[克而瑞]兩大舉措改革土地供應，土地流拍現(xiàn)象持續(xù)改善

??導  語

??土地流拍現(xiàn)象持續(xù)改善中，本周流拍率已降至年內(nèi)低位。

??2020年第12周，重點監(jiān)測城市的土地市場成交總量較上周進一步回升，同比降幅也持續(xù)收窄，土地出讓正在逐步恢復。另一方面，本周重點城市優(yōu)質(zhì)土地供應力度明顯不及上周，本周地價也因此明顯回落，溢價率也下跌至低位。不過，土地流拍現(xiàn)象持續(xù)改善中，本周流拍率已降至年內(nèi)低位。

??土地政策

??兩大舉措改革土地供應

??海口提出有償收回閑置土地

??根據(jù)自然資源部官方公布數(shù)據(jù)，2017年以前批而未供的土地約有1450萬畝，大量建設用地被閑置。為了改變這一現(xiàn)狀，合理供應建設用地，自然資源部提出將通過改革增量的配置方式，加大存量的盤活力度滿足項目用地的合理需求，土地供應有望進一步精準化。海口也于本周對外征求意見，提出有償收回閑置土地，盤活存量用地。

??土地成交

??成交規(guī)模保持上升趨勢

??能級成交結構變動致地價進一步走低

??2020年第12周（3月16日-3月22日），重點監(jiān)測城市本周土地市場成交總建面積進一步回升，總成交體量達592萬平方米，同比降幅進一步收窄至42%；成交金額也隨之小幅上漲，環(huán)比增加2%至211億元；受能級成交結構變動影響，本周地價呈下降趨勢，平均樓板價環(huán)比下降3成，降至3565元/平方米。

??各能級城市成交方面，一線城市成交占比大幅下降，僅為4%。具體來看，一線城市本周僅成交了3宗地，上海2宗，廣州1宗；上海成交2宗地分別位于崇明和青浦，位置較為偏遠，因此均為底價出讓；廣州成交地塊位于白云區(qū)，是一宗商辦用地，最終也是底價成交。二線城市中多數(shù)城市的總建面都低于50萬平方米，僅有長春的成交量超過100萬平方米；具體來看，長春本周成交總建筑面積達360萬平方米，共計成交16宗地，地塊均位于凈月區(qū)，由長春北方影都投資有限公司包攬，計劃用于打造長春影都；盡管多數(shù)城市成交量較低，但仍有部分城市的土拍熱度在優(yōu)質(zhì)土地成交的帶動下保持在較高水平，如重慶和昆明本周的成交溢價率均在20%以上。熱點三四線城市中，成交量最大的城市是東莞，共計成交2宗地，分別位于厚街和麻涌，由于兩宗地素質(zhì)較佳，均吸引了多家房企爭奪，最終由佳兆業(yè)以31.8億元的總價競得，成交溢價率高達43%；其余城市的成交量均比較少，競拍熱度也不高，成交地塊以底價成交為主。

??土地流拍

??土地流拍率進一步走低

??降至年內(nèi)低位

??土地流拍方面。由于大多數(shù)城市土地供應仍然未能恢復正常水平，因此流拍地塊幅數(shù)也繼續(xù)保持低位；同時加大優(yōu)質(zhì)土地供應、降低土地出讓門檻成為各城市當前供地的主要策略。在此影響下，本周重點監(jiān)測城市的土地流拍率較上周進一步走低，僅為6%，連續(xù)第5周下降。

??周度TOP5

??東莞競拍熱度最高

??出讓宅地均吸引十家以上房企爭奪

       就監(jiān)測城市成交重點地塊來看，本周成交地塊的條件明顯不及上周，總價TOP5地塊中僅有1宗地溢價成交，其余地塊均是底價成交，入榜門檻還不到10億元。具體來看，本周成交總價的地塊來自東莞，是一宗商住用地，該宗地曾在去年9月掛牌出讓，但因無人報名而遭遇流拍，本次再次出讓時起拍總價比上次下調(diào)了4億元，安居房配建比例也有10%降低至5%，同時也取消了競配建，土地出讓條件明顯放寬；由于出讓條件放寬，并且宗地也是厚街時隔多年再次出讓的商住地，因此吸引了11家房企前來競拍，最終由佳兆業(yè)以24.63億元的總價溢價39%競得。而同樣是大灣區(qū)熱點城市，佛山本周出讓地塊的熱度顯然不及東莞，主要是由于商業(yè)比例較高導致，最終地塊底價被中建三局聯(lián)合體競得。其余三宗地分別位于青島和長春，均為指定項目用地，因此最終也是底價成交，其中青島地塊由中巍競得，長春凈月2宗地則由長春潤德競得。

??單價榜方面，上海、廣州、東莞和佛山均有地塊入榜。具體來看，本周成交樓板價最高的地塊來自上海青浦，是一宗城中村改造地塊，平均樓板價達16000元/平方米，和之前周邊成交同類型宅地相比價格明顯回落。廣州也有一宗地塊入榜，平均樓面價為13170元/平方米，由廣州地鐵競得。入榜的其余三宗地中，2宗位于東莞，是本周成交熱度最高的兩宗地，溢價率均在3成以上，成交樓面價分別為11808元/平方米和8358元/平方米，去除配建后成交樓面價分別達12164元/平方米和10953元/平方米，分別創(chuàng)下片區(qū)單價新高。佛山入榜地塊雖然熱度不及東莞地塊，但成交地價也是上漲的，相比周邊成交同類型地塊的單價，本次出讓地塊的價格上漲了3%，平均樓板價為8300元/平方米。

??重點地塊點評

??佳兆業(yè)高溢價斬獲東莞厚街宅地

??地塊分析

??3月18日，東莞厚街鎮(zhèn)汀山社區(qū)地塊公開出讓。作為東莞2020年后出讓的首宗商住地塊，宗地的區(qū)位優(yōu)勢明顯，因此吸引了保利、平安、佳兆業(yè)、星河、時代等眾多知名房企的關注。最終，在經(jīng)過2個小時、70輪競拍后，由佳兆業(yè)以24.6億元的總價競得，成交樓板價達11808元/平方米，可售樓面價為12614元/平方米，刷新了厚街的地價紀錄。 

??值得注意的是，這不是該宗地第一次掛牌出讓，宗地曾于去年9月出讓，但由于沒有房企繳納保證金而被政府收回，主要是由于價格太高；此次再次掛牌時，不僅起拍價下調(diào)了4億，還降低了安居房配建比例以及取消了競配建，土地出讓門檻明顯降低。當然除了由于出讓條件放松之外，宗地的區(qū)位優(yōu)勢也是吸引眾多知名房企前來競拍的原因。據(jù)地理位置來看，地塊處于南城、厚街交界處，距離總部基地僅5公里，距離西平中心7公里，并且隨著地塊北面規(guī)劃的橋連通南城與厚街，和南城的車程距離還將進一步縮短。不過，由于地塊附近以工業(yè)園區(qū)為主，生活配套相對缺乏，宗地附近2公里內(nèi)多以小型商業(yè)為主，教育配套也距離較遠，多集中在2公里以外的成熟社區(qū)。因此，盡管是厚街時隔多年才出讓的住宅用地，最終成交價也并未能達到最高限價。