[克而瑞]新年土拍開(kāi)啟 房企城市選擇及拿地方式建議

??17年新年土拍已經(jīng)開(kāi)始，不少重點(diǎn)城市在執(zhí)行“收緊”調(diào)控政策以來(lái)，其土地市場(chǎng)仍然受到眾多房企關(guān)注，土拍熱度依然不減，如剛剛結(jié)束的合肥濱湖區(qū)土拍，收金148.7億，七宗地塊有四宗溢價(jià)率超200%、1宗溢價(jià)已超300%。同時(shí)，也有部分城市土地市場(chǎng)出現(xiàn)“降溫”，高溢價(jià)、高總價(jià)、高均價(jià)“三高”地塊均未出現(xiàn)，幾近以底價(jià)成交，政策調(diào)控效果或已顯現(xiàn)。

??新年土拍情況：首場(chǎng)土拍并不冷，重點(diǎn)城市依然熱

??我們梳理了開(kāi)年以來(lái)重點(diǎn)城市新年首場(chǎng)土拍情況(見(jiàn)附表1)，整體情況如下：

??南京、合肥、佛山、寧波等城市土拍依然較熱。雖然大部分重點(diǎn)城市均已執(zhí)行土拍限價(jià)、熔斷、竟配建等土地出讓的收緊調(diào)控(見(jiàn)附表2)，但從1月份已開(kāi)賣土地的城市來(lái)看，在南京、合肥、佛山、寧波等城市首推地塊拍賣中房企的熱情度依然很高，鄭州、成都部分重點(diǎn)地塊也受到較高的關(guān)注度。其中，南京于1月12日舉行首場(chǎng)土拍，推出的7宗地塊中兩宗住宅地塊受到房企追捧，其中江寧濱江G90地塊拍出11077元/平米突破區(qū)域最高現(xiàn)房銷售起始價(jià)，同樣江寧湯山G91號(hào)地塊總價(jià)超過(guò)最高限價(jià)將搖號(hào)定奪；合肥也于1月13日迎來(lái)首場(chǎng)土拍，共計(jì)出讓新站區(qū)等7宗地，吸金71.45億，其中多宗地塊溢價(jià)率都超過(guò)100%；而佛山、寧波首場(chǎng)土拍部分地塊拍出區(qū)域新高單價(jià)。

??上海、深圳、青島、無(wú)錫等城市土拍被迫“降溫”。這些城市土拍“降溫”現(xiàn)象主要是為響應(yīng)調(diào)控號(hào)召，對(duì)推地屬性做了結(jié)構(gòu)調(diào)整，為較冷門的地塊。如上海1月5日推出的寶山羅涇鎮(zhèn)兩宗地，其中一塊住宅地塊受到房企歡迎，拍出了57%的較高溢價(jià)率，而另一宗商業(yè)地幾近以底價(jià)成交，溢價(jià)率僅3%。深圳不約而同，首推地塊均為關(guān)注度較低的地塊，1月5日推出兩宗工業(yè)地、一宗商業(yè)地，均以底價(jià)成交。其他還如無(wú)錫首場(chǎng)土拍推出的地塊為錫東新城商務(wù)區(qū)五星級(jí)酒店地塊，在商業(yè)供應(yīng)過(guò)量的市場(chǎng)環(huán)境之下，該地塊成交自然而然反響平平。而青島亦是如此，避開(kāi)純住宅用地供應(yīng)，本次出讓是即墨市5宗地塊，3宗地塊為純商業(yè)、2宗為住宅兼容商業(yè)。

??由上可以看出，重點(diǎn)城市土拍市場(chǎng)、尤其是住宅地塊，依然是房企角逐拿地的焦點(diǎn)，其他二線省會(huì)城市的部分重點(diǎn)地塊也將受到房企關(guān)注，如本次首場(chǎng)土拍中，石家莊推出緊鄰正定新區(qū)園博園核心位置的兩宗商務(wù)金融地均以200%以上的高溢價(jià)成交。城市之間和城市內(nèi)部的土拍行情分化現(xiàn)象或是今年主流。

??房企拿地建議：城市選擇須謹(jǐn)慎，拿地方式可變換

??對(duì)于房企而言，在今年城市分化調(diào)控的大環(huán)境下，房企在拿地上又須準(zhǔn)備哪些策略呢？

??首先，在城市選擇上，三類城市值得注意：

??① 控制：杭州、蘇州、南京、深圳等城市，16年地價(jià)已經(jīng)高企，今年要控制拿地價(jià)格；

??② 謹(jǐn)慎：成都、重慶、昆明等市場(chǎng)趨于飽和的城市，可考慮投資一些中小型地塊，可加快開(kāi)發(fā)，保證快速變現(xiàn)；

??③ 碰運(yùn)氣：在北京、上海、廈門、廣州、合肥等城市抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，但土拍限制較為嚴(yán)格，房企可碰碰運(yùn)氣，多參與，搖號(hào)搖到、溢價(jià)較低就拿； 

??其次，就房企自身投資戰(zhàn)略的制定而言，我們建議：

??① 聚焦：聚焦目前已進(jìn)入城市，暫不做大規(guī)模擴(kuò)張。尤其是擴(kuò)張欲望較強(qiáng)的中小型房企，做好已進(jìn)入城市的深耕發(fā)展，穩(wěn)一步，走一步，不建議快跑。

??② 追隨：緊跟政府規(guī)劃的步調(diào)，城市綜合性項(xiàng)目機(jī)會(huì)看多。如與政府合作開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)新城、特色小鎮(zhèn)等大型綜合項(xiàng)目，可獲取土地一級(jí)開(kāi)發(fā)、代建、運(yùn)營(yíng)、土地儲(chǔ)備等多方業(yè)務(wù)。

??③ 尋找：敏銳市場(chǎng)風(fēng)向，尋找投資機(jī)會(huì)。市場(chǎng)下行時(shí)，也是下一波發(fā)展的機(jī)會(huì)； 

??再者，在拿地方式上，房企可以選擇：

??① 不拿或少拿地王。2017年機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，政策面的收緊房企或面臨銷售困境，房企拿地應(yīng)規(guī)避高總價(jià)、高溢價(jià)、高單價(jià)地塊，但與此同時(shí)，土地市場(chǎng)的降溫也值得期待，趁土地價(jià)格回落之時(shí)，房企可選擇性增加土地儲(chǔ)備。

??② 尋找機(jī)會(huì)加大并購(gòu)。16年不少房企抓住并購(gòu)這個(gè)砝碼推高了銷售業(yè)績(jī)，同時(shí)企業(yè)土地糧倉(cāng)也得到充實(shí)。房企在今年可加強(qiáng)自身的品牌或資本實(shí)力，尋找與自身發(fā)展戰(zhàn)略相匹配的收并購(gòu)標(biāo)的。

??③ 合作拿地或操盤。不少房企在16年拿了高價(jià)地塊，今年可適當(dāng)減少權(quán)益，在拿地或操盤采取“合作-開(kāi)發(fā)“模式，降低風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，還能擴(kuò)大銷售規(guī)模，贏得品牌輸出，合作方雙雙獲益。

??④ 撿漏地塊。熱點(diǎn)地塊并非是土地投資的唯一選擇，一些位于重點(diǎn)城市或區(qū)域的”遺漏“地塊也值得關(guān)注，這些地塊一方面或可在后期受到整個(gè)市場(chǎng)板塊的帶動(dòng)而收益，另一方面，房企也可憑此自身品牌或產(chǎn)品溢價(jià)創(chuàng)出高銷量。