[中房研協(xié)]兩會(huì)提示房地產(chǎn)新的發(fā)展著力點(diǎn)

??熱點(diǎn)回放

??5月22日，延后了兩個(gè)多月的全國(guó)兩會(huì)拉開(kāi)帷幕，宣布中國(guó)已從疫情中恢復(fù)正常生活和經(jīng)濟(jì)秩序。今年的政府工作報(bào)告中并未提出全年經(jīng)濟(jì)增速具體目標(biāo)，轉(zhuǎn)而強(qiáng)調(diào)集中精力抓好“六穩(wěn)”“六?！保咔檫^(guò)后民生為要，而就業(yè)是最大的民生。因此，怎樣促進(jìn)市場(chǎng)活力和就業(yè)成為重中之重，而房地產(chǎn)是關(guān)系國(guó)計(jì)民生的重要行業(yè)，報(bào)告中“新型城鎮(zhèn)化”、“老舊小區(qū)改造”、“加快落實(shí)區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略”等多個(gè)關(guān)鍵詞和房地產(chǎn)密切相關(guān)，對(duì)業(yè)內(nèi)企業(yè)與從業(yè)者產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)的變革仍在繼續(xù)，業(yè)內(nèi)各界如何重新出發(fā)？下一個(gè)投資風(fēng)口又在哪里？本期內(nèi)參就兩會(huì)有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的指導(dǎo)政策進(jìn)行總結(jié)和剖析，研判后續(xù)市場(chǎng)的發(fā)展方向以及挖掘行業(yè)將面臨的新機(jī)遇。

??各方觀點(diǎn)

??易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱認(rèn)為， 受限于全球疫情和經(jīng)貿(mào)形勢(shì)不確定很大，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)實(shí)難獨(dú)善其身，經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，兩會(huì)政府工作報(bào)告就此弱化經(jīng)濟(jì)增速目標(biāo)，并沒(méi)有提出全年經(jīng)濟(jì)增速具體目標(biāo)。取而代之的是，今年要穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)基本盤(pán)，集中精力抓好“六穩(wěn)”、“六?！保M管新基建、5G、互聯(lián)網(wǎng)+等行業(yè)進(jìn)入發(fā)展快車(chē)道，但尚未形成規(guī)模效應(yīng)，對(duì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)力有限。目前來(lái)看，最靠譜的還是房地產(chǎn)，平穩(wěn)健康發(fā)展是必須的。房地產(chǎn)仍是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的壓艙石，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的支撐作用是巨大的，包括土地、房地產(chǎn)交易都對(duì)目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到至關(guān)重要的作用。

??上海易居房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)、華東師范大學(xué)終身教授張永岳認(rèn)為，在政策方發(fā)展的過(guò)程中，有一個(gè)話題是貫穿始終的，即處理好政府和市場(chǎng)的關(guān)系。這個(gè)關(guān)系在各個(gè)時(shí)期是有波折的，也一直處于完善的過(guò)程之中。在當(dāng)前特殊的社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景之下，中央采取了很明確的策略，積極落實(shí)“六穩(wěn)”和“六?！惫ぷ鳌?duì)于中國(guó)房地產(chǎn)而言，在經(jīng)濟(jì)下行壓力大的時(shí)候更應(yīng)該發(fā)揮支撐作用，其穩(wěn)定有助于宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。

??第一太平戴維斯華北區(qū)高級(jí)董事溫書(shū)閱認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的壓艙石，政策導(dǎo)向尤為重要，政府近期出臺(tái)了一系列政策來(lái)保證市場(chǎng)的穩(wěn)定，從兩會(huì)政策的解讀來(lái)看，后疫情時(shí)期，土地出讓和建設(shè)的規(guī)范還會(huì)恢復(fù)到原來(lái)的要求。一些城市的樓市松綁政策一日游的現(xiàn)象是一個(gè)非常明確的信號(hào)，即中央會(huì)堅(jiān)持房住不炒核心不能動(dòng)搖。

??仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部總監(jiān)米陽(yáng)認(rèn)為，在今年的政府工作報(bào)告中，“房住不炒”政策再次得到明確，而“因城施策”則代表未來(lái)住宅市場(chǎng)會(huì)保持基調(diào)不變、邊際放松的狀態(tài)。不同城市根據(jù)各自市場(chǎng)的不同表現(xiàn)及實(shí)際需要，可能會(huì)實(shí)行一定程度的政策放寬，使住宅市場(chǎng)健康發(fā)展，房?jī)r(jià)變化平穩(wěn)進(jìn)行。

??佳兆業(yè)集團(tuán)首席戰(zhàn)略官劉策認(rèn)為，疫情影響下，無(wú)論是土地收入還是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)紓困來(lái)說(shuō)，地方政府都有為房地產(chǎn)政策松綁的沖動(dòng)。而從宏觀政策來(lái)看，中央依舊堅(jiān)持“房住不炒”，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的杠桿達(dá)到一定高度，一旦政策松綁，可能會(huì)進(jìn)一步擠壓實(shí)體經(jīng)濟(jì)。因此，地方政府如何拿捏房地產(chǎn)調(diào)控政策是較為敏感的。今年房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)有太大的放松，但政府報(bào)告中提及了新型城鎮(zhèn)化，改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，這對(duì)于城市更新領(lǐng)域是較大利好。

??貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩認(rèn)為，以往房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展遇到挑戰(zhàn)時(shí)總是被寄以厚望，于是2005年以來(lái)在經(jīng)過(guò)了3輪大起大落之后，行業(yè)發(fā)現(xiàn)每一次百米沖刺之后都要經(jīng)歷更長(zhǎng)的休整階段，現(xiàn)在"穩(wěn)定"成為了所有從業(yè)者的共識(shí)。而“平穩(wěn)健康發(fā)展”不僅是政府對(duì)行業(yè)的要求，更是遵循客觀規(guī)律的行業(yè)需要。

??華西證券發(fā)布研報(bào)認(rèn)為，本次報(bào)告在深入推進(jìn)京津冀協(xié)同發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)建設(shè)、長(zhǎng)三角一體化發(fā)展的基礎(chǔ)上，提出了推動(dòng)成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)，國(guó)家在推進(jìn)都市圈發(fā)展的表述上更為清晰明確，同時(shí)，新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)也將加速土地與戶(hù)籍制度的改革，進(jìn)一步提高市場(chǎng)化機(jī)制的效率。

??盤(pán)古智庫(kù)研究經(jīng)理江瀚認(rèn)為，本次政府工作報(bào)告再次強(qiáng)調(diào)了房住不炒的定位，但是也明確了因城施策的房地產(chǎn)主基調(diào)，一方面，保證了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給穩(wěn)定，另一方面，通過(guò)城市群綜合帶動(dòng)作用推動(dòng)城市功能的分散，從而降低集聚所產(chǎn)生的過(guò)高房地產(chǎn)壓力。

??中房分析

??在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型改革和對(duì)外開(kāi)放遇到階段瓶頸的背景下,房地產(chǎn)行業(yè)更需發(fā)揮穩(wěn)定發(fā)展的正面作用

??眼下，伴隨疫情的沖擊，在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型改革和對(duì)外開(kāi)放遇到以美國(guó)勢(shì)力遏制和圍堵的背景下，我國(guó)經(jīng)濟(jì)正面臨著前所未有的內(nèi)外雙重壓力和風(fēng)險(xiǎn)。為應(yīng)對(duì)如此復(fù)雜嚴(yán)峻的發(fā)展局面，高喊多年的拉動(dòng)內(nèi)需和加強(qiáng)內(nèi)功就成了打破外部環(huán)境不斷惡化的唯一出路。本次政府工作報(bào)告聚焦“六穩(wěn)”“六?！泵闇?zhǔn)國(guó)計(jì)民生內(nèi)部環(huán)境的健康運(yùn)轉(zhuǎn)，中央前后提出的西部大開(kāi)發(fā)2.0和海南自貿(mào)港建設(shè)戰(zhàn)略也展現(xiàn)了更大的改革力度。

??雖說(shuō)今年主要任務(wù)是力保民生，但經(jīng)濟(jì)目標(biāo)這根弦依舊不能松。政府不公開(kāi)GDP具體目標(biāo)并不代表放任經(jīng)濟(jì)下滑，尤其在現(xiàn)在的大背景之下，中央相對(duì)更擔(dān)心的是經(jīng)濟(jì)暴跌，若是經(jīng)濟(jì)無(wú)法實(shí)現(xiàn)回穩(wěn)或增長(zhǎng)，更大規(guī)模的失業(yè)潮可能難以避免?？紤]到房地產(chǎn)作為國(guó)家經(jīng)濟(jì)支柱之一，在這樣的情況下，房地產(chǎn)肯定要發(fā)揮相應(yīng)的作用，房地產(chǎn)穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)的基本盤(pán)就不會(huì)有大的問(wèn)題。

??兩會(huì)政策支持向?qū)?，行業(yè)將帶給居民住房需求創(chuàng)造更多更好的選擇，促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展

??房地產(chǎn)調(diào)控主線在政府工作報(bào)告中再次被強(qiáng)調(diào)，表明“房住不炒”將會(huì)是樓市長(zhǎng)期性核心思路，而具體措施上“因城施策”則成為主基調(diào)，以市場(chǎng)預(yù)期管理作為判別條件。但在本身經(jīng)濟(jì)下行壓力較大的前提下，部分城市有望進(jìn)一步適度放寬，從近一段時(shí)間各個(gè)地方政府的做法看，結(jié)合自身城市特點(diǎn)，兼顧人才引進(jìn)和城市活力營(yíng)造是大勢(shì)所趨。

??從城市發(fā)展角度出發(fā)，本次政府工作報(bào)告定位主要以適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中城市和人口發(fā)展的變動(dòng)趨勢(shì)，為居民的住房需求創(chuàng)造更好的選擇?！凹涌炻鋵?shí)區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略”的提及進(jìn)一步明確了未來(lái)城市布局藍(lán)圖，尤其是城市群、都市圈建設(shè)或成為新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的主要發(fā)展方向，這對(duì)于重點(diǎn)區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展是利好，交通、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、產(chǎn)業(yè)等高速發(fā)展，人才大量引進(jìn)，都有助于為其輻射范圍內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)提供源源不斷的需求支撐，為房地產(chǎn)提供健康可持續(xù)的發(fā)展基礎(chǔ)。

??從房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局來(lái)看，隨著同城化建設(shè)的加速，人口、資本等要素流動(dòng)的加快，基本面更好的城市以及其輻射地區(qū)對(duì)各要素的吸引力更強(qiáng)，不同城市市場(chǎng)表現(xiàn)分化態(tài)勢(shì)或?qū)⒏油癸@。綜合而言，中心城市以及重點(diǎn)城市群依然是最值得企業(yè)拓展和深耕的地區(qū)。

??兩會(huì)政策支持向?qū)?，行業(yè)發(fā)展帶來(lái)了新機(jī)遇

??在當(dāng)前強(qiáng)調(diào)保民生、穩(wěn)增長(zhǎng)的大環(huán)境下，基于對(duì)國(guó)內(nèi)內(nèi)需的增長(zhǎng)與信心，在政策引導(dǎo)下，房地產(chǎn)行業(yè)也會(huì)在疫情之后迎來(lái)更多的發(fā)展契機(jī)，不斷完善發(fā)展體系。政府工作報(bào)告中也提出“城市更新”、“數(shù)字經(jīng)濟(jì)”等涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域的多項(xiàng)舉措，為行業(yè)發(fā)展帶來(lái)了新機(jī)遇。

??首先，在住房發(fā)展和老齡化社會(huì)大背景下，兩會(huì)中繼續(xù)被強(qiáng)調(diào)的城市更新和舊房改造或?qū)⒊蔀槲磥?lái)國(guó)家推進(jìn)基礎(chǔ)建設(shè)的兩大重點(diǎn)，在棚戶(hù)區(qū)改造和新建住房投資規(guī)模有所下降情況下，這兩部分領(lǐng)域會(huì)接續(xù)增長(zhǎng)，不少地方對(duì)老舊小區(qū)改造開(kāi)工項(xiàng)目和加裝電梯數(shù)量等均有具體規(guī)劃。此外，舊區(qū)改造等還可以和養(yǎng)老地產(chǎn)、養(yǎng)老服務(wù)做結(jié)合，以需求為導(dǎo)向提升老年人生活質(zhì)量，重視投資和消費(fèi)兩端的商業(yè)模式創(chuàng)新，以促進(jìn)房企的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

??其次，新基建已成為經(jīng)濟(jì)提升的新抓手，助推城市升級(jí)大潮，加快房地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型。在這過(guò)程中，一二線城市率先斬獲發(fā)展良機(jī)，在新基建逐步落地的過(guò)程中迎來(lái)新一輪的城市發(fā)展周期。同時(shí)，未來(lái)企業(yè)勢(shì)必要加大信息化建設(shè)，5G、人工智能、物聯(lián)網(wǎng)等新型基礎(chǔ)設(shè)施將使得房地產(chǎn)的運(yùn)作更加智慧化，對(duì)于辦公樓、商業(yè)中心等物業(yè)類(lèi)型，大數(shù)據(jù)和人工智能的應(yīng)用有利于提升其運(yùn)營(yíng)效率。另外，加快數(shù)字化營(yíng)銷(xiāo)新布局也可以讓房企搶占“線上購(gòu)房”先機(jī)等等。

??再次，在疫情考驗(yàn)下，物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)在面臨挑戰(zhàn)的同時(shí)，更獲取了價(jià)值突破的機(jī)遇。隨著物業(yè)重要性的提升，物管面積的增長(zhǎng)，物管行業(yè)有望得到進(jìn)一步推進(jìn)。在利好背景下，物業(yè)企業(yè)迎來(lái)新業(yè)務(wù)布局。

??最后，消費(fèi)升級(jí)也會(huì)是房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)重要增長(zhǎng)點(diǎn)，提升房企產(chǎn)品力已迫在眉睫。本次疫情讓廣大居民對(duì)安全、綠色、舒適、智能化的住宅以及社區(qū)智能化管理的需求和價(jià)值認(rèn)可度有進(jìn)一步覺(jué)醒。住房數(shù)量向居住質(zhì)量的購(gòu)房邏輯轉(zhuǎn)變和政府報(bào)告中的“宜業(yè)宜居”要求同樣驅(qū)使房企對(duì)產(chǎn)品服務(wù)要有所升級(jí)和創(chuàng)新。房地產(chǎn)市場(chǎng)依然具備活力，樓市下半場(chǎng)是客戶(hù)體驗(yàn)的邏輯，而開(kāi)發(fā)商的新一輪洗牌在加速，誰(shuí)能夠抓住消費(fèi)變化的趨勢(shì)，誰(shuí)就能在未來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。

??總結(jié)

??本次政府工作報(bào)告涉及房地產(chǎn)層面的論述并不算多，除了強(qiáng)調(diào)延續(xù)“房住不炒”的調(diào)控主線和堅(jiān)持“因城施策”的思路之外，還簡(jiǎn)要勾畫(huà)出房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展的定位和方向。房地產(chǎn)行業(yè)需擔(dān)負(fù)國(guó)計(jì)民生就業(yè)安居和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的責(zé)任。同時(shí)，今年重點(diǎn)任務(wù)中的新型城鎮(zhèn)化、加快重點(diǎn)區(qū)域發(fā)展、老舊小區(qū)改造、打造“宜業(yè)宜居”的城市等內(nèi)容都為房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展創(chuàng)造了良好環(huán)境。所以，有理由相信，有進(jìn)取心的企業(yè)依然能在危機(jī)中把握發(fā)展新機(jī)遇。