[中房研協(xié)]南昌新政被責令糾正，城市發(fā)展與“房住不炒”存在博弈

??【熱點聚焦】

??3月24日，南昌市人民政府辦公室發(fā)布了《促進全市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干政策措施》，其中提到的“都市圈購房同權(quán)”、“改變‘限房價、競地價’單一土地出讓方式”、“完善商品房預售資金監(jiān)管制度”或與當下“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的要求有所不符。

??3月25日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部與江西省政府通過視頻會議進行了會商，要求江西省和南昌市切實提高政治站位，牢牢把握房子是用來住的、不是用來炒的定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，確保實現(xiàn)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的目標，努力解決好大城市住房突出問題。同日，江西省采取措施，責令南昌市立即糾正，消除負面影響，確保市場穩(wěn)定。據(jù)悉，住建部即日已派出督導組赴南昌市現(xiàn)場督導，并將南昌市列入房地產(chǎn)市場監(jiān)測重點城市名單，加強對南昌市房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管理。目前，南昌市人民政府發(fā)布的房地產(chǎn)新政已被撤回。

??【熱點評析】

??去化持續(xù)承壓迫使南昌推出新政

??2020年下半年以來，南昌樓市持續(xù)低迷，傳統(tǒng)的“金九銀十”成交面積比去年下降20%以上，僅在12月輕微好轉(zhuǎn)。另據(jù)克而瑞統(tǒng)計顯示，2020年全年南昌新建商品住宅成交37344套，同比下降28%。二手房方面，也存在去化承壓的現(xiàn)象，2020年南昌二手房成交22027套，同比下降19.33%。根據(jù)易居研究院發(fā)布的《22城二手房去化周期報告》，2020年無論是二手房月均成交量，還是月均成交量同比增速，南昌都排在22個城市的倒數(shù)第三位。

??較大的去化壓力迫使南昌推出新政刺激房地產(chǎn)市場，新政中，“都市圈購房同權(quán)”的本意是通過都市圈規(guī)劃、外圍落戶政策放松和引進人才政策的方式，吸引更多人員和資金在區(qū)域內(nèi)配置。新政若執(zhí)行，會增大并加快南昌周邊人口到南昌購房的需求，提高南昌的實際購買力，但在“房住不炒”的大背景下，也會向市場和社會傳達出“限購、限價松綁”的信號，在短期內(nèi)將導致房地產(chǎn)市場異常升溫，不利于樓市穩(wěn)定。中央層面不允許地方有挑戰(zhàn)房住不炒的舉動，但地方則因追求經(jīng)濟增長等原因，要求生存與發(fā)展，博弈肯定存在。

??“公開出讓不限房價、地價地塊”不符合“三穩(wěn)”的要求

??南昌新政與“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的要求相背離，或是造成該政策被緊急撤回的主要原因。南昌市政府提出在重點開發(fā)區(qū)域（高鐵東站、經(jīng)開、臨空區(qū)、高新區(qū)等)視情“公開出讓不限房價、地價地塊”，重點開發(fā)區(qū)域位于南昌相對較偏的區(qū)域，開發(fā)程度較低，此舉可能是通過拍賣不限房價、地價的地塊，引導開發(fā)商推動區(qū)域發(fā)展，活躍市場。但在各地樓市普遍收緊并不斷加碼調(diào)控的大背景下，南昌釋放出放寬樓市調(diào)控的信號、并出臺了比較明確的政策，必然會被監(jiān)管層緊急叫停。

??預售資金監(jiān)管的放寬不利于防范市場風險

??南昌新政還提出，對符合新建商品房住宅預售條件的，其預售資金監(jiān)管比例由原來的50%、60%，分別調(diào)整為20%、30%；由原來需達到項目辦理竣工驗收合格具備交付使用為止才可申請使用重點監(jiān)管資金，調(diào)整為可根據(jù)項目工程建設(shè)進度分6個節(jié)點申請降低重點資金監(jiān)管比例的方式使用監(jiān)管資金。預售資金監(jiān)管的作用，旨在保證項目的預售資金主要用于該項目建設(shè)，減少樓盤爛尾的情況，同時也限制了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)率，降低企業(yè)杠桿率。但預售資金監(jiān)管的放寬，或?qū)е沦彿空咧苯颖┞对陲L險中，開發(fā)企業(yè)一旦資金鏈出問題，就會造成樓盤大面積爛尾，直接損害購房者的切身利益，擾亂房地產(chǎn)市場秩序。因此，強化商品房預售資金監(jiān)管，既是維護消費者利益的需要，也是維護房地產(chǎn)市場秩序的需要。

??根據(jù)國家定調(diào)，“三穩(wěn)”是樓市調(diào)控的第一目標，平穩(wěn)依然是房地產(chǎn)市場的主題。當前正處于房地產(chǎn)調(diào)控的攻堅時期，南昌的“限購松綁”如若不及時制止，將對市場預期產(chǎn)生負面影響。監(jiān)管層的迅速出手，對穩(wěn)定市場預期有積極的影響，也體現(xiàn)了當前監(jiān)管層對于落實“房住不炒”的堅定決心。

??（內(nèi)容來源：中房研協(xié)測評研究中心）