[克而瑞]房地產(chǎn)金融政策演變對(duì)行業(yè)影響分析

??2020年下半年，房地產(chǎn)金融政策持續(xù)收緊，多部委密集發(fā)聲，直指房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國(guó)金融風(fēng)險(xiǎn)方面最大的“灰犀?！薄ｎA(yù)計(jì)“十四五”房地產(chǎn)行業(yè)將全面轉(zhuǎn)向去杠桿，并上升為長(zhǎng)效機(jī)制。

??受此影響，房企降負(fù)債與沖業(yè)績(jī)兩者之間如何權(quán)衡？居民去杠桿又對(duì)行業(yè)銷(xiāo)售規(guī)模產(chǎn)生什么影響？以史為鑒，也許答案自現(xiàn)……

??01房地產(chǎn)信貸收緊是一脈相承

??嚴(yán)監(jiān)管防范“灰犀牛”

       ……本節(jié)有刪減……

??2020年下半年，房地產(chǎn)金融政策持續(xù)收緊，并從供、需兩端全面壓降房地產(chǎn)信貸規(guī)模，供應(yīng)端銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)實(shí)行房地產(chǎn)貸款集中度管理的兩道紅線，需求端房企融資則設(shè)置“三道紅線”，倒逼房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿。

??在此之前，銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清曾多次就房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題公開(kāi)表態(tài)，并直言“房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國(guó)金融風(fēng)險(xiǎn)方面最大的‘灰犀?！薄＝陙?lái)，房地產(chǎn)金融屬性不斷強(qiáng)化，資產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)不斷積累，“灰犀牛”論斷絕非危言聳聽(tīng)，防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)已是迫在眉睫。截至2020年三季度，房地產(chǎn)貸款余額多達(dá)48.8萬(wàn)億元，占各項(xiàng)貸款余額比重已達(dá)到28.8%，房地產(chǎn)相關(guān)貸款（含以房地產(chǎn)作為抵押、擔(dān)保）占比更是接近40%。

??一方面，個(gè)人住房貸款余額快速增長(zhǎng)，致使居民杠桿率持續(xù)攀升，居民債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不斷加碼，并有向金融系統(tǒng)傳導(dǎo)的趨勢(shì)。截至2020年三季度，全國(guó)居民杠桿率已逼近60%，深圳、廈門(mén)、杭州等核心一二線城市居民杠桿率更是超過(guò)80%。與此同時(shí)，全國(guó)居民債務(wù)收入比持續(xù)提升至55%，居民償債能力明顯減弱，一旦收入預(yù)期下滑，部分置業(yè)群體或?qū)⑾萑霟o(wú)力償債乃至斷供的窘境。

??另一方面，房企持續(xù)高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)運(yùn)營(yíng)，房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)日漸高企，資金鏈風(fēng)險(xiǎn)面臨較大考驗(yàn)，同樣危及金融體系安全穩(wěn)定。梳理105家典型房企歷年“三道紅線”觸線情況，不難發(fā)現(xiàn)，2017年-2020年上半年，“三道紅線”觸線房企數(shù)量逐年增加，紅檔、橙檔房企數(shù)量占比仍接近4成，綠檔房企數(shù)量則由23家降至12家。

??值得注意的是，2020年的房企融資“三道紅線”、房地產(chǎn)貸款集中管理的“兩道紅線”都不是房地產(chǎn)金融政策的180度轉(zhuǎn)向，恰恰相反，自2016年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)金融領(lǐng)域去杠桿始終是主旋律，政策內(nèi)在邏輯實(shí)為一脈相承。

??02

??房企負(fù)債不斷攀升

??融資調(diào)控從渠道轉(zhuǎn)向總量控制

??……本節(jié)有刪減……

??一、房企融資調(diào)控兩階段變化：由渠道閘門(mén)切換至資產(chǎn)池總量管控（部分略）

??2016年下半年以來(lái)，房企融資調(diào)控不斷加碼，整體呈現(xiàn)兩階段變化：

??其一，2016年下半年，房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始轉(zhuǎn)向去杠桿，房企各類(lèi)融資渠道依次收緊。

??2016年10月，上交所、深交所對(duì)房地產(chǎn)業(yè)公司債券實(shí)行“基礎(chǔ)范圍+綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)”的分類(lèi)監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定公司債的募集資金可以用于還貸、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和補(bǔ)充流動(dòng)資金，不得用于購(gòu)置土地。

??2018年5月，發(fā)改委、財(cái)政部強(qiáng)化市場(chǎng)約束機(jī)制，防范房企發(fā)行外債可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，要求房企境外發(fā)債不得投資境內(nèi)外房地產(chǎn)項(xiàng)目、補(bǔ)充運(yùn)營(yíng)資金，僅限歸還存量債務(wù)。

??2019年5月，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)行23號(hào)文，對(duì)房地產(chǎn)類(lèi)信托監(jiān)管升級(jí)，嚴(yán)格限制前端融資模式。具體而言，禁止銀行表內(nèi)外資金直接或變相用于前融；未嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)，禁止銀行向“四證”不全及資金不到位的房企融資；禁止資金通過(guò)影子銀行渠道違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)；禁止并購(gòu)貸、經(jīng)營(yíng)貸等資金被挪用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

??其二，以“三道紅線”為分界線，房企融資調(diào)控由原先的渠道控制切換至主體控制。2020年8月，住建部、央行聯(lián)合召開(kāi)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，對(duì)12家試點(diǎn)房企有息負(fù)債規(guī)模設(shè)置了“三道紅線”：其一，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；其二，凈負(fù)債率大于100%；其三，現(xiàn)金短債比小于1倍。

??依據(jù)“三道紅線”觸線情況，12家試點(diǎn)房企將劃分為紅、橙、黃、綠四檔，分檔設(shè)定有息負(fù)債的增速閾值。倘若“三道紅線”全部命中，有息負(fù)債規(guī)模便以2019年6月為上限，不得增加。踩中兩條、一條以及一條未中，有息負(fù)債規(guī)模年增速分別設(shè)限為5%、10%和15%。

??二、上有政策、下有對(duì)策，渠道控制下房企通過(guò)結(jié)構(gòu)性調(diào)整規(guī)避融資約束（部分略）

??1、公司債收緊后融資趨向多元化，2017年境外融資驟升156%，資產(chǎn)證券化成突破口（部分略）

??2016年10月，房地產(chǎn)業(yè)公司債實(shí)行分類(lèi)監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，公司債募集資金不得用于購(gòu)置土地。受此影響，房企傳統(tǒng)融資渠道增長(zhǎng)受限，2017年公司債融資規(guī)模驟降，倒逼多數(shù)房企輾轉(zhuǎn)海外融資，境外融資規(guī)模急速擴(kuò)容，資產(chǎn)證券化同步進(jìn)入快速發(fā)展期，并成為房企融資的重要突破口，房企融資渠道趨向多元化。

??2017年，95家重點(diǎn)監(jiān)測(cè)房企境內(nèi)債權(quán)融資7821億元，同比下降5%。其中，公司債融資規(guī)模低至654億元，同比驟降84%。隨著公司債融資門(mén)檻抬升，恒大、碧桂園、綠地等房企紛紛揚(yáng)帆出海，到海外尋找融資機(jī)會(huì)。2017年，95家房企境外債權(quán)融資3417億元，同比增長(zhǎng)156%，占當(dāng)年融資規(guī)?？偭康谋戎剡_(dá)到24.8%，較2016年提升13.5個(gè)百分點(diǎn)。

??2017年，海外融資已然成為房企重要的融資渠道，95家重點(diǎn)監(jiān)測(cè)房企中，中國(guó)恒大、佳兆業(yè)、時(shí)代中國(guó)等10家房企境外債券融資規(guī)模突破100億元。例如中國(guó)恒大，2017年在境外通過(guò)發(fā)行債券、優(yōu)先票據(jù)等方式共計(jì)募集資金625億元，占當(dāng)年融資規(guī)模總量的比重多達(dá)37.8%。又如佳兆業(yè)，2017年融資規(guī)?？偭考s389億元，全部來(lái)自于境外債權(quán)融資，海外融資的重要性可見(jiàn)一斑。

??2、海外融資收緊后，2018年資產(chǎn)證券化融資大增62%，且待發(fā)行產(chǎn)品數(shù)量多金額大

??2018年5月，房企境外發(fā)債收緊，嚴(yán)令不得投資境內(nèi)外房地產(chǎn)項(xiàng)目、補(bǔ)充運(yùn)營(yíng)資金，僅限歸還存量債務(wù)。受此影響，2018年下半年房企境外債權(quán)融資規(guī)模大幅縮量，取而代之的是資產(chǎn)證券化融資提速增長(zhǎng)，不僅已發(fā)行的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品融資規(guī)模持續(xù)放量，而且已獲批尚未發(fā)行以及正在審批過(guò)程中的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品融資規(guī)模同樣不容小覷。

??2018年，95家重點(diǎn)監(jiān)測(cè)房企境外債權(quán)融資4590億元，同比增長(zhǎng)34%，占融資規(guī)?？偭康谋戎剡_(dá)到6.1%，較2017年凈增加2.4個(gè)百分點(diǎn)。主要原因在于2018年上半年房企境外債權(quán)融資依舊延續(xù)2017年以來(lái)的快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，融資規(guī)模多達(dá)2720億元，同比增長(zhǎng)42%。而在政策的強(qiáng)力打壓下，2018年下半年境外債權(quán)融資降至1870億元，較上半年凈減少31%。

??2018年，95家房企資產(chǎn)證券化融資830億元，同比增長(zhǎng)62%。受限于傳統(tǒng)融資渠道以及海外融資渠道漸次收緊，更多房企開(kāi)始嘗試資產(chǎn)證券化，致使資產(chǎn)證券化融資規(guī)模持續(xù)擴(kuò)容。除了傳統(tǒng)類(lèi)別的商業(yè)物業(yè)、物業(yè)費(fèi)和購(gòu)房尾款資產(chǎn)證券化產(chǎn)品之外，在輪番政策紅利的刺激下，住房租賃資產(chǎn)證券化發(fā)行規(guī)模大幅增長(zhǎng)，碧桂園、中國(guó)恒大、世茂集團(tuán)等多家房企均成功發(fā)行住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。

       值得一提的是，2018年房企已獲批尚未發(fā)行的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品數(shù)量較多且融資金額較大。典型如中國(guó)恒大，2018年下半年便有3只資產(chǎn)證券化產(chǎn)品獲批，其中恒大首單租賃住房ABS產(chǎn)品“中聯(lián)前海開(kāi)源-恒大租賃住房一號(hào)第N期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，擬發(fā)行金額多達(dá)100億元。與此同時(shí)，2018年房企正在審批過(guò)程中的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品同樣是數(shù)量較多且融資金額較大。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)顯示，截至2018年底，僅上交所便有49只房地產(chǎn)相關(guān)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品正在審批，擬發(fā)行金額總量約898億元。

??3、23號(hào)文后信托融資較歷史峰值降19%，中小房企融資難度加大，頭部房企影響有限（略）三、179家房企有息負(fù)債8.4萬(wàn)億凈負(fù)債率88%，部分房企“尾大不掉”（略）

??03

??過(guò)量資金催生城市周期分化輪動(dòng)

??限貸收緊更引發(fā)拐點(diǎn)

??……本節(jié)有刪減……

??一、十九大后居民信貸政策相對(duì)溫和：房住不炒，支持自住打壓投資（部分略）

??十九大以來(lái)，居民端房地產(chǎn)信貸政策是一以貫之，意即堅(jiān)持“房住不炒”的定位，支持居民自住以及改善性購(gòu)房消費(fèi)，打壓投資性需求，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房。

??2020年12月底，央行、銀保監(jiān)會(huì)共同發(fā)布房地產(chǎn)貸款集中度管理的兩道紅線，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)將劃分為中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)、縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)和村鎮(zhèn)銀行五檔，房地產(chǎn)貸款占比上限分別為40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%，個(gè)人住房貸款占比上限則分別為32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。

??整理39家上市銀行2020年半年報(bào)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，并參照房地產(chǎn)貸款集中度管理新規(guī)，我們發(fā)現(xiàn)僅8家商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款占比指標(biāo)超過(guò)規(guī)定上限，其中大部分銀行超標(biāo)范圍不足2個(gè)百分點(diǎn)，招商銀行、興業(yè)銀行、成都銀行超標(biāo)較多，超出警戒線4個(gè)百分點(diǎn)以上，但考慮到4年的調(diào)整過(guò)渡期，整體政策力度相對(duì)溫和，對(duì)居民信貸影響相較有限。

??二、居民信貸趨緊不改加杠桿購(gòu)房，嚴(yán)苛限貸倒逼市場(chǎng)拐點(diǎn)（部分略）

??1、投資“熱錢(qián)”誘導(dǎo)一二線樓市周期性輪動(dòng)，PSL助力三四線房?jī)r(jià)普漲（部分略）

??回望2015-2017年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)重回上升周期，并呈現(xiàn)兩條發(fā)展主線：核心一二線城市周期性輪動(dòng)上漲，三四線城市房?jī)r(jià)普漲。而從根本上來(lái)說(shuō)，信貸資金涌入均是觸發(fā)行情的重要因素。

??首先，核心一二線城市出現(xiàn)市場(chǎng)周期性輪動(dòng)上漲行情，本質(zhì)是投資“熱錢(qián)”輾轉(zhuǎn)流向價(jià)值洼地炒房獲利。一方面，全國(guó)層面限貸政策松綁。2014年9月，央行、銀監(jiān)會(huì)將二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)由“認(rèn)房又認(rèn)貸”改為“認(rèn)貸不認(rèn)房”；2015年3月、9月，又先后下調(diào)二套房首付比例、非限購(gòu)城市首套房首付比例。另一方面，受惠于資金流入樓市的政策壁壘大大降低，投資“熱錢(qián)”先知先覺(jué)，踏準(zhǔn)時(shí)間節(jié)點(diǎn)、提前入場(chǎng)炒房獲利。

??一線城市率先成為“熱錢(qián)”追捧的投資標(biāo)的。2014年11月開(kāi)始，北京、上海、深圳商品住宅成交面積同比增速由負(fù)轉(zhuǎn)正，并連續(xù)數(shù)月維持在30%以上高位。2015年二季度以后，北上深成交同比更是翻倍上漲。進(jìn)入2016年，3月上海、深圳紛紛加碼限貸政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)才有所降溫。

       一線城市政策加碼之后，投資“熱錢(qián)”轉(zhuǎn)而流向二線“四小龍”。受惠于投資“熱錢(qián)”大量涌入，2016年一、二季度南京、蘇州、廈門(mén)和合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)異?；馃幔唐纷≌山煌仍龇荚?0%以上，蘇州、廈門(mén)等多個(gè)月份同比翻倍增長(zhǎng)。2016年10月，廈門(mén)等22城落地限貸政策，二線“四小龍”成交高位回調(diào)，同比增速也步入負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間。

??而在二線“四小龍”市場(chǎng)降溫之后，投資“熱錢(qián)”輾轉(zhuǎn)至重慶、成都、武漢等中西部二線城市。典型如重慶，作為少數(shù)非限購(gòu)二線城市，首付比例低至20%，疊加2016年以前房?jī)r(jià)橫盤(pán)長(zhǎng)達(dá)五年，實(shí)屬中西部城市的價(jià)格洼地。2016年下半年以來(lái)，成都、重慶、武漢成交明顯放量，晉升為全國(guó)樓市成交量、價(jià)的領(lǐng)跑者。

??2、樓市冷暖與限貸緊松正相關(guān)，2016年底嚴(yán)苛限貸致上海市場(chǎng)陷入調(diào)整

??梳理2014-2018年上海一、二手房市場(chǎng)發(fā)展脈絡(luò)，我們發(fā)現(xiàn)：第一，上海新房、二手房市場(chǎng)走勢(shì)高度同步，限貸政策松緊調(diào)整同時(shí)作用于一、二手房市場(chǎng)；第二，首付比例調(diào)整作為政府慣常使用的居民信貸政策調(diào)節(jié)工具，小幅微調(diào)對(duì)市場(chǎng)實(shí)際影響有限，體現(xiàn)于成交規(guī)模往往在短期震蕩后重回高位，唯有當(dāng)首付比例大幅調(diào)整時(shí)，市場(chǎng)才會(huì)出現(xiàn)明顯的政策導(dǎo)向性特征。

??2014年央行出臺(tái)930新政：二套房認(rèn)貸不認(rèn)房，二套貸款已結(jié)清算首套，上海一、二手房市場(chǎng)開(kāi)始轉(zhuǎn)暖。2015年央行落地330新政：二套房最低首付比例降至4成，進(jìn)一步抬升上海樓市熱度，并達(dá)到無(wú)以復(fù)加的地步。2015年、2016年乃是上海樓市成交大年，新房成交面積超過(guò)1300萬(wàn)平方米，二手房成交面積更是連續(xù)兩年突破3000萬(wàn)平方米，迭創(chuàng)歷史新高。

??2016年3月，上海調(diào)整限購(gòu)、限貸政策，二套房最低首付比例小幅調(diào)升至50%，政策力度相對(duì)溫和。隨后4-7月，新房、二手房成交規(guī)模經(jīng)歷短期震蕩后重回高位，市場(chǎng)熱度依舊不減。同年11月，上海進(jìn)一步升級(jí)調(diào)控：認(rèn)房又認(rèn)貸，二套非普通住宅首付比例調(diào)升至70%，市場(chǎng)隨之步入調(diào)整期。2017年、2018年上海樓市相對(duì)沉寂，新房、二手房成交面積分別回落至600萬(wàn)平方米、1300萬(wàn)平方米低位，較歷史高峰期跌幅超過(guò)50%。

??3、信貸穩(wěn)中趨緊難阻房地產(chǎn)吸金效應(yīng)，居民杠桿率達(dá)33%債務(wù)收入比55%（部分略）由于住房貸款是居民貸款的重要組成部分，個(gè)人住房貸款快速增長(zhǎng)，引發(fā)居民杠桿率持續(xù)攀升。2016-2019年，全國(guó)居民住房杠桿率由24%穩(wěn)步提升至31%，年均增長(zhǎng)2.3個(gè)百分點(diǎn)。2020年，流動(dòng)性寬松下居民加杠桿購(gòu)房，疊加GDP增速明顯放緩，截至三季度末，全國(guó)居民住房杠桿率升至33%，未來(lái)繼續(xù)加杠桿空間已日漸逼仄。

       與此同時(shí)，居民債務(wù)收入比直線提升，償債能力大幅減弱。截至2020年三季度，居民債務(wù)收入比升至55%，較2019年末增加4.1個(gè)百分點(diǎn)，增幅漸有走闊的趨勢(shì)。尤其是底層剛需客群，疫情影響下收入預(yù)期下滑，或?qū)⒚媾R更大的償債壓力。

??04

??由不確定走向確定

??地產(chǎn)金融收縮去杠桿加劇行業(yè)分化

??……本節(jié)有刪減……

??一、十四五貨幣政策松緊適度，信貸資源從偏好房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移到高科創(chuàng)領(lǐng)域

??目前，全球疫情防控仍存較大不確定性，發(fā)達(dá)以及發(fā)展中經(jīng)濟(jì)體疫苗接種進(jìn)度不一，從疫苗接種到實(shí)現(xiàn)群體免疫更需較長(zhǎng)時(shí)間周期。在疫情陰霾尚未完全消散的情況下，全球經(jīng)濟(jì)依舊面臨較大的下行壓力，短期內(nèi)全球貨幣“大放水”的政策大環(huán)境難言轉(zhuǎn)向。典型如拜登當(dāng)選美國(guó)總統(tǒng)便公布了1.9萬(wàn)億美元經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，主要用于疫情防控、對(duì)居民、小企業(yè)、州和地方政府的援助等。

??2020年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，明年宏觀政策要保持連續(xù)性、穩(wěn)定性、可持續(xù)性。要繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持對(duì)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的必要支持力度，政策操作上要更加精準(zhǔn)有效，不急轉(zhuǎn)彎，把握好政策時(shí)度效。

??基于政策不急轉(zhuǎn)彎，預(yù)計(jì)“十四五”央行貨幣政策將松緊適度，保持市場(chǎng)流動(dòng)性合理充裕，但堅(jiān)決不搞“大水漫灌”式強(qiáng)刺激，極力避免以宏觀杠桿率進(jìn)一步高企為代價(jià)換取不合理的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。并持續(xù)深化金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，積極引導(dǎo)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)把經(jīng)營(yíng)重心和信貸資源從偏好房地產(chǎn)、地方政府融資平臺(tái)，轉(zhuǎn)移到中小微企業(yè)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)信貸資源增量?jī)?yōu)化、存量重組。

??“十四五”規(guī)劃將科技創(chuàng)新提高到了前所未有的高度，關(guān)鍵核心技術(shù)要自主可控，預(yù)計(jì)新一代信息技術(shù)、半導(dǎo)體、新能源、醫(yī)藥醫(yī)療等領(lǐng)域?qū)⒊蔀橹鞴シ较?。而在信貸資源層面也將給予特殊“照顧”，全面支持高科創(chuàng)企業(yè)做大、做強(qiáng)，突破美國(guó)等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體對(duì)中國(guó)的科技封鎖。

??不可否認(rèn)的是，現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)仍是去杠桿的重要領(lǐng)域，金融要去房地產(chǎn)化，房地產(chǎn)也要去金融化。預(yù)計(jì)未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)將全面轉(zhuǎn)向去杠桿，并上升為長(zhǎng)效機(jī)制，有序引導(dǎo)企業(yè)負(fù)債率、居民杠桿率逐漸回歸到“安全線”以內(nèi)，堅(jiān)守不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的政策底線。

??二、“三道紅線”范圍擴(kuò)容至全行業(yè)，過(guò)半房企有望限時(shí)轉(zhuǎn)綠

??房企融資環(huán)境或?qū)⒊掷m(xù)收緊，“三道紅線”仍將持續(xù)發(fā)力，并將成為房企融資重要的參考標(biāo)準(zhǔn)。除了首批12家試點(diǎn)房企之外，“三道紅線”監(jiān)管范圍或?qū)U(kuò)容至全行業(yè)，更多房企將依據(jù)“三道紅線”的觸線情況，分檔設(shè)定有息負(fù)債規(guī)模的增速閾值。

??房企表內(nèi)融資或?qū)⒉粩嗍站o，嚴(yán)控有息負(fù)債規(guī)模增長(zhǎng)上限，尤其是那些暫被劃定為橙檔、紅檔的房企，為了確保有息負(fù)債規(guī)模低增長(zhǎng)甚至不增長(zhǎng)，表內(nèi)融資規(guī)模增長(zhǎng)空間將明顯受限。房企表外融資或?qū)⒊蔀橄乱浑A段重點(diǎn)監(jiān)管領(lǐng)域，嚴(yán)防信托、保險(xiǎn)等資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。

??受此影響，房企去杠桿已是大勢(shì)所趨，更多房企將通過(guò)增加銷(xiāo)售回款、降低現(xiàn)金支出、資產(chǎn)證券化等方式改善資產(chǎn)負(fù)債表，以便提升檔位降低融資約束?？梢云谠S的是，那些現(xiàn)金短債比大于0.8，凈負(fù)債率不大于120%，扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不大于80%的房企，預(yù)計(jì)三年內(nèi)都能夠改善，過(guò)半房企有望限時(shí)轉(zhuǎn)綠。

??三、居民溫和去杠桿重點(diǎn)強(qiáng)化信貸資金用途管理，短期行業(yè)規(guī)模高位保持

??居民信貸政策也將轉(zhuǎn)向去杠桿，確保居民杠桿率和負(fù)債率不再繼續(xù)上升。具體而言，供應(yīng)端銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)將嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)貸款集中度管理的兩道紅線，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比的管理，一旦超出所在檔次銀行的占比上限，更應(yīng)強(qiáng)化過(guò)渡期業(yè)務(wù)調(diào)整。

??嚴(yán)格落實(shí)差別化住房信貸政策，嚴(yán)控個(gè)人住房貸款投放節(jié)奏和增速，并對(duì)購(gòu)房者首付資金來(lái)源、債務(wù)收入比等加大核查力度。限貸政策整體易緊難松，熱點(diǎn)城市不排除進(jìn)一步加碼的可能性，涉及適度調(diào)升二套尤其是非普通住房首付比例等。房貸利率或?qū)⑦m度上調(diào)，首套尤其是二套房貸利率或?qū)⒃俅尾饺肷闲型ǖ馈?/p>

??加強(qiáng)信貸資金用途管理，全面落實(shí)貸前調(diào)查、貸中審查、貸后檢查制度，禁止發(fā)放無(wú)用途、虛假用途、用途存疑的貸款，嚴(yán)防信用貸、消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸等信貸資金違規(guī)挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域。并完善信貸資金用途監(jiān)測(cè)與攔截機(jī)制，對(duì)貸前調(diào)查不嚴(yán)、貸后管理不到位、信貸資金被挪用等違規(guī)行為，及時(shí)采取一系列的懲戒措施。

??對(duì)比于房企去杠桿，居民去杠桿的過(guò)程則相對(duì)溫和，意即繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”的政策主基調(diào)，支持居民自住以及改善性購(gòu)房消費(fèi)，著力打壓投資、投機(jī)性需求。因此，居民去杠桿對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響程度有限，短期內(nèi)樓市難言實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)向，行業(yè)銷(xiāo)售規(guī)模仍將高位保持。

??基于資金的逐利效應(yīng)，疊加長(zhǎng)期以來(lái)房?jī)r(jià)只漲不跌、購(gòu)房抗通脹的一致預(yù)期，未來(lái)相對(duì)充裕的信貸資金或?qū)⒈F(tuán)核心城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，以期享受資產(chǎn)保值增值收益。受此影響，各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒓觿》只?，那些人口長(zhǎng)期凈流入的核心一、二線城市，市場(chǎng)需求依舊堅(jiān)挺，并有較強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)力支撐，房地產(chǎn)市場(chǎng)前景值得期許；那些人口持續(xù)凈流出的弱三、四線城市，市場(chǎng)需求及購(gòu)買(mǎi)力瓶頸盡顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)前景著實(shí)難言樂(lè)觀。