[易居研究院]2020年百城地市成交增14%，都市圈城市群機(jī)會被看好

以下內(nèi)容節(jié)選自

易居月報 之

【100城住宅用地成交報告】

??核心觀點

??百城土地

??2020年全國百城地市交易較為強勁，沖出了疫情的陰影，其能夠保持正增長，說明地市依然有吸引力。從結(jié)構(gòu)上看，一線城市地市表現(xiàn)不錯，類似供地有助于增加后續(xù)的房源，也是解決大城市住房問題的重要舉措。

??市場預(yù)測

??后續(xù)地市交易要防范各類新的壓力，尤其是在外部金融環(huán)境和政府供地計劃變動的情況下。以近期出臺的央行貸款集中度管理政策為例，其若是收緊，客觀上也會影響房企資金狀況，進(jìn)而影響拿地和開發(fā)計劃。

??一、百城成交

??2020年，全國100個城市住宅用地成交面積為70866萬平方米，同比增長13.7%。觀察2020年全年年初累計土地成交面積同比增速曲線，其呈現(xiàn)了V型走勢。2020年一季度疫情沖擊下，土地交易市場迅速降溫，跌幅較為明顯。二季度開始，隨著開復(fù)工節(jié)奏的加快和房企拿地工作的重啟，該曲線有所抬升。到了6月份該曲線已經(jīng)走出了負(fù)增長區(qū)間。三季度雖然繼續(xù)上行，但受三道紅線的影響，已經(jīng)有所放緩。而四季度該曲線進(jìn)一步趨緩。不過由于增速為兩位數(shù)，依然要認(rèn)為2020年全國百城地市走出了疫情的陰影，體現(xiàn)了土地交易市場的韌勁和活力。

??觀察2011-2020年10年期間的土地交易。數(shù)據(jù)顯示，2013和2017年全國百城土地交易的增速較高，體現(xiàn)了房企看好土地投資市場的傾向。而2018年全國百城地市明顯較冷，全年增速僅為3.1%。這一年，三四線城市明顯降溫，一二線城市也沒有明顯復(fù)蘇，所以都會牽制土地交易市場的規(guī)模。而2019年開始全國百城地市開始復(fù)蘇，這也和部分城市庫存絕對規(guī)模偏小、房企補庫存意愿增強等有關(guān)。2020年雖然受到疫情沖擊，但地市交易同比增速相對偏高，為近10年第三高的水平。

??二、城市分類

??1、一線城市：供求兩端均比較活躍

??2020年，4個一線城市住宅用地成交面積為4167萬平方米，同比增長20.4%。2020年一線城市土地交易市場總體不錯，無論是從供給端還是需求端看，都呈現(xiàn)較高的活躍度。從供給端看，地方政府積極優(yōu)化供地環(huán)境，也推出了很多約束性少、性價比高的地塊，自然容易吸引房企拿地。而從需求端看，很多大型房企和央企都回歸一線城市，說明看好一線城市的房屋銷售市場。而此類用地同比增速較高，客觀上也使得2021年一線城市房源供給相對會充足，有助于解決大城市的住房問題。

??2、二線城市：近5年同比增速均為正

??2020年，32個二線城市住宅用地成交面積為36885萬平方米，同比增長6.5%。從全年增速看，其明顯低于一線城市。這有幾個原因。從市場數(shù)據(jù)看，二線城市已經(jīng)保持了5年同比增速為正的態(tài)勢，即基數(shù)比較高，自然會限制2020年的同比增速。從政策面看，二線城市的購地政策依然從緊，比如南京等城市土地約束依然較多，這會限制部分地塊的交易。后續(xù)都市圈和城市群的發(fā)展依然是大方向，此類二線城市土地市場依然會呈現(xiàn)穩(wěn)中向上的態(tài)勢。

??3、三四線城市：增速雖高但有降溫壓力

??2020年，64個三四線城市住宅用地成交面積為29814萬平方米，同比增長23.2%。觀察歷史數(shù)據(jù)，三四線城市在2018和2019年地市交易增速是比較低的，這和其房屋交易市場較冷有一定的關(guān)系。2020年地市交易增速比較高。除了基數(shù)的原因外，很重要的是，此類三四線城市屬于經(jīng)濟(jì)基本面不錯的城市，其地塊總價相對可控，也是很多規(guī)模型房企補庫存的重要區(qū)域。當(dāng)然，從后續(xù)看，確實需要警惕地市降溫等風(fēng)險，畢竟房屋交易市場并沒有明顯復(fù)蘇。

??三、城市群分類

??1、長三角：成2020年地市調(diào)控最密集區(qū)域

??2020年，長三角23城住宅用地成交面積為14671萬平方米，同比增長5.9%。觀察歷史數(shù)據(jù)，長三角地市交易同比增速并不太高。但2020年長三角地市并不冷，其甚至成為全國地市調(diào)控最密集的區(qū)域。統(tǒng)計顯示，2020年長三角三省一市至少出臺了13個購地收緊相關(guān)政策，尤其以浙江省為重要代表。當(dāng)然，隨著后續(xù)長三角一體化建設(shè)節(jié)奏的加快，預(yù)計相關(guān)城市和區(qū)域依然會有一波交易行情。

??2、粵港澳：增速明顯較高

??2020年，粵港澳8城住宅用地成交面積為7119萬平方米，同比增長66.7%。橫向?qū)Ρ瓤?，其明顯要比長三角城市的增速要高。而縱向?qū)Ρ瓤?，該增速為?0年的第二高水平。從粵港澳的土地市場看，2018和2019年地市增速為負(fù)，所以基數(shù)比較小，這可以解釋其2020年增速較高的原因。另外很關(guān)鍵的是，2020年是深圳特區(qū)40周年，各類利好政策也會引起房企積極拿地，進(jìn)而帶動粵港澳大灣區(qū)相關(guān)城市地市交易的活躍。

??3、京津冀：地市確實顯露疲態(tài)

??2020年，京津冀13城住宅用地成交面積為5132萬平方米，同比下跌8.0%。觀察最近10年京津冀土地交易市場數(shù)據(jù)，可以看出，2018年開始京津冀土地市場確實呈現(xiàn)增速放緩態(tài)勢，顯露出疲態(tài)。而2020年甚至出現(xiàn)了負(fù)增長的現(xiàn)象。實際上對于北京等個別城市，2020年地市交易總體還不錯。但是環(huán)京部分地級市和縣城等，在樓市交易熱度降溫的情況下，地市表現(xiàn)確實一般。

??四、結(jié)論與趨勢

??2020年全國百城住宅用地交易市場雖有坎坷，但終究走出了疫情的陰影，土地交易同比增速達(dá)到了兩位數(shù)，體現(xiàn)了此類城市土地市場的投資價值和吸引力。此類土地交易行情，客觀上有助于補充庫存，為2021年房源供給創(chuàng)造更好的條件。尤其是對于一些大城市而言，地市活躍有助于解決大城市的住房問題。

??市場預(yù)測方面，必須清醒看到2021年住宅用地交易面臨的諸多壓力。壓力一在于，外部金融環(huán)境有收緊的可能，尤其是在三道紅線政策、央行房貸集中度管理政策下，房企資金壓力或增大，這會限制其拿地。壓力二在于，各地政府通過大規(guī)模供地來“穩(wěn)財政”，多少面臨風(fēng)險，而供地節(jié)奏若是放緩，客觀上也會限制地市的交易。當(dāng)然，對于融入幾大都市圈和城市群的相關(guān)城市和區(qū)域，預(yù)計地市交易行情并不會太差，這是2021年住宅用地交易值得重點關(guān)注的。

附注

??1、本報告定義，居住用地包括住宅用地和服務(wù)設(shè)施用地。其中住宅用地包括住宅建筑用地及其附屬道路、停車場、小游園等用地，而服務(wù)設(shè)施用地包括居住小區(qū)及小區(qū)級以下的幼托、文化、體育、商業(yè)、衛(wèi)生服務(wù)、養(yǎng)老助殘、公用設(shè)施用地，不包括中小學(xué)用地。在數(shù)據(jù)采集中，我們將純住宅用地和混合住宅用地等納入其中，包括了租賃住宅用地和涉及住宅的綜合用地，但不包括純商業(yè)辦公用地。為便于理解和閱讀，本報告將居住用地交易面積等同于住宅用地交易面積，同時其是指建筑面積而非占地面積。

??2、100個城市按一、二、三四線城市劃分如下。

??4個一線城市：北京、上海、廣州、 深圳。

??32個二線城市：哈爾濱、長春、沈陽、大連、天津、石家莊、太原、濟(jì)南、青島、南京、蘇州、杭州、寧波、合肥、南昌、福州、廈門、鄭州、武漢、長沙、貴陽、南寧、?？?、昆明、重慶、成都、西安、蘭州、西寧、呼和浩特、銀川、烏魯木齊。

??64個三四線城市：丹東、秦皇島、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大廠、固安、保定、張家口、煙臺、威海、日照、濟(jì)寧、徐州、揚州、鎮(zhèn)江、常州、無錫、江陰、昆山、南通、溫州、嘉興、嘉善、湖州、舟山、金華、淮南、蚌埠、安慶、蕪湖、馬鞍山、滁州、泉州、晉江、漳州、莆田、贛州、九江、景德鎮(zhèn)、株洲、岳陽、常德、襄陽、荊門、宜昌、珠海、東莞、佛山、中山、肇慶、惠州、清遠(yuǎn)、韶關(guān)、茂名、湛江、北海、柳州、桂林、三亞、洛陽、包頭。需要說明的是，燕郊是城鎮(zhèn)的行政級別，但考慮到城市規(guī)模大，也將其納入到三四線城市的范圍中。

??3、三大城市群分類如下。

??根據(jù)《長江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》，其規(guī)劃范圍包括上海市、江蘇省、浙江省、安徽省全域（面積35.8萬平方公里）。以上海市，江蘇省南京、無錫、常州、蘇州、南通、揚州、鎮(zhèn)江、鹽城、泰州，浙江省杭州、寧波、溫州、湖州、嘉興、紹興、金華、舟山、臺州，安徽省合肥、蕪湖、馬鞍山、銅陵、安慶、滁州、池州、宣城27個城市為中心區(qū)（面積22.5萬平方公里）。本報告納入樣本的城市為上海、南京、蘇州、杭州、寧波、合肥、揚州、鎮(zhèn)江、常州、無錫、江陰、昆山、南通、溫州、嘉興、嘉善、湖州、舟山、金華、安慶、蕪湖、馬鞍山和滁州等23個城市。

??根據(jù)《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》，粵港澳大灣區(qū)包括香港特別行政區(qū)、澳門特別行政區(qū)和廣東省廣州市、深圳市、珠海市、佛山市、惠州市、東莞市、中山市、江門市、肇慶市（簡稱珠三角九市），總面積5.6萬平方公里。本報告納入樣本的城市為廣州、深圳、珠海、東莞、佛山、中山、肇慶和惠州等8個城市。

??根據(jù)《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》，京津冀協(xié)同發(fā)展包括北京、天津、石家莊、保定、廊坊、唐山、秦皇島、滄州、張家口、承德等城市。本報告納入樣本的城市為北京、天津、石家莊、秦皇島、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大廠、固安、保定和張家口等13個城市。