[中房研協(xié)]廣州、合肥再出新政遏制樓市過熱

      【熱點(diǎn)聚焦】

       4月2日，廣州市政府印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》提出：第一，進(jìn)一步加強(qiáng)住宅用地供應(yīng)和監(jiān)管。嚴(yán)格落實(shí)住宅用地分類調(diào)控要求；全年分三批次集中出讓住宅用地；完善房價(jià)地價(jià)聯(lián)動出讓模式；加大租賃住房用地供應(yīng)力度等。第二，全面加強(qiáng)新建商品住房價(jià)格備案管理。繼續(xù)對新建商品住房預(yù)售價(jià)格、現(xiàn)房銷售價(jià)格實(shí)行價(jià)格指導(dǎo)，指導(dǎo)開發(fā)企業(yè)合理定價(jià)，對不接受政府價(jià)格指導(dǎo)的項(xiàng)目，暫不核發(fā)預(yù)售許可證或不予辦理交易網(wǎng)簽備案。第三，進(jìn)一步做好分類指導(dǎo)和精準(zhǔn)施策。通過享受人才政策新購買的住房（含新建商品住房和二手住房），須取得不動產(chǎn)權(quán)證滿3年后方可轉(zhuǎn)讓。第四，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)金融管理。加大對經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)問題的監(jiān)督檢查力度；進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)人住房貸款審貸管理，以及進(jìn)一步規(guī)范小額貸款公司貸后管理。第五，進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)市場監(jiān)管。繼續(xù)開展全市房地產(chǎn)市場聯(lián)合檢查，嚴(yán)厲查處各種違法違規(guī)經(jīng)營行為。

      4月5日，合肥市政府發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》提出：第一，穩(wěn)定增加居住用地供應(yīng)。2021年，合肥在近年居住用地平均供應(yīng)量的基礎(chǔ)上增長10%，確保全市不少于9000畝，單列租賃住房用地900畝。第二，實(shí)行市區(qū)學(xué)區(qū)內(nèi)成套住房入學(xué)年限政策。同一套住房，6年內(nèi)只能享有學(xué)區(qū)內(nèi)小學(xué)1個(gè)學(xué)位，3年內(nèi)只能享有學(xué)區(qū)內(nèi)初中1個(gè)學(xué)位。第三，深化住房限購措施。暫停市區(qū)范圍內(nèi)擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭在濱湖新區(qū)、政務(wù)文化新區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和其他區(qū)域指定學(xué)校的學(xué)區(qū)范圍內(nèi)購買二手住房。暫停向法人、非法人組織出售市區(qū)范圍內(nèi)的新建商品住房和二手住房（經(jīng)批準(zhǔn)的人才公寓、重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目除外）。通過司法拍賣或招投標(biāo)中心公開拍賣方式取得市區(qū)范圍內(nèi)商品住房的，均應(yīng)當(dāng)符合本市住房限購政策，并設(shè)置為競拍條件。第四，實(shí)行市區(qū)熱點(diǎn)樓盤“搖號+限售”政策。對登記購房人數(shù)與可售房源數(shù)之比大于（含等于）1.5的熱點(diǎn)樓盤，均應(yīng)實(shí)行搖號銷售，公證搖號銷售商品住房時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)提供不低于30%比例的房源用于剛需購房。搖號所購房源自取得不動產(chǎn)權(quán)證之日起3年內(nèi)不得上市交易。第五，從嚴(yán)調(diào)控商品住房價(jià)格。新取得的居住用地，實(shí)行住房項(xiàng)目均價(jià)控制，商品住房平均備案價(jià)格不得突破土地出讓前預(yù)測均價(jià)。第六，加強(qiáng)住房貸款審慎管理。加強(qiáng)個(gè)人住房貸款首付資金來源、最低首付比、償債收入比、貸款資質(zhì)的審查，嚴(yán)肅查處經(jīng)營貸、抵押貸流入房地產(chǎn)市場行為。嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)貸款集中度管理要求。第七，加大租賃住房建設(shè)力度。2021年，力爭再增加保障性租賃住房2萬套（間）以上，著力解決好新市民和青年人的住房問題。第八，嚴(yán)厲打擊各種房地產(chǎn)市場亂象。嚴(yán)禁房地產(chǎn)銷售中任何形式的價(jià)外加價(jià)行為。

      【熱點(diǎn)評析】

      樓市熱度不減，廣州、合肥調(diào)控再加碼

      進(jìn)入4月，房地產(chǎn)調(diào)控潮仍在延續(xù)。繼4月1日深圳市市場監(jiān)督管理局、市住建局和市教育局聯(lián)合印發(fā)開展“學(xué)位房”等虛假違法廣告專項(xiàng)整治方案之后，廣州、合肥也再度出臺調(diào)控新政。其中，廣州市新政涵蓋土地出讓管理、商品房價(jià)格管理、人才購房政策補(bǔ)丁、房地產(chǎn)金融管理和市場監(jiān)管五個(gè)方面，合肥市新政則涉及學(xué)位制、二手房限購、熱點(diǎn)樓盤“搖號+限售”、房地產(chǎn)金融管理等八個(gè)方面內(nèi)容。

      從市情來看，廣州方面，新房市場分化明顯。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至3月底，廣州市新房庫存周期僅6.4個(gè)月。其中，熱點(diǎn)區(qū)域天河、黃浦、南沙庫存周期分別只有2.7個(gè)月、3.0個(gè)月和5.7個(gè)月，供應(yīng)量較大的增城，去化周期也僅有5.8個(gè)月，而白云、從化去化周期則分別達(dá)到11.5個(gè)月、11.7個(gè)月，花都、番禹去化周期也都在8個(gè)月以上。熱點(diǎn)區(qū)域、熱點(diǎn)樓盤非常搶手，偏遠(yuǎn)區(qū)域表現(xiàn)則相對冷淡。合肥方面，房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫。據(jù)第一樓市統(tǒng)計(jì)，3月，合肥市普通住宅成交7065套，較2月份4696套增長了50.4%，7065套的成交規(guī)模放在2020年也能位列前三。同時(shí)，全市商品住宅庫存去化周期繼續(xù)縮短，截至3月末已跌至5.86個(gè)月。在區(qū)域表現(xiàn)方面，不同于廣州市兩極分化，合肥市各區(qū)域房地產(chǎn)表現(xiàn)均較為火熱。即使是存量較大的新站、瑤海區(qū)，去化周期也僅在7個(gè)月左右，而濱湖、高新區(qū)去化周期更是不到3個(gè)月。緊張的供需關(guān)系不可避免導(dǎo)致房價(jià)上漲或“號頭費(fèi)”等變相漲價(jià)行為滋生。

      從調(diào)控內(nèi)容看，廣州市新政除響應(yīng)中央推行土地集中制、房地產(chǎn)貸款集中度管理之外，僅新增人才新政限售由兩年延長至三年，總體來說調(diào)控手段相對溫和。反觀合肥市，調(diào)控內(nèi)容以“熱點(diǎn)學(xué)區(qū)、熱點(diǎn)區(qū)域、熱點(diǎn)樓盤”為核心，從供需兩端針對性地出臺各項(xiàng)限制性措施，調(diào)控更加深入。

      “房住不炒”堅(jiān)定不移，更多城市加碼調(diào)控或在路上

      隨著以城市群、都市圈為主體形態(tài)的新型城鎮(zhèn)化持續(xù)推進(jìn)，中心城市地位和作用進(jìn)一步強(qiáng)化，城市吸引力也將持續(xù)增強(qiáng)，房地產(chǎn)發(fā)展具備了更好的支撐。從2020年12月底中央經(jīng)濟(jì)工作會議、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議到今年3月全國兩會，中央始終將“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位”“解決好大城市住房突出問題”作為房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的重要內(nèi)容。在具體落實(shí)方面，中央先后推進(jìn)房企融資“三道紅線”、房地產(chǎn)貸款集中度管理制度、重點(diǎn)城市土地供應(yīng)“兩集中”制度等，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)長效調(diào)控機(jī)制。地方如上海、深圳、杭州、廣州等地房地產(chǎn)調(diào)控也多次加碼，在一定程度上促使了房地產(chǎn)市場降溫。但市場風(fēng)險(xiǎn)仍然存在。4月1日，央行金融市場司司長鄒瀾在國新辦新聞發(fā)布會上即表示，部分熱點(diǎn)城市房價(jià)上漲的壓力仍然比較大，高杠桿的中小房企的債務(wù)違約等潛在風(fēng)險(xiǎn)也值得持續(xù)關(guān)注?？傮w來說，構(gòu)建房地產(chǎn)長效調(diào)控機(jī)制是長期性的系統(tǒng)性工程，地方調(diào)控也并非一勞永逸。在“房住不炒”調(diào)控基調(diào)下，地方也要因時(shí)因勢調(diào)整房地產(chǎn)政策。當(dāng)前，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控、強(qiáng)化房地產(chǎn)金融監(jiān)管是主旋律，對于部分重要一二線城市而言，房地產(chǎn)加碼調(diào)控或仍在路上。

（內(nèi)容來源：中房研協(xié)測評研究中心）