[中房研協(xié)]上海房地產(chǎn)調(diào)控再升級(jí)：贈(zèng)與住房納入限購(gòu)管理，上調(diào)房貸利率

??熱點(diǎn)聚焦

??7月23日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房管局、市自然資源確權(quán)登記局出臺(tái)加強(qiáng)住房贈(zèng)與管理規(guī)定。自2021年7月24日起，通過贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓住房的，受贈(zèng)人應(yīng)符合國(guó)家和本市住房限購(gòu)政策；該住房5年內(nèi)仍記入贈(zèng)與人擁有住房套數(shù)，同時(shí)，強(qiáng)化住房交易登記管理，將贈(zèng)與住房轉(zhuǎn)讓納入房屋交易核驗(yàn)范圍，對(duì)贈(zèng)與當(dāng)事人不符合住房限購(gòu)政策的，不予辦理交易登記手續(xù)。

??同日，人民銀行上?？偛颗c在滬銀行召開會(huì)議，確定房貸利率上調(diào)事宜。上海首套房貸利率將從現(xiàn)在的4.65%調(diào)整至5%，二套房貸利率從5.25%上調(diào)至5.7%，新規(guī)將于24日零時(shí)開始實(shí)行。

??熱點(diǎn)評(píng)析

??上海購(gòu)房政策繼續(xù)“打補(bǔ)丁”，贈(zèng)與住房納入限購(gòu)

??今年以來，上海已多次升級(jí)樓市調(diào)控政策，涉及限購(gòu)、信貸等各方面，體現(xiàn)了調(diào)控從緊從嚴(yán)的導(dǎo)向。1月21日，發(fā)布調(diào)控新政“滬十條”；1月25日，又將法拍房納入限購(gòu)；1月29日，上海銀保監(jiān)局發(fā)布嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)貸款集中度管理等8條措施；2月6日，“滬十條”中有關(guān)新房搖號(hào)的新規(guī)正式落地實(shí)施，買新房需進(jìn)行積分排位搖號(hào)；3月3日，上海市住建委等部門發(fā)布通知，按照優(yōu)先購(gòu)房政策購(gòu)買的新建商品住房需在網(wǎng)簽備案滿5年后方可轉(zhuǎn)讓；5月28日上海房地產(chǎn)交易新規(guī)中心發(fā)布套數(shù)認(rèn)定新規(guī)，已取得新房入圍資格將被認(rèn)定為限購(gòu)套數(shù)；7月9日，上海市管理局召開本市規(guī)范二手住房房源掛牌管理會(huì)議，將對(duì)每套房源進(jìn)行核驗(yàn)，沒有通過價(jià)格核驗(yàn)的房源不得對(duì)外發(fā)布。

??本次出臺(tái)贈(zèng)與管理政策，是在法拍房限購(gòu)之后，封堵贈(zèng)與房產(chǎn)的“漏洞”，受贈(zèng)人需符合國(guó)家和本市住房限購(gòu)政策，且贈(zèng)與之后再進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)房者不能享受“首套”購(gòu)房政策，甚至不會(huì)有購(gòu)房資格。在今年2月出臺(tái)的積分制中，已經(jīng)規(guī)定認(rèn)購(gòu)對(duì)象在2021年1月22日（含）后贈(zèng)與他人的住房計(jì)入認(rèn)購(gòu)對(duì)象名下，因此，在此次贈(zèng)與管理政策出臺(tái)后，觸發(fā)積分制的新盤與不觸發(fā)積分制的樓盤，將有統(tǒng)一的房屋認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。目前全國(guó)已有北京、上海、南京等多城出臺(tái)了贈(zèng)與住房納入限購(gòu)的政策，預(yù)計(jì)下半年仍將有城市會(huì)將住房贈(zèng)與行為納入限購(gòu)政策。限制贈(zèng)與購(gòu)房將進(jìn)一步遏制樓市中投機(jī)取巧的購(gòu)房行為，保障真實(shí)購(gòu)房需求，有助于穩(wěn)定樓市、為樓市降溫。

??房貸利率上調(diào)至首套5%二套5.7%

??7月23日，上海市上調(diào)了房貸利率，首套房利率上調(diào)至5%，二套房利率上調(diào)至5.7%。從銀行對(duì)新利率執(zhí)行情況來看，部分銀行以網(wǎng)簽時(shí)間為界限，部分銀行以貸款受理為界限，從7月24日開始房貸利率新老劃斷。房貸利率調(diào)整后，購(gòu)房者的按揭貸款成本將隨之上漲，按商業(yè)貸款100萬元貸款30年來計(jì)算，以等額本息還款，首套貸款利息將增加7.63萬元，每月還款額增加211.85元，二套利息將增加10.15萬元，每月還款額增加281.96元。上海房貸利率上調(diào)是全方位的，且相對(duì)來說，二套房貸利率上浮的程度更大。從前期商業(yè)銀行房貸集中度調(diào)控，房貸放款周期拉長(zhǎng)，到上調(diào)房貸利率，上海房貸收緊的態(tài)勢(shì)明顯。

??7月23日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等8部委發(fā)布《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》，整治重點(diǎn)聚焦于房地產(chǎn)開發(fā)、房屋買賣、住房租賃、物業(yè)服務(wù)四個(gè)方面，住建部將力爭(zhēng)用3年左右時(shí)間，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序明顯好轉(zhuǎn)的主要目標(biāo)。今年以來多個(gè)熱點(diǎn)城市出臺(tái)多輪樓市調(diào)控政策，已經(jīng)具備很強(qiáng)的風(fēng)向標(biāo)意義。此次上海針對(duì)贈(zèng)與房產(chǎn)的補(bǔ)丁政策以及上調(diào)房貸利率，再次反應(yīng)了政策進(jìn)一步趨緊的態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)各方都應(yīng)回歸理性，對(duì)調(diào)控導(dǎo)向保持清醒認(rèn)知。