[克而瑞]首批集中供地公告到來(lái)，4月土拍焦點(diǎn)將如何轉(zhuǎn)移？

??導(dǎo)讀 

??重點(diǎn)城市多宗高價(jià)優(yōu)質(zhì)地塊“回爐”，北京關(guān)注度將快速攀升。

??◎  作者 / 馬千里、邱娟

??“兩集中”供地新政出臺(tái)已一月有余，各地方都在積極踐行，長(zhǎng)春更是于3月15日掛牌首批51宗集中出讓地塊，成為新政的首個(gè)正式執(zhí)行者，之后廣州、無(wú)錫、天津、北京也先后掛出了首批集中出讓地塊（正式出讓公告）。與此同時(shí)，由于近期重點(diǎn)城市供應(yīng)相對(duì)減少，熱點(diǎn)三四線城市土地供應(yīng)節(jié)奏也略有加快。為了準(zhǔn)確預(yù)判接下來(lái)土地市場(chǎng)的走勢(shì)，本文將結(jié)合近期供地規(guī)模、供地結(jié)構(gòu)和政策導(dǎo)向等指標(biāo)進(jìn)行綜合分析，對(duì)企業(yè)接下的拿地提供可行性的建議。

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??供地規(guī)模：全國(guó)供應(yīng)規(guī)模遠(yuǎn)低于去年同期
??而京、廣首次集中掛牌量較2020年已過(guò)半

??進(jìn)入陽(yáng)春三月，土地供應(yīng)規(guī)模周期性上漲，供應(yīng)建面超過(guò)2億㎡，環(huán)比2月增加了17%，但較去年同期仍有較大的差距，同比降幅達(dá)34%。分能級(jí)城市來(lái)看，受2月低基數(shù)的影響，環(huán)比均呈上漲趨勢(shì)；同比來(lái)看，僅有一線城市受京、廣首批集中供地掛牌的影響，同比表現(xiàn)為正，二三線城市同比表現(xiàn)均為負(fù)。

??從首批已經(jīng)集中供地的5個(gè)城市來(lái)看，除無(wú)錫外，其余四城供應(yīng)力度均十分“給力”，占2020年全年宅地供應(yīng)面積的比重均超35%，尤其是北京和廣州，分別為56%和55%，整體來(lái)看，宅地供應(yīng)十分充裕。其次是天津，比重也達(dá)45%，供地節(jié)奏是快于往年同期平均值。

??02

??供地結(jié)構(gòu)：北京核心區(qū)供地比例達(dá)四成
??廣州遠(yuǎn)郊供應(yīng)占比過(guò)半、質(zhì)量欠佳

??截止3月31日，有長(zhǎng)春、廣州、無(wú)錫、天津和北京5個(gè)城市掛出首批集中出讓地塊。從結(jié)構(gòu)來(lái)上來(lái)看，北京優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)占比較高，海淀和朝陽(yáng)供地供給12宗，占北京此次集中供地幅數(shù)的四成，其中朝陽(yáng)更是重中之重，宅地供應(yīng)建面占到總額的1/4。30宗住宅用地中，除1宗招標(biāo)的共有產(chǎn)權(quán)地塊有明確限價(jià)，6宗競(jìng)共有產(chǎn)權(quán)份額的地塊外，其余地塊均沒(méi)有設(shè)置限價(jià)要求，這些不限價(jià)地塊多集中在懷柔、密云、延慶、門頭溝、石景山等遠(yuǎn)郊區(qū)。整體來(lái)看，北京此次集中掛牌的土地位于核心區(qū)的比重略高于2020年，供地質(zhì)量有明顯提升。

??相比之下，廣州的供地質(zhì)量相對(duì)欠佳，核心區(qū)僅有荔灣一宗地，天河、海珠更是不涉及；與此同時(shí)，增城、從化、南沙等遠(yuǎn)郊供應(yīng)比重較2020年顯著提升，高達(dá)56%。從出讓底價(jià)上來(lái)看，廣州48宗出讓宅地中最高出讓底價(jià)樓板價(jià)僅2.7萬(wàn)元/平方米，這從另一方面反映了廣州本次集中掛牌質(zhì)量欠佳。而天津首次掛牌宅地58宗，其中市區(qū)6宗、環(huán)城29宗、遠(yuǎn)郊15宗和濱海新區(qū)8宗，各區(qū)基本“雨露均沾”，與2020年區(qū)域供應(yīng)結(jié)構(gòu)也大致相仿。

??03

??重點(diǎn)城市：多宗高價(jià)優(yōu)質(zhì)地塊“回爐”
??北京土拍熱度將顯著升溫

??由于重點(diǎn)城市和非重點(diǎn)城市的地價(jià)水平、推地模式差異巨大，因此我們?cè)谘芯繚撛诘慕裹c(diǎn)地塊時(shí)將其分開(kāi)描述。CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，3月掛牌的涉宅地塊中，高單價(jià)（起拍單價(jià)超過(guò)1萬(wàn)元/㎡）的土地幅數(shù)有85宗，其中重點(diǎn)城市有62宗，分布在北京、廣州和無(wú)錫三個(gè)城市，三城均是首批集中供應(yīng)土地已經(jīng)掛牌的城市，其中地價(jià)水平較高的北京和廣州在數(shù)量上具有壓倒性優(yōu)勢(shì)，分別有29和25宗，無(wú)錫僅有8宗。

??北京起拍單價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元/㎡的地塊有16宗之多，分別位于海淀、朝陽(yáng)、昌平、大興、豐臺(tái)和石景山區(qū)，其中一度因“競(jìng)地價(jià)、競(jìng)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額、競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案”的掛牌出讓方式引發(fā)社會(huì)熱議，并被中止出讓的兩宗海淀區(qū)樹村也在首次集中掛牌之列，根據(jù)出讓公告，樹村12號(hào)地塊起始價(jià)55.9億元，折合樓面價(jià)約67220元/㎡；樹村13號(hào)地塊起始價(jià)62.1億元，折合樓面價(jià)約67229元/㎡，與上次掛牌價(jià)格一致，競(jìng)拍規(guī)則也與上次保持一致，采取“限價(jià)+現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額”競(jìng)拍規(guī)則，地塊位于上地商圈附近，周邊互聯(lián)網(wǎng)科技公司環(huán)繞，未來(lái)或打造出10萬(wàn)元/㎡以上的豪宅項(xiàng)目。

??除海淀樹村地塊以外，同樣也被中止出讓的金盞鄉(xiāng)小店村3005-02、3005-08兩個(gè)地塊也重新掛牌，折合樓面價(jià)5.1萬(wàn)元/㎡，與上次掛牌保持一致，競(jìng)拍規(guī)則方面，上次掛牌為不限價(jià)地塊，本次掛牌出讓規(guī)則調(diào)整為“限價(jià)+競(jìng)政策持有份額”，與海淀樹村掛牌出讓方式一致，限地價(jià)是為了防止土拍價(jià)格過(guò)高而刺激市場(chǎng)，體現(xiàn)了政府穩(wěn)定地價(jià)的決定。

??相比之下，廣州首次集中掛牌的宅地質(zhì)量相對(duì)欠佳，起拍價(jià)在2萬(wàn)元/㎡以上的地塊僅有3宗，均位于白云區(qū)，白云大道、白云湖和同德圍板塊各有一宗，其中起拍價(jià)最高的永泰客運(yùn)站地塊，起拍價(jià)為33.39億元，起拍單價(jià)為27191元/㎡，該地塊最高限價(jià)48.43億元，當(dāng)報(bào)價(jià)達(dá)到最高限制地價(jià)后，競(jìng)買方式轉(zhuǎn)為競(jìng)配公租房，如果兩個(gè)或兩個(gè)以上競(jìng)買人報(bào)出競(jìng)配建政府性房源建筑面積45000㎡后，改為搖號(hào)確定競(jìng)得人，由于廣州此次掛牌土地整體質(zhì)量欠佳，因此其土拍熱度大概率不及北京。

??無(wú)錫于3月29日掛牌首批集中出讓宅地，涉及16宗之多（經(jīng)開(kāi)區(qū)3宗，梁溪區(qū)1宗，錫山區(qū)2宗，惠山區(qū)6宗，濱湖區(qū)1宗，新吳區(qū)3宗），并且這16宗土地均設(shè)置了最高限價(jià)，其中超過(guò)1萬(wàn)元/㎡的地塊有8宗，最值得關(guān)注的當(dāng)屬經(jīng)開(kāi)區(qū)的三宗宅地，其中經(jīng)開(kāi)區(qū)具區(qū)路與貢湖大道交叉口西北側(cè)地塊最高起始樓面價(jià)17713元/㎡，最高限制樓面價(jià)19500元/㎡，當(dāng)?shù)貕K網(wǎng)上競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)時(shí)，改為現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)，錫山區(qū)龍湖東下部住宅地塊競(jìng)拍規(guī)則與其保持一致。其余14宗地塊則是到達(dá)最高限價(jià)之后，改為競(jìng)租賃住房建筑面積。鑒于當(dāng)前無(wú)錫樓市熱度高漲，房企拿地增加土儲(chǔ)的意愿十分強(qiáng)烈，大部分地塊大概率會(huì)封頂成交。

??04

??非重點(diǎn)城市：近期部分城市熱度高漲
??長(zhǎng)三角三四線依然是潛在的最大“熱源”

??而高單價(jià)的非重點(diǎn)地塊僅有23宗，分布在紹興、常住、溫州、義烏、衢州、金華、佛山、東莞、常熟、昆山和張家港，均是近期市場(chǎng)熱度較高的城市。值得注意的是，非重點(diǎn)城市之中，長(zhǎng)三角城市優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)量合計(jì)21宗，是土拍市場(chǎng)潛在的最大“熱源”。

??分城市來(lái)看，紹興優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)數(shù)量最多，從區(qū)域來(lái)看，高度集中在柯橋和越城兩區(qū)，尤其是越城區(qū)有3宗之多，其中則水牌7-2號(hào)地塊起拍價(jià)就超過(guò)2萬(wàn)元/㎡，是紹興市首宗起始樓面價(jià)超2萬(wàn)的涉宅地，該地三面環(huán)水，容積率僅有1.01-1.05，是典型的低密度宅地，房企競(jìng)拍熱情高漲，該地日前已經(jīng)被祥生以上限價(jià)31.11億元競(jìng)得，樓面價(jià)高達(dá)27818元/㎡，溢價(jià)率33.2%，競(jìng)配公共租賃住房19000㎡，成為紹興新的單價(jià)地王。同樣也是低密度優(yōu)質(zhì)宅地的柯橋柯巖B-48地塊3月底也被祥生以封頂價(jià)拿下，可見(jiàn)紹興市場(chǎng)熱度之高。

??紹興還未成交的優(yōu)質(zhì)地塊還有柯橋柯巖A-21地塊、鏡湖新區(qū)高鐵北站D2地塊等多宗，其中最值得關(guān)注的是柯橋柯巖A-21地塊，該地塊同樣也是低迷度宅地，容積率僅有1.4，起拍總價(jià)10.47億元，起拍樓面價(jià)19500元/㎡，這一價(jià)格是近期周邊成交樓板價(jià)的1.5倍，競(jìng)拍規(guī)則采用“限地價(jià)、競(jìng)配建”模式，限價(jià)總價(jià)14.12億元，限價(jià)樓面價(jià)26296元/㎡，考慮到柯橋主城宅地稀缺，這種低密度的地塊勢(shì)必備受追捧，加之地塊距離柯巖風(fēng)景區(qū)較近，南鄰鑒湖江，風(fēng)景優(yōu)美，周邊低密度住宅小區(qū)密集，大概率也會(huì)封頂成交。

??此外，義烏、溫州、衢州、金華等城市也有多宗優(yōu)質(zhì)宅地出讓，以近期地市火爆引發(fā)調(diào)控的義烏為例，其政策之后首次供應(yīng)的4宗商住地均落實(shí)了土拍新政，四宗地均采用“限地價(jià)，競(jìng)配套用房”的出讓方式，其中最值得關(guān)注的當(dāng)屬北苑街道春晗路與賓王路交叉口西南側(cè)地塊，該地塊起拍總價(jià)為27.87億元，起拍樓面價(jià)為20282元/㎡，上限價(jià)格40.37億元，上限樓面價(jià)為29378元/㎡。在限地價(jià)新政的制約之下，高溢價(jià)率現(xiàn)象勢(shì)必得到一定程度的緩解；不過(guò)如果考慮到競(jìng)配套住房的成本，地價(jià)大概率還是處于相對(duì)高位

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??市場(chǎng)預(yù)判：4月重點(diǎn)城市供應(yīng)規(guī)模將處于高位
??金華、南通等三四線城市有撿漏機(jī)會(huì)

??就土地掛牌量來(lái)看，由于長(zhǎng)春、廣州、無(wú)錫、北京、天津首批集中供地掛牌，因此3月土地供應(yīng)量環(huán)比2月明顯增加，但與去年同期相比，仍有超三成的降幅。值得注意的是，由于一線中廣州和北京均掛出大體量首批集中供地，因此一線城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)量較大，二線城市中集中供地掛牌的城市比重相對(duì)較小，因此二線城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)比重不高。考慮到4月份將迎來(lái)大批重點(diǎn)城市首批集中供地掛牌，預(yù)計(jì)接下來(lái)的供應(yīng)將會(huì)維持高位。

??展望未來(lái)，接下來(lái)的土拍焦點(diǎn)將集中在北京、廣州、天津、無(wú)錫、紹興、義烏、溫州等城市；尤其是北京，起拍價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元/㎡的土地就有16宗之多，其中不乏海淀樹村、金盞鄉(xiāng)小店村這種起拍價(jià)超過(guò)5萬(wàn)/㎡的優(yōu)質(zhì)地塊，還有廣州白云區(qū)永泰客運(yùn)站地塊，起拍價(jià)就達(dá)2.7萬(wàn)元/㎡，這些優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)拍仍將延續(xù)高熱度。

??值得注意的是，在重點(diǎn)城市集中供地的沖擊下，上月市場(chǎng)熱度高漲的紹興、義烏、溫州等非重點(diǎn)城市中市場(chǎng)熱度將有所回落，尤其是由于“供地荒”導(dǎo)致市場(chǎng)熱度上漲較快的如東、啟東、永康等遠(yuǎn)郊區(qū)縣，市場(chǎng)熱度或?qū)⒚黠@回落，對(duì)于有意于在這些城市落子的企業(yè)而言，二季度或許是更好的拿地時(shí)機(jī)。