午二 時(shí)央行即向媒體辟謠，16時(shí)58分官網(wǎng)又聯(lián)合住建部和銀監(jiān)會(huì)發(fā)出正式文件《關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，二套首付下調(diào)至4成，首套公積金首付2 成；與此同時(shí)，財(cái)政部大幅縮短二手房交易營業(yè)稅免征年限至兩年。調(diào)整力度大大超出市場預(yù)期。

??亮點(diǎn)頗多，政策調(diào)整力度遠(yuǎn)超市場預(yù)期

??本次央行即財(cái)政部政策調(diào)整可謂亮點(diǎn)多多，調(diào)整力度均大大超出市場預(yù)期：

??1)對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%，比此前市場預(yù)期多出1成；

??2)使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例為20%；對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買普通自住房，最低首付款比例為30%。

??3)財(cái)政部將個(gè)人出售普通住宅，營業(yè)稅免征的購買年限由5年下調(diào)至2年， 比此前市場預(yù)期多出一年。

??改善型需求將大為提振，中大戶型普住庫存去化將加快

??對市場而言：

??1、二套首付下調(diào)對于房價(jià)較高的一二線城市影響較大，購房者首付資金大為降低，改善型需求短期內(nèi)或受鼓勵(lì)集中入市，4月或有一波走高行情；

??2、公積金首套首付比例降至2成，由于一二線城市總價(jià)較高，公積金貸款數(shù)額有限，影響有限，但對房屋總價(jià)相對較低的三四線城市的剛性需求或有較大的刺激作用；

??3、隨著需求受激勵(lì)短期內(nèi)的集中入市，各地房價(jià)或有上揚(yáng)的機(jī)會(huì)，一二線城市反彈幅度將明顯高于受困于高庫存的三四線城市。但期望房價(jià)出現(xiàn)09年的報(bào)復(fù)性上漲，經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及行業(yè)發(fā)展階段都決定了這是不現(xiàn)實(shí)的。

??4、此次政策調(diào)整將緩解短期的市場矛盾，對未來二三季度我們保持樂觀態(tài)度，但我們認(rèn)為這無法扭轉(zhuǎn)中長期內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行，供應(yīng)過剩以及人口老齡化所致需求疲軟，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場將逐步下行的趨勢。

??對企業(yè)而言：

??5、一、二線城市90-144平米的中大戶型普通住宅庫存去化有望加快，而對90平米以下剛性需求產(chǎn)品和144平米以上非普通住宅影響有限；

??6、三、四線城市144平米以下普通住宅受二套首付調(diào)整和公積金首套首付調(diào)整影響，或均有一波看漲行情。

??值得注意的是，此次央行調(diào)整只涉及普通住宅，對于非普通住宅并未明文提及，銀行或存灰色操作空間，但是具體要視銀行的資金狀況和利潤空間而定，影響有限。 

??營業(yè)稅“五→二”，一、二手房市場聯(lián)動(dòng)受益

??財(cái)政部也是幾乎在同時(shí)發(fā)布了關(guān)于營業(yè)稅政策調(diào)整的通知。通知中將免征營業(yè)稅的年限由五年降低至二年，惠及2010-2012年成交的約2700 萬套普通住房。這一方面有助于二手房交易稅費(fèi)大幅降低，進(jìn)一步降低購房人現(xiàn)金支出，特別是可以讓更多的首置群體可以選擇“眼見為實(shí)”的二手房，釋放首置需 求；另一方面，對一手房市場，由于“以小換大”、“學(xué)區(qū)房”、“社區(qū)更好”等置換型改善購房交易成本大幅降低，促進(jìn)改善性需求加快入市，直接利好一手房市 場。

??中央已是”大招出盡”，接下來應(yīng)該看銀行和地方政府落實(shí)了！

??這兩天多個(gè)部委接連下發(fā)重要通知，針對行業(yè)供應(yīng)結(jié)構(gòu)性過剩的現(xiàn)狀，從供應(yīng)和需求角度進(jìn)行多項(xiàng)利好調(diào)整，分別在調(diào)節(jié)長期供求矛盾，加快需求釋放， 加速二級(jí)市場流動(dòng)等方面給出了實(shí)質(zhì)性的重大利好，后續(xù)主要看銀行和地方政府的政策落實(shí)情況。此外地方政府層面目前依然還有較多政策儲(chǔ)備尚未落地，如加大公 積金貸款額度，首套房住房補(bǔ)助，放寬單身人士購房等等。中央現(xiàn)在已經(jīng)是”大招出盡”，接下來應(yīng)該看地方政府的了！