[中房研協(xié)]住建部首次明確“建立人、房、地、錢四位一體的聯(lián)動(dòng)新機(jī)制”

??熱點(diǎn)聚焦

??8月31日，國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會(huì)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人圍繞“努力實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居”介紹了有關(guān)情況及推動(dòng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)發(fā)展取得的歷史性成就，同時(shí)對(duì)新時(shí)代新階段的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展提出了新要求，并針對(duì)記者提問，重點(diǎn)回答了有關(guān)保障性租賃住房、老舊小區(qū)改造、城市更新、青年居住難題以及整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序等熱點(diǎn)話題。

??以下是本次會(huì)議發(fā)布要點(diǎn)：

?   住房和城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)發(fā)展取得歷史性成就

??第一，住房發(fā)展取得巨大成就，建成了世界上最大的住房保障體系。2019年，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積達(dá)到39.8平方米，農(nóng)村居民人均住房建筑面積達(dá)到48.9平方米。堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??第二，城市建設(shè)取得歷史性成就，創(chuàng)造了世界城市發(fā)展史上的奇跡。2020年，我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)63.89%，城市數(shù)量達(dá)687個(gè)，城市建成區(qū)面積達(dá)6.1萬平方公里。

??第三，鄉(xiāng)村面貌發(fā)生巨變，歷史性解決了農(nóng)村貧困群眾的住房安全問題。全面實(shí)施脫貧攻堅(jiān)農(nóng)村危房改造以來，790萬戶、2568萬貧困群眾的危房得到改造。

??第四，建筑業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)作用不斷增強(qiáng)，從建筑大國(guó)邁向建筑強(qiáng)國(guó)。2020年，建筑業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重達(dá)到7.2%，為全社會(huì)提供了超過5000萬個(gè)就業(yè)崗位。

?“十四五”加快完善住房保障體系 努力實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居

??第一，加快建立以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。公租房主要解決城鎮(zhèn)住房和收入雙困家庭。保障性租賃住房重點(diǎn)解決人口凈流入的重點(diǎn)城市，特別是城市的新市民和青年人的住房問題。共有產(chǎn)權(quán)住房是由城市政府因地制宜，主要是幫助有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，買不起房子的居民能夠盡快改善居住條件。

??第二，建立了一套較為完整的住房保障政策和管理制度。主要包括兩方面：一是財(cái)稅、金融、土地配套政策。二是關(guān)于準(zhǔn)入、使用、退出、運(yùn)營(yíng)管理機(jī)制。

??第三，建成了規(guī)模巨大的保障性住房。2008年大規(guī)模實(shí)施保障性安居工程以來，全國(guó)累計(jì)開工建設(shè)各類保障性住房和棚改安置住房7800多萬套，有2200多萬困難群眾取得了住房補(bǔ)貼，幫助了2億多困難群眾實(shí)現(xiàn)了安居。

??全面落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制 促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展

??圍繞著穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，重點(diǎn)開展了三個(gè)方面的工作：

??第一，始終堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，這是做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的根本遵循。以此為出發(fā)點(diǎn)，不斷地扎緊房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控制度的籠子，特別是扎緊防止“炒”的方面，切實(shí)防范和化解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

??第二，落實(shí)城市主體責(zé)任。督促城市政府不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，多策并舉，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??第三，建立人、房、地、錢四位一體的聯(lián)動(dòng)新機(jī)制，因城施策，因地制宜，堅(jiān)持從實(shí)際出發(fā)，不搞“一刀切”。同時(shí)，建立了監(jiān)測(cè)預(yù)警和評(píng)價(jià)考核新機(jī)制，常態(tài)化開展月度監(jiān)測(cè)、季度評(píng)價(jià)、年度考核，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，整治房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

?“限拆令”之后城市更新的標(biāo)準(zhǔn)

??經(jīng)過高速的城鎮(zhèn)化發(fā)展，我國(guó)現(xiàn)在的城鎮(zhèn)化水平已經(jīng)超過了60%，也就是說已經(jīng)步入到城鎮(zhèn)化的中后期了。

??城市更新的內(nèi)涵應(yīng)該是要推動(dòng)城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、功能完善以及品質(zhì)提升，而且它還是轉(zhuǎn)變城市開發(fā)建設(shè)方式的一個(gè)重要抓手?，F(xiàn)在實(shí)施城市更新行動(dòng)已經(jīng)納入到我國(guó)“十四五”規(guī)劃綱要中，各地積極性非常高，很多地方都出臺(tái)了城市更新政策、機(jī)制，謀劃了不少推動(dòng)城市更新落地的項(xiàng)目。

??第一，要?jiǎng)澇龀鞘懈轮匾拙€。一是要控制大規(guī)模拆除。二是控制大規(guī)模增建。三是尊重居民意愿。有些地方大拆大建后，給群眾租房帶來困難，所以要降低市民尤其是低收入困難群體租房子的成本。

??第二，要保留城市記憶。盡量保留、改造、利用既有的建筑，不隨意移遷拆除已經(jīng)認(rèn)定的歷史建筑、具有保護(hù)價(jià)值的老建筑，鼓勵(lì)采用“繡花功夫”來織補(bǔ)、修補(bǔ)、更新，保持老城區(qū)的格局和肌理，堅(jiān)持低影響的更新建設(shè)模式，延續(xù)城市的歷史文脈和特色風(fēng)貌。

??第三，穩(wěn)妥推進(jìn)城市更新。主要是想推動(dòng)由過去的單一“開發(fā)方式”轉(zhuǎn)向“經(jīng)營(yíng)模式”，吸引社會(huì)力量參與更新，尤其是不搞政績(jī)工程、面子工程，更注重補(bǔ)短板、惠民生的里子工程，統(tǒng)籌地上地下設(shè)施建設(shè)，提高城市的安全和韌性，尤其在社區(qū)層面，還是要注重補(bǔ)齊設(shè)施和服務(wù)短板，建設(shè)完整的居住社區(qū)。

??青年人住房困難如何得到解決

??國(guó)務(wù)院6月24日出臺(tái)了《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》這個(gè)《意見》堅(jiān)持問題導(dǎo)向，主要是解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難，在制度設(shè)計(jì)上突出了針對(duì)性、科學(xué)性、規(guī)范性和市場(chǎng)化，重點(diǎn)是五項(xiàng)基礎(chǔ)制度和六個(gè)方面的支持政策。

??五項(xiàng)制度：一是針對(duì)新市民、青年人等群體特點(diǎn)，明確保障標(biāo)準(zhǔn)，建筑面積一般不超過70平方米的小戶型為主，租金低于同地段、同品質(zhì)的市場(chǎng)租賃住房租金，就是小戶型、低租金。準(zhǔn)入條件由地方人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)氐那闆r來設(shè)定。二是堅(jiān)持供需匹配。三是明確地方責(zé)任。四是賦予城市人民政府更多的自主權(quán)，可以利用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地和存量閑置房屋等來建設(shè)，采取新建、改建、改造、租賃補(bǔ)貼等多種方式、多種渠道籌集房源。五是充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用，引導(dǎo)多主體投資，多渠道供給，加快發(fā)展保障性租賃住房。

??六項(xiàng)政策：一是完善了土地政策。農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地、閑置土地、企業(yè)用地。二是簡(jiǎn)化了審批流程。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房，可由市縣人民政府組織有關(guān)部門聯(lián)合審查建設(shè)方案，取得保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書后，由相關(guān)部門辦理立項(xiàng)、用地、規(guī)劃、施工、消防等手續(xù)。三是中央將對(duì)符合規(guī)定的保障性租賃住房任務(wù)給予一定的補(bǔ)助。四是降低有關(guān)稅費(fèi)。財(cái)政部、稅務(wù)總局和住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部已經(jīng)出臺(tái)了公告，將于10月1日開始實(shí)施。五是對(duì)于改建的保障性租賃住房，執(zhí)行民用水電氣的價(jià)格。六是加強(qiáng)金融支持。

??熱點(diǎn)評(píng)析

??“建立人、房、地、錢四位一體”聯(lián)動(dòng)機(jī)制為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控指明了方向

??隨著調(diào)控的不斷深入，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)也將日臻完善，“穩(wěn)地價(jià)，穩(wěn)房?jī)r(jià)，穩(wěn)預(yù)期”是核心政策目標(biāo)，而住建部新提出的“建立人、房、地、錢四位一體”聯(lián)動(dòng)機(jī)制則為各地房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控指明了方向：未來各城市主體在落實(shí)監(jiān)控和指導(dǎo)責(zé)任的同時(shí)，要把“精準(zhǔn)化”調(diào)控重點(diǎn)放在“聯(lián)動(dòng)”上，將“人房地錢”等相關(guān)領(lǐng)域協(xié)同考慮，進(jìn)一步完善和落實(shí)相應(yīng)政策措施，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??加快保障性租賃住房建設(shè)，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)，解決新市民和青年人住房困難問題

??大力發(fā)展具有保障性質(zhì)的租賃住房，是解決好大城市新市民和青年人住房困難問題的重要途徑，也是去年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議部署的2021年工作重點(diǎn)任務(wù)之一。新型城鎮(zhèn)化背景下，租賃住房市場(chǎng)擴(kuò)容是大勢(shì)所趨，從各項(xiàng)政策看，中央和地方多措并舉，保障性租賃住房市場(chǎng)建設(shè)有望提速。后續(xù)圍繞青年人的住有所居問題，可能從增加租賃住房土地供應(yīng)量、加大稅收補(bǔ)貼、優(yōu)化租賃住房供應(yīng)方式和市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)環(huán)境等方面出臺(tái)支持性政策。

??穩(wěn)步推進(jìn)城市更新，控制大規(guī)模拆除和大規(guī)模增建是底線

??當(dāng)前，城市更新成為城市開發(fā)建設(shè)方式轉(zhuǎn)變的重要抓手，各地推進(jìn)城市更新的積極性高，很多地方都出臺(tái)了城市更新政策、機(jī)制，規(guī)劃了不少推動(dòng)城市更新落地的項(xiàng)目。住建部副部長(zhǎng)黃艷在本次新聞發(fā)布會(huì)上稱，城市更新的內(nèi)涵是要推動(dòng)城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、功能完善以及品質(zhì)提升。為防止城市更新走回城市粗放開發(fā)建設(shè)的老路，近日住建部發(fā)布《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問題的通知》確定了未來城市更新的主基調(diào)，核心目的是為了推動(dòng)城市存量發(fā)展由過去的單一“開發(fā)方式”轉(zhuǎn)向“經(jīng)營(yíng)模式”，同時(shí)也劃出了城市更新重要底線要“控制大規(guī)模拆除和大規(guī)模增建”。在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建，對(duì)保留特定時(shí)代建筑、保持老城格局、延續(xù)城市特色風(fēng)貌起到重要作用，體現(xiàn)了城市內(nèi)涵發(fā)展、高質(zhì)量發(fā)展的核心要義，是我國(guó)城市建設(shè)管理水平進(jìn)一步提升的重要體現(xiàn)。