[克而瑞]杭州推官方二手交易平臺(tái)，中介行業(yè)將被取代？

??近日，杭州正式上線“二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)”，看似將打破傳統(tǒng)依賴中介機(jī)構(gòu)的二手房銷(xiāo)售方式。聯(lián)系到此前深圳、成都、上海等12城相繼發(fā)布二手房成交參考價(jià)，并將二手房貸款額度與成交參考價(jià)掛鉤，濟(jì)南、臨沂、濟(jì)寧等多城更是出現(xiàn)二手房停貸的現(xiàn)象。隨著調(diào)控政策層層加碼，是否預(yù)示著二手房市場(chǎng)將進(jìn)入真正的寒冬？

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??二手房交易去中介化較難成行

??政府交易平臺(tái)意欲加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管

??而非做大交易規(guī)模

??長(zhǎng)期以來(lái)，中介機(jī)構(gòu)在二手房市場(chǎng)扮演的是撮合交易的重要角色，其掌握三大優(yōu)勢(shì)：

??其一，信息不對(duì)稱，廣大的中介門(mén)店壟斷周邊小區(qū)全部待售房源信息，買(mǎi)家只有通過(guò)中介渠道才能在更大范圍挑選自己所鐘意的房源。

??其二，交易資金安全性，二手房交易的特點(diǎn)在于大額、低頻次，注定買(mǎi)賣(mài)雙方均是風(fēng)險(xiǎn)厭惡型，通過(guò)增加中介機(jī)構(gòu)這層環(huán)節(jié)，可以打破陌生人之間的信任壁壘，便有買(mǎi)賣(mài)雙方都能安心交易。

??其三，提供必要的服務(wù)，表現(xiàn)于中介從業(yè)人員協(xié)調(diào)買(mǎi)賣(mài)雙方議價(jià)，盡快達(dá)成買(mǎi)賣(mài)雙方都認(rèn)可的交易價(jià)格，并輔助辦理銀行貸款、交易過(guò)戶、繳納稅費(fèi)等業(yè)務(wù)。

??表面上看，杭州上線“二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)”可以解決信息不對(duì)稱問(wèn)題，省出了一大筆支付給中介機(jī)構(gòu)的傭金。但實(shí)際來(lái)看，陌生人之間的信任關(guān)系極難構(gòu)建，尤其是大額交易的二手房市場(chǎng)，首要關(guān)注點(diǎn)便是交易資金的安全性，將對(duì)方想象成“非誠(chéng)信者”也許是更安全的交易策略，才能將交易資金安全風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

??我們認(rèn)為二手房交易去中介化較難成行，一方面，二手房業(yè)主較難接受將個(gè)人信息完全曝露于網(wǎng)絡(luò)化的“二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)”，部分不良人員“鉆空子”的風(fēng)險(xiǎn)實(shí)難有效規(guī)避。另一方面，即使政府平臺(tái)可以做到全面監(jiān)管買(mǎi)賣(mài)合同約定的交易資金，但由于二手房交易長(zhǎng)期以來(lái)存在著做低總價(jià)合理避稅的“貓膩”，實(shí)際成交價(jià)與合同約定價(jià)之間的價(jià)差便成為交易資金風(fēng)險(xiǎn)的敞口，交易資金安全性實(shí)難做到全面保障。

??因此，政府搭建“二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)”主要還是起到加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管的功效，重點(diǎn)整治發(fā)布虛假房源、二手房?jī)r(jià)格虛高、學(xué)區(qū)炒作等市場(chǎng)亂象，其對(duì)二手房交易市場(chǎng)影響有限，預(yù)計(jì)絕大多數(shù)二手房仍將通過(guò)中介渠道撮合成交，政府交易平臺(tái)實(shí)難做大交易規(guī)模，大幅提升市場(chǎng)占有率。

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??深圳、成都、西安等12城

??落地二手房成交參考價(jià)

??按揭貸款依此實(shí)行上限額度管控

??2021年以來(lái)，熱點(diǎn)城市紛紛加碼調(diào)控，并下沉到縣級(jí)市，地方調(diào)控趨于高頻化、精準(zhǔn)化，根據(jù)市場(chǎng)過(guò)熱的實(shí)際情況，針對(duì)性采取調(diào)控政策措施，全面落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。其中，二手房成交參考價(jià)成為本輪調(diào)控的新舉措。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)顯示，自2月8日深圳率先發(fā)布二手住房成交參考價(jià)格以來(lái)，截至目前已有無(wú)錫、成都、西安等12個(gè)城市相繼建立二手房成交參考價(jià)格，以期維穩(wěn)二手房市場(chǎng)，防止二手房?jī)r(jià)格異動(dòng)上漲。

??縱觀二手房成交參考價(jià)的政策內(nèi)容，不乏以下三方面的典型特征：

??其一，以成交參考價(jià)為準(zhǔn)繩，嚴(yán)控二手房掛牌價(jià)。成都、紹興、金華等均加強(qiáng)二手房掛牌價(jià)格的監(jiān)測(cè)，及時(shí)下架掛牌價(jià)明顯高于樓盤(pán)合理成交價(jià)的異常房源。

??其二，以成交參考價(jià)為上限，二手房按揭貸款實(shí)行額度管控。典型如上海，二手房申請(qǐng)房貸將參考合同網(wǎng)簽價(jià)、銀行評(píng)估價(jià)、涉稅評(píng)估價(jià)，執(zhí)行“三價(jià)就低”原則作為貸款申請(qǐng)房?jī)r(jià)標(biāo)準(zhǔn)。而從我們實(shí)際調(diào)研情況來(lái)看，濟(jì)南、臨沂、濟(jì)寧等多城更是出現(xiàn)二手房停貸的現(xiàn)象。

??其三，學(xué)區(qū)房仍是重點(diǎn)監(jiān)管領(lǐng)域，具體涉及二手房掛牌信息不得出現(xiàn)“學(xué)區(qū)”等相關(guān)概念，不得以“學(xué)區(qū)房”、“學(xué)位房”等名義炒作房?jī)r(jià)。

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??政策加碼后深圳一、二手房市場(chǎng)齊轉(zhuǎn)冷

??7月成交皆創(chuàng)新低、打新棄購(gòu)率大幅增加

??鑒于二手房參考價(jià)與實(shí)際成交價(jià)猶存較大價(jià)差，二手房按揭貸款依成交參考價(jià)實(shí)行上限額度管控，必然導(dǎo)致二手房首付比例將大幅抬升，二手房成交或?qū)⒚黠@回落，甚至?xí)百u(mài)一套再買(mǎi)一套的改善性換房需求，新房市場(chǎng)也將同步降溫。

??典型如深圳，2020年前三季度，得益于經(jīng)營(yíng)貸進(jìn)場(chǎng)，深圳二手房市場(chǎng)銷(xiāo)售火爆，7月二手住宅成交面積躍升至123萬(wàn)平方米，創(chuàng)近年來(lái)單月新高。不過(guò)，隨著調(diào)控政策加碼，2020年四季度深圳二手房市場(chǎng)明顯降溫，成交逐漸回落至正常水平。

??2021年2月，深圳率先落地二手房成交參考價(jià)，疊加監(jiān)管部門(mén)嚴(yán)打經(jīng)營(yíng)貸，嚴(yán)防信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。受此影響，2021年二季度以來(lái)，深圳二手房市場(chǎng)下行壓力加劇，成交逐月走低，6、7兩月二手住宅成交面積低至26萬(wàn)平方米，再創(chuàng)年內(nèi)新低。

??與此同時(shí)，深圳新房市場(chǎng)同步轉(zhuǎn)冷，7月供應(yīng)持續(xù)放量，商品住宅供應(yīng)面積進(jìn)一步提升至65萬(wàn)平方米，成交卻不增反降，成交面積跌至34萬(wàn)平方米，甚至創(chuàng)年內(nèi)新低。

??以往火爆打新的盛況已難覓蹤跡，取而代之的是棄購(gòu)率大幅增加。例如萬(wàn)科都會(huì)四季花園，開(kāi)盤(pán)去化率不足6成，認(rèn)籌客戶棄購(gòu)率則達(dá)到35%；又如康達(dá)爾山海上城，開(kāi)盤(pán)去化率約3成，認(rèn)籌客戶棄購(gòu)率則達(dá)到40%。

??展望未來(lái)，政府搭建“二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)”并非完全取代中介機(jī)構(gòu)，主要目標(biāo)還是加強(qiáng)二手房市場(chǎng)監(jiān)管。而對(duì)二手房市場(chǎng)而言，二手房成交參考價(jià)、信貸資金管控等政策組合拳更具“殺傷力”，難免將延長(zhǎng)二手房交易周期，二手房成交活躍度下降甚至將波及新房市場(chǎng)。類(lèi)比于深圳，在調(diào)控政策層層加碼后，上海、成都、西安等熱點(diǎn)城市一、二手房市場(chǎng)或?qū)⒚黠@降溫，成交將逐漸回落至正常水平，但并不會(huì)明顯失速，房?jī)r(jià)也將趨勢(shì)性走穩(wěn)。