馬千里 邱娟2020-08-17 13:49:25
??7月份,寧波、深圳、南京等熱點(diǎn)城市先后升級調(diào)控,當(dāng)月土地市場整體溢價率小幅下滑,超百輪競拍地塊數(shù)量較6月也有一定程度的減少。在此情況下,熱點(diǎn)地塊的價格還在繼續(xù)創(chuàng)新高嗎?哪些地方優(yōu)質(zhì)地塊推出頻率依舊較高?哪些地方有所減少?本文將對這些問題進(jìn)行分析,并結(jié)合近期優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)節(jié)奏、政策環(huán)境對未來土地市場做出進(jìn)一步展望。
??01市場熱度
??溢價率延續(xù)上月下降勢頭
??超百輪競拍地塊也減少10宗
??正如我們上月所預(yù)料(行業(yè)透視:超百輪競拍地塊數(shù)量創(chuàng)新高,6月會是最后的狂歡嗎?),溢價率在調(diào)控政策收緊、重點(diǎn)二三線城市優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)力度減弱的影響下出現(xiàn)了下滑趨勢,相關(guān)指標(biāo)出現(xiàn)見頂回落。CRIC最新數(shù)據(jù)來看,7月的溢價率環(huán)比6月下降0.2個百分點(diǎn),降至16.1%。
??從房企競拍熱度來看,7月份超百輪競拍地塊有48幅,較6月也有顯著回落,減少了10宗??傮w來看,溢價率和高競拍輪次地塊數(shù)量變化保持一致,在7月份,反映土拍整體熱度的指標(biāo)均有所下滑。
??02價格變動
??高競拍輪數(shù)地塊所在板塊地價均被刷新
??上海浦東唐鎮(zhèn)宅地樓板價翻番
??為了進(jìn)一步探究高熱地塊價格變動情況,我們挑選出7月競拍輪數(shù)TOP15地塊,將其樓板價與周邊同類地塊樓板價對比,結(jié)果發(fā)現(xiàn):所有地塊成交之時都刷新了所在板塊的單價“天花板”。其中漲幅最突出的當(dāng)屬上海浦東唐鎮(zhèn)純宅地,該區(qū)域內(nèi)已經(jīng)有綠城、仁恒等口碑不錯的房企入駐,給區(qū)域帶來了較高知名度,該地塊起始價高達(dá)42億,最終華僑城經(jīng)過232輪競拍以50億元的總價競得這宗稀缺宅地,溢價率達(dá)19%;由于地塊要求15%自持,再剔除5%的保障房,可售部分樓板價達(dá)到5.20萬元/平方米,已創(chuàng)下了浦東唐鎮(zhèn)板塊樓面單價新紀(jì)錄,較上一次成交宅地的樓板價已經(jīng)翻番,漲幅高達(dá)103%。
??漲幅居于第二位的為南通海門區(qū)的CR20016地塊,樓板價高達(dá)13038元/平方米,較周邊同類地塊漲幅達(dá)99%。不僅如此,通州區(qū)還有三宗地競拍輪數(shù)位列TOP15,分別位于金沙鎮(zhèn)和川姜鎮(zhèn),其中金沙鎮(zhèn)兩宗地樓板價均突破12000元/平方米,較周邊地價漲幅也均在30%以上,板塊“地王”不斷涌現(xiàn)??傊?,隨著南通各區(qū)域規(guī)劃建設(shè)利好的落地,尤其是滬蘇通高鐵開通之后,南通房地產(chǎn)市場迎來一輪小高潮,尤其是通州區(qū)土地價值顯著提升。
??此外,徐州近期土地市場表現(xiàn)也比較突出,有3宗土地入競拍輪數(shù)TOP15榜。其中大龍湖BC地塊備受矚目,該幅地塊起始樓面價8010元/㎡,開拍前16輪報價,最終經(jīng)過4個小時224輪激烈競拍,儒辰以總價14.22億元拿下該幅地塊,成交樓面價16180元/平方米,溢價率高達(dá)102%,刷新了同樣也是7月成交的壩山熱電廠地王,成為當(dāng)時徐州的新地王,并且較其樓板價高出4000元/平方米。而且這一價格在近日又再度被刷新,8月11日,泉山區(qū)出讓原華東機(jī)械廠D地塊,經(jīng)過147輪報價,由南京安居以19.30億元競得,溢價率144%,成交樓面價16907元/平方米,較大龍湖地塊高出727元/平方米,單價地王被不斷刷新。
??近期市場較熱的嘉興也比較典型,在長三角一體化上升為國家戰(zhàn)略的背景下,今年1月,嘉興重磅出臺高鐵新城規(guī)劃公示,明確了高鐵新城與嘉興城市中心并列,南站作為高鐵新城的“心臟”,迎來一大波規(guī)劃利好。7月土拍的嘉土告南字[2020]018號地塊就位于市場大熱的高鐵新城余新板塊,最終該地經(jīng)過近3個半小時、347輪的爭奪,這宗地塊被深耕該板塊的交投祥生高調(diào)收入囊中,樓面價為9061元/平方米,遠(yuǎn)超周邊在售的白鶴郡的實(shí)際樓面價7310元/平方米,創(chuàng)下了余新板塊的地價紀(jì)錄。
??總的來看,高競拍輪數(shù)地塊仍在頻頻刷新板塊最高單價紀(jì)錄,尤其是具有規(guī)劃利好的南通、徐州、嘉興等長三角城市,本身房地產(chǎn)需求支撐性較強(qiáng),市場韌性較佳,加之近期在長三角一體化加速推進(jìn)的利好之下,又引爆了土地市場的一波小高潮,區(qū)域地價被不斷刷新,徐州更是在年內(nèi)多次刷新全市單價地王,當(dāng)前徐州最高樓板價已經(jīng)升至16907元/平方米,競拍熱度依然維系高位。值得注意的是,6、7月高競拍輪數(shù)地塊數(shù)量均居首位的寧波僅有一宗土地入榜競拍輪數(shù)TOP15,較上月有明顯的下降。
??03競拍格局
??八成超百輪地塊均位于長三角
??上海、南通、徐州優(yōu)質(zhì)地塊推出頻率明顯增加
??從高競拍地塊分布情況來看,寧波依然占比最高,48宗超百輪競拍地塊,寧波占9宗,占比達(dá)19%,優(yōu)質(zhì)地塊推出頻率依然較高。當(dāng)然除寧波之外,南通、上海、徐州、臺州、武漢和南寧表現(xiàn)也比較突出,超百輪競拍地塊均超3宗(含),上海更是有兩宗地接連刷新年內(nèi)全國單價紀(jì)錄,樓板價達(dá)到8萬+元/平方米,徐州大龍湖宅地樓板價升至16180元/平方米,成為當(dāng)時徐州的樓面價地王。另外,湖州、紹興、嘉興等10余個長三角城市也均有超百輪競拍地塊,市場熱度保持較高位。
??值得注意的是,長三角城市超百輪競拍地塊合計(jì)39宗,占據(jù)全國的81%,依然是房企競爭優(yōu)質(zhì)地塊的主戰(zhàn)場。其余的9幅地塊僅武漢、南寧比較集中,均有3宗,其余城市分布較為分散,福州、洛陽、長春各有1宗。
??事實(shí)上,雖然寧波超百輪土地幅數(shù)依然居首,但與上月相比,優(yōu)質(zhì)地塊推出量明顯減少,以7月6日為節(jié)點(diǎn),對比政策出臺前后出讓地塊的區(qū)位分布來看,政策出臺后寧波的主力供地已經(jīng)逐漸向圈外的郊區(qū)如奉化、北侖等傾斜,即使主城區(qū)有供地,也多位于姚江新城、文創(chuàng)新城等非核心的新城板塊,成交單價超過2萬元/平方米的土地鮮有出現(xiàn),市場熱度有一定的下降。
??不僅是寧波,浙江省域的杭州、金華、嘉興、臺州、溫州、紹興等城市的超百輪競拍土地均有不同程度的減少;與寧波一致,很大程度上與供地?cái)?shù)量和質(zhì)量明顯降低有關(guān)。以杭州為例,6月份土地供應(yīng)量僅有145萬平方米,環(huán)比5月下降了六成,并且僅有2宗起始樓板價超過2萬元/平方米,而5月掛牌土地中有5宗起始價超過2萬元/平方米,“量”和“質(zhì)”的同時下滑使得杭州優(yōu)質(zhì)地塊推出頻率明顯減少,在“感官”上地市降溫顯著。
??與此同時,近期上海和江蘇省域的南通、徐州等城市優(yōu)質(zhì)地塊推出頻率明顯上升。上海自不用多提,虹口北外灘和楊浦江浦宅地兩次刷新年內(nèi)全國單價紀(jì)錄,市場熱度升至年內(nèi)高位。規(guī)劃利好之后的南通通州和海門多點(diǎn)開花,板塊地價不斷被刷新。徐州全市單價地王也多次被刷新。就連一向市場相對沉寂的鹽城、泰州等城市也都出現(xiàn)了超百輪競拍地塊,市場熱度明顯上升。
??04市場展望
??土拍熱度指標(biāo)大概率下滑
??但福州、廈門、寧波等市競爭壓力依然較大
??綜上,從溢價率和高競拍輪次地塊幅數(shù)等指標(biāo)來看,7月份土地市場確實(shí)已經(jīng)出現(xiàn)了轉(zhuǎn)升為降的現(xiàn)象;接下來,鑒于中央嚴(yán)控地價房價,地方調(diào)控升級的大環(huán)境不會改變,優(yōu)質(zhì)地塊入市比例將進(jìn)一步下滑,并且7月土地掛牌數(shù)量顯示,京、杭、寧等熱點(diǎn)城市供應(yīng)大幅減少,同時優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)比例也有明顯下降,8月起拍樓板價最高的宅地是位于廈門湖里的一宗宅地,起拍樓板價為40472元/平方米,相比上月虹口、楊浦起拍樓板價均在6萬+,可以看出土地質(zhì)量有明顯的降低,高單價、高輪次競拍、高溢價等現(xiàn)象的出現(xiàn)頻次會繼續(xù)下滑。
??當(dāng)然,部分城市依然值得關(guān)注,譬如福州、廈門、寧波,接下來均有多宗優(yōu)質(zhì)地塊入市,布局優(yōu)質(zhì)區(qū)域的機(jī)會尚存,但鑒于當(dāng)前優(yōu)質(zhì)土地較為稀缺,“僧多粥少”之下,競爭勢必還會加劇,這些地塊大概率會繼續(xù)刷新地價紀(jì)錄??紤]到當(dāng)前熱點(diǎn)板塊地價已經(jīng)漲至高位,盈利空間已經(jīng)較低,競拍時尤其要注意控制成本,避免后期利潤空間不足的風(fēng)險。