[克而瑞]集中供地新政快評②|對土地市場有哪些影響？

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??[克而瑞]集中供地新政快評①|(zhì)對企業(yè)影響幾何？哪些房企將受益？

??[克而瑞]集中供地新政快評③|對22城市場供求預(yù)期有哪些影響？

??導(dǎo) 讀 

??若“兩集中”供地政策確定實(shí)施，對市場運(yùn)行會產(chǎn)生怎樣的影響？

??◎  作者 / 馬千里，周奇

??2月24日坊間傳言，住建部將在全國22個重點(diǎn)城市暫停發(fā)布住宅用地公告，并要求重點(diǎn)城市實(shí)現(xiàn)兩集中，且2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過三次。隨后，又傳出22個城市名單之內(nèi)的天津、鄭州等城市已暫停宅地掛牌出讓活動，同樣在名單之內(nèi)的青島也于2月24日發(fā)布公告確認(rèn)將嚴(yán)格實(shí)行住宅用地“兩集中”同步公開出讓。若“兩集中”供地政策確定實(shí)施，對市場運(yùn)行會產(chǎn)生怎樣的影響？有哪些“副作用”需要警惕？

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??重點(diǎn)城市地市熱度依舊居高不下

??土地側(cè)調(diào)控升級在情理之中

??就傳聞信息來看，“兩集中”供地指22個重點(diǎn)城市在接下來的涉宅土地出讓需要做到集中掛牌，集中出讓。22個重點(diǎn)城市涵蓋了4個一線城市和18個熱點(diǎn)二三線城市，包括北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、南京、杭州、廈門、合肥、濟(jì)南、武漢、成都、福州、鄭州、無錫、蘇州、沈陽、長春、寧波、青島、長沙。

??在十九屆五中全會、中央經(jīng)濟(jì)工作會議一再強(qiáng)調(diào)供地保障、房住不炒等要求的大背景下，傳聞名單中的重點(diǎn)城市1月以來的土地市場熱度居高不下。如重點(diǎn)城市名單中的杭州、南京近兩月來成交涉宅土地?zé)o論是主城還是邊緣板塊基本均觸及總價(jià)上限，上海更是在2月份拍出了兩個區(qū)域單價(jià)地王。

??進(jìn)一步聯(lián)系2021年開年以來重點(diǎn)城市的溢價(jià)率走勢來看，在多城已采取“限價(jià)拍地”的方式下，仍有6個城市的涉宅用地成交溢價(jià)率超過20%，其中無錫、寧波和杭州的成交溢價(jià)率更是超過了25%，說明這些重點(diǎn)城市的地市熱度有待進(jìn)一步控制。而地價(jià)的上漲會傳遞到樓市，引發(fā)房價(jià)上漲預(yù)期，不利于房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。

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??“兩集中”政策下熱點(diǎn)地塊競拍熱度難降

??“高流拍”現(xiàn)象可能會卷土重來

??具體而言，“兩集中”政策若確定實(shí)施對土地市場會造成怎樣的影響？我們認(rèn)為有以下五方面值得關(guān)注：

??1，土拍整體熱度下降

??這種集中放量的供地方式下，意味著重點(diǎn)城市土地供應(yīng)量會在短期內(nèi)明顯增加，大幅增加土地市場供給端透明度，規(guī)范土地要素流轉(zhuǎn)。同時，大規(guī)模的土地供應(yīng)，也利于社會形成土地供應(yīng)充足的預(yù)期，并為企業(yè)提供更多選擇，分散地塊的競拍關(guān)注度，進(jìn)而降低地市競拍熱度，控制地價(jià)上漲。

??并且大批量土地進(jìn)入拍賣環(huán)節(jié)時，若采取“先普通、后優(yōu)質(zhì)”的順序出讓，在“好貨在后面”的心理下，有利于控制一般地塊的競爭。

??2，部分地塊會獲得更高的市場關(guān)注度

??但這種拍地模式下，熱點(diǎn)地塊的競拍熱度仍會居高不下。雖然集中供地會造成企業(yè)現(xiàn)金流緊張進(jìn)而降低整體市場土拍熱度。但正是由于集中拍地，保證金無法在多輪次土拍中“重復(fù)進(jìn)場”，房企無法將分散資金和精力，只能優(yōu)先將關(guān)注度放在已有意向的重點(diǎn)地塊上，這也就要求企業(yè)在投資時更青睞選擇盈利風(fēng)險(xiǎn)較低、或自認(rèn)為競爭風(fēng)險(xiǎn)不高的優(yōu)質(zhì)地塊。從這一層面來看熱點(diǎn)地塊的競拍熱度仍然難以回落。

??3，素質(zhì)一般地塊流拍風(fēng)險(xiǎn)上升

??缺乏關(guān)注的素質(zhì)一般的土地，流拍概率將會進(jìn)一步加大，土地市場高流拍現(xiàn)象可能會卷土重來。結(jié)合“三條紅線”和房貸集中度管理出臺后土地市場表現(xiàn)來看，在企業(yè)資金收緊后，普通地塊受到?jīng)_擊最大，流拍土地多是位于遠(yuǎn)郊板塊的素質(zhì)普通的宅地。集中供應(yīng)的模式下，條件普通地塊也會大量同期入市，進(jìn)而造成重點(diǎn)城市土地流拍風(fēng)險(xiǎn)增加。

??4，推升部分非重點(diǎn)城市土拍熱度，如鹽城、南通等

??22個重點(diǎn)城市集中供地如若成行，對南通、鹽城這類非重點(diǎn)城市土地市場熱度有比較高的影響。企業(yè)在22個重點(diǎn)城市拿地難度的加大，必然使得不少企業(yè)的拿地重心進(jìn)一步向其他“次熱點(diǎn)”城市轉(zhuǎn)移，在此情形下，南通、鹽城此類規(guī)劃利好明確，本身具有一定關(guān)注度的非重點(diǎn)城市，接下來市場熱度或迎來一輪升溫行情，政企雙方對此亦應(yīng)早做準(zhǔn)備。

??5，實(shí)際執(zhí)行層面可能遇到的問題：

??集中大批量的土地出讓，會對地方土拍組織帶來更大的考驗(yàn)，并且在出讓安排上也會存在眾多問題，需要地方主管部門和企業(yè)警惕：

??1），資金實(shí)力一般的企業(yè)，如何避開大熱的“次優(yōu)地塊”？

??在供應(yīng)大增、而自身資金有限的情況下，資金實(shí)力一般的企業(yè)自然會更青睞“自認(rèn)為競爭風(fēng)險(xiǎn)不高”的次優(yōu)地塊，但是如果競拍企業(yè)判斷趨同，在拿地機(jī)會有限的情況下，有可能造成這些次優(yōu)地塊價(jià)格的非理性上漲。若要解決這一問題，需要地方主管部門在掛牌階段即及時公開掛牌信息，并適當(dāng)允許企業(yè)撤牌，以免市場非充分競爭。

??2），土拍細(xì)則如何調(diào)整

??在“兩集中”的土拍模式下，土地拍賣邏輯與現(xiàn)行模式發(fā)生根本性改變，地方細(xì)則應(yīng)如何調(diào)整？比如南京目前規(guī)定在一輪土拍中，一家企業(yè)只能參與一幅地塊的競拍，在根本上減少了企業(yè)的土拍競爭，那么在“兩集中”后這一政策應(yīng)當(dāng)如何放松？ 

??3），警惕棄拍風(fēng)險(xiǎn)的上升

??為增加拿地概率，部分企業(yè)或過多地參與多幅地塊掛牌，如何避免企業(yè)獲得土地后，因現(xiàn)金流問題而放棄拿地。

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??重點(diǎn)城市地價(jià)漲幅有望放緩

??“兩集中”供地對地方拍地提出更高要求

??歸根結(jié)底，控制市場熱度還是需要增加供應(yīng)、提高透明度，因此長遠(yuǎn)來看，“兩集中”供地政策在提高市場透明度意義更大。在透明度提升下，更多企業(yè)可參與土地市場交易中，同時企業(yè)也有更多競品選擇，有助于降低整體市場競拍熱度。同時，整體地價(jià)也會因土地市場集中放量而平緩，地價(jià)漲幅也有望進(jìn)一步降低。

??但需要警惕，集中供地下土地市場熱度分化趨勢或?qū)⑦M(jìn)一步加劇。集中式供地會導(dǎo)致企業(yè)資金壓力進(jìn)一步增加，進(jìn)而造成熱點(diǎn)地塊關(guān)注度更高、關(guān)注度較低的地塊則慘遭流拍的現(xiàn)象。若未能安排合理的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和節(jié)奏，高流拍的現(xiàn)象將會卷土重來，反而不利于市場供求平衡。因此，作為土地市場的供給方，政府需要對市場把握更加精準(zhǔn)，合理安排土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和出讓時序，并對拍地規(guī)則進(jìn)一步完善，以防熱度分化造成土地流拍現(xiàn)象頻發(fā)。