[中房研協(xié)]武漢“商轉(zhuǎn)公”是疫情下保民生的重要之舉（2020年第77期）

??熱點聚焦

??6月21日，武漢市公積金管理中心就《武漢個人住房商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款實施細(xì)則》向社會公開征求意見。在這份細(xì)則中，不僅調(diào)整了商轉(zhuǎn)公貸款的對象和條件，也對存量房商轉(zhuǎn)公貸款房齡的年限進(jìn)行了延長。這不禁讓人猜想，商轉(zhuǎn)公這條新政，是不是變相為房貸降息開了窗口？是否會在全國推行？

??所謂公積金“商轉(zhuǎn)公貸款”，即個人住房商業(yè)貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款，是指武漢市住房公積金繳存職工，將本人或配偶已辦理且尚未結(jié)清的個人住房商業(yè)貸款，轉(zhuǎn)為公積金中心委托商業(yè)銀行發(fā)放的住房公積金個人貸款。商轉(zhuǎn)公貸款應(yīng)當(dāng)在原商貸銀行辦理。辦理“商轉(zhuǎn)公貸款”業(yè)務(wù)時，所辦理的原商貸銀行必須是武漢市公積金個人貸款業(yè)務(wù)的受托銀行。

??當(dāng)然，并不是所有的公積金貸款都能轉(zhuǎn)為商業(yè)貸款，其中有四類不能辦理商轉(zhuǎn)公貸款。其一：住房公積金組合貸款中的商業(yè)貸款，不能辦理商轉(zhuǎn)公貸款；其二，轉(zhuǎn)貸人家庭（含本人、配偶及未成年子女）在武漢市房產(chǎn)部門的信息系統(tǒng)中有兩套以上住房的，或者在公積金系統(tǒng)中記錄的貸款次數(shù)達(dá)2次及以上的，則認(rèn)定為屬于“商轉(zhuǎn)公貸款”的第三套及以上的住房，其商轉(zhuǎn)公貸款申請均不予受理。其三，轉(zhuǎn)貸人及其配偶在婚前已分別使用過公積金貸款，現(xiàn)以夫妻名義申請商轉(zhuǎn)公貸款的，貸款申請不予受理。其四，原商貸房屋為非婚姻聯(lián)名購買的，不能辦理商轉(zhuǎn)公貸款。

??《意見》除了調(diào)整了商轉(zhuǎn)公貸款的對象和條件，還對商轉(zhuǎn)公貸款房齡的年限進(jìn)行了延長。由原來的“商貸發(fā)放后已正常還款6個月及以上”，修改為“原商貸發(fā)放后已正常還款12個月及以上”；存量房商轉(zhuǎn)公貸款最長期限，也由20年延長至30年。

??熱點評析

??“商轉(zhuǎn)公”是疫情下保民生的重要之舉

??自今年3月，央行下調(diào)7天期逆回購中標(biāo)利率20個基點以來，時隔4個月才下調(diào)14天逆回購中標(biāo)利。這讓很多人看到了降息的希望，然而，6月份并沒有降息，LPR仍與前兩個月保持一致。此次，武漢發(fā)布“商轉(zhuǎn)公”意見，可以說是為降息打開了窗口，能夠讓受疫情影響，還貸壓力大的居民享受更低的利率。值得注意的的是，“商轉(zhuǎn)公”口子的打開，并不是面向所有房貸人群，而是對人群有明確的限制。《意見》要求，限制四類人群“商轉(zhuǎn)公”，同時，在時間上要求商貸正常還款期限達(dá)到12個月才能申請。這樣做的目的一方面是防止住戶一窩蜂的進(jìn)行“商轉(zhuǎn)公”辦理，造成公積金賬戶虧空；另一方面是為了杜絕鉆空子現(xiàn)象的產(chǎn)生。此外，在貸款期限和房屋房齡上，也有原來的20年變?yōu)?0年，讓很多就業(yè)、收入受到較大影響的人群，有更充裕的時間去還款，保證他們生活、工作的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

??“商轉(zhuǎn)公”為公積金制度改革提供可深入挖掘的方向

??此前，關(guān)于公積金存廢之爭的討論異常激烈。公積金存在門檻限制多、投資收益率低、統(tǒng)籌缺乏層次等問題，因此，只有通過公積金制度改革，才能為公積金發(fā)展創(chuàng)造更好的條件。

??除常規(guī)的住房貸款、租房貸款外，還應(yīng)該開拓更多的利用方式和渠道，強(qiáng)化公積金制度的服務(wù)功能，提高利用效率，而商轉(zhuǎn)公即是可以深入挖掘的方向之一。此次，武漢提出“商轉(zhuǎn)公”的意見，充分體現(xiàn)了公積金存在的意義。通過商貸轉(zhuǎn)為公積金貸款，可以大幅度減輕購房者還款的壓力，提高公積金資金使用效率，為公積金改革提供明確的方向。

??武漢“商轉(zhuǎn)公”，有望在更多城市推進(jìn)

??武漢推行“商轉(zhuǎn)公”政策，其目的是為了保民生，避免城市因受疫情影響而出現(xiàn)大量的斷供潮，違約潮。武漢“商轉(zhuǎn)公”意見的出臺，是疫情背景下的產(chǎn)物，相比以往其他城市“商轉(zhuǎn)公”政策更具有積極意義。對于購房者而言，能夠真切的感受到政策傾斜帶來的利好，減輕因還貸造成的生活壓力。從6月份 LPR（貸款市場報價利率）來看，與四、五月份持平，并無變化。如果“商轉(zhuǎn)公”政策能夠?qū)嵤?，可以說是達(dá)到變相降息的目的。

??從另一個角度看，“商轉(zhuǎn)公”政策也不是沒有弊端，政策一旦出臺，將會刺激新房市場，給購房者投機(jī)炒作的機(jī)會。不少人會因為貸款一年后可以商轉(zhuǎn)公，而去購買第二套住房，進(jìn)一步影響市場熱度。對于本身就較熱的一二線城市，政策的出臺只會增加投資炒作的機(jī)會。而對于市場較冷、庫存較大的三四線城市，利大于弊。從”商轉(zhuǎn)公”政策的施行范圍來看，并不會在全國大范圍的鋪開，而是會選擇受疫情影響較大的城市開展。

??（內(nèi)容來源：中房研協(xié)測評研究中心）