[中房研協(xié)]全國房地產(chǎn)政策變動監(jiān)測報告（2020年10月）

??一、本月樓市政策聚焦：十四五規(guī)劃明確“房住不炒”，促進住房消費健康發(fā)展

??10月份，房地產(chǎn)政策環(huán)境由緊趨穩(wěn)。中央層面，繼前幾個月多次房地產(chǎn)主題會議堅持“房住不炒”定位、防范房地產(chǎn)市場金融風險并提出重點房企資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則之后，10月26日至29日，中共第十九屆五中全會審議通過了《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠景目標的建議》，提出了堅持“房住不炒”和因城施策、堅持租購并舉、全面推進鄉(xiāng)村振興、推動區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展和新型城鎮(zhèn)化、促進住房消費健康發(fā)展等重要論述。

??地方層面，10月份地方調(diào)控明顯縮量，調(diào)控整體仍維持“緊多松少”的特點。從調(diào)控內(nèi)容來看，城市加入“限購限售潮”步伐放緩，本月僅有徐州市出臺了相關(guān)政策，調(diào)控收緊集中表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場監(jiān)管上，寬松性政策仍聚焦在人才引進和放寬落戶上。本期報告主要對10月份房地產(chǎn)行業(yè)政策進行梳理，并作解析。

??二、中央政策：保持房地產(chǎn)調(diào)控定力，推動綠色建筑和文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展

??1.  政策跟蹤

??2.  政策小結(jié)及重點政策解讀

??（1）政策小結(jié)

??本月宏觀經(jīng)濟環(huán)境保持相對寬松，LPR已連續(xù)6個月未作調(diào)整，流動性保持合理充裕。在房地產(chǎn)調(diào)控方面，在堅持“房住不炒”定位前提下，中央將全面推進鄉(xiāng)村振興、推動區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展和新型城鎮(zhèn)化納入十四五規(guī)劃建議重要內(nèi)容，為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了契機。此外，中央層面還就房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展出臺了相關(guān)政策支持，一是支持綠色建筑發(fā)展，在南京、杭州、青島等六市開展試點，積極推廣綠色建筑和綠色建材應用；二是支持文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展，啟動第一批國家文化和旅游消費試點城市和示范城市申報評選工作，并計劃到2022年，建設100個試點城市、30個示范城市等。

??（2）重點政策解讀：《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠景目標的建議》發(fā)布

??10月26日至29日，中國共產(chǎn)黨第十九屆中央委員會第五次全體會議于北京召開，會議審議通過了《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠景目標的建議》（以下簡稱《建議》）。11月3日，新華網(wǎng)受權(quán)發(fā)布《建議》。

??《建議》分為三大板塊。第一板塊為總論，主要闡述決勝全面建成小康社會取得決定性成就、我國發(fā)展環(huán)境面臨深刻復雜變化、到2035年基本實現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化遠景目標、“十四五”時期經(jīng)濟社會發(fā)展指導思想、必須遵循的原則和主要目標。第二板塊為分論，總體上按照新發(fā)展理念的內(nèi)涵來組織，分領域闡述“十四五”時期經(jīng)濟社會發(fā)展和改革開放的重點任務，明確了從科技創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、國內(nèi)市場、深化改革、鄉(xiāng)村振興、區(qū)域發(fā)展，到文化建設、綠色發(fā)展、對外開放、社會建設、安全發(fā)展、國防建設等重點領域的思路和重點工作，作出工作部署。第三板塊為結(jié)尾，主要闡述加強黨中央集中統(tǒng)一領導、推進社會主義政治建設、健全規(guī)劃制定和落實機制等內(nèi)容。

??從房地產(chǎn)角度來看，《建議》為“十四五”期間房地產(chǎn)發(fā)展釋放以下四大信號：

??（1）“房住不炒”仍是“十四五”樓市調(diào)控主基調(diào)，促進住房消費健康發(fā)展?！督ㄗh》在全面促進消費部分提出，“推動汽車等消費品由購買管理向使用管理轉(zhuǎn)變，促進住房消費健康發(fā)展”，在推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化部分提出，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策”，此舉彰顯了政策調(diào)控意在規(guī)范房地產(chǎn)市場的發(fā)展，并非一味打壓。事實上，房地產(chǎn)業(yè)仍是我國重要支柱性產(chǎn)業(yè)，住房消費也一直是拉動我國內(nèi)需的有力杠桿，尤其在推動構(gòu)建國內(nèi)國際雙循環(huán)新發(fā)展格局，全面促進消費，拓展投資空間過程中，支持合理住房需求釋放，意義重大，在“因城施策”落實下，未來地方調(diào)控政策分化預期將進一步加劇，松緊互現(xiàn)或成常態(tài)。而毫不動搖堅持“房住不炒”定位，既是讓全體人民住有所居，也是為促進住房消費健康發(fā)展營造良好環(huán)境，對合理住房需求釋放有積極意義。

??（2）新型城鎮(zhèn)化和城市群都市圈建設為房地產(chǎn)發(fā)展提供強大動能。隨著我國經(jīng)濟由高速增長階段逐漸轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，以城市群為主體構(gòu)建大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展成為城鎮(zhèn)化建設主要方向。國務院發(fā)展研究中心原副主任劉世錦認為，今后五到十年，都市圈和城市群加快發(fā)展是中國經(jīng)濟增長最大的結(jié)構(gòu)性潛能，是中國經(jīng)濟增長的新風口。此次《建議》提出，推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，統(tǒng)籌城市規(guī)劃、建設、管理，合理確定城市規(guī)模、人口密度、空間結(jié)構(gòu)，促進大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展；優(yōu)化行政區(qū)劃設置，發(fā)揮中心城市和城市群帶動作用，建設現(xiàn)代化都市圈。推進成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈建設。推進以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設等，預示著推動城市群都市圈建設將是“十四五”重要發(fā)展規(guī)劃。隨著城市群都市圈建設的不斷深入，城市或區(qū)域生產(chǎn)要素及人口流動將更加便利。有利的經(jīng)濟基礎和高頻的人口流動也將為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供強大動能。

??（3）全面推進鄉(xiāng)村振興和推進區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展為房地產(chǎn)發(fā)展提供較大下沉空間。《建議》將全面推進鄉(xiāng)村振興、推進區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展和新型城鎮(zhèn)化作為重要組成部分。其中，在優(yōu)先發(fā)展農(nóng)業(yè)農(nóng)村部分，《建議》提出，把鄉(xiāng)村建設放在社會主義現(xiàn)代化建設的重要位置，健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展機制，推動城鄉(xiāng)要素平等交換、雙向流動，極探索實施農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市制度等。在推進區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展部分，《建議》提出，健全區(qū)域戰(zhàn)略統(tǒng)籌、市場一體化發(fā)展、區(qū)域合作互助、區(qū)際利益補償?shù)葯C制，更好促進發(fā)達地區(qū)和欠發(fā)達地區(qū)、東中西部和東北地區(qū)共同發(fā)展等。習近平總書記在對《建議》的說明中也明確提出，“十四五”時期經(jīng)濟社會發(fā)展要以推動高質(zhì)量發(fā)展為主題。當前，我國社會主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾，發(fā)展中的矛盾和問題集中體現(xiàn)在發(fā)展質(zhì)量上。這就要求我們必須把發(fā)展質(zhì)量問題擺在更為突出的位置，著力提升發(fā)展質(zhì)量和效益。由此可見，全面推進鄉(xiāng)村振興和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展將是“十四五”期間黨和國家的重要工作內(nèi)容，而隨著政策的傾斜和生產(chǎn)要素的流動，鄉(xiāng)村和相對落后區(qū)域或?qū)榉康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營提供更多機會。

??（4）堅持租購并舉，住房租賃市場趨向規(guī)范穩(wěn)健發(fā)展。作為我國住房制度體系的重要組成部分，住房租賃市場的發(fā)展既能調(diào)節(jié)我國住房交易市場壓力，又能很好地滿足人民剛性住房需求，同時對貫徹落實“房住不炒”定位也具有積極意義。事實上，自2016年國務院印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》以來，無論是中央層面還是地方層面，都出臺了很多支持住房租賃市場發(fā)展的政策，住房租賃市場建設已取得顯著成效。此次《建議》再次提出，堅持租購并舉，有效增加保障性住房供給，探索支持利用集體建設用地按照規(guī)劃建設租賃住房，完善長租房政策，擴大保障性租賃住房供給等，體現(xiàn)了中央堅持“以人為本”的發(fā)展理念，強調(diào)住有所居，預計未來住房租賃市場規(guī)范性政策和支持性政策仍會增加，尤其是隨著新型城鎮(zhèn)化建設的深入和集體建設用地允許入市建設租賃住房，住房租賃市場在規(guī)范穩(wěn)健發(fā)展的同時，也將增添新的活力。  

??三、地方政策：堅持因城施策，調(diào)控風向延續(xù)從緊

??1.  政策跟蹤

??（1）行政限制政策

??（2）土地政策

??（3）公積金政策

??（4）住房保障政策

??（5）人口人才政策

??（6）市場監(jiān)管政策

??2.  政策小結(jié)

??中房研協(xié)測評研究中心監(jiān)測統(tǒng)計，2020年10月地方出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策29條，較上月明顯減少，這主要與下半年房地產(chǎn)調(diào)控驟然加強、市場逐漸進入平穩(wěn)運行期有關(guān)。其中，寬松性政策10條，緊縮性政策15條，中性政策4條。10月份地方調(diào)控整體延續(xù)從緊風向，但調(diào)控力度較前兩個月明顯降低，城市加入”限購限售潮“節(jié)奏放緩。

??從10月地方調(diào)控內(nèi)容來看，地方收緊調(diào)控主要表現(xiàn)在加強行政限制、土地出讓管控和市場監(jiān)管等方面。其中，浙江紹興、衢州、湖南長沙等地相繼出臺”限地價+競自持“等土地出讓規(guī)則，保障住宅用地市場平穩(wěn)有序，紹興、衢州、徐州等地對商品房預（銷）售及房地產(chǎn)市場秩序作出嚴格規(guī)范，引導房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。此外，徐州再次明確，對市區(qū)戶籍居民家庭及非戶籍居民家庭購房執(zhí)行嚴格限售政策。在市場監(jiān)管方面，典型代表有：北京啟動限購執(zhí)行、商品房預售資金監(jiān)管等三項專項檢查，銀川市出臺新建商品房預售資金監(jiān)管辦法，南京、合肥發(fā)文引導住房租賃市場平穩(wěn)健康發(fā)展，蘇州、昆山加強新建成品住房銷售管理等。地方放寬調(diào)控則集中表現(xiàn)在人口人才政策上，本月龍泉、慈溪、寧波市杭州灣新區(qū)、廈門、青島、蘭州市蘭州新區(qū)等地相繼加入人才搶奪戰(zhàn)，主要從就業(yè)扶持、住房保障和購房補助等方面出臺措施。

??四、10月重要事項復盤

??五、房地產(chǎn)政策展望

??1.  中央層面

??從我國前三季度經(jīng)濟運行情況來看，呈現(xiàn)出主要指標由負轉(zhuǎn)正、內(nèi)生動能不斷增強、社會民生持續(xù)改善、市場預期穩(wěn)步向好等四大突出特點，宏觀經(jīng)濟政策取得明顯效果。10月21日，國務院總理李克強主持召開國務院常務會議提出，要圍繞完成全年發(fā)展主要目標任務，保持宏觀政策連續(xù)性有效性，繼續(xù)抓好直達機制落實，提高資金使用效益。且在構(gòu)建國內(nèi)國際雙循環(huán)發(fā)展新格局過程中，擴大內(nèi)需仍是戰(zhàn)略基點，預計宏觀經(jīng)濟政策將延續(xù)穩(wěn)定寬松，市場流動性合理充裕，市場利率水平總體穩(wěn)定。

??在房地產(chǎn)方面，十四五規(guī)劃明確堅持“房住不炒“定位，調(diào)控立場保持堅定，同時提出全面推進鄉(xiāng)村振興、推動區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展和新型城鎮(zhèn)化建設、推動金融、房地產(chǎn)同實體經(jīng)濟均衡發(fā)展、促進住房消費健康發(fā)展等重要論述，充分肯定了房地產(chǎn)經(jīng)濟在我國經(jīng)濟發(fā)展中的重要作用。立足長遠，有保有控，從而促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??2.  地方層面

??受調(diào)控收緊影響，10月地方出臺房地產(chǎn)政策明顯縮量?；谥醒雽用媸冀K保持房地產(chǎn)調(diào)控定力和下半年以來雷厲風行的調(diào)控手段，預計下一階段房地產(chǎn)政策環(huán)境仍將從緊，地方在出臺調(diào)控政策時仍會保持審慎，熱點城市及房價上漲過快城市仍將面臨調(diào)控收緊，不排除有更多城市加入”限購限售潮“。從長遠來看，房地產(chǎn)調(diào)控目的在于穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。伴隨著熱點城市房地產(chǎn)市場相繼得到有效管控，房地產(chǎn)政策環(huán)境也將由緊向穩(wěn)轉(zhuǎn)變?！吨泄仓醒腙P(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠景目標的建議》也明確提出，要堅持因城施策，促進住房消費健康發(fā)展，推動金融、房地產(chǎn)同實體經(jīng)濟均衡發(fā)展。在此指導下，未來地方調(diào)控分化預計將進一步加劇，樓市羸弱的三四線城市或?qū)⒙氏瘸鍪?，通過加快新型城鎮(zhèn)化建設、鼓勵農(nóng)民進城購房落戶、給予購房補貼或稅收優(yōu)惠等手段穩(wěn)定樓市，熱點城市房地產(chǎn)市場監(jiān)管則將保持高壓。

執(zhí)筆：王錚嶸

中房研協(xié) 測評研究中心 研究員