[克而瑞]土地周報(bào)：成交面積環(huán)比下滑，溢價(jià)率仍處于近一年較高水平

??2021年第12周（2021年3月15日-2021年3月21日），在供地新政的影響下，本周重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的土地成交建筑面積和成交金額連續(xù)兩周下滑。不過，從市場(chǎng)熱度表現(xiàn)來看，地價(jià)仍然在走高，溢價(jià)率雖因供地結(jié)構(gòu)改變、金融政策收緊高位回落,但仍處于近一年較高水平，熱點(diǎn)城市的土地競(jìng)拍熱度還維系在高位。

??土地政策

      多個(gè)城市再度收緊調(diào)控

??湖州、金華進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓管理

??3月以來，熱點(diǎn)城市地價(jià)持續(xù)走高，特別是長(zhǎng)三角三四線城市，土拍熱度居高不下。為了穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，本周又有嘉興、常州、湖州、金華等城市出臺(tái)調(diào)控政策，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。其中湖州和金華均提到在土地出讓方面將進(jìn)一步加強(qiáng)管理，合理確定土地出讓價(jià)格，以平穩(wěn)地價(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。

??土地供應(yīng)

??土地掛牌量環(huán)比增加

       長(zhǎng)春集中掛牌51宗住宅用地供應(yīng)方面，本周重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市土地掛牌量突破2000萬平方米，環(huán)比上周明顯增加。供地量的增長(zhǎng)主要得益于22個(gè)重點(diǎn)城市中的長(zhǎng)春于3月15日土地集中供應(yīng)，是22個(gè)城市中首個(gè)落實(shí)集中供地新政的城市。具體來看，長(zhǎng)春此次共集中掛出51宗住宅用地，總土地面積約400公頃，均將于4月15日摘牌。除長(zhǎng)春外，不在名單之中的西安也掛出了26宗地，這些地塊均位于西咸新區(qū)，總體量達(dá)244萬平方米，多半為涉宅用地。一線城市中則僅有上海和廣州各有一宗商辦用地供應(yīng)，三四線城市的土地掛牌量較上周呈減少趨勢(shì)，僅徐州、金華、嵊州等三個(gè)城市的土地掛牌量超過50萬平方米。

??土地成交

??成交建面連續(xù)兩周縮減

      土地成交均價(jià)仍在走高

??成交方面。受22城集中供地新政的影響，本周重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市土地成交量仍在回落，總成交建筑面積降至795萬平方米，環(huán)比降幅為16%，同比來看，受去年同期低基數(shù)的影響，同比漲幅高達(dá)34%；成交金額也隨之下降，重點(diǎn)城市的成交總金額為519億元，環(huán)比減少10%；不過，由于蘇州、武漢、無錫等城市均有多宗高價(jià)優(yōu)質(zhì)地塊成交影響，重點(diǎn)城市平均樓板價(jià)仍在走高，平均地價(jià)達(dá)6528元/平方米，環(huán)比上漲6%，較去年同期更是大漲83%。

??各能級(jí)城市表現(xiàn)各異。具體來看，一線城市本周無土地成交。二線城市中，中西部城市成供地主力，武漢、鄭州的成交量均超過100萬平方米，長(zhǎng)三角城市中蘇州成交量相對(duì)較高，共有6宗地成交，其中3宗為住宅用地，分別位于吳中和相城，由碧桂園、融信和旭輝分別溢價(jià)競(jìng)得。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的三四線城市中，無錫表現(xiàn)最為亮眼， 5宗宅地均為溢價(jià)成交，其中位于經(jīng)開區(qū)的融創(chuàng)壹號(hào)院東南側(cè)地塊吸引了61家房企報(bào)名參拍，開拍不到1分鐘就觸及上限價(jià)，最終由新力搖號(hào)競(jìng)得，成交樓板價(jià)達(dá)19500元/平方米，僅較當(dāng)前無錫地王相差42元/平方米。

??市場(chǎng)熱度

??溢價(jià)率高位回落

      但仍為近一年較高水平

??成交溢價(jià)方面。由于主力成交城市多為市場(chǎng)熱度較低的中西部城市或限地價(jià)較嚴(yán)格的城市，本周重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的土地成交溢價(jià)率高位回落，降至17%，不過仍處于近一年較高水平。各能級(jí)城市表現(xiàn)方面，有土地成交的二三線城市溢價(jià)率均較上一周明顯下滑；其中，三四線城市降幅最為顯著，本周成交溢價(jià)率回落至22%，成交量排在前五的城市中僅有無錫的溢價(jià)率達(dá)到15%，其余城市的成交溢價(jià)率均在10%以下。

??土地流拍方面，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的流拍率較上周小幅增加，達(dá)到11.8%。從流拍地塊所在城市來看，熱點(diǎn)城市郊縣或下轄縣市的土地仍為流拍主力，如長(zhǎng)沙瀏陽、長(zhǎng)春蓮花山等區(qū)域均有土地遭遇流拍。

??周度TOP5

??熱點(diǎn)二三線多宗地封頂成交

      土拍熱度仍居高不下

??近來，熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)明顯減少，特別是22個(gè)重點(diǎn)城市，僅有少量政策出臺(tái)前掛牌地塊入市出讓。以本周成交TOP5地塊來看，5宗地分別來自4個(gè)城市，其中本周成交總價(jià)最高的地塊位于鄭州鄭東新區(qū)的北龍湖板塊，是由中海以熔斷價(jià)34.2億元競(jìng)得；門檻地塊來自武漢，由新希望以23.4億元的總價(jià)競(jìng)得，該宗地和武漢入榜的另一宗地塊計(jì)劃共同用于建設(shè)新希望華中總部。

??由于熱點(diǎn)城市供應(yīng)減少，為了增加優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，房企加速在熱點(diǎn)城市布局，優(yōu)質(zhì)宅地的競(jìng)拍熱度也一直維系在高位。以本周成交單價(jià)TOP5地塊來看，除榜首武漢江岸區(qū)地塊外，其余四宗地均觸及上限價(jià)，最終封頂成交。而越秀拿下的江岸區(qū)地塊雖然溢價(jià)率并未超過30%，但實(shí)際成交樓板價(jià)高達(dá)26531元/平方米，僅次于華潤(rùn)漢口濱江P（2020）122地塊，成為江岸區(qū)的次地王。

??重點(diǎn)地塊點(diǎn)評(píng)

??中海34億熔斷價(jià)落子鄭州北龍湖

??地塊分析

??在集中供地新政的影響下，熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)量近來明顯減少。為了在新落地前盡可能增加優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，房企對(duì)熱點(diǎn)城市拿地積極性極高，多個(gè)城市出現(xiàn)高溢價(jià)、封頂成交的現(xiàn)象。于本周出讓的鄭州北龍湖純宅地亦是如此，得益于優(yōu)越的區(qū)位，該地塊吸引了中海、綠城、中交等8家實(shí)力房企前來競(jìng)拍，最終由中海以熔斷價(jià)34.2億元的總價(jià)競(jìng)得，溢價(jià)率50%。值得一提的是，該宗地為二次出讓，容積率、建面等指標(biāo)均無變化，但本次出讓起拍價(jià)和熔斷價(jià)均較上一次掛牌時(shí)有所上漲，漲幅均在1個(gè)億以上。 

??具體來看宗地的周邊情況。據(jù)地理位置來看，該地塊位于鄭州價(jià)值高地北龍湖板塊，住宅供應(yīng)用地已在逐漸減少，因此地塊自帶一定的稀缺性。同時(shí)，宗地周邊東三環(huán)、北三環(huán)等城市主干道圍合，出行十分便捷。由于地塊所在片區(qū)處于正在開發(fā)區(qū)域，各類配套較為缺乏，尤其是商業(yè)和教育配套，都多在地塊兩公里之外，未來隨著周邊項(xiàng)目建成入駐后可能會(huì)有一定的改善。周邊樓市方面，目前地塊周邊有多個(gè)項(xiàng)目在售，與之相鄰的綠城湖畔云廬在售均價(jià)在38000~45000元/平方米之間，和宗地2.5萬元/平方米的成交樓板價(jià)相比，仍有一定利潤(rùn)空間。