[中房研協(xié)]鄭州首次集中土拍落幕，規(guī)模房企更占優(yōu)勢(shì)

??熱點(diǎn)聚焦

??6月3日下午，鄭州土拍落幕，本次鄭州集中供地49宗，總起始價(jià)約374億，最終全部順利出讓?zhuān)彩战?14億元。49宗地塊中有46宗為定向城改用地，真正公開(kāi)招標(biāo)地塊僅3宗。金茂、保利、萬(wàn)科分別競(jìng)得3宗凈地，萬(wàn)科以總價(jià)19.5億元競(jìng)得西岸10號(hào)地塊，成交樓面價(jià)2.46萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率30%。保利以總價(jià)19.5億元競(jìng)得北岸11號(hào)地塊，成交樓面價(jià)2.37萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率30%，位于經(jīng)開(kāi)區(qū)的9號(hào)地被金茂以31.7億元摘得，成交樓面地價(jià)為1.02萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率30%。

??熱點(diǎn)評(píng)析

??資金金實(shí)力強(qiáng)的大型房企占優(yōu)，中小企業(yè)拿地難度增大

??鄭州此次推出土地多為定向的城改地，均底價(jià)成交，競(jìng)得者多為康橋、建業(yè)、永威等本土頭部房企以及當(dāng)?shù)貒?guó)企。真正公開(kāi)招標(biāo)地塊僅3宗，因此備受矚目，參與競(jìng)拍的房企除了全國(guó)性頭部房企如萬(wàn)科、碧桂園，大型國(guó)企央企如綠地、保利、中海、華潤(rùn)等之外，還有本土房企如建業(yè)、綠都等，最終3宗地塊全部被大型房企競(jìng)得，且均被競(jìng)拍至30%溢價(jià)的熔斷價(jià)格，可見(jiàn)資金實(shí)力強(qiáng)的大型房企在土地集中拍賣(mài)中競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)更強(qiáng)。

??鄭州土地競(jìng)拍規(guī)則中，不像蘇州明確制定了“直接絕對(duì)控股子公司不得參與同一地塊競(jìng)買(mǎi)”的規(guī)定，因此不少房企為增加勝出幾率，運(yùn)用多個(gè)“馬甲”，在3宗凈地中，一線(xiàn)房企共出動(dòng)157個(gè)“馬甲”，繳納保證金高達(dá)1467億元，結(jié)果是外來(lái)大型房企成為此次土拍的主角，本土中小房企成為陪跑。在集中供地下，“拼馬甲”的行為將會(huì)提高行業(yè)集中度，有資金實(shí)力的開(kāi)發(fā)商更占優(yōu)勢(shì)，本土房企多選擇聯(lián)合拿地抱團(tuán)取暖，如民安聯(lián)合萬(wàn)科、美景聯(lián)合招商等合作拿地。在這樣的市場(chǎng)趨勢(shì)下，有實(shí)力開(kāi)發(fā)高端產(chǎn)品的企業(yè)盈利空間相對(duì)更高，而小型房企或?qū)⒉扇÷?lián)合拿地，或者選擇特殊地塊等方式，降低成本分散風(fēng)險(xiǎn)。

??首次集中供地不足以反應(yīng)鄭州土拍熱度

??從目前完成首批集中式土拍的17城來(lái)看，城市間表現(xiàn)差異化明顯，深圳、重慶、廈門(mén)、杭州、北京等城市土拍熱度高，長(zhǎng)春、青島整體市場(chǎng)表現(xiàn)平淡，整體溢價(jià)率不高，部分地塊還出現(xiàn)了流拍。與其他城市相比，鄭州首次土拍土地供應(yīng)量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)類(lèi)型有其特殊性，鄭州以往的城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，形成了鮮明的城中村改造特征，此次鄭州土地集中供應(yīng)中，大部分地塊為定向的城改地，且以底價(jià)成交，不能完全反應(yīng)鄭州土地市場(chǎng)的熱度。從3宗凈地的激烈競(jìng)爭(zhēng)中才可以看出鄭州土地市場(chǎng)中競(jìng)爭(zhēng)較強(qiáng)，此次地塊供應(yīng)對(duì)后期房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響更多將表現(xiàn)在不同板塊的預(yù)期分化，隨著今年第二、三批供地，鄭州樓市分化或?qū)⑦M(jìn)一步加深。