[克而瑞]超百輪競拍地塊數(shù)量減少，但地價紀錄仍在被頻頻刷新

??7月份，寧波、深圳、南京等熱點城市先后升級調控，當月土地市場整體溢價率小幅下滑，超百輪競拍地塊數(shù)量較6月也有一定程度的減少。在此情況下，熱點地塊的價格還在繼續(xù)創(chuàng)新高嗎？哪些地方優(yōu)質地塊推出頻率依舊較高？哪些地方有所減少？本文將對這些問題進行分析，并結合近期優(yōu)質地塊供應節(jié)奏、政策環(huán)境對未來土地市場做出進一步展望。

??01市場熱度

??溢價率延續(xù)上月下降勢頭

??超百輪競拍地塊也減少10宗

??正如我們上月所預料（行業(yè)透視：超百輪競拍地塊數(shù)量創(chuàng)新高，6月會是最后的狂歡嗎？），溢價率在調控政策收緊、重點二三線城市優(yōu)質土地供應力度減弱的影響下出現(xiàn)了下滑趨勢，相關指標出現(xiàn)見頂回落。CRIC最新數(shù)據(jù)來看，7月的溢價率環(huán)比6月下降0.2個百分點，降至16.1%。

??從房企競拍熱度來看，7月份超百輪競拍地塊有48幅，較6月也有顯著回落，減少了10宗。總體來看，溢價率和高競拍輪次地塊數(shù)量變化保持一致，在7月份，反映土拍整體熱度的指標均有所下滑。

??02價格變動

??高競拍輪數(shù)地塊所在板塊地價均被刷新

??上海浦東唐鎮(zhèn)宅地樓板價翻番

??為了進一步探究高熱地塊價格變動情況，我們挑選出7月競拍輪數(shù)TOP15地塊，將其樓板價與周邊同類地塊樓板價對比，結果發(fā)現(xiàn)：所有地塊成交之時都刷新了所在板塊的單價“天花板”。其中漲幅最突出的當屬上海浦東唐鎮(zhèn)純宅地，該區(qū)域內已經(jīng)有綠城、仁恒等口碑不錯的房企入駐，給區(qū)域帶來了較高知名度，該地塊起始價高達42億，最終華僑城經(jīng)過232輪競拍以50億元的總價競得這宗稀缺宅地，溢價率達19%；由于地塊要求15%自持，再剔除5%的保障房，可售部分樓板價達到5.20萬元/平方米，已創(chuàng)下了浦東唐鎮(zhèn)板塊樓面單價新紀錄，較上一次成交宅地的樓板價已經(jīng)翻番，漲幅高達103%。

??漲幅居于第二位的為南通海門區(qū)的CR20016地塊，樓板價高達13038元/平方米，較周邊同類地塊漲幅達99%。不僅如此，通州區(qū)還有三宗地競拍輪數(shù)位列TOP15，分別位于金沙鎮(zhèn)和川姜鎮(zhèn)，其中金沙鎮(zhèn)兩宗地樓板價均突破12000元/平方米，較周邊地價漲幅也均在30%以上，板塊“地王”不斷涌現(xiàn)?？傊?，隨著南通各區(qū)域規(guī)劃建設利好的落地，尤其是滬蘇通高鐵開通之后，南通房地產(chǎn)市場迎來一輪小高潮，尤其是通州區(qū)土地價值顯著提升。

??此外，徐州近期土地市場表現(xiàn)也比較突出，有3宗土地入競拍輪數(shù)TOP15榜。其中大龍湖BC地塊備受矚目，該幅地塊起始樓面價8010元/㎡，開拍前16輪報價，最終經(jīng)過4個小時224輪激烈競拍，儒辰以總價14.22億元拿下該幅地塊，成交樓面價16180元/平方米，溢價率高達102%，刷新了同樣也是7月成交的壩山熱電廠地王，成為當時徐州的新地王，并且較其樓板價高出4000元/平方米。而且這一價格在近日又再度被刷新，8月11日，泉山區(qū)出讓原華東機械廠D地塊，經(jīng)過147輪報價，由南京安居以19.30億元競得，溢價率144%，成交樓面價16907元/平方米，較大龍湖地塊高出727元/平方米，單價地王被不斷刷新。

??近期市場較熱的嘉興也比較典型，在長三角一體化上升為國家戰(zhàn)略的背景下，今年1月，嘉興重磅出臺高鐵新城規(guī)劃公示，明確了高鐵新城與嘉興城市中心并列，南站作為高鐵新城的“心臟”，迎來一大波規(guī)劃利好。7月土拍的嘉土告南字[2020]018號地塊就位于市場大熱的高鐵新城余新板塊，最終該地經(jīng)過近3個半小時、347輪的爭奪，這宗地塊被深耕該板塊的交投祥生高調收入囊中，樓面價為9061元/平方米，遠超周邊在售的白鶴郡的實際樓面價7310元/平方米，創(chuàng)下了余新板塊的地價紀錄。

??總的來看，高競拍輪數(shù)地塊仍在頻頻刷新板塊最高單價紀錄，尤其是具有規(guī)劃利好的南通、徐州、嘉興等長三角城市，本身房地產(chǎn)需求支撐性較強，市場韌性較佳，加之近期在長三角一體化加速推進的利好之下，又引爆了土地市場的一波小高潮，區(qū)域地價被不斷刷新，徐州更是在年內多次刷新全市單價地王，當前徐州最高樓板價已經(jīng)升至16907元/平方米，競拍熱度依然維系高位。值得注意的是，6、7月高競拍輪數(shù)地塊數(shù)量均居首位的寧波僅有一宗土地入榜競拍輪數(shù)TOP15，較上月有明顯的下降。

??03競拍格局

??八成超百輪地塊均位于長三角

??上海、南通、徐州優(yōu)質地塊推出頻率明顯增加

??從高競拍地塊分布情況來看，寧波依然占比最高，48宗超百輪競拍地塊，寧波占9宗，占比達19%，優(yōu)質地塊推出頻率依然較高。當然除寧波之外，南通、上海、徐州、臺州、武漢和南寧表現(xiàn)也比較突出，超百輪競拍地塊均超3宗（含），上海更是有兩宗地接連刷新年內全國單價紀錄，樓板價達到8萬+元/平方米，徐州大龍湖宅地樓板價升至16180元/平方米，成為當時徐州的樓面價地王。另外，湖州、紹興、嘉興等10余個長三角城市也均有超百輪競拍地塊，市場熱度保持較高位。

??值得注意的是，長三角城市超百輪競拍地塊合計39宗，占據(jù)全國的81%，依然是房企競爭優(yōu)質地塊的主戰(zhàn)場。其余的9幅地塊僅武漢、南寧比較集中，均有3宗，其余城市分布較為分散，福州、洛陽、長春各有1宗。

??事實上，雖然寧波超百輪土地幅數(shù)依然居首，但與上月相比，優(yōu)質地塊推出量明顯減少，以7月6日為節(jié)點，對比政策出臺前后出讓地塊的區(qū)位分布來看，政策出臺后寧波的主力供地已經(jīng)逐漸向圈外的郊區(qū)如奉化、北侖等傾斜，即使主城區(qū)有供地，也多位于姚江新城、文創(chuàng)新城等非核心的新城板塊，成交單價超過2萬元/平方米的土地鮮有出現(xiàn)，市場熱度有一定的下降。

??不僅是寧波，浙江省域的杭州、金華、嘉興、臺州、溫州、紹興等城市的超百輪競拍土地均有不同程度的減少；與寧波一致，很大程度上與供地數(shù)量和質量明顯降低有關。以杭州為例，6月份土地供應量僅有145萬平方米，環(huán)比5月下降了六成，并且僅有2宗起始樓板價超過2萬元/平方米，而5月掛牌土地中有5宗起始價超過2萬元/平方米，“量”和“質”的同時下滑使得杭州優(yōu)質地塊推出頻率明顯減少，在“感官”上地市降溫顯著。

??與此同時，近期上海和江蘇省域的南通、徐州等城市優(yōu)質地塊推出頻率明顯上升。上海自不用多提，虹口北外灘和楊浦江浦宅地兩次刷新年內全國單價紀錄，市場熱度升至年內高位。規(guī)劃利好之后的南通通州和海門多點開花，板塊地價不斷被刷新。徐州全市單價地王也多次被刷新。就連一向市場相對沉寂的鹽城、泰州等城市也都出現(xiàn)了超百輪競拍地塊，市場熱度明顯上升。

??04市場展望

??土拍熱度指標大概率下滑

??但福州、廈門、寧波等市競爭壓力依然較大

??綜上，從溢價率和高競拍輪次地塊幅數(shù)等指標來看，7月份土地市場確實已經(jīng)出現(xiàn)了轉升為降的現(xiàn)象；接下來，鑒于中央嚴控地價房價，地方調控升級的大環(huán)境不會改變，優(yōu)質地塊入市比例將進一步下滑，并且7月土地掛牌數(shù)量顯示，京、杭、寧等熱點城市供應大幅減少，同時優(yōu)質地塊的供應比例也有明顯下降，8月起拍樓板價最高的宅地是位于廈門湖里的一宗宅地，起拍樓板價為40472元/平方米，相比上月虹口、楊浦起拍樓板價均在6萬+，可以看出土地質量有明顯的降低，高單價、高輪次競拍、高溢價等現(xiàn)象的出現(xiàn)頻次會繼續(xù)下滑。

??當然，部分城市依然值得關注，譬如福州、廈門、寧波，接下來均有多宗優(yōu)質地塊入市，布局優(yōu)質區(qū)域的機會尚存，但鑒于當前優(yōu)質土地較為稀缺，“僧多粥少”之下，競爭勢必還會加劇，這些地塊大概率會繼續(xù)刷新地價紀錄。考慮到當前熱點板塊地價已經(jīng)漲至高位，盈利空間已經(jīng)較低，競拍時尤其要注意控制成本，避免后期利潤空間不足的風險。