[克而瑞]六成典型城市土地出讓金已同比回正，杭、京、滬位列三甲

??受疫情的影響，2月份多城市中止或延后土地出讓，土地市場規(guī)模一度跌至谷底；但隨著疫情控制趨于穩(wěn)定，3月份大部分城市都恢復了土地供應，市場逐漸步入正軌。在2020年即將過半的當下，土地成交規(guī)模較去年同期有何變化？哪些城市規(guī)模即將、或已經超越去年同期？2020年全年哪些城市的土地出讓金規(guī)模將創(chuàng)下新高？

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??成交總量：疫情影響逐漸消弭，前5月土地成交總金額與去年同期持平

??2020年已經過去5個多月，疫情對于房地產市場尤其是土地市場的影響逐漸消退。這一點從CRIC監(jiān)測數(shù)據就可以得到驗證：1-5月全國土地成交總金額高達22256億元，僅比2019年同期少44億元，總體基本持平。

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??城市分布：杭、京、滬位列總額榜三甲，優(yōu)質宅地集中出讓將南京地市推向高峰

??分城市來，2019年土地出讓金榜首城市杭州在今年前5月成功衛(wèi)冕，出讓金總額高達1195億元，與2019年同期相比，增加了10%，參考杭州今年的宅地供地計劃量較2019年有15%的漲幅來看，2020年杭州的土地出讓金大概率還會有10%-15%的增量空間。

??金額榜第二位城市為北京，為穩(wěn)定房地產市場，北京今年供應了多宗優(yōu)質不限價宅地，典型如豐臺分鐘寺三宗地，兩宗樓板價已經超7萬元/平方米，引發(fā)了一波土地成交小高峰，前5月北京土地出讓金總額達1129億元，僅次于杭州，較去年前5月上漲了63%。

??緊跟其后的是上海，前5月土地出讓金也超過千億，較去年同期增加78%，在疫情對房地產造成的恐慌情緒還比較嚴重的2月，香港置地一舉拿下的徐匯濱江綜合體項目，總成交價格就高達310.5億元，該價格比2016年招商華僑城聯(lián)合體在深圳獲取的新會展商業(yè)用地高出0.5億，成為截至目前的內地第一總價地王，之后上海的土地供應逐漸恢復，不乏中心城區(qū)稀缺優(yōu)質宅地，譬如近三年來首次出讓宅地的虹口區(qū)嘉興路街道HK271-01地塊，起始樓面價就達63155元/平方米。

??前5月土地出讓總金額處于500-1000億的城市有6個，涉及廣州、南京、重慶、溫州、成都和福州，除重慶同比微降3%之外，其余城市土地出讓金總額均呈上漲之勢；尤其是南京和廣州漲幅尤為突出，增長率分別為157%和93%。以2020年宅地供應計劃突破近5年新高的南京為例，雖然前5月宅地成交量僅195公頃，占到全年宅地供應計劃的22%，但由于出讓地塊區(qū)位好、配套價，譬如建鄴區(qū)河西板塊、江心洲等成交了多幅宅地，樓板價突破4萬元/平方米，在多宗高價地的帶動之下，南京土地出讓金漲勢迅猛。

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??同比變化：六成超百億城市成交金額已經回正，長三角地區(qū)依然最受青睞

??為了探究疫情對于各城市土地市場的負面影響是否延續(xù)，下面我們聚焦到成交規(guī)模超過百億的45個重點城市，就1-5月土地出讓金總和與2019年同期變化來看，其中近六成城市已經回正，較所有城市的這一比重高出近10個百分點，總的來看，重點一二線城市土地回暖情況優(yōu)于其余城市，市場恢復速度更快。其中，同比增幅最突出的是深圳，前5月深圳成交了14宗地，總成交金額高達265億元，增幅高達1036%，比重之所以如此之高是由于深圳供地節(jié)奏的不均衡造成的，去年前5月深圳土地出讓金總額僅23億元，但6月24日一天的出讓金總額就高達223.84億元；參照深圳2019年全年土地出讓金713億元來看，深圳前5月出讓金并不突出，占比僅有37%。值得注意的是，雖然出讓規(guī)模并不突出，但土地質量卻有明顯提升，在寸土寸金的前海板塊也有純宅地供應，最終被龍光以116億元、配建4.08萬平方米人才住房競得；其次是南通，前5月供應可謂井噴，在崇川、通州供應多宗高單價優(yōu)質宅地，總成交金額高達324億元，較2019年同期增長了261%。除深圳、南通以外，南京、煙臺、長春、廣州、上海、廈門、北京、東莞、湖州、佛山、長沙、成都等城市土地成交規(guī)模擴張更較為顯著，增幅均在30%以上。

??與此同時，也有部分城市土地出讓金規(guī)模大幅縮減，典型如石家莊、昆明、武漢、天津、合肥、貴陽、鄭州、常州等城市，降幅均在30%以上；以身處疫情重災區(qū)的武漢為例，土地市場受到的影響比較嚴重，在很長時間內都暫停土地出讓，直到3月31日土地出讓才恢復，前5月土地出讓金總額僅有348億元，與去年同期相比下滑53%。

??值得注意的是，長三角依然是備受房企青睞的區(qū)域，45個百億規(guī)模以上的城市長三角就占據16席，但較去年市場變動來看，表現(xiàn)不一：既有大漲（南通、南京、上海、湖州），也有大跌（合肥、常州），還有波動相對較小的寧波、蘇州、紹興、鹽城、臺州、杭州、無錫、溫州、徐州等城市。此外，一直以來土地市場熱度高漲的蘇州一反常態(tài)，前5月土地出讓金總額同比下降了14%，這是由于前5月成交的地塊多位于吳江、吳中，土地成交均價相對便宜，盡管土地成交建面較2019同期增加了54%，土地出讓金額依舊同比下滑。

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??供地節(jié)奏：大部分城市供地計劃完成度不高，深圳前5月宅地供應僅7%

??雖然大部分重點城市土地出讓金出現(xiàn)了同比上漲，但是聯(lián)系供地計劃規(guī)模來看，目前大部分城市供地節(jié)奏依舊偏緩。這主要還是受疫情的影響，絕大多數(shù)城市一度在2月中止或延后供地，直到疫情得到較好控制的3月，各城市供地才逐漸恢復，再疊加傳統(tǒng)春節(jié)假期對土地市場的影響，在重點城市積極的年度供地計劃指標下，使得大部分城市供地節(jié)奏偏緩。

??CRIC監(jiān)測數(shù)據顯示，前5月十大典型城市中供地節(jié)奏最快的是杭州，宅地成交量占其全年宅地供應比重達到43%；杭州之外的其余城市均不足（含）35%，低于往年一般水平。尤其是深圳，前5月宅地成交量僅有22公頃，僅占今年宅地計劃供應量的7%，供應節(jié)奏明顯滯后，相信下半年深圳的供地將保持較快的節(jié)奏。

??當然除深圳以外，近兩個月優(yōu)質地塊頻出、土地市場熱度高漲的北京、南京、寧波等城市前5月整體的供應節(jié)奏也較緩慢，宅地成交量占其全年含宅地供地計劃的比重均不足30%。以商品住宅用地供地計劃突破近5年新高的南京為例，前5月宅地成交量為195公頃，占到全年宅地供應計劃的22%，預計后續(xù)還有大量的土地將入市。

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??小結：穩(wěn)經濟目標下多城增加土地供應，京、深、寧等城市將迎來更多拿地機會

??考慮到當前出口遭受了較大壓力，居民消費需求也日漸減弱，投資逐漸成為穩(wěn)定國民經濟的主要抓手。為了穩(wěn)經濟、穩(wěn)就業(yè)，一大波擴大有效投資穩(wěn)定經濟發(fā)展的舉措正在路上，上海日前就出臺了《上海市擴大有效投資穩(wěn)定經濟發(fā)展若干政策措施》，其中就包含增加年度土地供應量等措施，透露出政府想利用增加土地供應來達到擴大投資的目的，具有較強的信號意義，相信會有更多城市跟進。

??再加上本身上半年大部分城市的供地節(jié)奏較為緩慢，為完成全年土地供應計劃，接下來的土地供應節(jié)奏還會進一步加快，尤其是深圳、北京、南京等仍有較多供地指標等待釋放的城市，相信下半年還會有更多拿地機會出現(xiàn)。