[克而瑞]杭州搖號新政出臺，能否減少“萬人搖”、遏制投機熱？

??導 讀 

??本次搖號新政能否真正抑制投機熱、平復市場情緒？

??◎  研究員 /楊科偉、李詩昀

??7月2日，杭州發(fā)布商品住宅搖號新政，涉及人才購房加綁限售、加大對無房家庭傾斜力度等四方面內(nèi)容，旨在支持自住需求，抑制投機炒房。聯(lián)系到疫后杭州樓市、地市迅速復蘇，“萬人搖”項目更是屢屢引發(fā)關注。本次搖號新政能否真正抑制投機熱、平復市場情緒？

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??市場背景：“萬人搖”頻現(xiàn)，疫后杭州樓市、地市趨于火熱

??7月2日，杭州市發(fā)布《關于進一步明確商品住房公證搖號公開銷售有關要求的通知》，調(diào)整新建商品住宅項目搖號規(guī)則，旨在貫徹落實“房住不炒”精神，支持自住需求，抑制投機炒房。

??搖號新政的背后，是疫后杭州樓市的異?；馃帷?/p>

??第一，商品住宅成交面積逐月攀升、屢創(chuàng)新高。3月以來，隨著疫情影響逐步消散，杭州樓市迅速復蘇，單月住宅成交面積皆在100萬平方米以上，且呈現(xiàn)逐月攀升趨勢，6月更是達到了195萬平方米，創(chuàng)近3年來新高。從歷史經(jīng)驗來看，每每成交走向階段性高位，調(diào)控大棒便緊隨而至。

??第二，“萬人搖”項目頻現(xiàn)，高性價比項目中簽率極低。3月以來，杭州已有4個項目搖號登記報名人數(shù)破萬，其中，6萬人搖900套房、中簽率不足2%的遠洋西溪公館項目曾一度引發(fā)熱議。如果單單統(tǒng)計中簽率，4個月內(nèi)，杭州有21個項目搖號中簽率低于5%，融創(chuàng)城0.5%的低中簽率為其中之最。

??第三，土地市場同樣火熱。3月以來，杭州共計出讓75幅涉宅用地，成交總建面達773萬平方米，整體溢價率高達22%，其中有近三成宅地拍至封頂溢價轉入競自持，4月蕭山戴村地塊更是以22%的高自持比例拍出。 

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??搖號新政：打補丁、堵漏洞，謹防投機性需求擠出剛需

??搖號購房新政主要涉及四方面內(nèi)容：高層次人才優(yōu)先購房政策加綁限售期限、縮小“無房家庭”認定范圍、加大對“無房家庭”政策傾斜力度、增加購房意向登記限制。具體來說：

??第一，人才優(yōu)先購房加綁5年限售期，為2月“高層次人才優(yōu)先購房”政策打上補丁，將有效填補利用人才政策進行投機炒房的漏洞。2月24日，杭州市出臺文件明確支持高層次人才優(yōu)先購房，其中A類人才購房免搖號，B、C、D、E類人才按不高于20%的比例優(yōu)先供應。從實際情況來看，出于種種目的，開發(fā)商普遍按頂格比例執(zhí)行，使得人才渠道中簽率大幅提升，而正常渠道搖號中簽率被進一步壓縮。舉例來說，遠洋西溪公館的整體搖號中簽率在1%左右，而人才購房的中簽率則高達52%，多數(shù)項目的人才購房中簽率更是高達100%。

??第二，加大對“無房家庭”政策傾斜力度，強制規(guī)定均價3.5萬元/平方米以下項目供給“無房家庭”的房源比例需超50%，此舉將大大增加“無房家庭”搖號中簽率。不難發(fā)現(xiàn)，絕大多數(shù)低中簽率的搖號盤均價皆低于3.5萬元/平方米的價格線。分區(qū)域來看，除核心六區(qū)外，余杭、蕭山、臨安、富陽等近遠郊區(qū)的住宅均價也皆在劃定價格線之下。

??第三，縮減“無房家庭”認定范圍，對于非限購區(qū)戶籍家庭，需要同時滿足戶籍所在地無房和限購區(qū)內(nèi)1年社保兩個條件，才能被認定為“無房家庭”享受搖號傾斜政策，此舉意在減少非限購區(qū)戶籍家庭涌入限購區(qū)投機炒房。第四，增加購房意向登記限制，規(guī)定每個購房家庭同一時間段內(nèi)只能參加一處購房意向登記。

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??展望：新政利好剛需購房者，但恐難徹底矯正市場投機心態(tài)

??總的來說，本次搖號新政的落腳點在于填補此前搖號政策、人才優(yōu)先購房政策的漏洞。

??新政實施后，部分投機性需求會受到抑制，高層次人才、非限購區(qū)戶籍人口這兩類人群的參拍熱情會有所降低，真正的剛需群體將從中受益，尤其是限購區(qū)域內(nèi)的無房家庭搖號中簽率將有顯著改善。

??至于新政能否真正減少“萬人搖”現(xiàn)象的出現(xiàn)、徹底遏制市場投機熱度，仍然存疑。

??首先，“萬人搖”往往是引發(fā)市場焦慮、催生投機需求的重要導火索，而“萬人搖”現(xiàn)象的根本成因是限價制度下一二手房價格倒掛的套利空間存在，新政并未觸及限價制度這一根本，自然很難阻止“萬人搖”事件的再現(xiàn)。

??其次，房價上漲預期是市場投機熱情高漲的根本支撐。除了疫情之后貨幣環(huán)境趨于寬松之外，近期杭州多條地鐵線路開通使得“一小時交通圈”再擴容、常住人口增量位居二線城市之首等基本面利好信息，以及疫后樓市復蘇迅速、土拍屢屢拍至封頂價等等因素，都在助推市場形成房價上漲的一致性預期。搖號新政并不能消除這一預期，市場恢復理性仍需仰賴其自我調(diào)節(jié)機制。