[易居研究院]政策快評(píng)：寧波升級(jí)樓市調(diào)控政策，限購(gòu)進(jìn)一步收緊

??政策快評(píng)

??4月16日，寧波市住建局等部門(mén)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。寧波此前受到了住建部的約談，所以政策出臺(tái)符合預(yù)期。相關(guān)政策創(chuàng)新工具值得其他城市學(xué)習(xí)。

??2021年4月19日

??收緊限購(gòu)政策

??此次寧波限購(gòu)政策收緊，有六個(gè)重要的體現(xiàn)。第一、限購(gòu)區(qū)域范圍，將近期寧波炒作較為明顯的區(qū)域板塊都納入進(jìn)來(lái)，如慈城鎮(zhèn)等，使得限購(gòu)范圍明顯擴(kuò)大。第二、住房情況核查趨嚴(yán)，購(gòu)房資格將和購(gòu)房者寧波六區(qū)住房持有情況掛鉤。第三、外地購(gòu)房資格審查更嚴(yán)，不再承認(rèn)個(gè)稅證明，而直接以社保繳納為準(zhǔn)，且不允許補(bǔ)繳。第四、企業(yè)購(gòu)房行為被禁止。第五、房屋贈(zèng)與后，原房東住房持有套數(shù)依然要納入住房情況核查。第六、限購(gòu)項(xiàng)目均落實(shí)限售政策。從這六點(diǎn)內(nèi)容看，寧波限購(gòu)政策至少打了六個(gè)補(bǔ)丁，體現(xiàn)了嚴(yán)肅限購(gòu)政策的導(dǎo)向，對(duì)于堵住炒房需求有積極的作用。

??收緊稅費(fèi)政策

??此次政策明確，購(gòu)房人繳納契稅，家庭住房套數(shù)的核查范圍由市五區(qū)擴(kuò)大至市六區(qū)。這一點(diǎn)具有很大的創(chuàng)新性。就這兩年各地政策調(diào)控看，契稅政策收緊的案例很少，所以寧波的政策有很多啟發(fā)。通過(guò)住房套數(shù)核查范圍的擴(kuò)大，將使得部分家庭首套房持有變?yōu)槎追砍钟?，其稅費(fèi)繳納成本將增加，即無(wú)法享受首套房的優(yōu)惠，這樣自然也會(huì)抑制炒房需求。

??落實(shí)二手房參考價(jià)

??此次政策明確，建立熱點(diǎn)學(xué)區(qū)二手住房交易參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，落實(shí)交易參考價(jià)格在金融信貸等應(yīng)用。這有兩點(diǎn)值得肯定，第一、二手住房交易參考價(jià)格制度，成為今年各地管控二手房的重要?jiǎng)?chuàng)新點(diǎn)。近期包括深圳、東莞、無(wú)錫、成都等都已經(jīng)陸續(xù)建立了此類(lèi)制度，包括南京預(yù)計(jì)也會(huì)出，所以寧波的加入，使得此類(lèi)調(diào)控工作落地城市增加。第二、寧波明確了此類(lèi)參考價(jià)格和信貸工作的關(guān)系，換而言之，二手房后續(xù)獲得貸款難度增加，減少了房源漲價(jià)的空間。

??嚴(yán)管操控認(rèn)籌比例

??此次政策明確，要嚴(yán)厲打擊房企操控認(rèn)籌比例的行為。該行為在今年比較明顯。很多城市新房項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)過(guò)程中，確實(shí)出現(xiàn)了很多反常的現(xiàn)象，比如說(shuō)“婉拒”購(gòu)房者認(rèn)購(gòu)房源。這樣做，其實(shí)就是不希望客房比過(guò)高，進(jìn)而觸發(fā)積分購(gòu)房或搖號(hào)政策。但很顯然，類(lèi)似做法屬于操控行為，影響了購(gòu)房者的入市。所以寧波比較明確地提及了對(duì)此類(lèi)操控行為的打擊，有助于規(guī)范房企營(yíng)銷(xiāo)作業(yè)，減少各類(lèi)售樓處的人為干預(yù)。