[克而瑞]落戶新政春風(fēng)拂，未來哪些城市群與中心城市房地產(chǎn)市場(chǎng)更“受寵”

??2017年以來，各省市陸續(xù)出臺(tái)人才落戶政策，因契合我國(guó)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略，同時(shí)與中央“房住不炒”的主基調(diào)并不矛盾，2020年疫情之后各地支持復(fù)工復(fù)產(chǎn)、再次迎來了各類城市放開落戶、取消落戶限制政策出臺(tái)的高峰期。與此前單純的降低落戶門檻有所不同，諸如南京、蘇州、杭州等城市分別對(duì)人才政策進(jìn)行了深化調(diào)整，由“引人搶人”走向“助人落地”，著力解決人才的居住問題，由此給出了購(gòu)房補(bǔ)貼、現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)等多重利好。而從政策落地效果來看，以成都、西安、長(zhǎng)沙、鄭州為代表的中西部城市施政效果最為顯著，2019年新增人口均超過20萬(wàn)人。

??究其本質(zhì)，各地政府之所以不遺余力的爭(zhēng)搶人才主要還是響應(yīng)了中央對(duì)人口發(fā)展規(guī)劃，新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的號(hào)召，落戶新政只是戶籍制度改革中的一環(huán)。可以看出，未來城市競(jìng)爭(zhēng)將聚焦人才的競(jìng)爭(zhēng)，政策方向也會(huì)逐步從單一外部“搶人”向內(nèi)部“育人”+外部“搶人”雙管齊下轉(zhuǎn)變，同時(shí)推進(jìn)實(shí)現(xiàn)人-地-錢匹配，加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，增加農(nóng)民多元收入，免除農(nóng)民進(jìn)城后顧之憂。

??01

??近2年各地落戶新政層出不窮，

??中西部城市成都、西安等收效顯著

??（本節(jié)有刪減）

??2020年疫情催逼各省區(qū)市出政救市，已持續(xù)2年的人才政策再迎新高峰。南京、蘇州、杭州等多城市人才政策深化調(diào)整，由“引人搶人”走向“助人落地”。當(dāng)前，以成都、西安、長(zhǎng)沙、鄭州為代表的中西部城市施政效果最為顯著，2019年新增人口均超過20萬(wàn)人。當(dāng)然，隨著人才政策進(jìn)入深水區(qū)，政策落地難與城市留人難兩方面問題成為眾多城市面臨的主要困境。

??（一）2020年“引人救市”成熱門，32城陸續(xù)出臺(tái)政策，落戶門檻再度放寬（本節(jié)有刪減）

??人才政策逐步深化落地，后疫情時(shí)期迎來新的爆發(fā)機(jī)遇。自2018年起各省市陸續(xù)將人才引進(jìn)作為新的城市發(fā)展中心之一。經(jīng)過近2年的摸索與實(shí)踐，期間適逢新型城鎮(zhèn)化建設(shè)加速推進(jìn)、新冠肺炎疫情等事件，人才政策由“引人”到“搶人”，由“粗獷”到“細(xì)化”；同時(shí)在各城市的陸續(xù)跟進(jìn)下，落戶新政也由核心城市快速鋪向全國(guó)。整體而言，落戶新政的出臺(tái)歷經(jīng)兩度高峰。

??2019年首次高峰，核心城市下場(chǎng)搶人。早在2018年起成都、武漢、西安等城市便已出臺(tái)相關(guān)政策招引人才，但直到2019年4月起真正迎來高峰。隨著新型城鎮(zhèn)化建設(shè)加速推進(jìn)，核心一二線城市紛紛降低了落戶門檻，一時(shí)間“引人“快速升級(jí)為”搶人“。至2019年8月，包括?？?、南京、深圳、常州、蕪湖在內(nèi)的近30余城已出臺(tái)超過34條落戶新政。

??2020年疫情催逼多城救市，“引人救市“創(chuàng)新高峰。隨著國(guó)內(nèi)疫情初步得到控制，各省市急于出臺(tái)新政以為受疫情重錘的樓市紓困。但在中央房住不炒的決心貫徹下，駐馬店、廣州、濟(jì)南、海寧、青島、赤峰等城市也屢屢放松碰壁“刺激政策一日游”。在此情況下，各地政府紛紛“曲線救國(guó)“，以落戶新政切入，使得人才政策進(jìn)一步深化、落地。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2020年疫情后全國(guó)累積出臺(tái)人才相關(guān)政策32條，涉及城市也由核心一二線城市擴(kuò)展至駐馬店、江門、衡陽(yáng)、汕頭、馬鞍山等三四線城市。落戶新政施政面積正式鋪向全國(guó)。

??1、天津、武漢等落戶“0門檻”，沿海三四線諸如汕頭、東莞等定向搶人

??各城市間針對(duì)人才政策存在強(qiáng)弱差異，根據(jù)落戶門檻、激勵(lì)措施等可大致分為三個(gè)梯隊(duì)。成都、杭州、西安、蘇州、南京等前二線、省會(huì)城市力度最強(qiáng)；而沿海部分三四線城市則引人政策相對(duì)保守，缺乏額外優(yōu)惠措施。

??第一梯隊(duì)：激勵(lì)措施力度最強(qiáng)的城市不僅無(wú)落戶門檻而且有額外優(yōu)惠措施，其中較為典型的城市有西安、成都、天津、呼和浩特、蘇州、杭州、武漢等。這些城市的落戶門檻普遍放寬到對(duì)本科生無(wú)需本地工作或有社保記錄即可，杭州甚至降至“?？埔陨稀?，并且伴有大額的補(bǔ)貼或現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)。此外，第一梯隊(duì)內(nèi)的城市大多出臺(tái)了針對(duì)高層次人才的額外優(yōu)惠措施。例如在落戶門檻方面，武漢、西安可線上落戶并且西安將本科在校生納入落戶人群中；天津的“海河英才”計(jì)劃則支持“租房落戶”，2城均大幅度降低了落戶難度，可謂“0門檻”。在人才購(gòu)房方面，成都、呼和浩特、蘇州均有額外優(yōu)惠，其中較為突出的是成都人才購(gòu)房無(wú)需戶籍與社保繳納時(shí)限限制；蘇州在購(gòu)房折價(jià)20%的同時(shí)放寬4倍公積金貸款額度?？偠梢?，激勵(lì)措施最強(qiáng)的城市在人才政策上可謂是“誠(chéng)意滿滿”。

??第二梯隊(duì)：激勵(lì)措施力度中等的城市雖然有一定落戶門檻但是落戶補(bǔ)貼豐厚，其中較為典型的城市有鄭州、江門、合肥、石家莊等。這一類城市普遍有一定的落戶門檻，需要1年以內(nèi)的連續(xù)社保記錄，但針對(duì)落戶的人才有著不同程度的補(bǔ)貼或者現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)，其中較為典型的是江門、中山、石家莊。江門對(duì)于高層次人才落戶僅需連續(xù)0.5年社保要求，同時(shí)購(gòu)置人才安置房可享受最低9折優(yōu)惠。中山則對(duì)畢業(yè)5年內(nèi)已工作本科以上人才即可直接落戶，且可根據(jù)人才層次給予現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)、購(gòu)房租房補(bǔ)貼等，同時(shí)還可享受上浮5倍的貸款額度。而石家莊雖無(wú)額外優(yōu)惠措施但連續(xù)繳納3個(gè)月社保即可辦理人才落戶，同時(shí)不同需求程度的人群可享受最低1000元/月租房補(bǔ)貼、5萬(wàn)元一次性購(gòu)房補(bǔ)貼或一次性現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)等?？偠梢姡?lì)措施力度中等的城市對(duì)于符合其落戶門檻的人群也有著較大政策力度。

??激勵(lì)措施力度一般的城市或有明確人才指向性，如汕頭；或僅是單純降低落戶門檻，轉(zhuǎn)化常住人口入籍，如長(zhǎng)沙、佛山。以汕頭為例，明確了人才為創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)、建設(shè)省域副中心提供保障，將人才層次提升至碩士以上，雖有較為豐厚的薪酬與補(bǔ)助政策，但相比而言廣泛性不高。又以長(zhǎng)沙為例，將人才層次降低至中專以上，看似以最大口徑收羅人才，但另需2年工作、居住證明，因此僅是單純降低門檻以轉(zhuǎn)化現(xiàn)有城市常住人口?？偠梢?，激勵(lì)措施力度一般的城市在擁有較高落戶門檻的同時(shí)更關(guān)注人才是否符合城市發(fā)展的需要。

??總而言之，各省市在制定人才政策時(shí)均為“量體裁衣”，以解決城市當(dāng)下及未來發(fā)展為中心。激勵(lì)措施力度大的城市多迫切需要通過招引高層次人才以為城市后續(xù)發(fā)展服務(wù)；落戶門檻低的城市則更多為提升城市人口層次、增加整體發(fā)展?jié)摿橹鳌２煌氖┱康南略炀筒煌蓐?duì)的城市對(duì)人才政策的“誠(chéng)意”多寡不勻。

??2、2020年多地落戶門檻“一降再降”，搭配購(gòu)房、契稅補(bǔ)貼等利好樓市交易（略）

??（二）鄭州、成都、長(zhǎng)沙、西安等新政效果顯著，常住戶籍人口比均在1.2左右

??從2019年末常住人口的增量來看，核心二線及其周邊強(qiáng)三線城市人口大增。杭州、廣州、寧波、佛山、成都、長(zhǎng)沙、鄭州、西安等8城2019年常住人口較2018年均增長(zhǎng)超過20萬(wàn)人，其中杭州新增人口更是高達(dá)55萬(wàn)人。值得注意的是，這些城市均位于長(zhǎng)三角城市群、粵港澳城市群以及中西部等近年經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域，其自身經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展與人才政策實(shí)施相輔相成，進(jìn)而吸引、并留住大量人才。

??從2019年常住人口的相對(duì)增速來看，僅鄭州、成都、長(zhǎng)沙、西安人才政策收效顯著，其余城市均反響平平。結(jié)合不同城市常住戶籍人口比的差異交叉分析，各城市人才政策所收效果可分為四類：

??成都、西安、長(zhǎng)沙、鄭州4城戶籍人口增長(zhǎng)帶動(dòng)總?cè)丝诳煸?，人才政策成果顯著。這一類城市人口以戶籍人口為主，人才政策所招引來的新增人口對(duì)城市總?cè)丝谠鲩L(zhǎng)效用明顯。同時(shí)，4城均為中西部核心城市，較高的區(qū)域首位度使得其留人能力非凡?！罢械脕怼鼻摇傲舻孟隆笔沟萌瞬耪咴谶@一類城市施政效果非凡，切實(shí)的推動(dòng)了人口體量與質(zhì)量的快速提升。

??沿海核心城市人口增長(zhǎng)顯著，但人才政策干系不大，多因城市自身發(fā)達(dá)緣故。以粵港澳城市群城市及廈門、寧波為主的這一類城市2019年常住人口同比增長(zhǎng)顯著，但考慮到其戶籍人口占總?cè)丝诘谋戎貥O低，因此人才政策所帶來的新增落戶人口對(duì)城市整體人口增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)不大。這一類城市更多的是由于經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)而產(chǎn)生的自發(fā)吸引力，從而吸引大量常住非戶籍人口前來就業(yè)。其中最為突出的是珠海，在近4成常住人口為非戶籍人口的情況下，2019年珠海常住人口同比增長(zhǎng)7%，在這一情況下人才政策對(duì)城市總?cè)丝诘睦瓌?dòng)作用并不顯著。

??北京、天津、東莞“大城難留”，人口基數(shù)巨大人才政策收效存在瓶頸。這一類城市自身戶籍人口占總?cè)丝诒戎貥O小，如東莞城市總?cè)丝谥袃H半數(shù)為戶籍人口，城市人口基數(shù)巨大且流動(dòng)人口占比較高導(dǎo)致“大城市留不下”，人才政策收效存在瓶頸。一方面巨大的總?cè)丝诳偭渴沟谜急容^少的人才群體難以在大城獲得與在中小城市對(duì)等的政策優(yōu)惠，缺乏性價(jià)比；另一方面極低的戶籍人口比重使得人才政策對(duì)拉動(dòng)城市人口增長(zhǎng)較為乏力。較為典型的是2019年天津雖戶籍人口大增27萬(wàn)人，但常住人口僅增長(zhǎng)2萬(wàn)人。

??部分二線及多數(shù)三線城市新增常住人口相對(duì)較少且基礎(chǔ)人口以戶籍人口為主，人才政策收效平平。這一類城市自身戶籍人口占總?cè)丝诘谋戎剌^高，落戶新政作用下戶籍人口的上漲并未顯著帶動(dòng)常住人口增長(zhǎng)，同比增速相對(duì)較低。即這一類城市雖通過人才政策成功引入一定量新增人口落戶，但并未盡數(shù)轉(zhuǎn)化為有效居住、就業(yè)人口。其中較為突出的當(dāng)屬蕪湖、洛陽(yáng)、汕頭、南通4城，其常住人口均低于戶籍人口，且常住人口同比增速均在1%以內(nèi)，人才政策收效甚淺。

??02

??落戶新政面臨“落地難”與“留人難”，

??穩(wěn)步推進(jìn)“人-地-錢”等要素流動(dòng)

??（本節(jié)有刪減）

??2020年初，各地再次迎來了落戶新政發(fā)布的高潮期，主要源于新冠疫情來襲，中國(guó)乃至全球經(jīng)濟(jì)均面臨殘酷考驗(yàn)，房地產(chǎn)作為整個(gè)經(jīng)濟(jì)的壓艙石，重要性日益凸顯，各地政府以落戶新政代替調(diào)控放松，一方面規(guī)避了諸如駐馬店、廣州、濟(jì)南、海寧、青島等多個(gè)城市 “寬松政策一日游”的風(fēng)險(xiǎn)，另一方面，也有助于優(yōu)化本地人才結(jié)構(gòu)，提升本地人口素質(zhì)。同時(shí)，這也是我國(guó)人口發(fā)展規(guī)劃，新型城鎮(zhèn)化建設(shè)不可或缺的重要環(huán)節(jié)。究竟當(dāng)前落戶新政面臨著哪些問題，未來還將有哪些利好政策落地輔助新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的目標(biāo)逐步實(shí)現(xiàn)呢？ 
（一）落戶新政面臨“落地難”與“留人難”雙重困境，仍有待進(jìn)一步完善（略） 

??（二）從“搶人”到確立“人-地-錢”等要素流動(dòng)，加速戶籍、土地制度改革（本節(jié)有刪減） 

??事實(shí)上，此前國(guó)務(wù)院印發(fā)的《國(guó)家人口發(fā)展規(guī)劃（2016—2030年）》和國(guó)家發(fā)展改革委印發(fā)的《2020年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點(diǎn)任務(wù)》中涉及的目標(biāo)、要求，是息息相關(guān)的，城鎮(zhèn)化的外在表現(xiàn)是城鎮(zhèn)規(guī)模的擴(kuò)張，但其實(shí)質(zhì)是農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，也就是人的城鎮(zhèn)化，只有實(shí)現(xiàn)了“人的城鎮(zhèn)化”，才能放開“捆綁”中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展的繩索,讓城鎮(zhèn)化帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的潛力釋放。 

??以下我們將聚焦這兩份文件，解析不同區(qū)域還將推出怎樣的新政來加快實(shí)現(xiàn)我國(guó)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的發(fā)展目標(biāo)。 1、從單一外部“搶人”向內(nèi)部“育人”+外部“搶人”雙管齊下轉(zhuǎn)變（略） 

??2、拓寬落戶渠道+配套新政實(shí)現(xiàn)1億人口城鎮(zhèn)落戶，優(yōu)化提升東部地區(qū)城市群（略） 

??3、城市群-都市圈-中心城市層層推進(jìn)，長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、成渝等中部地區(qū)崛起成型 4月9日，發(fā)改委印發(fā)《2020年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點(diǎn)任務(wù)》，對(duì)比去年文件，今年城鎮(zhèn)化建設(shè)任務(wù)強(qiáng)調(diào)支持城市圈發(fā)展，與此同時(shí)引導(dǎo)人和地等要素向城市圈聚集，同時(shí)確保農(nóng)民利益不受損傷。 進(jìn)入新型城鎮(zhèn)化階段,我國(guó)在城鎮(zhèn)化空間布局上正在形成"城市群—都市圈—中心城市—大中小城市協(xié)同發(fā)展"的空間格局,區(qū)域一體化加速推進(jìn)。2020年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)任務(wù)中，就不同發(fā)展階段的城市形態(tài)，也給出了更為細(xì)致的規(guī)劃安排。

??首先，城市群方面，突出“長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展、黃河流域生態(tài)保護(hù)和高質(zhì)量發(fā)展戰(zhàn)略”，在原有的京津冀、長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)、哈長(zhǎng)、長(zhǎng)江中游、中原、北部灣、關(guān)中平原、蘭州—西寧、呼包鄂榆、天山北坡、滇中等城市群基礎(chǔ)上新增支持山東半島、黔中城市群發(fā)展。同時(shí)提出編制成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)規(guī)劃綱要，定位是全國(guó)影響力的科技創(chuàng)新中心。由此不難看出，國(guó)家發(fā)展規(guī)劃中對(duì)于中西部地區(qū)的高度關(guān)注，長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、黃河流域沿岸、山東半島、黔中、成渝經(jīng)濟(jì)群基本都處于我國(guó)的內(nèi)陸區(qū)域，整體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與東南沿海區(qū)域仍有較大差距，“抱團(tuán)”取暖，以高新科技產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)，有助于實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展同時(shí)，更好的完成“中部崛起”。 

??其次，都市圈同城化層面，新增支持南京、西安、福州等都市圈編制實(shí)施發(fā)展規(guī)劃。與城市群相比，都市圈往往空間尺度相對(duì)較小、圈內(nèi)城市聯(lián)系更為緊密，區(qū)域經(jīng)濟(jì)的整體性和協(xié)調(diào)性也相對(duì)更高，2020年著重提及了以軌道交通為重點(diǎn)健全都市圈交通基礎(chǔ)設(shè)施，有序規(guī)劃建設(shè)城際鐵路和市域（郊）鐵路，推進(jìn)中心城市軌道交通向周邊城鎮(zhèn)合理延伸，可以預(yù)期隨著基建配套的逐步完善，人才、經(jīng)濟(jì)要素和資源在城市間流通的渠道將更為暢通，在“強(qiáng)核”都市圈的帶動(dòng)下，城市群發(fā)展有望更上一層樓。 

??最后，中心城市發(fā)展層面，強(qiáng)調(diào)要解決發(fā)展空間嚴(yán)重不足問題。細(xì)化來看，推進(jìn)以縣城為重要載體的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)。發(fā)展特色小鎮(zhèn)和特色小城鎮(zhèn)。推進(jìn)邊境地區(qū)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，搬遷安置區(qū)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)。這些都體現(xiàn)了中央對(duì)城市邊緣地區(qū)發(fā)展的高度重視，全面均衡可持續(xù)發(fā)展的理念貫穿始終，特別是特色小鎮(zhèn)概念的提出，以產(chǎn)業(yè)興鎮(zhèn)，不僅有利于增強(qiáng)小城鎮(zhèn)發(fā)展能力，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程；而且能夠改善城鎮(zhèn)發(fā)展面貌，提高人民群眾生活質(zhì)量；挖掘優(yōu)勢(shì)資源，發(fā)展壯大特色產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，還能統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，破解“三農(nóng)”難題。

??4、人-地-錢匹配，I型大城市全面取消落戶限制，促進(jìn)土地要素市場(chǎng)化改革

??如果說城市空間布局的優(yōu)化即“城市群-都市圈-中心城市”是實(shí)現(xiàn)城市化的重要抓手，那么推進(jìn)實(shí)現(xiàn)人-地-錢匹配，緩解中心城市用地矛盾，完善投融資機(jī)制便是實(shí)現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化的必由之路。

??人的層面，戶籍制度改革乃是新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的根本所向，涉及分類放開落戶限制，基本公共服務(wù)全面均衡化，既增強(qiáng)大城市龍頭活力，全面引領(lǐng)城市群向好發(fā)展，又提升中小城市吸引力，外出人口將有所回流，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口將就近城鎮(zhèn)化。

??2020年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)任務(wù)中強(qiáng)調(diào)了新增人口300萬(wàn)以上城市基本取消重點(diǎn)人群落戶限制，預(yù)計(jì)各地人才落戶政策將更友好。受惠于中小城市戶籍制度全面放開，中小城市城鎮(zhèn)化進(jìn)程有望提速發(fā)展，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口將就近城鎮(zhèn)化，更好地解決三個(gè)“1億人”問題。隨著更多農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)移落戶至鄰近的中小城市，期間必將釋放不菲的增量購(gòu)房需求。

??新增超大特大城市取消郊區(qū)新區(qū)落戶限制，推動(dòng)超大特大城市和Ⅰ型大城市改進(jìn)積分落戶政策，預(yù)計(jì)超大和特大城市或有望進(jìn)一步強(qiáng)化對(duì)人口的吸納能力。目前長(zhǎng)三角、珠三角等城市群率先實(shí)現(xiàn)戶籍準(zhǔn)入年限同城化累計(jì)互認(rèn)，有利于引導(dǎo)核心城市與周邊衛(wèi)星城市之間人口雙向流動(dòng)，核心城市龍頭效應(yīng)進(jìn)一步強(qiáng)化，全面引領(lǐng)新一輪城市群更好更快發(fā)展；那些產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)相較堅(jiān)實(shí)的三四線城市也將明顯受益，外出人口或?qū)⒂兴亓?。相較而言，長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀、成渝和中原這五大城市群有望率先試點(diǎn)戶籍準(zhǔn)入年限同城化累計(jì)互認(rèn)，城市群內(nèi)人口流動(dòng)將更為頻繁，以期實(shí)現(xiàn)真正意義上的同城化。

??地的層面，2020年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)任務(wù)新增了建設(shè)用地計(jì)劃管理方式的內(nèi)容，強(qiáng)調(diào)保障中心城市用地等要素，解決發(fā)展空間嚴(yán)重不足問題。土地管理體制漸由原先的中央宏觀集中式轉(zhuǎn)向地方微觀精細(xì)化管控。一方面，城鄉(xiāng)建設(shè)用地指標(biāo)使用將更多由省級(jí)政府負(fù)責(zé)，根據(jù)各省市的實(shí)際情況，針對(duì)性地調(diào)整供地指標(biāo)。另一方面，探索建立全國(guó)性的建設(shè)用地、補(bǔ)充耕地指標(biāo)跨區(qū)域交易機(jī)制，中長(zhǎng)期將給未來新型城鎮(zhèn)化建設(shè)過程中的城市群—都市圈中的中心城市帶來更多利好，極大程度緩解大城市發(fā)展空間的“用地指標(biāo)”制約，便于城市群、都市圈中的中心城市獲得更多建設(shè)用地。在總量規(guī)模一定的前提下，省級(jí)政府可以通過騰挪、置換的方式，把中心城市需要保護(hù)的基本農(nóng)田數(shù)量指標(biāo)，從中心城市的郊區(qū)“置換”到人口流出型的中小城市的郊區(qū)。類似于業(yè)內(nèi)熱議的“地票”制度，土地指標(biāo)跟著人走，最大程度緩解人口流入型的中心城市土地資源緊缺、供需不平衡的發(fā)展瓶頸，更好地落實(shí)穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期的長(zhǎng)期調(diào)控目標(biāo)。

??此外，針對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地方面，將此前“允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，允許就地入市或異地調(diào)整入市”等表述轉(zhuǎn)換為“全面推開農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地直接入市。出臺(tái)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市指導(dǎo)意見。”這體現(xiàn)了土地要素市場(chǎng)化配置的全面市場(chǎng)化，以逐步統(tǒng)一的價(jià)格手段為杠桿，更好更快地落實(shí)土地集約化利用，在一定程度上提升農(nóng)業(yè)人口財(cái)產(chǎn)性收入及購(gòu)買力。

??錢的層面，主要是完善投融資機(jī)制。在防范化解地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、合理處置存量債務(wù)的前提下，完善與新型城鎮(zhèn)化建設(shè)相匹配的投融資工具。支持符合條件企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券，用于新型城鎮(zhèn)化建設(shè)項(xiàng)目、城鄉(xiāng)融合典型項(xiàng)目、特色小鎮(zhèn)和特色小城鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目等。鼓勵(lì)開發(fā)性政策性金融機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化原則和職能定位，對(duì)投資運(yùn)營(yíng)上述項(xiàng)目的企業(yè)進(jìn)行綜合授信，加大中長(zhǎng)期貸款投放規(guī)模和力度。相信只要資金層面到位，整體新型城鎮(zhèn)化的進(jìn)程也將穩(wěn)步提速。

??此外，針對(duì)“人-地-錢掛鉤”配套政策層面，2020年新型城鎮(zhèn)化任務(wù)也有新的表述，加大新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)與吸納落戶數(shù)量掛鉤力度。維護(hù)進(jìn)城落戶農(nóng)民土地承包權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán)，不得強(qiáng)行要求其轉(zhuǎn)讓上述權(quán)益或?qū)⒋俗鳛槁鋺羟爸脳l件；按照依法自愿有償原則，探索其轉(zhuǎn)讓上述權(quán)益的具體辦法。探索利用大數(shù)據(jù)技術(shù)建立各城市城區(qū)常住人口等的常態(tài)化統(tǒng)計(jì)機(jī)制，為政策制定提供支撐。人口與土地相匹配的規(guī)劃更為人性化，而農(nóng)村土地的“三權(quán)分置”，一方面可以維護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益，使得農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移無(wú)后顧之憂；另一方面，也有助于增加農(nóng)民的收入來源，提升低收群體收入水平，保障底層剛需有序釋放。

??（三）2019年以來農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、落戶限制放松、產(chǎn)業(yè)、醫(yī)療教育配套逐步完善（本節(jié)有刪減）

??1、土地制度：農(nóng)用地、宅基地“三權(quán)分置”，集體用地入市增加農(nóng)民多元收入（略）

??2、落戶門檻降低：長(zhǎng)、珠三角戶籍準(zhǔn)入年限同城累積互認(rèn)，熱門流入城市海納百川（略）

??3、產(chǎn)業(yè)就業(yè)：產(chǎn)業(yè)升級(jí)、數(shù)字智造抑或新經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造更多就業(yè)機(jī)會(huì)才能“留下來”（略）

??4、養(yǎng)老醫(yī)療教育：跨省市合作辦學(xué)、異地門診結(jié)算、養(yǎng)老全國(guó)統(tǒng)籌免除農(nóng)民進(jìn)城后顧之憂

??公共服務(wù)均等化也是實(shí)現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的重要內(nèi)容之一，尤其是醫(yī)療、教育等配套設(shè)施的建設(shè)，不僅是為了縮小城鄉(xiāng)差距，提升居民生活水平，而且基礎(chǔ)配套的承載力也是決定了城市人口“天花板”的重要因素，因而也受到了中央和地方政府的高度關(guān)注。

??近期習(xí)總書記在統(tǒng)籌推進(jìn)新冠肺炎疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展工作部署會(huì)議上強(qiáng)調(diào)，積極的財(cái)政政策更加積極有為，必須堅(jiān)持以供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線，扎實(shí)做好“六穩(wěn)”工作，全面落實(shí)“六?！比蝿?wù)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展邁出更大步伐，促進(jìn)人民生活改善。關(guān)于教育、醫(yī)療的具體舉措也給出了明確的建議：支持發(fā)展公平而有質(zhì)量的教育。進(jìn)一步優(yōu)化教育支出結(jié)構(gòu)，鞏固城鄉(xiāng)義務(wù)教育經(jīng)費(fèi)保障機(jī)制，推動(dòng)解決進(jìn)城務(wù)工人員子女上學(xué)難問題。推進(jìn)健康中國(guó)戰(zhàn)略。鞏固完善基本醫(yī)保住院費(fèi)用異地就醫(yī)直接結(jié)算機(jī)制，穩(wěn)步提高醫(yī)療保險(xiǎn)基金統(tǒng)籌層次，繼續(xù)支持深化公立醫(yī)院綜合改革，加強(qiáng)公共衛(wèi)生體系建設(shè)，推動(dòng)建設(shè)平戰(zhàn)結(jié)合的重大疫情防控救治體系和應(yīng)急物資保障體系。由此也可見中央對(duì)于各地基礎(chǔ)配套的高度重視。落腳到實(shí)施層面，具體來看，

??教育層面，京津冀三地積極推動(dòng)師資培訓(xùn)合作，成功實(shí)施“千民中小學(xué)骨干校長(zhǎng)教師赴京掛職學(xué)習(xí)”項(xiàng)目，每年輸送200人到北京中小學(xué)跟崗學(xué)習(xí)培訓(xùn)，極大提升了河北教師素質(zhì)和教育水平。不少港澳地區(qū)高校與廣東省高校在人才培養(yǎng)方面展開進(jìn)一步合作，如深圳大學(xué)與香港中文大學(xué)合作成立了香港中文大學(xué)（深圳），香港科技大學(xué)（廣州）也已落戶南沙與廣州大學(xué)開展合作辦學(xué)等。

??此外，長(zhǎng)三角地區(qū)在教育領(lǐng)域的深入合作也在穩(wěn)步推進(jìn)：2005年，長(zhǎng)三角高校合作聯(lián)盟成立，實(shí)行學(xué)分互認(rèn)合作教育機(jī)制，率先實(shí)施交換生、暑假班計(jì)劃，并逐步實(shí)施網(wǎng)上選課計(jì)劃?，F(xiàn)有聯(lián)盟高校由上海的復(fù)旦大學(xué)、上海交通大學(xué)、華東師范大學(xué)、同濟(jì)大學(xué)，江蘇的南京大學(xué)、東南大學(xué)，浙江的浙江大學(xué)，安徽的中國(guó)科學(xué)技術(shù)大學(xué)8所985高校組成。與此同時(shí)，2018年底嘉興秀洲區(qū)與上海閔行區(qū)簽訂全面合作協(xié)議，合作內(nèi)容包括校際結(jié)對(duì)、跟剛掛職、共建工作室、引進(jìn)課程、專家引導(dǎo)、師生互訪等6個(gè)方面。目前，秀洲區(qū)已有10所學(xué)校與上海學(xué)校結(jié)對(duì)，全市更有100多所中小學(xué)校與上海學(xué)校結(jié)對(duì)，為嘉興教育改革注入新動(dòng)力。

??醫(yī)療層面，目前京津冀地區(qū)已有上千家醫(yī)院實(shí)現(xiàn)跨省異地直接結(jié)算，極大減輕了就醫(yī)人員的異地奔波之苦和經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。港澳與廣東在醫(yī)療衛(wèi)生合作方面也有動(dòng)作，比如港澳醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)在珠三角九市按規(guī)定設(shè)置醫(yī)療、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，目前廣東省內(nèi)港資、澳資醫(yī)療機(jī)構(gòu)不下50家；符合條件的港澳人員在江門市可參加社保。此外，2018年9月，長(zhǎng)三角推進(jìn)異地門診費(fèi)直接結(jié)算，首批試點(diǎn)分別有江蘇省南通、鹽城、徐州，浙江省嘉興、寧波、省本級(jí)，安徽省滁州、馬鞍山等8個(gè)統(tǒng)籌地區(qū)。自試點(diǎn)以來，直接結(jié)算量穩(wěn)步提升，截止2019年4月，門診直接結(jié)算總量達(dá)3.3萬(wàn)人次。2019年4月，異地門診費(fèi)直接結(jié)算試點(diǎn)城市進(jìn)一步擴(kuò)容，新增浙江省杭州、溫州、湖州、舟山，江蘇省泰州、連云港、南京、常州和安徽省六安等9個(gè)統(tǒng)籌區(qū)。值得一提的是，長(zhǎng)三角力推優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源互通共享，2019年1月，蘇州相城區(qū)政府與復(fù)旦大學(xué)附屬中山醫(yī)院合作共建長(zhǎng)三角合作醫(yī)院。與此同時(shí)，嘉興新安國(guó)際醫(yī)院與華山醫(yī)院、中山醫(yī)院等12家上海醫(yī)院深度合作，超80名上海醫(yī)療專家到新安國(guó)際醫(yī)院定期門診、手術(shù)。

??03

??愿景與終極形態(tài):

??城鎮(zhèn)化率70%、人口再凈增1.7億，

??城市群-都市群-中心城承載

??（本節(jié)有刪減）

??事實(shí)上，無(wú)論是目前各地已經(jīng)實(shí)施的落戶新政，還是規(guī)劃綱要中提及需要逐步落地的戶籍制度改革，土地制度改革，乃至國(guó)務(wù)院近期發(fā)布的《關(guān)于構(gòu)建更加完善的要素市場(chǎng)化配置體制機(jī)制的意見》中關(guān)于土地、勞動(dòng)力、資本、技術(shù)和數(shù)據(jù)等要素市場(chǎng)化配置改革，本質(zhì)上都是為實(shí)現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的目標(biāo)而服務(wù)的。

??新型城鎮(zhèn)化與傳統(tǒng)城鎮(zhèn)化的最大不同，在于新型城鎮(zhèn)化是以人為核心的城鎮(zhèn)化，注重保護(hù)農(nóng)民利益，與農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化相輔相成。新型城鎮(zhèn)化不是簡(jiǎn)單的城市人口比例增加和規(guī)模擴(kuò)張，而是強(qiáng)調(diào)在產(chǎn)業(yè)支撐、人居環(huán)境、社會(huì)保障、生活方式等方面實(shí)現(xiàn)由“鄉(xiāng)”到“城”的轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和可持續(xù)發(fā)展，最終實(shí)現(xiàn)“人的無(wú)差別發(fā)展”。

??根據(jù)國(guó)家人口發(fā)展規(guī)劃（2016—2030年）預(yù)期發(fā)展目標(biāo)，到2020年，全面兩孩政策效應(yīng)充分發(fā)揮，生育水平適度提高，全國(guó)總?cè)丝谶_(dá)到14.2億人左右，常住人口城鎮(zhèn)化率為60%；到2030年，人口自身均衡發(fā)展的態(tài)勢(shì)基本形成，人口與經(jīng)濟(jì)社會(huì)、資源環(huán)境的協(xié)調(diào)程度進(jìn)一步提高，全國(guó)總?cè)丝谶_(dá)到14.5億人左右，常住人口城鎮(zhèn)化率為70%。

??而統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2019年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，2019年末全國(guó)大陸總?cè)丝?4億人，常住人口城鎮(zhèn)化率為60.60%，城鎮(zhèn)常住人口約8.5億人。

??十三五規(guī)劃顯示，2030年我國(guó)城鎮(zhèn)化率將達(dá)到70%，即目前城鎮(zhèn)化率仍有10個(gè)百分點(diǎn)以上的增長(zhǎng)空間，屆時(shí)城鎮(zhèn)人口將達(dá)到10.15億人，較2019年凈增長(zhǎng)約1.65億人。按照聯(lián)合國(guó)《世界城市化展望》報(bào)告推算，2018-2050年中國(guó)城市人口將增加2.55億人，2050年城市人口將達(dá)到10.68億人，屆時(shí)我國(guó)城鎮(zhèn)化率將升至80%，達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家水平。

??此外，從《2020年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點(diǎn)任務(wù)》到近期國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于構(gòu)建更加完善的要素市場(chǎng)化配置體制機(jī)制的意見》，我們可以看出，發(fā)展中心城市和城市群是中國(guó)城市化下半場(chǎng)的主要驅(qū)動(dòng)力。而中心城市和城市群發(fā)展關(guān)鍵在于如何降低新增城市居民的居住成本以及如何降低產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入成本。具體來看，

??而針對(duì)于新型城鎮(zhèn)化建設(shè)任務(wù)的實(shí)現(xiàn)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的影響，我們認(rèn)為，土地要素市場(chǎng)化改革以及戶籍制度改革為房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是中心城市和城市群的房地產(chǎn)行業(yè)帶來長(zhǎng)期的發(fā)展機(jī)會(huì)。解決約束人口流動(dòng)和產(chǎn)業(yè)進(jìn)入的關(guān)鍵問題后，重點(diǎn)區(qū)域發(fā)展會(huì)進(jìn)入加速階段。下文我們將具體分析新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的落地對(duì)地產(chǎn)行業(yè)總成交規(guī)模、不同城市群、不同中心城市中長(zhǎng)期樓市發(fā)展空間的影響。

??04

??未來十年落戶城市預(yù)計(jì)催生150億平方米新增住房需求, 

??房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模高位維持（略）

??05

??城市群：長(zhǎng)三角、粵港澳、京津冀頭部?jī)?yōu)勢(shì)顯著，

??成渝后發(fā)優(yōu)勢(shì)大于中原（略）

??（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資額：長(zhǎng)三角居首破2萬(wàn)億元，京津冀、中原破1萬(wàn)億元（略）

??（二）人口數(shù)量：中原、長(zhǎng)三角均破1.6億人，成渝依托規(guī)劃有望聚集科創(chuàng)人才（略）

??（三）經(jīng)濟(jì)水平：京、粵、長(zhǎng)大幅領(lǐng)先，成渝、中原產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有待轉(zhuǎn)型升級(jí)（略）

??（四）居民收入：長(zhǎng)三角破5萬(wàn)元，中原僅為3萬(wàn)元，京津冀、成渝增速較慢（略）

??（五）發(fā)展前景：長(zhǎng)三角發(fā)展居首，京津冀、粵港澳次之，成渝后發(fā)優(yōu)勢(shì)顯著（略）

??06

??中心城市：一線優(yōu)勢(shì)猶存，

??成、渝、寧、蘇、杭等新一線中長(zhǎng)期持續(xù)向好

??（本節(jié)有刪減）

??發(fā)展中心城市和城市群是中國(guó)城市化下半場(chǎng)的主要驅(qū)動(dòng)力。不同城市群未來的發(fā)展參差不齊，而處于城市群內(nèi)部的中心城市中長(zhǎng)期發(fā)展又將存在怎樣的差異。我們通過資源稟賦、人口發(fā)展、地產(chǎn)基本面、新經(jīng)濟(jì)幾個(gè)維度篩選出了以下20個(gè)具備中長(zhǎng)期發(fā)展前景的城市，排名如下：上海、北京、深圳、成都、廣州、杭州、武漢、重慶、蘇州、長(zhǎng)沙、西安、南京、天津、鄭州、沈陽(yáng)、青島、寧波、合肥、昆明、福州。

??（一）資源稟賦：北、上“四項(xiàng)全能”，東南沿海城市實(shí)力顯著強(qiáng)于內(nèi)陸諸城（本節(jié)有刪減）

??從資源稟賦而言，四個(gè)核心一線城市遙遙領(lǐng)先。北京、上海毋庸置疑“四項(xiàng)全能”，在常住人口、GDP、三產(chǎn)、配套、醫(yī)療等方面均在全國(guó)前列。廣州、深圳在配套、醫(yī)療上略顯不足，但是產(chǎn)業(yè)綜合評(píng)分依舊在五星行列。二線城市中杭州、成都、重慶、天津、武漢、蘇州也是資源稟賦較強(qiáng)的城市，主要仍是依托龐大的人口基數(shù)和發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力作為支撐。

??（二）人口發(fā)展：北、上、廣、深、渝出生人數(shù)、常住人口優(yōu)勢(shì)顯著（略）

??（三）房地產(chǎn)容量：重慶、武漢遙遙領(lǐng)先，長(zhǎng)沙、成都、蘇州、杭州潛力巨大（略）

??（四）新經(jīng)濟(jì)：一線居首，成都、杭州等次之，內(nèi)陸城市購(gòu)房能力好于東南沿海（略）

??（五）發(fā)展前景：一線占優(yōu)，成、渝、寧、蘇、杭等新一線快速崛起

??綜上，我們認(rèn)為，在未來新型城鎮(zhèn)化建設(shè)逐步推進(jìn)的進(jìn)程中，有20個(gè)城市具備中長(zhǎng)期樓市發(fā)展前景，大體可以分為以下三個(gè)梯隊(duì)：

??第一梯隊(duì)，毋庸置疑是以北上廣深為代表的一線城市，目前來看，這類城市雖未出臺(tái)利好程度較大的落戶新政，但是因其經(jīng)濟(jì)、人口、基礎(chǔ)配套本身就具備絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，未來隨著戶籍制度改革的持續(xù)推進(jìn)，落戶限制門檻的逐步降低，勢(shì)必會(huì)為這些城市帶來新的發(fā)展動(dòng)力，房地產(chǎn)行業(yè)也將逐步從增量時(shí)代過渡到存量時(shí)代。

??第二梯度，以成都、重慶、南京、西安為代表的核心二線城市，這些城市在現(xiàn)階段出臺(tái)了頗具誠(chéng)意的人才政策，且在后續(xù)人口綱要中提出了細(xì)致的部署。結(jié)合當(dāng)前這些城市人才政策已有不俗收效，且居民購(gòu)買力足以匹配置業(yè)需要，我們認(rèn)為未來這些城市將隨著城鄉(xiāng)融合發(fā)展的進(jìn)程產(chǎn)生大量人口增量，且將長(zhǎng)期促進(jìn)城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。此外，杭州、蘇州作為強(qiáng)二線城市，憑借城市極強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)水平以及居民充沛的購(gòu)買力，在已有的千萬(wàn)人口基數(shù)下，未來將持續(xù)人口流入，并將順利產(chǎn)生對(duì)樓市未來成交的增益。

??第三梯隊(duì)，以鄭州、寧波、合肥、福州為典型代表，目前處于產(chǎn)業(yè)快速轉(zhuǎn)型升級(jí)中，經(jīng)濟(jì)水平具有較大增長(zhǎng)空間，且4城在2020年也陸續(xù)出臺(tái)了一系列針對(duì)城市人口固化和增補(bǔ)的落戶新政。我們認(rèn)為隨著新增人口逐漸安居，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)居民購(gòu)買力予以補(bǔ)充，后續(xù)樓市仍有較大發(fā)展?jié)摿Α?/p>