[克而瑞]北京、成都等地高溢價土地頻出，但地價真的在漲嗎？

??◎  作者 / 馬千里、周奇

??受疫情影響，不少城市的土地出讓在2月份都按下了暫停鍵，土地市場熱度也因此降至低位，但北京、成都等城市在優(yōu)質(zhì)土地的加持下地市熱度卻逐漸升溫，成交了多宗高溢價地塊。那么，逆市之下這些高溢價成交的地塊地價真的在漲嗎？當(dāng)前高溢價拿地還劃算嗎？

??01 優(yōu)質(zhì)土地放量

??北京、成都等城市競拍熱度高

??盡管2月份土地市場成交規(guī)模大幅縮水，但市場熱度指標(biāo)卻繼續(xù)回暖，平均溢價率在2月份達到了11.3%，連續(xù)兩月維持在10%以上。土拍熱度的上升主要受部分一二線城市優(yōu)質(zhì)土地大放出帶動，一二線城市2月份的成交溢價率都達到了去年下半年以來的最高位。

??單就土地成交建筑面積在100萬平方米以上的一二線城市來看，就有南寧、北京、福州和成都等四個城市的溢價率在15%以上，其中南寧、成都的平均溢價率更是超過30%，市場熱度較高。結(jié)合這些城市2月出讓地塊的條件來看，四個城市均有多宗優(yōu)質(zhì)土地出讓，如北京2月份出讓的10宗地中有8宗均是普通商品住宅用地，2宗來自近年來鮮少供地的海淀區(qū)，區(qū)位與周邊配套俱佳，因此刺激了房企的拿地積極性，地市競拍熱度也明顯上升。

??02 大部分高溢價土地價格緩漲

??通州臺湖、昆明呈貢等少數(shù)地塊樓板價出現(xiàn)下跌

??在房企爭先搶地之下，這些高溢價成交土地的拿地成本較以往是否會有上漲呢？我們選取2月份成交溢價率TOP20的含宅地塊進行分析。這些地塊主要來自于北京、南寧、寧波、成都等幾個城市，成交溢價率基本都在30%以上。結(jié)合周邊近幾年成交的同類型地塊來看，大多數(shù)高溢價成交地塊的價格較此前有一定的上浮。

??然而，在地價有所上漲的高溢價地塊中，過半地塊的價格上漲幅度都不大，基本都在5%以內(nèi)，這些土地多位于北京、福州、寧波主城區(qū)等地價相對高的區(qū)域。這一點和近來這些城市的地價走勢也較為契合，以北京為例，2019年地價較2018年變動幅度僅為1%，今年2月成交的高溢價地塊中大多地塊的價格上漲幅度也都比較窄。對于這些城市而言，由于地價相對較高，房企在拿地時需要的資金成本更高，拿地態(tài)度也更加審慎，另一方面房價在政府管控下上漲幅度也比較窄，盈利空間增長預(yù)期不大，因此地價走勢較穩(wěn)。如在福州土拍中，最引人關(guān)注的純商品房地塊倉山金山綠軸舊改項目二盡管參拍房企眾多，但并未如預(yù)期那樣達到最高限價，地價較2017年也僅上漲了3%。

??而對于地價上漲幅度較大的土地，聯(lián)系周邊近期土地成交時間，可以發(fā)現(xiàn)，這些土地的價格多是和兩年或更久之前的地價相比，典型如杭州錢塘地塊。該宗地所在的臨江板塊最后一次供應(yīng)宅地已是在三年前，彼時地價還處于較低水平，而隨著錢塘新區(qū)的逐漸開發(fā)建設(shè)，各項規(guī)劃也逐步落地，區(qū)域內(nèi)的地價漲幅也在情理之中。南寧和成都的郊區(qū)這類地價較低的區(qū)域亦是如此，在規(guī)劃落地、配套發(fā)展逐漸成熟的利好，近一兩年地價明顯上漲，如龍光拿下的南寧經(jīng)開鳳凰紙廠一期地塊和去年年初在該區(qū)域拿下的另一宗大體量用地相比，實際樓面價上漲了43%。

??也有通州臺湖、昆明呈貢等地塊樓板價出現(xiàn)明顯回落，成交樓板價不及周邊此前成交同類型土地的地價。這些地塊價格的下降更能反映出房企拍地的謹慎態(tài)度，如通州臺湖地塊不需要配建保障房，自持比例也僅為7%，但是較2015年時的競拍熱度依舊明顯下降，地價較2015年下降近二成。

??03 僅有三成高溢價地塊盈利較難

??大部分土地算不上“貴”

??再結(jié)合周邊在售新房房價來看這些土地的利潤空間。在高溢價之下，只有三成左右的地塊地房比處于較高水平，房地差也比較小，未來盈利空間也比較窄。典型如福州的倉山金山綠軸舊改項目二地塊，作為福州土拍中唯一的不限價地塊，吸引了眾多房企的參與，最終成交樓面價達到22254元/平方米，創(chuàng)下金山板塊新高，但周邊在售新房價格卻在3萬元/平方米左右，地房比高達0.77，房地差也比較低，項目的盈利空間較小。

??有四成左右的地塊利潤空間尚可，如地房比較高的北京昌平東小口限價地，雖然拿地成本價升至3.5萬元/平方米以上，但地塊上住宅銷售限價均價約在5.9萬元/平方米，房價地價之間仍有超過2萬元/平方米的差距，就此來看，項目未來仍能保證一定的利潤空間。同時，對于南寧、昆明、寧波等城市的土地，地房比處于較低水平，房地差雖然當(dāng)前較低，但隨著區(qū)域規(guī)劃的逐漸落地，未來房價上漲空間大，因此建成后的利潤空間也能達到一般水平。

??當(dāng)然，在這20宗地中，也有盈利空間比較高的土地，比例約占有三成。這些土地的地房比低，房價地價差距也比較大，因此項目利潤空間充裕。典型如北京大興舊宮、通州臺湖地塊，雖然實際樓面價都在3萬元/平方米以上，但周邊在售新房房價都在6.5萬元/平方米之上，房地差均在3萬元/平方米以上，并且宗地上均不限7090,項目未來的利潤空間明顯比較可觀。

??04 出讓政策寬松及競拍門檻降低雙重利好下

??土地市場迎來拿地窗口期

??從上文來看，在近期成交的高溢價地塊中，大部分地價只能稱得上“緩漲”，和全市地價水平保持持平、或甚至略降，并且還有四分之一左右地塊較以往出現(xiàn)下跌，如北京通州臺湖宅地、昆明呈貢宅地。另一方面，在高溢價成交的土地中，7成土地的盈利空間尚可，其中更有3成地塊在高競拍熱度下仍能保持較為充裕的盈利空間。足以可見，即使在優(yōu)質(zhì)土地出讓的刺激下，近期土地頻頻拍出高溢價，但受資金壓力影響，實際土拍競爭激烈程度還是相對較低，大多數(shù)高溢價土地的盈利預(yù)期依舊可期。不論是從高溢價成交地塊的地價走勢、還是盈利空間分析來看，都說明當(dāng)前拿熱點地塊大概率是比較劃算的。但考慮到國內(nèi)疫情控制情況較佳，一旦房地產(chǎn)行業(yè)開工、銷售等環(huán)節(jié)全面復(fù)工，目前適度放松的土拍政策或快速復(fù)位，目前的政策窗口期或轉(zhuǎn)瞬即逝。因此，在政策及土地市場優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)放量的背景下，對于有余力拿地的房企來說，應(yīng)當(dāng)盡早出手，把握住增加優(yōu)質(zhì)土儲的好時機。