2021-04-28 16:39:41來源:中房研協(xié)
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??4月26日,住建部、國家發(fā)改委等六部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)監(jiān)管的意見》(以下簡稱《意見》),就加強(qiáng)住房租賃企業(yè)監(jiān)管,引導(dǎo)住房租賃企業(yè)回歸住房租賃服務(wù)本源,防范化解金融風(fēng)險,促進(jìn)住房租賃市場健康發(fā)展提出意見?!兑庖姟分饕訌?qiáng)從業(yè)管理、規(guī)范住房租賃經(jīng)營行為、開展住房租賃資金監(jiān)管、禁止套取使用住房租賃消費(fèi)貸款、合理調(diào)控住房租金水平、妥善化解住房租賃矛盾糾紛和落實(shí)城市政府主體責(zé)任七個方面。其中,有以下幾點(diǎn)值得重點(diǎn)關(guān)注:
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??“從事住房租賃經(jīng)營的企業(yè),以及轉(zhuǎn)租住房10套(間)以上的自然人,應(yīng)當(dāng)依法辦理市場主體登記,取得營業(yè)執(zhí)照,其名稱和經(jīng)營范圍均應(yīng)當(dāng)包含“住房租賃”相關(guān)字樣。”首先,就自然人二房東而言,從當(dāng)前市場情況來看,自然人二房東在住房租賃市場依然扮演著“重要角色”,尤其是在人口密集的一二線城市。于租房者而言,信息的不對稱讓租房者與房東很難直接聯(lián)系,而通過中介機(jī)構(gòu)又需要支付較高的中介費(fèi),因此很多租戶更傾向通過自然人二房東租房。但絕大部分自然人二房東是沒有營業(yè)執(zhí)照的,缺乏相應(yīng)的監(jiān)管規(guī)范。租戶在選擇經(jīng)濟(jì)便捷的同時,也必須承擔(dān)較高的風(fēng)險?!兑庖姟访鞔_,轉(zhuǎn)租住房10套(間)以上的自然人,應(yīng)當(dāng)依法辦理市場主體登記,取得營業(yè)執(zhí)照,即是將自然人二房東納入監(jiān)管范圍,健全住房租賃市場監(jiān)管體系,從而更好地保障承租人合法權(quán)益,維護(hù)租賃市場穩(wěn)定。 其次,當(dāng)前市場上不少冠名為網(wǎng)絡(luò)技術(shù)有限公司、科技服務(wù)有限公司等企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù),讓普通租戶難辨真?zhèn)??!兑庖姟访鞔_,從事住房租賃經(jīng)營的企業(yè)和自然人營業(yè)執(zhí)照名稱和經(jīng)營范圍均應(yīng)當(dāng)包含“住房租賃”相關(guān)字樣,即是對租賃市場的規(guī)范。
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“住房租賃企業(yè)單次收取租金的周期原則上不超過3個月,支付房屋權(quán)利人的租金原則上不高于收取承租人的租金。單次收取租金超過3個月的,或單次收取押金超過1個月的,應(yīng)當(dāng)將收取的租金、押金納入監(jiān)管賬戶?!睆拇饲伴L租公寓頻繁爆雷來看,住房租賃行業(yè)“長收短付、高進(jìn)低出”的經(jīng)營模式存在巨大風(fēng)險?!兑庖姟访鞔_,支付房屋權(quán)利人的租賃原則上不高于收取承租人的租金,即是對企業(yè)“高進(jìn)低出”的遏制;單次收取租金的周期原則上不超過3個月,即是對企業(yè)“長收短付”的防范。但《意見》同時也給予了可變空間,提出單次收取租金超3個月或押金超1個月的,應(yīng)當(dāng)將收取的租金、押金納入監(jiān)管賬戶,核心仍在于防范企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險,保障承租人合法權(quán)益。
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“住房租賃企業(yè)不得變相開展金融業(yè)務(wù),不得將住房租賃消費(fèi)貸款相關(guān)內(nèi)容嵌入住房租賃合同,不得利用承租人信用套取住房租賃消費(fèi)貸款,不得以租金分期、租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租賃消費(fèi)貸款?!?/p>
??房地產(chǎn)是我國金融風(fēng)險最大的“灰犀牛”。自2020年下半年以來,我國針對房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融監(jiān)管不斷加強(qiáng)。而住房租賃市場是房地產(chǎn)市場不可分的一部分?!兑庖姟访鞔_,住房租賃企業(yè)不得變相開展金融業(yè)務(wù),不得誘導(dǎo)承租人使用住房租賃消費(fèi)貸款,第一,有利于防范企業(yè)通過租金貸實(shí)現(xiàn)“長收短付”、盲目擴(kuò)張;第二,有利于防止承租人背負(fù)消費(fèi)貸款,卻因住房租賃企業(yè)跑路導(dǎo)致無房可住等情況發(fā)生;第三,有利于控制租金收入中信貸資金占比,防止住房租賃市場金融風(fēng)險擴(kuò)大。
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??“住房租賃市場需求旺盛的大城市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)建立住房租金監(jiān)測制度,定期公布不同區(qū)域、不同類型租賃住房的市場租金水平信息?!蓖ㄟ^建立住房租金監(jiān)測制度既可以加強(qiáng)對住房租賃市場租金監(jiān)管,防止價格混亂,也有助于提高市場信息透明度,一定程度上可以降低租戶“踩坑”風(fēng)險。而不同區(qū)域、不同類型租賃住房的租金水平真實(shí)數(shù)據(jù)采集、加工等,在實(shí)踐上仍需要探索制定更加具體可行的方案。 此外,《意見》明確,積極引導(dǎo)住房租賃雙方合理確定租金,密切關(guān)注區(qū)域租金異常上漲情況,對于租金上漲過快的,采取必要措施穩(wěn)定租金水平等,旨在“穩(wěn)租金”。而房屋租金往往是由房屋類型、市場供求關(guān)系等因素決定,通過行政干預(yù)引導(dǎo)價格的同時,增加市場供給、優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)才是推動住房租賃市場健康發(fā)展的長久之策。 發(fā)展住房租賃市場是解決“住有所居”的重要途徑,2020年底中央經(jīng)濟(jì)工作會議和全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議相繼明確,要大力發(fā)展租賃住房,解決好大城市住房突出問題。此次《意見》針對二房東轉(zhuǎn)租、“長收短付、高進(jìn)低出”的經(jīng)營模式、租金貸、租金監(jiān)管等業(yè)內(nèi)普遍關(guān)心的問題均進(jìn)行了系統(tǒng)性明確,體現(xiàn)了中央立足實(shí)際,致力推動住房租賃市場的發(fā)展,也為地方工作的落實(shí)執(zhí)行指明了方向。 (內(nèi)容來源:中房研協(xié)測評研究中心)