[易居研究院]2021年1月40城土地市場(chǎng)報(bào)告

1月40城地市延續(xù)降溫態(tài)勢(shì)，

杭州土地出讓金最高，徐州土拍溢價(jià)率最高

??上海易居房地產(chǎn)研究院2月1日發(fā)布《2021年1月40城土地市場(chǎng)報(bào)告》，該報(bào)告顯示:

??1月杭州土地出讓金領(lǐng)跑40城，徐州西安等城溢價(jià)率最高。1月杭州土拍放量，主要是去年四季度政府控制土地供應(yīng)，1月土地集中供應(yīng)。土地出讓金排名靠前的城市，主要以一二線城市為主，三四線城市中，徐州的土地出讓金最高。1月徐州多幅純住宅用地和商住用地高溢價(jià)成交，部分地塊溢價(jià)率甚至超過(guò)100%，可見(jiàn)徐州地市仍然很熱。1月西安溢價(jià)率較高，主要是一宗西咸新區(qū)的純住宅用地溢價(jià)率高達(dá)297%，該地塊樓板價(jià)創(chuàng)西咸新區(qū)新高。1月杭州多宗地塊達(dá)到限價(jià)上限，通過(guò)競(jìng)自持比例出讓，土拍熱度較高。

??易居研究院研究員沈昕表示: 1月40城土地成交量、價(jià)、溢價(jià)率均同比小增，整體延續(xù)去年下半年以來(lái)的降溫態(tài)勢(shì)。從土地成交面積看，1月同比小幅增長(zhǎng)7%；從土地成交價(jià)格看，1月同比小幅上漲4.6%；從溢價(jià)率來(lái)看，1月為12.7%，環(huán)比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)，同比上升3.4個(gè)百分點(diǎn)，地市延續(xù)了2020年下半年以來(lái)的降溫態(tài)勢(shì)。

??報(bào)告主要內(nèi)容如下：

??一、40城整體: 1月成交量、價(jià)、溢價(jià)率均同比小增，延續(xù)去年下半年來(lái)的降溫態(tài)勢(shì)

??1、土地成交建筑面積：1月同比小幅增長(zhǎng)7%

??2021年1月，40個(gè)典型城市土地成交建筑面積4001萬(wàn)平方米，環(huán)比下降64%；同比小幅增長(zhǎng)7%。2月由于有春節(jié)長(zhǎng)假因素，預(yù)計(jì)40城土地成交建筑面積環(huán)比將下降，因去年同期疫情影響下的低基數(shù)，同比則大概率增長(zhǎng)。

??2、土地出讓金收入：1月同比增長(zhǎng)30%

??1月，40個(gè)典型城市土地出讓金收入為2335億元，環(huán)比下降51%，同比增長(zhǎng)30%。

??2020年一季度受疫情影響，出讓金有所減少；二季度房企拿地需求爆發(fā)，出讓金大幅回升；下半年多地調(diào)控加碼，土地出讓金同比增速在15%-20%間小幅震蕩。因去年同期基數(shù)較低，2021年1月土地出讓金同比增速提高至30%。

??分城市來(lái)看，2021年1月，40城土地出讓金排名前5的城市分別為杭州、上海、成都、北京和寧波，其土地出讓金總額分別為529、474、220、144和1707億元。排名靠前的城市，主要以一二線城市為主，三四線城市中，徐州的土地出讓金最高。

??3、移動(dòng)平均土地出讓均價(jià)：1月同比小幅上漲4.6%

??1月，40個(gè)典型城市移動(dòng)平均土地成交均價(jià)為4877元/平方米，環(huán)比下跌0.5%，同比小幅上漲4.6%。

??2020年1月地價(jià)見(jiàn)底后開(kāi)始回升，7月首次突破6000元/平方米，8月以來(lái)40城土地成交均價(jià)重新進(jìn)入下跌趨勢(shì)。

??4、土地成交溢價(jià)率：1月為12.7%，環(huán)比小幅下降

??1月，40個(gè)典型城市土地成交溢價(jià)率為12.7%，環(huán)比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)，同比上升3.4個(gè)百分點(diǎn)，從溢價(jià)率來(lái)看，地市延續(xù)了2020年下半年以來(lái)的降溫態(tài)勢(shì)。

??2020年一季度，土地溢價(jià)率維持在10%左右的歷史低位水平；二季度部分城市土拍火熱，溢價(jià)率逐步上升；三季度多個(gè)熱點(diǎn)城市政策收緊，溢價(jià)率小幅盤整；四季度以來(lái)溢價(jià)率持續(xù)下降。

??分城市來(lái)看，1月，40城中土地成交溢價(jià)率排名前5的城市分別為徐州、西安、金華、東莞和杭州，土地成交溢價(jià)率分別為64%、61%、57%、48%和26%。1月徐州多幅純住宅用地和商住用地高溢價(jià)成交，部分地塊溢價(jià)率甚至超過(guò)100%，可見(jiàn)徐州地市仍然很熱。1月西安溢價(jià)率較高，主要是一宗西咸新區(qū)的純住宅用地溢價(jià)率高達(dá)297%，該地塊樓板價(jià)創(chuàng)西咸新區(qū)新高。1月杭州土拍放量，多宗地塊達(dá)到限價(jià)上限，通過(guò)競(jìng)自持比例出讓，土拍熱度較高。1月，溢價(jià)率為0%的城市相比12月明顯增多，可以看出40城整體地市仍處于降溫趨勢(shì)中。

??二、城市分類：1月一線城市成交量同比增速最高，三線城市成交均價(jià)同比漲幅最高

??1、一線城市：1月土地成交量同比大幅增長(zhǎng)74%，成交均價(jià)同比小漲3.8%

??1月，一線城市土地成交建筑面積為580萬(wàn)平方米，環(huán)比下降18%，同比大幅增長(zhǎng)74%。1月，一線城市6個(gè)月移動(dòng)平均成交均價(jià)為14078元/平方米，環(huán)比下跌6.5%，同比上漲3.8%。

??回顧歷史，2016年5月以來(lái)，一線城市的土地成交均價(jià)整體上一直處于震蕩趨勢(shì)中，地市已有較長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)整，有企穩(wěn)回暖的需求，預(yù)計(jì)短期內(nèi)將保持震蕩向上的走勢(shì)。此外，一線城市房地產(chǎn)調(diào)控政策嚴(yán)厲，土地出讓面積相對(duì)有限，因此其土地成交量不僅取決于需求量，更多時(shí)候還受到供給量的較大影響。

??2、二線城市：1月土地成交量同比小增3.6%，成交均價(jià)同比小漲1.2%

??1月，二線城市土地成交建筑面積為2380萬(wàn)平方米，環(huán)比大幅下降70%，同比增長(zhǎng)3.6%。1月，二線城市6個(gè)月移動(dòng)平均成交價(jià)為4422元/平方米，環(huán)比小幅上漲0.8%，同比小幅上漲1.2%。

??回顧歷史，土地均價(jià)自2017年9月達(dá)到5334元/平米的歷史高點(diǎn)之后便進(jìn)入了下行通道，此后震蕩下跌至2019年2月。2019年3月后，二線城市地價(jià)上漲幅度較大，廈門、南京、杭州、成都、武漢和重慶等前期熱點(diǎn)二線城市地價(jià)反彈較明顯；下半年，政策快速收緊，成交量持續(xù)下降，地價(jià)漲幅也不斷收窄，8月后形成明顯的下跌趨勢(shì)，一直持續(xù)到2020年一季度。2020年二季度，杭州、南京、寧波、成都等熱點(diǎn)城市地市火熱，成交均價(jià)快速反彈；三季度，多個(gè)熱點(diǎn)城市出臺(tái)調(diào)控收緊的政策，地市逐漸降溫，地價(jià)開(kāi)始高位盤整；四季度，成交均價(jià)持續(xù)下降。

??3、三線城市：1月土地成交量同比下降6%，成交均價(jià)同比上漲12%

??1月，三線城市土地成交建筑面積為1041萬(wàn)平方米，環(huán)比下降59%，同比下降6%。1月，三線城市6個(gè)月移動(dòng)平均成交價(jià)為3014元/平方米，環(huán)比下跌7%，同比上漲12%。

??2016年以來(lái)，樣本中的三線城市（其中，長(zhǎng)三角、珠三角和京津冀城市群三線城市占5成）地價(jià)，呈現(xiàn)波動(dòng)較大的震蕩向上走勢(shì)。2020年二季度地價(jià)開(kāi)始大幅上漲，6月份突破新高，7月和8月繼續(xù)小幅上漲，9月份以來(lái)地價(jià)持續(xù)回落至今，未來(lái)幾個(gè)月或仍有小幅回落空間。

??三、40城土地市場(chǎng)趨勢(shì)研判：預(yù)計(jì)一季度地市仍將穩(wěn)中有降

??2020年12月18日的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中，關(guān)于房地產(chǎn)的表述，除了延續(xù)自2016年以來(lái)“房住不炒”定位政策基調(diào)外，本次會(huì)議首次提出要“解決好大城市住房突出問(wèn)題”，將解決大城市住房問(wèn)題提升到重要戰(zhàn)略地位。會(huì)議指出，土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜，單列租賃住房用地計(jì)劃，探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房，國(guó)有和民營(yíng)企業(yè)都要發(fā)揮功能作用。預(yù)計(jì)今年一線和強(qiáng)二線城市的土地供應(yīng)會(huì)向租賃住房?jī)A斜。

??2020年12月31日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，建立了銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，分檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款余額占比和個(gè)人住房貸款余額占比兩個(gè)上限。今年1月初，央行、住建部召集重點(diǎn)房企舉行座談會(huì)，除了去年9月已參與融資新規(guī)試點(diǎn)房企，亦包括部分去年未參與試點(diǎn)的房企，有知情人士稱，融資“三道紅線”試點(diǎn)有望擴(kuò)圍。

??1月，已有上海、深圳、杭州等熱點(diǎn)城市進(jìn)一步升級(jí)了限購(gòu)、限售、限貸等調(diào)控政策，廣州則收緊了房貸。短期來(lái)看，調(diào)控政策和貨幣政策均不會(huì)放松，預(yù)計(jì)今年一季度地市仍將穩(wěn)中有降。

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