[易居研究院]政策快評：多地發(fā)布集中供地政策，土地市場迎來變革

??政策要點

??2月24日，關(guān)于在全國22個重點城市集中供地的政策可以用“炸鍋”來形容，甚至比此前的三道紅線政策更受房企關(guān)注。同日青島市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布《堅決落實上級有關(guān)要求部署2021年住宅用地供應(yīng)工作》。

??2021年2月25日

??研究院快評

??此次政策明確了集中供地政策，成為近期房地產(chǎn)領(lǐng)域最受關(guān)注的內(nèi)容。充分理解此類政策精神，對于房企投資拿地等環(huán)節(jié)具有重要的作用。

??1、政策核心

??此次青島政策明確，一是要嚴(yán)格貫徹落實相關(guān)文件要求，科學(xué)編制住宅用地供應(yīng)計劃；二是堅持做好住宅用地信息公開工作，住宅用地信息公開做到及時、準(zhǔn)確、全面；三是嚴(yán)格實行住宅用地“兩集中”同步公開出讓，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動，全年將分3批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告并實施招拍掛出讓活動，引導(dǎo)市場理性競爭。從此次規(guī)定可以看出，“兩集中”政策成為當(dāng)前政策的核心內(nèi)容，包括集中發(fā)布出讓公告和集中組織出讓。青島也成為全國較早公開發(fā)布兩集中政策的城市。

??2、政策意義

??此次包括天津、鄭州、蘇州、無錫等地都傳出要落實集中供地政策，部分城市已經(jīng)得到核實如天津。據(jù)此可以分析，全國22個落實長效機制的城市，或在近期陸續(xù)響應(yīng)或發(fā)布“兩集中”政策。根據(jù)青島的版本，對于此次集中供地政策或通俗理解的“369”供地政策有幾個值得關(guān)注的要點。第一、此次政策積極落實了中央經(jīng)濟工作會議精神和自然資源部住宅供地供應(yīng)分類調(diào)控工作精神。也是積極關(guān)注和解決大城市住房問題的重要保障，是房地產(chǎn)長效機制的又一個新舉措。若是“兩集中”供地政策確定，那么就形成了長效機制三大利器，即三道紅線、房貸集中度和供地集中度政策。第二、此類城市供地和土地交易等會形成明顯的變化，這要求房企積極主動研究此類政策和競爭策略。第三、集中供地政策強調(diào)了22個城市的落實，也強調(diào)了住宅用地領(lǐng)域的改革，有助于真正減少土地哄搶，促進各地土地交易市場平穩(wěn)，本質(zhì)上也是“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的重要體現(xiàn)。

??3、房企關(guān)注點

??（1）拿地節(jié)奏如何變

??根據(jù)此次集中供地政策，若按“369”的模式進行，那么土地交易基本上也會處于“369”的階段，即主要在3月份、6月份和9月份形成一波土地交易。因此可以重點關(guān)注每個季度末端此類重點城市的土地交易市場。當(dāng)然不同節(jié)點有不同的表現(xiàn)，一般春節(jié)后都是房企密集拿地、補庫存的階段，所以要防范3月份拿地出現(xiàn)的高峰或炒作現(xiàn)象。

??（2）地價如何走

??從政策初衷來看，密集供地能夠在某個階段一次性增加土地供應(yīng)，減少了地方政府“饑餓營銷”的動機，有助于減少“多個房企圍獵某一地塊”的現(xiàn)象。這實際上也類似形成了土地市場的一個“博覽會”。這樣對于各家房企來說拿地機會相對多，有助于控制地價。但也要防范一種情況，即所有房企都有很強的拿地補庫存需求，過去一半都是馬不停蹄全國各地看地，而現(xiàn)在突然一次性交易，那么可能也會有炒作和哄搶的地方。

??（3）營銷如何做

??從過去的經(jīng)驗看，房屋銷售市場好的時候，往往后續(xù)月份地市交易就不錯。所以對于房企來說，類似2月份、5月份、8月份等都可能會形成房屋促銷的重要階段。尤其是在三道紅線下，房企資金回籠會更加依賴房屋銷售，那么自然就需要加快房屋銷售。受此影響，房企后續(xù)需要和營銷部門做好協(xié)調(diào)工作，必要時候應(yīng)該重視降價促銷加快回款的工作。

??（4）推盤情況如何

??如果集中供地政策落實，那么根據(jù)開發(fā)周期來算，各地可能房屋銷售也會形成一波集中開盤、集中銷售的狀態(tài)，所以根據(jù)各地預(yù)售條件和房地產(chǎn)供求市場變化，積極預(yù)測后續(xù)集中銷售期，將是營銷部門需要重點關(guān)注的。而類似密集推盤，客觀上也要房企注意同類企業(yè)帶來的競爭關(guān)系，尤其是在客源爭奪方面。

??（5）如何拿地

??房企后續(xù)拿地或投資口的工作會有大變化，當(dāng)然這需要有策略調(diào)整。第一、從做規(guī)模型的房企來看，核心三四線城市反而會成為重點拿地的城市，因為此類城市反而拿地的約束少了。第二、集中供地下是否需要聯(lián)合拍地，這是很多房企后續(xù)會評估的內(nèi)容，但是前期準(zhǔn)備工作預(yù)計會做得更扎實。第三、存量土地收購會成為熱點，部分房企可能會擔(dān)心此類集中供地政策帶來很多不確定性。