??“我們參與了十多次土地拍賣，不過沒有一塊拿到，本來以為是撿漏機(jī)會(huì)，發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)還是很多企業(yè)在拿地。”面對(duì)火熱的土地市場(chǎng)，寶龍地產(chǎn)總裁許華芳感慨。

??土地市場(chǎng)確實(shí)很熱鬧。從香港置地310.5億元拍下上海徐匯區(qū)的總價(jià)地王，到綠城中國(guó)在北京、大連、成都等10余個(gè)城市耗資268億元擴(kuò)儲(chǔ)，華潤(rùn)置地單月在北京3次拿地并奪得徐州東區(qū)新地王，到3月10日64576元/平方米廣州拍出史上最高單價(jià)地塊，再到洛陽(yáng)土拍歷經(jīng)近4個(gè)小時(shí)242輪競(jìng)拍，溢價(jià)率高達(dá)165%，房企都在擴(kuò)張土地。

??疫情之下，高價(jià)、溢價(jià)地塊頻頻出現(xiàn)，也映射房企試圖在非常時(shí)期尋找“彎道超車”的機(jī)會(huì)。與此同時(shí)，房企“找錢”的步伐也在加速，開年以來集體上演了一波兒融資潮。

??wind數(shù)據(jù)顯示，今年1-2月，國(guó)內(nèi)房企債券融資達(dá)2484億元，同比上升36%。同期，在港上市內(nèi)資地產(chǎn)商則紛紛通過發(fā)行美元債進(jìn)行直接融資。一方面是為了補(bǔ)充因銷售不力匱乏的現(xiàn)金流，另一方面在各家債券發(fā)行公告中，“償還到期債務(wù)”仍舊是募集資金用途下出鏡率最高的詞匯。

??業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)資金聚集帶來土地聚集，運(yùn)營(yíng)和發(fā)展一環(huán)接著一環(huán)。目前來看，在土地市場(chǎng)活躍的玩家大部分都是現(xiàn)金流可控的房企。全球降息背景下的流動(dòng)性寬松讓背負(fù)高財(cái)務(wù)杠桿房企暫時(shí)有了喘息機(jī)會(huì)，融資通道進(jìn)一步打通，同時(shí)獲得了更低的資金成本。但不爭(zhēng)的事實(shí)是，行業(yè)正在向規(guī)模房企傾斜紅利，一旦失位的房企命運(yùn)則岌岌可危。

??正如旭輝控股總裁林峰所言，“黑天鵝”和“灰犀牛”不可避免，最好的生存方式就是理解規(guī)律，自己去進(jìn)化。

??房企逆勢(shì)高溢價(jià)拿地

??受疫情影響的銷售停滯和回款受阻也沒能攔住房企拿地狂奔的腳步，土地市場(chǎng)從冰封到解凍再到現(xiàn)在的激烈角逐似乎就在一瞬間。

??機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年1——2月TOP3房企拿地總金額較2019年同期增長(zhǎng)19.8%，TOP50房企同比增長(zhǎng)28%。TOP10房企1-2月拿地總額1413億元，占TOP50企業(yè)的49.4%，龍頭房企獲取土地資源優(yōu)勢(shì)不減。2月單月，TOP50房企拿地總額1731億元，環(huán)比增長(zhǎng)14.7%。

??從拿地金額來看，香港置地、綠城中國(guó)和華潤(rùn)置地分別以318億元、268億元和140億元摘得前三甲。

??進(jìn)入3月，仍延續(xù)這一趨勢(shì)，房企還在激烈廝殺中。

??3月19日，大發(fā)地產(chǎn)6億元競(jìng)得成都市新都區(qū)一宗商住用地，樓面價(jià)11800元/平方米，溢價(jià)率124.76%；3月18日，佳兆業(yè)24.63億元競(jìng)得東莞市一宗商住用地，溢價(jià)率38.92%；3月16日，世茂3.73億元競(jìng)得浙江衢州一宗商住用地，溢價(jià)率16.56%。

??某TOP20房企副總裁接受記者采訪時(shí)表示，疫情發(fā)生以來，我們始終處于觀望階段，二月一塊地也沒買，主要是要看清市場(chǎng)發(fā)生什么樣的變化。3月到目前我們買了一塊地，很多地塊溢價(jià)很高但又無法置身事外。今年土地還是要大舉投資的，原來計(jì)劃今年預(yù)增的土地儲(chǔ)備貨值3000億元以上目標(biāo)不會(huì)變。沒有土地就沒有規(guī)模，最終會(huì)掉隊(duì)的。

??在這一輪土拍角逐的大戲中，國(guó)企和民企爭(zhēng)先亮相。此前低調(diào)的綠城中國(guó)一開年就在土地市場(chǎng)暴發(fā)。前2月，綠城中國(guó)在北京、杭州、大連、溫州等10個(gè)城市累計(jì)獲得13宗地塊，累計(jì)權(quán)益總建筑面積184萬平方米，權(quán)益投資額267.7億元，預(yù)估貨值585.6億元。其重倉(cāng)一線城市的力度也在加大，北京4宗地塊合計(jì)權(quán)益金額為162.8億元，占比達(dá)到60.8%。

??此外，華潤(rùn)置地單月拿地勢(shì)頭也十分猛烈。僅2月單月，華潤(rùn)置地便在北京3次拿地。2月25日，北京出讓一宗位于西北旺鎮(zhèn)的不限價(jià)地塊，吸引了7家企業(yè)參與，經(jīng)過72輪競(jìng)拍，華潤(rùn)置地聯(lián)合體最終以76億元、溢價(jià)近26%收入囊中；26日，華潤(rùn)置地又經(jīng)過252輪競(jìng)價(jià)，以12.27億元競(jìng)得江蘇徐州云龍區(qū)一地塊，擴(kuò)儲(chǔ)意愿強(qiáng)烈。

??某房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)總經(jīng)理認(rèn)為，土拍市場(chǎng)火熱背后，多地為樓市減壓推出的花式政策不可忽視，恰逢資金和政策窗口，現(xiàn)金流充足的開發(fā)商都在逆周期“抄底”補(bǔ)倉(cāng)。因?yàn)橐坏┑禺a(chǎn)行業(yè)開工、銷售環(huán)節(jié)全面復(fù)工，政策窗口期或轉(zhuǎn)瞬即逝，所以房企現(xiàn)在是緊握政策利好。同時(shí)保證以土地出讓收入為主的資金預(yù)算收入穩(wěn)定仍是地方工作重點(diǎn)。

??在地產(chǎn)分析師薛建雄看來，疫情只是幾個(gè)月短期影響，中長(zhǎng)期樓市基本面未變，有資金實(shí)力的房企還會(huì)積極擴(kuò)張。市場(chǎng)需求也只不過是短暫隱藏了，只要態(tài)勢(shì)逐漸穩(wěn)定，被積壓的意愿都會(huì)回來。

??房企發(fā)債“內(nèi)外并行”

??3月18日，郁亮在萬科召開的線上業(yè)績(jī)推介會(huì)表示，這段時(shí)間對(duì)各個(gè)領(lǐng)域、每個(gè)企業(yè)都是一次大考，大家都是考生，無法置身事外，也無法獨(dú)善其身。萬科2018年秋季例會(huì)的主題詞是“活下去”，當(dāng)時(shí)是居安思危，到今天，活下去成了特別真實(shí)的存在。

??這或許已經(jīng)成為了行業(yè)的共識(shí)。3月以來，各家房企都開始緊抓這一輪融資窗口期，拼命“活下去”。

??3月16日，萬科A完成25億元公司債券發(fā)行，利率最低3.02%。同日，龍湖50億元小公募住房租賃公司債券獲上交所受理；綠城房地產(chǎn)170億元小公募公司債券也獲上交所受理。

??3月12日，世茂股份20億元公司債券在上交所上市，票面利率3.6%。同日，華夏幸福50億元公司債券在上交所披露的項(xiàng)目狀態(tài)更新為“已受理”；濱江集團(tuán)也于12日成功發(fā)行2020年度第三期短期融資券，發(fā)行金額3億元，票面利率3%，發(fā)行期限365天。

??在此之前，泰禾、新城控股、融創(chuàng)中國(guó)、金地、當(dāng)代置業(yè)等均獲得不同的融資額度。Wind數(shù)據(jù)顯示，2月1日―3月12日，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)境內(nèi)債券融資621億元，比去年同期增長(zhǎng)46%。

??中泰證券地產(chǎn)首席分析師倪一琛認(rèn)為，企業(yè)發(fā)債短期看主要是借新還舊，同時(shí)在疫情期間緩解現(xiàn)金流壓力，長(zhǎng)期看屬于房企正常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，且在房企開發(fā)資金來源中占比7%左右，是房企比較穩(wěn)定的資金來源。2020年房企到期債務(wù)較多，單一依靠發(fā)債難以解決房企現(xiàn)金流問題，抓回款，減少拿地是房企的首要任務(wù)。

??3月16日，央行年內(nèi)第二次降準(zhǔn)落地，釋放長(zhǎng)期資金5500億元。降準(zhǔn)緊隨房企發(fā)債潮之后，似乎預(yù)示著開發(fā)商們的“陽(yáng)春”正在到來。

??中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，本次降準(zhǔn)是為了降低企業(yè)融資成本。從歷史看，只要降準(zhǔn)，對(duì)房地產(chǎn)來說肯定是利好，能緩解資金面壓力。降準(zhǔn)后經(jīng)濟(jì)活力會(huì)在一定程度上升溫，對(duì)于人口密集、已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整期的一二線城市，資金會(huì)有所好轉(zhuǎn)，再加上巨大的剛需人口，有望有止跌表現(xiàn)。

??從房企頻繁發(fā)債的融資利率來看，市場(chǎng)融資成本出現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)。

??據(jù)統(tǒng)計(jì)，綠城中國(guó)、碧桂園等房企今年新發(fā)型的債券票面利率較此前的品種下行200-300個(gè)基點(diǎn)，是目前市場(chǎng)上降幅最大的公司。濱江集團(tuán)、融創(chuàng)中國(guó)融資成本下行范圍在100-200個(gè)基點(diǎn)。新城控股發(fā)行公司債就因?yàn)槿谫Y寬松，下調(diào)了利率詢價(jià)區(qū)間，最終票面利率為5.1%。

??不過很多中小房企的日子過的并沒有那么好。自3月以來，有3家房企境外美元債融資成本依舊超過10%。3月5日，當(dāng)代置業(yè)發(fā)行2024年到期的1.5億美元綠色有限票據(jù)，利率為11.95%。同一天，新力控股發(fā)行2021年到期的2.8億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率11.75%。

??3月5日，景瑞控股發(fā)布公告擬發(fā)行1.8億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率12.75%是內(nèi)房企3月新發(fā)美元債中的最高融資利率。

??摩根士丹利華鑫基金固定收益投資部分析師陳言一認(rèn)為，本輪地產(chǎn)債券收益率下行主要受益于市場(chǎng)對(duì)政府調(diào)控放松的預(yù)期。目前央企及龍頭民營(yíng)房企信用利差空間已然較薄，而疫情也是對(duì)房企一次洗牌，弱資質(zhì)房企現(xiàn)金流緊張程度加劇，且外部融資改善空間十分有限，2020年以來又有個(gè)別較大型房企陷入流動(dòng)性危機(jī)，而在融資改善后，部分房企可能重啟過往的激進(jìn)發(fā)展模式，還需關(guān)注其后續(xù)信用風(fēng)險(xiǎn)。

??“目前資金還是以避險(xiǎn)為主，因而大型房企獲得了較多融資，而一些高杠桿周轉(zhuǎn)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱的小房企則舉步維艱。不過我們認(rèn)為政策放松力度會(huì)根據(jù)市場(chǎng)反饋調(diào)節(jié)，如果真的有風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生，政策上預(yù)計(jì)也會(huì)有所反映。即便政策不會(huì)大幅松動(dòng)，大部分發(fā)債房企可以通過減少拿地、放緩施工進(jìn)度減少經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流流出，緩解資金鏈壓力。

??中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)馮俊認(rèn)為，困難只是階段性的，看好后續(xù)的市場(chǎng)需求。房地產(chǎn)消費(fèi)是一項(xiàng)長(zhǎng)期消費(fèi)，疫情并不會(huì)導(dǎo)致需求消失，房企對(duì)市場(chǎng)恢復(fù)要有信心。在目前情況下，房企應(yīng)注意風(fēng)險(xiǎn)防控，確保流動(dòng)性。一些房企由于銷售延遲回款少，資金成本增加，這是房企目前需要克服的困難，靠加杠桿驅(qū)動(dòng)的發(fā)展不能持續(xù)，需要提升抗風(fēng)險(xiǎn)能力。