[克而瑞]土地成交量價齊漲，深圳前海稀缺宅地封頂成交

??2020年第46周（11月9日-11月16日），重點城市本周土地供應(yīng)與成交量均較上周明顯上漲，地價也在深圳、武漢等城市有高價地成功出讓的帶動下環(huán)比大幅上漲。同時，受部分城市有優(yōu)質(zhì)地塊出讓影響，本周成交溢價率仍維持在較高水平，流拍率也出現(xiàn)短暫的下降趨勢。不過，結(jié)合政策面來看，整體政策環(huán)境仍然是收緊的，在本周銀保監(jiān)會明文禁止險資進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，房企融資難度進(jìn)一步加大，土地市場熱度受此影響預(yù)計會再度回落。

??土地政策

??銀保監(jiān)會禁止險資直接進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域 房企融資環(huán)境進(jìn)一步收緊

??自8月末“三條紅線”融資試點規(guī)則確定實施后，針對房地產(chǎn)行業(yè)的金融監(jiān)管就一直在收緊。11月13日，銀保監(jiān)在發(fā)布《關(guān)于保險資金財務(wù)性股權(quán)投資有關(guān)事項的通知》 時提出禁止保險資金投資直接從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的標(biāo)的企業(yè)，包括開發(fā)或銷售商業(yè)住宅，引導(dǎo)資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，這也預(yù)示著房企融資環(huán)境進(jìn)一步收緊。對于土地市場來說，未來企業(yè)拿地也會更加理性，土地市場熱度也會進(jìn)一步降溫。

??土地供應(yīng)

??重點城市土地掛牌量環(huán)比回升

??武漢供應(yīng)量持續(xù)高位供應(yīng)方面，本周重點城市土地掛牌量回升至2500萬平方米之下，總供應(yīng)建面為2589萬平方米，環(huán)比上漲32%，不過較去年同期相比仍有25%的降幅。各能級城市的土地掛牌量環(huán)比均呈上升趨勢；具體來看，一線城市本周土地供應(yīng)量為203萬平方米，其中上海在本周共掛出10宗地，合計建面達(dá)112萬平方米，但多為安置房地塊和商業(yè)用地，中環(huán)內(nèi)僅有一宗位于普陀的綜合用地入市；北京也推出了5宗地，包括3幅住宅用地和2幅商業(yè)用地，其中位于朝陽區(qū)東壩村的宅地為二次出讓地塊，本次掛牌地塊銷售限價和起拍價均較上一次有所上漲。二線城市中，武漢推地力度仍然較大，本周又有超過200萬平方米的土地掛出，包括硚口、武昌等中心城區(qū)的優(yōu)質(zhì)宅地。三四線城市中，南通和煙臺推地較為積極，本周供應(yīng)總建面均超過了200萬平方米，其余城市推地量相對較少。

??土地成交

??一二線城市成交量環(huán)比上漲

??深圳、武漢高價地成交帶動地價環(huán)比大漲成交方面。本周廣州、上海等多個城市有地塊集中出讓，重點城市成交建筑面積也得以較上周環(huán)比回漲，成交總量為998萬平方米；本周重點城市成交總金額也回升至671億，同環(huán)比分別上漲了15%和76%；價格方面，在深圳、武漢等高地價城市均有高價地成交的帶動下，本周重點城市平均地價明顯回升，平均樓板價為6727元/平方米，環(huán)比大漲45%，和去年同期相比也上漲了11%。

??各能級城市方面，除三四線成交量不及上周外，一二線城市的成交建面環(huán)比均是上漲趨勢。具體來看，一線城市中除北京外其余三市均有土地出讓，其中成交量相對較大的廣州和上海成交地塊以商辦用地為主，住宅用地分別僅有2宗和1宗地，且均為底價成交；一線城市本周成交地塊最值得關(guān)注當(dāng)屬深圳成交的南山前海稀缺宅地，雖然拿地門檻極高，但仍吸引了多家實力房企競拍，最終以81.52億元的最高限價成交，由金地聯(lián)合華潤、電建、前?？毓扇覈蟾偟谩６€城市中，僅有南昌的成交量超過了100萬平方米，共計成交了5宗地，均位于良慶區(qū)，除一宗商住辦綜合體地塊，其余4宗地均為溢價成交，敏捷、大唐、陽光城、中南均有布局。重點監(jiān)測的三四線城市中，長三角熱點城市溫州和無錫均有多宗地塊出讓，其余城市活躍度較低。

??市場熱度

??深圳高價地成交抬升一線城市溢價率

??廣州、重慶等再現(xiàn)流拍土地成交溢價方面。本周成交主力仍多為不限地價或地價限制較為寬松的二三線城市，這些城市的成交溢價率都相對較高，如成交量最大的南寧成交溢價率為29%。在這些城市的支撐下，本周成交溢價率雖然不及上周但仍然維持在相對較高水平。各能級城市本周成交溢價率也均在15%以上，其中一線城市環(huán)比漲幅最大，在深圳優(yōu)質(zhì)地塊以超高溢價成交的帶動下，平均溢價率上漲至17%。 

??土地流拍方面。重點城市本周流拍土地幅數(shù)較上周有所減少，土地流拍率較上周也有所回調(diào)。從流拍地塊地理位置分布看，廣州、重慶、成都、徐州、紹興等城市均有地塊流拍，不過這些流拍地塊基本位置較為偏僻，周邊配套缺乏，難得房企青睞。

??周度Top5

??深圳前海稀缺宅地封頂成交 武漢誕生新“單價地王”

??臨近年末，上半年優(yōu)質(zhì)宅地供應(yīng)較少的深圳、武漢近期明顯加大了優(yōu)質(zhì)土地的供應(yīng)力度，在本周就有深圳前海稀缺宅地、武漢江岸“準(zhǔn)地王”地塊入市出讓。在此影響下，本周成交總價榜入榜門檻也較上周明顯上升。具體來看，本周成交總價最高的地塊是深圳前海宅地，成交總價達(dá)81.52億元，由金地、華潤、電建和前?？毓山M成的聯(lián)合體成功競得；門檻地塊則位于無錫惠山區(qū)，是一宗純住宅用地，由建發(fā)以26.72億元的總價競得，溢價率14%。

??在重點城市本周出讓的地塊中，關(guān)注度最高的當(dāng)屬深圳南山前海稀缺宅地。由于地塊自帶稀缺屬性，盡管有諸多出讓條件，該宗地仍吸引了13家房企組成的8個競拍主體前來競拍，在經(jīng)過百余輪激烈競拍才最終成交，成交樓板價高達(dá)62707元/平方米。除此之外，武漢江岸區(qū)地塊也一經(jīng)掛出就吸引了市場的關(guān)注，該宗地起拍單價就接近武漢此前單價地王的價格，最終亦是高溢價成交，成交樓板價達(dá)30558元/平方米，這也是武漢成交樓板價首次突破3萬元/平方米。

??重點地塊點評

??金地聯(lián)合三家國企82億斬獲深圳前海稀缺宅地

??地塊分析

??作為一線城市中土地供應(yīng)最稀少的城市，深圳的每一次宅地拍賣都有著極高的市場關(guān)注度，在11月11日當(dāng)天出讓的南山前海稀缺宅地也不例外。作為前海板塊今年內(nèi)出讓的第二宗宅地，也是板塊內(nèi)有史以來出讓的第四宗宅地，地塊十分稀缺。因此，盡管該地塊設(shè)有銷售限價、“9070”限制以及原始配建人才房面積，仍吸引了13家規(guī)模房企組成的8位競拍主體前來競拍。在經(jīng)過百余輪的激烈競拍后，該地塊由金地、華潤、電建和前海控股組成的聯(lián)合體以81.52億元的最高限價以及配建2.84萬平方米人才房面積成功競得，成交樓板價為62707元/平方米。 

??據(jù)地理位置來看，地塊位于前灣片區(qū)十開發(fā)單元02街坊，臨近5號線前海公園站，交通出行較為便捷；同時，地塊周邊配套也比較完善，商業(yè)方面主要以周邊社區(qū)的配套商業(yè)為主，但在距離稍遠(yuǎn)處就有多家大型購物中心，如來福士、信和購物廣場等，教育資源也比較豐富，2公里范圍內(nèi)有多家中小學(xué)。由于片區(qū)整體主要以商務(wù)辦公和產(chǎn)業(yè)大廈規(guī)劃為主，商品住宅整體供應(yīng)較少，因此當(dāng)前前海板塊在售、待售住宅較少，最近開盤的招商領(lǐng)璽項目一經(jīng)開盤就全部售罄，片區(qū)內(nèi)購房需求十分旺盛，項目建成入市后預(yù)計無去化壓力。