??在建筑工地復(fù)工開(kāi)工緩慢推進(jìn)之際，一線城市土地市場(chǎng)率先燥熱起來(lái)。

??數(shù)據(jù)顯示，2020年1——2月，40城土地出讓金排名前5的城市分別為北京、上海、杭州、福州和廣州。其中北京、上海土地出讓金總額分別高達(dá)671.9億元和612.9億元，同比增長(zhǎng)14%及121%。高價(jià)地、巨無(wú)霸地王項(xiàng)目重出江湖。

??在銷售停滯、政策扶持尚未明朗之際，大部分房企現(xiàn)金流較為緊張，土地競(jìng)拍注定只是少數(shù)房企的獨(dú)角戲。綠城中國(guó)、香港置地、華潤(rùn)置地成為今年前兩個(gè)月拿地金額前三強(qiáng)，中交地產(chǎn)、首開(kāi)股份緊隨其后。

??土地從來(lái)都是房地產(chǎn)企業(yè)的生命線。去年3月一場(chǎng)會(huì)議上，綠城中國(guó)董事會(huì)主席張亞?wèn)|直言，綠城中國(guó)業(yè)績(jī)下滑根本原因是手上沒(méi)有項(xiàng)目，沒(méi)有貨就沒(méi)有營(yíng)銷、沒(méi)有回款，也就沒(méi)有投資。這是投資拿地問(wèn)題，投資管理是綠城中國(guó)的短板。

??疫情之下，有人看到“?！倍种?jǐn)慎之態(tài)；也有房企人士看到“機(jī)”，認(rèn)為當(dāng)下政策寬松的窗口期已至，正迎來(lái)“抄底”土地市場(chǎng)的時(shí)機(jī)。

??“疫情影響的應(yīng)該就是這幾個(gè)月，現(xiàn)在拿地，房子在下半年甚至明年才開(kāi)始賣。而且多數(shù)城市政府的全年供地計(jì)劃基本不會(huì)受到疫情干擾，負(fù)債率不太高的房企，并不會(huì)影響拿地節(jié)奏，還可以趁此抄底?！币晃粎⑴c拿地的房企人士對(duì)記者稱。

??北京上海高價(jià)地頻現(xiàn)

??3月3日，深圳2020年住宅用地首拍大幕開(kāi)啟。這次競(jìng)拍中，深圳采取“雙限雙競(jìng)”方式集中出讓4宗地塊，共吸引了中海、雅居樂(lè)、金地、龍光、保利、華發(fā)、世茂、深圳安居集團(tuán)等10余家房企。經(jīng)過(guò)5個(gè)半小時(shí)的“持久戰(zhàn)”，最終以1宗商住地流拍，3宗可售人才住房用地總成交金額34.86億元“戰(zhàn)績(jī)”落下帷幕，競(jìng)得者為國(guó)企深圳安居集團(tuán)。

??在土地稀缺的深圳，住宅用地長(zhǎng)期供不應(yīng)求，但受制于限制銷售價(jià)格、嚴(yán)苛的人才住房面積要求，深圳土地拍賣最終成為巨頭、國(guó)企央企的博弈大會(huì)。

??“疫情期間，樓市基本處于冰凍狀態(tài)，開(kāi)發(fā)商資金更顯緊張，但疫情是短期的，拿地是長(zhǎng)期的，所以本次土地拍賣雖然是建設(shè)人才住房，但不少開(kāi)發(fā)商還是積極參與，兩塊地達(dá)到最高限價(jià)，顯示開(kāi)發(fā)商對(duì)深圳樓市長(zhǎng)期看好?！鄙钲谥性驴偨?jīng)理鄭叔倫表示。

??今年的土地拍賣市場(chǎng)，一線城市成為最大看點(diǎn)。今年前2個(gè)月，北京以673億元的成交總價(jià)列居城市土地出讓榜單首位，比去年同期高出83.3億元，為近6年來(lái)新高。上海和杭州分別以619億元和370億元的成交總額占據(jù)榜單第二、三位。

??北京中原統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2月，全國(guó)300城市共成交842宗住宅用地，有8宗成交金額超過(guò)40億元，其中6宗超過(guò)50億元。成交金額排名前十的住宅地塊“身價(jià)”均超29億元，其中7宗位于北京，另外3宗分別位于上海、福州及南京。

??2月20日，上海徐匯區(qū)黃浦江南延伸段28個(gè)地塊，以高達(dá)310.5億元成交金額刷新上海土地成交總價(jià)紀(jì)錄，拿下這一巨無(wú)霸地塊的是香港置地聯(lián)合體。這一成交金額已超過(guò)2014年中民投拿下董家渡地塊的248.5億元以及2016年招商+華僑城聯(lián)合體拿下深圳會(huì)展中心地塊的310億元。預(yù)計(jì)總投資逾600億元。

??北京前兩個(gè)月共成交16宗住宅地塊，囊括了海淀、石景山、大興、通州、昌平五大區(qū)域，吸引了眾多房企參與，其中央企國(guó)企的身影多次出現(xiàn)。值得注意的是，不限價(jià)地塊卷土重來(lái)。在16宗住宅地塊中，12宗為不限價(jià)地塊，僅4宗為限競(jìng)房用地。限競(jìng)房用地曾是北京土地市場(chǎng)的主流，但開(kāi)發(fā)商對(duì)此類用地并不熱情，導(dǎo)致過(guò)去兩年流拍、底價(jià)成交頻頻發(fā)生。

??2月28日，北京掛牌4宗土地，出讓總價(jià)118.75億元。其中2宗地塊位于朝陽(yáng)區(qū)金盞鄉(xiāng)小店村，均以“限地價(jià)+競(jìng)自持”方式出讓，均為“不限價(jià)”住宅用地。2月25日，北京一宗位于西北旺鎮(zhèn)的不限價(jià)地塊，吸引了7家企業(yè)參與，經(jīng)過(guò)72輪競(jìng)拍，最終以76億元、溢價(jià)近26%被華潤(rùn)置地聯(lián)合體拿下。

??溢價(jià)率是人們關(guān)注土地市場(chǎng)的一個(gè)焦點(diǎn)，今年前兩個(gè)月北京土地平均溢價(jià)率達(dá)到19.48%，是5年來(lái)首次回升，2019年北京土地平均溢價(jià)率低至12.47%。爭(zhēng)搶最激烈的是2月18日的通州區(qū)臺(tái)湖鎮(zhèn)地塊拍賣，共吸引了17家房企參與，最終綠城以49.78%溢價(jià)率拿下；在此4天前，綠城剛從十多家房企的競(jìng)爭(zhēng)中搶下北京昌平區(qū)東小口地塊，溢價(jià)率29.8%。

??一位參與競(jìng)拍的房企人士稱，“不限價(jià)”住宅用地給予開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品上更大的自主性，因此拿地積極性較高，助推住宅用地溢價(jià)率上揚(yáng)。

??廣州土地出讓金總額雖較去年同期有所下降，但從近5年情況來(lái)看，處于“中等”水平。3月3日，廣州出臺(tái)樓市新政，針對(duì)土地出讓環(huán)節(jié)，政策明確新出讓土地可在簽訂出讓合同時(shí)約定分期繳納土地出讓金價(jià)款，一個(gè)月內(nèi)繳納50%，余款分期繳納，繳款期限最長(zhǎng)不超過(guò)一年?！斑@是鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商買地的具體舉措?！睆V東省房協(xié)理事趙卓文稱。

??但在上述城市土地拍賣火熱之外，因受疫情影響，目前大部分城市的土地市場(chǎng)仍處于低迷狀態(tài)。據(jù)CREIS數(shù)據(jù)，2020年1——2月，全國(guó)300城土地出讓金合計(jì)5030億元，比去年減少252億元，同比下降4.77%。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的300城土地市場(chǎng)交易報(bào)告，2月份，二線城市土地成交量減少了近六成。其中武漢因疫情影響，當(dāng)月無(wú)住宅用地入市。

??少數(shù)房企的獨(dú)角戲

??整體看，對(duì)于當(dāng)前的土地市場(chǎng)，大部分房企仍持謹(jǐn)慎態(tài)度。

??克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至今年2月底，百?gòu)?qiáng)房企投資金額超萬(wàn)億元，同比下滑15%，二成房企拿地貨值超過(guò)200億元，單月拿地金額超過(guò)10億元的企業(yè)不足三成。此外，仍有超三成企業(yè)開(kāi)年以來(lái)尚未拿地。2月份如祥生、合景泰富、首創(chuàng)置業(yè)等均無(wú)新增土地儲(chǔ)備。

??這主要是百?gòu)?qiáng)房企受疫情期間銷售大幅下滑所致，投資節(jié)奏、投資力度均大幅放緩，預(yù)計(jì)疫情過(guò)后土地市場(chǎng)將迎來(lái)拿地“小陽(yáng)春”，但難現(xiàn)去年一季度的地王潮。

??據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，今年前2個(gè)月，包括恒大、萬(wàn)科、碧桂園、保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、融創(chuàng)等十強(qiáng)房企銷售額同比下降18.6%。除恒大外，業(yè)績(jī)均不及去年同期。前兩月，銷售額突破700億元的房企共有3家，為恒大、萬(wàn)科和碧桂園。銷售破百億元的房企規(guī)模數(shù)量相比去年減少了 9 家。2月單月情況更不樂(lè)觀， 百?gòu)?qiáng)房企銷售額同比下降38.66%，環(huán)比下降46.41%。

??但市場(chǎng)任何時(shí)候，都不缺乏大膽進(jìn)取的房企，甚至還將逆市看作彎道超車的機(jī)會(huì)。這些拿地迅猛的房企多屬于資金充裕、融資成本較低的央企、國(guó)企，以及部分有著強(qiáng)烈規(guī)模擴(kuò)張需求的區(qū)域房企。

??從新增土地金額看，今年前兩個(gè)月，綠城中國(guó)、香港置地、華潤(rùn)置地、中交集團(tuán)、首開(kāi)股份、北京住總、中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、融創(chuàng)中國(guó)、北京建工，占據(jù)行業(yè)前十名，拿地金額總計(jì)高達(dá)1752.8億元。從新增土地建筑面積看，碧桂園、綠地控股、保利發(fā)展、綠城中國(guó)、陽(yáng)光城占據(jù)行業(yè)前五。

??顯然，綠城中國(guó)是當(dāng)下拿地最迅猛的房企。1~2月，綠城中國(guó)在北京、杭州、成都、大連、溫州、天津等10個(gè)城市累計(jì)獲得13宗地塊，新增土地建筑面積210.8萬(wàn)平方米，拿地金額共計(jì)312.8億元，預(yù)估貨值585.6億元。尤其2月份拿地271億元，成為目前土地市場(chǎng)的頭號(hào)獲益者。

??綠城中國(guó)在土地市場(chǎng)的“爆發(fā)”實(shí)則延續(xù)了去年的拿地節(jié)奏。今年尤其加大了在一線城市的重倉(cāng)力度，在北京拿下的4宗地塊合計(jì)權(quán)益金額162.8億元，占比達(dá)到60.8%。今年1月初，綠城中國(guó)在經(jīng)營(yíng)會(huì)議中提出，2020年擬達(dá)成新增投資貨值、銷售金額各2500億元的目標(biāo)，再一次表現(xiàn)出對(duì)規(guī)模的渴望。這家經(jīng)歷過(guò)債務(wù)危機(jī)、人事變更的老牌房企，被重新按下加速鍵。

??受限資金與拿地開(kāi)發(fā)條件，土地競(jìng)技場(chǎng)上，“國(guó)進(jìn)民退”的現(xiàn)象愈發(fā)明顯。

??今年前兩個(gè)月，北京土地市場(chǎng)拍出的16宗地塊，除了融創(chuàng)和綠城外，均為資金實(shí)力雄厚的國(guó)企和央企所獲。如中交集團(tuán)作為實(shí)力雄厚的知名央企，與華潤(rùn)聯(lián)合拿下北京通州馬駒橋鎮(zhèn)地塊、與首開(kāi)+華潤(rùn)+住總拿下海淀西北旺地塊、又與華潤(rùn)+北科建拿下另一塊海淀西北旺地塊。同時(shí)，中交還是綠城的大股東。

??相形之下，實(shí)力不強(qiáng)的民企私企的拿地空間已經(jīng)越來(lái)越小。在多位房地產(chǎn)行業(yè)人士看來(lái)，政策扶持及供應(yīng)端放量之下，土地市場(chǎng)很有可能在疫情過(guò)后迎來(lái)房企補(bǔ)倉(cāng)的“小高峰”， 現(xiàn)金流充裕的房企將是贏家。