[克而瑞]2021上半年中國房地產(chǎn)總結(jié)與展望 | 政策篇

??導(dǎo) 讀 

??加碼調(diào)控與信貸嚴(yán)管落實(shí)“三穩(wěn)”，租賃、稅改等長效措施料將加快

上半年總結(jié)

??01

??中央繼續(xù)堅(jiān)持房住不炒、因城施策，約談13城監(jiān)督落實(shí)“三穩(wěn)”

??上半年，在“房住不炒、因城施策”的政策大環(huán)境下，中央從全局角度出發(fā)，全面、精準(zhǔn)把控全國房地產(chǎn)市場，并針對市場過熱的城市適時(shí)預(yù)警、及時(shí)糾偏，確保穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)落到實(shí)處。

??上半年，中央就房地產(chǎn)市場密集發(fā)聲，嚴(yán)格落實(shí)“房住不炒”的政策主基調(diào)。

??1月6日，住建部部長王蒙徽強(qiáng)調(diào)，要牢牢堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，時(shí)刻繃緊房地產(chǎn)市場調(diào)控這根弦，全面落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制，強(qiáng)化城市主體責(zé)任，因地制宜、多策并舉，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??3月5日，全國兩會(huì)召開，李克強(qiáng)總理作政府工作報(bào)告，提出要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期。解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供應(yīng)、安排專項(xiàng)資金、集中建設(shè)等辦法，切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，規(guī)范發(fā)展長租房市場，降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

??4月30日，中央政治局會(huì)議召開，會(huì)議強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，并首提防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房價(jià)。

??6月10日，銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清既發(fā)表“房地產(chǎn)是最大灰犀牛”言論后再次預(yù)警樓市，稱押注房價(jià)永遠(yuǎn)不會(huì)下跌的人最終會(huì)付出沉重代價(jià)。

??與此同時(shí)，住建部實(shí)地調(diào)研北京、上海、深圳、杭州、無錫等13個(gè)熱點(diǎn)城市，要求夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，必要情況下采取針對性的調(diào)控政策措施，確保實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)。

??具體而言，1、2月，住建部副部長倪虹率隊(duì)赴上海、北京、深圳調(diào)研。3月3日，住建部副部長赴杭州、無錫調(diào)研，要求城市政府充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的重要性，引導(dǎo)好預(yù)期，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房。3月22日，住建部再赴成都、西安調(diào)研，要求落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控主體責(zé)任，建立“人、房、地、錢”聯(lián)動(dòng)機(jī)制，從源頭上穩(wěn)定預(yù)期，針對房地產(chǎn)市場存在的突出問題，及時(shí)采取措施。

??3月23日，住建部就變相放開限購問題約談南昌市政府，并派出督導(dǎo)組赴南昌現(xiàn)場督導(dǎo)。4月8日，住建部約談廣州、合肥、寧波、東莞、南通等5個(gè)城市政府負(fù)責(zé)人，要求切實(shí)提高政治站位，扛起城市主體責(zé)任，確保實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)。

??02

??土地出讓金劃轉(zhuǎn)稅務(wù)部門征收，長期利于控制并壓降地方政府杠桿率

??……略……

??03

??以嚴(yán)打經(jīng)營貸為主、調(diào)升房貸利率為輔，信貸資金管控全面趨緊

??上半年，房地產(chǎn)貸款集中度管理制度效果日漸顯現(xiàn)。銀保監(jiān)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，截至4月末，銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款同比增長10.5%，增速創(chuàng)8年來新低，6家大型國有銀行全部實(shí)現(xiàn)集中度下降。體現(xiàn)在城市層面，上半年核心一、二線城市以及熱點(diǎn)三四線城市，紛紛出現(xiàn)房貸額度緊張、放款周期拉長現(xiàn)象。

??信貸資金用途合規(guī)性審查趨嚴(yán)，謹(jǐn)防資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。3月26日，銀保監(jiān)會(huì)、住建部和央行三部委全面收緊經(jīng)營貸監(jiān)管，強(qiáng)化貸前、貸中貸后、銀行內(nèi)部、中介機(jī)構(gòu)等多領(lǐng)域管理，嚴(yán)防經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市。各地開展個(gè)人住房信貸管理自查，監(jiān)督檢查力度有所加大，3月，北京自查發(fā)現(xiàn)違規(guī)流入房地產(chǎn)市場金額約3.4億元，占自查業(yè)務(wù)量0.35%，4月，上海銀保監(jiān)局稽核發(fā)現(xiàn)123筆、3.39億元經(jīng)營貸和消費(fèi)貸涉嫌被挪用于房地產(chǎn)市場，6月，廈門房管局查實(shí)2725筆共計(jì)17.93億元貸款違規(guī)流入樓市，其中確認(rèn)被“炒房”組織直接套取共計(jì)1.01億元。

??此外，監(jiān)管覆蓋范圍不斷擴(kuò)大，6月重慶、內(nèi)蒙、廣州、深圳等多地監(jiān)管部門，就“過橋貸”、“贖樓貸”等業(yè)務(wù)，對小貸公司、融資擔(dān)保機(jī)構(gòu)展開約談和監(jiān)控，意味著監(jiān)管對象擴(kuò)展到非銀行類金融機(jī)構(gòu)。

??受信貸收緊影響，2月開始，全國房貸利率止跌回升，并趨勢性上移。融360數(shù)據(jù)顯示，2021年5月，全國首套房平均房貸利率5.33%，較2020年底上漲11BP，二套房貸款平均利率5.61%，較2020年底上漲8BP。

??熱點(diǎn)城市房貸利率調(diào)整尤為頻繁，5月，深圳、廣州、蘇州、寧波、杭州等相繼上調(diào)首套房、二套房貸款利率。深圳建行上調(diào)房貸利率，首套房貸款利率5.10%，二套房貸利率5.60%。廣州房貸額度告急，四大行統(tǒng)一上調(diào)利率，首套房貸款利率從二月初的5.2%，普遍上調(diào)到5.3%-5.4%，二套房貸利率普遍從5.4%調(diào)到5.5%。蘇州四大銀行首套房貸利率全部上調(diào)至5.70%起，二套房貸利率6.00%起。寧波地區(qū)工商銀行、建設(shè)銀行、中國銀行、交通銀行、招商銀行、民生銀行等主流銀行將住房按揭貸款利率上調(diào)10BP，首套房調(diào)到5.45%，二套房調(diào)至5.7%。杭州多家銀行上調(diào)首套、二套房貸利率，調(diào)整后，首套房利率5.4%，二套房5.5%。

??04

??西安、合肥等24城升級(jí)調(diào)控并下沉到縣市，上海連番7次加碼

??（本節(jié)有刪減）

??上半年，各地政府落實(shí)城市主體責(zé)任，因城施策、綜合施治，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。湖州、西安、合肥、嘉興、紹興等24市相繼升級(jí)調(diào)控，主要涉及升級(jí)限購、升級(jí)限貸、升級(jí)限價(jià)、升級(jí)限售、增加房地產(chǎn)交易稅費(fèi)、設(shè)立二手房參考價(jià)格、新房積分搖號(hào)等內(nèi)容。

??上半年地方調(diào)控政策還呈現(xiàn)三大特征：其一，調(diào)控下沉到縣市，政策嚴(yán)苛程度甚至超過主城區(qū)；其二，上海儼然是本輪房地產(chǎn)調(diào)控的風(fēng)向標(biāo)，上半年政策連番7次加碼；其三，成都、南通、衢州等政策力度相對溫和，難以實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期。

??其一，調(diào)控下沉到縣市，義烏、江山、龍游等縣市出臺(tái)調(diào)控新政，政策嚴(yán)苛程度甚至超過主城區(qū)。典型如義烏，3月落地限售，新房自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證2年內(nèi)不得出讓，而金華主城尚未實(shí)行限售。

??其二，上海仍然是近期房地產(chǎn)調(diào)控風(fēng)向標(biāo)，上半年政策連番7次加碼。1月21日，上海率先出臺(tái)“滬十條”，封堵假離婚購房漏洞，將增值稅征免年限由2年上調(diào)至5年，加強(qiáng)個(gè)人住房貸款審慎管理。1月25日，上海又將法拍房納入限購范圍。2月6日，上海新房認(rèn)購積分搖號(hào)制度正式施行。3月3日，“滬七條”發(fā)布，規(guī)定按照優(yōu)先購房政策購買的商品房限售5年，商品住宅用地出讓實(shí)行限價(jià)競價(jià)。3月12日，上海市房管局發(fā)出公告，2021年上海將主要采取集中批量入市的方式供應(yīng)新建商品房。5月28日，上海進(jìn)一步理清購房條件，獲得新房認(rèn)購資格即認(rèn)定為名下購房套數(shù)。

??其三，成都、南通、衢州等政策力度相對溫和，難以實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期。典型如南通，4月8日被住建部約談，4月20日緊急出臺(tái)十條調(diào)控舉措，但僅限于供應(yīng)端有所收緊，并未涉及限購、限貸、限售等需求端調(diào)節(jié)，實(shí)難根本性扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期。

??22城集中供地以期平抑地價(jià)，上海、武漢試行新房集中供應(yīng)以穩(wěn)預(yù)期

??……略……

??圖片

??下半年展望

??圖片

??06

??租賃、房產(chǎn)稅改等調(diào)控長效措施出臺(tái)料將提速，供需兩端落實(shí)“三穩(wěn)”

??我們認(rèn)為房地產(chǎn)長效機(jī)制改革將步入“深水區(qū)”，尤其是租賃住房供給和房地產(chǎn)稅制改革或?qū)⑻崴?，速度和力度都要高于市場預(yù)期，通過在供需兩端持續(xù)發(fā)力，全面落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)。

??供應(yīng)端主要涉及以下三點(diǎn)：其一，土地出讓金劃轉(zhuǎn)稅務(wù)部門征收，并非代表土地財(cái)政制度的終結(jié)，土地財(cái)政仍是地方政府重要的財(cái)政收入來源，而是出于防范并化解地方財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)的考量，在一定程度上限制城投平臺(tái)供地的非市場化行為，控制并壓降地方政府杠桿率。

??其二，房企融資的“三道紅線”將持續(xù)發(fā)力，并將由12家試點(diǎn)房企擴(kuò)大到所有企業(yè)，嚴(yán)控房企有息負(fù)債規(guī)模，引導(dǎo)融資激進(jìn)房企降杠桿。受此影響，房企融資能力將備受考驗(yàn)，融資能力的高低或?qū)⒊蔀槠髽I(yè)的核心競爭力。與此同時(shí)，房企的投資經(jīng)營戰(zhàn)略也將發(fā)生質(zhì)的改變，房地產(chǎn)行業(yè)或?qū)?biāo)制造業(yè)，秉持有質(zhì)量增長的基本原則，適當(dāng)土儲(chǔ)規(guī)模、高周轉(zhuǎn)開發(fā)運(yùn)營或?qū)⒊蔀橄乱浑A段的行業(yè)主旋律。

??其三，集中供地城市名單有望進(jìn)一步擴(kuò)容，利于市場形成土地供應(yīng)充足的一致預(yù)期，進(jìn)而降低重點(diǎn)城市土拍熱度，嚴(yán)防地價(jià)上漲推升房價(jià)上漲預(yù)期。受此影響，企業(yè)投資策略需重新調(diào)整，龍頭房企憑借全國化布局、資金渠道多最為受益，中小房企或?qū)⒈黄认蚍侵攸c(diǎn)城市下沉，行業(yè)內(nèi)的優(yōu)勝劣汰、企業(yè)間的兼并重組或?qū)⒊蔀槭袌龀B(tài)。

??需求端主要涉及以下三點(diǎn)：其一，熱點(diǎn)城市調(diào)控政策常態(tài)化，繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”的政策主基調(diào)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，全面落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長期調(diào)控目標(biāo)。強(qiáng)化住房的居住功能，積極支持居民自住及改善性購房需求，弱化住房的投資屬性，熱點(diǎn)城市仍需出手重拳，嚴(yán)堵政策監(jiān)管漏洞，全面打壓投資、投機(jī)性需求。

??其二，狠抓落實(shí)房貸管理的“兩道紅線”，確保居民杠桿率不再繼續(xù)上升。以房貸管理的“兩道紅線”為監(jiān)管準(zhǔn)繩，商業(yè)銀行將嚴(yán)控個(gè)人住房貸款投放節(jié)奏，房貸利率仍將趨勢性上移，并進(jìn)一步強(qiáng)化信貸資金用途管理，通過商業(yè)銀行全面自查、監(jiān)管部門排查問責(zé)，嚴(yán)防信貸資金通過各種渠道違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。

??其三，基于稅收法定原則，只有完成房地產(chǎn)稅立法，才能全面免征收房地產(chǎn)稅，理論上，距離房地產(chǎn)稅全面征收似乎有較長時(shí)間周期。但我們認(rèn)為，在目前形勢下，房地產(chǎn)稅或?qū)⒎謩e推進(jìn)，擴(kuò)大試點(diǎn)城市范圍，并體現(xiàn)一定的政策力度，而這一舉措出臺(tái)的速度和力度或?qū)⑦h(yuǎn)超市場預(yù)期。隨著住房持有成本的大幅增加，勢必在京滬深杭等資本聚集的主要城市抑制市場投機(jī)投資炒作氛圍，引導(dǎo)潛在購房群體理性購房，逐步扭轉(zhuǎn)長期以來房價(jià)易漲難跌的一致預(yù)期，讓資金棄虛入實(shí)，投入到其他實(shí)體產(chǎn)業(yè)的研發(fā)生產(chǎn)和技術(shù)升級(jí)中，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)良性增長。

??07

??熱點(diǎn)城市堅(jiān)持調(diào)控力度不松勁，壓力城市積極去庫存為市場減壓

??房地產(chǎn)政策層面將繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒、因城施策”的政策主基調(diào)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，切實(shí)將穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期落到實(shí)處。

??熱點(diǎn)城市仍需堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不松勁，維穩(wěn)房地產(chǎn)市場，主要涉及以下三點(diǎn)：

??其一，調(diào)控政策難言松綁，仍需結(jié)合市場實(shí)際變化情況，及時(shí)采取針對性的調(diào)控政策措施。而從我們實(shí)際調(diào)研情況來看，廈門、泉州、鹽城等熱點(diǎn)城市樓、地市持續(xù)火熱，房價(jià)猶存一定的上漲壓力，不排除加碼調(diào)控的可能性。

??其二，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序，具體涉及新房實(shí)行搖號(hào)銷售，并在配售房源比例、優(yōu)先選房等環(huán)節(jié)向剛需、人才適當(dāng)傾斜。建立二手房參考價(jià)格，尤其是學(xué)區(qū)房，價(jià)格更需嚴(yán)控。并加強(qiáng)市場監(jiān)管，各經(jīng)紀(jì)結(jié)構(gòu)及從業(yè)人員不得渲染、炒作房屋成交信息，制造市場恐慌情緒，嚴(yán)懲虛假銷售、惡意炒作、哄抬房價(jià)等市場亂象。

??其三，強(qiáng)化市場預(yù)期管控，具體涉及加大供地力度，調(diào)升居住用地供地比重，緩解市場供不應(yīng)求的現(xiàn)狀。土地出讓環(huán)節(jié)采取“限房價(jià)、競地價(jià)”、“限地價(jià)、競房價(jià)”等競價(jià)方式，進(jìn)而給土拍市場降溫，防止地價(jià)上漲助推房價(jià)上漲預(yù)期。

??壓力城市仍需積極去庫存，為市場減壓，主要涉及以下三點(diǎn)：

??其一，土地供應(yīng)要有供有限，根據(jù)各區(qū)域、板塊市場的供求關(guān)系，針對性地調(diào)節(jié)供地計(jì)劃，熱點(diǎn)板塊適度增加土地供應(yīng)，壓力板塊則少供地乃至階段性不供地，項(xiàng)目體量更應(yīng)嚴(yán)格控制，給予市場喘息的良機(jī)。

??其二，支持居民自住以及改善性購房消費(fèi)，那些需求羸弱的壓力城市更要在需求層面予以刺激，購房補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免均是可以操作的選項(xiàng)，其對市場拉動(dòng)力或?qū)⒏鼮橹苯佑行А?/p>

??其三，棚改仍是迅速激活市場熱度的催化劑，棚改貨幣化安置既能創(chuàng)造不菲的增量購房需求，又能提供較強(qiáng)購買力支撐，利于加快樓市成交去化，緩解市場去庫存壓力。