[中房研協(xié)]上?！叭齼r(jià)就低”政策下，首付成本提高使剛需購(gòu)房難度加大

??【熱點(diǎn)聚焦】

??近期，關(guān)于8月初上海市二手房房貸實(shí)行的“三價(jià)就低”原則再度引發(fā)熱議。所謂“三價(jià)就低”，即在合同網(wǎng)簽價(jià)、涉稅評(píng)估價(jià)、銀行評(píng)估價(jià)中，根據(jù)最低的價(jià)格，作為貸款額度審批標(biāo)準(zhǔn)。

??網(wǎng)簽合同價(jià)：房屋買(mǎi)賣(mài)的雙方通過(guò)網(wǎng)上房地產(chǎn)在線簽署合同中約定的價(jià)格，這對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是可以掌握和確定的。

??涉稅評(píng)估價(jià)：為了避免房屋買(mǎi)賣(mài)雙方調(diào)低網(wǎng)簽合同價(jià)格而達(dá)到避稅的目的，稅務(wù)部門(mén)自行聘用第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行核價(jià)，如網(wǎng)簽合同價(jià)格低于涉稅評(píng)估價(jià)的，則以稅涉評(píng)估價(jià)作為房屋交易的納稅標(biāo)準(zhǔn)。該價(jià)格需向稅務(wù)部門(mén)查詢(xún)才能得知，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)屬于不確定數(shù)據(jù)。

??銀行評(píng)估價(jià)：銀行為了了解貸款時(shí)抵押物的價(jià)值而委托評(píng)估公司評(píng)估，由此確定銀行評(píng)估價(jià)，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)屬于不確定性數(shù)據(jù)。

??【熱點(diǎn)評(píng)析】

??“三價(jià)就低”政策降溫立竿見(jiàn)影，8月上海市二手房成交數(shù)據(jù)全面下降。

??“三價(jià)就低”原則意在進(jìn)一步管控二手房市場(chǎng)，擠壓投資投機(jī)空間，同時(shí)有助于銀行可解決抵押物價(jià)格虛高、抵押物安全系數(shù)降低的問(wèn)題，有利于更好化解房貸經(jīng)營(yíng)中可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。

??從近一個(gè)月的實(shí)踐來(lái)看，“三價(jià)就低”原則對(duì)上海市二手房市場(chǎng)的影響“立竿見(jiàn)影”。根據(jù)上海鏈家研究院監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，8月份上海市二手房成交1.8萬(wàn)套，環(huán)比下降24%，同比下降40%，為今年以來(lái)最大幅度的下跌；成交金額574億元，環(huán)比下降30%，同比下降44%；成交均價(jià)3.8萬(wàn)/平方米，環(huán)比下降8%，同比下降5%，跌至2019年的月均成交水平。各項(xiàng)成交數(shù)據(jù)全面下降，彰顯了新政作用下，上海市二手房市場(chǎng)步入降溫通道。

??此外，在房地產(chǎn)貸款集中度管理制度要求下，銀行房地產(chǎn)貸款余額受到嚴(yán)格管控。實(shí)行“三價(jià)就低”原則，無(wú)疑將壓縮個(gè)人住房貸款額度。這對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，既可以降低高風(fēng)險(xiǎn)貸款，也有助于銀行滿(mǎn)足更多購(gòu)房者貸款需求。

??新政客觀上誤傷剛需，推動(dòng)“全體人民住有所居”需通過(guò)租購(gòu)并舉、租購(gòu)?fù)瑱?quán)實(shí)現(xiàn)

??從近一個(gè)月的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，“三價(jià)就低”作為新的貸款原則，在有效打擊了投資投機(jī)行為的同時(shí)，也使大部分剛需購(gòu)房者遭到誤傷。原因主要在于“三價(jià)”存在較大的差異。根據(jù)數(shù)位國(guó)有銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，當(dāng)前房屋交易核驗(yàn)價(jià)多為市場(chǎng)價(jià)格的9折，而涉稅評(píng)估價(jià)大約是5-7折。根據(jù)“三價(jià)就低”原則，購(gòu)房者貸款額度較新政前將大幅下降，最大降幅甚至超過(guò)四成。

??舉例來(lái)說(shuō)，比如一套房子，房東想賣(mài)350萬(wàn)元，房屋核驗(yàn)價(jià)300萬(wàn)元，涉稅評(píng)估價(jià)為250萬(wàn)元。購(gòu)房者將只能按照250萬(wàn)元的總價(jià)去申請(qǐng)貸款，售價(jià)與涉稅評(píng)估價(jià)的差額部分，將需要購(gòu)房者以首付款彌補(bǔ)，這無(wú)疑大幅提高了購(gòu)房者的首付成本。對(duì)于大多數(shù)剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，購(gòu)房壓力進(jìn)一步加大，甚至“難以為繼”。近期市場(chǎng)上就出現(xiàn)了不少此類(lèi)案例，購(gòu)房者與房東簽署了協(xié)議并繳納了定金，但由于“三價(jià)就低”原則導(dǎo)致獲得的貸款額度大幅下降，購(gòu)房者無(wú)力支付多出來(lái)的“首付款”，只能無(wú)奈棄購(gòu)甚至需面臨高額違約金賠付風(fēng)險(xiǎn)。

??因此，在喜于新政調(diào)控取得初步成效的同時(shí)，也需要關(guān)注剛需購(gòu)房者的利益問(wèn)題。促使市場(chǎng)降溫、房屋回歸居住屬性只是開(kāi)始，要實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居的目標(biāo)，仍需要通過(guò)繼續(xù)探索執(zhí)行差別化信貸政策、加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)、推動(dòng)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”等手段實(shí)現(xiàn)。

??（內(nèi)容來(lái)源：中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心）